欠陥住宅トラブルの解決法とは？相談先・費用・注意点について解説

長年の夢を叶えて手に入れたマイホームへ入居後した後、欠陥が見つかることも少なくありません。

こうした事態は、大きなショックであり、誰しも「どこに相談すればいいのか」「どう対処すべきか」と途方に暮れてしまうものです。

しかし、欠陥住宅の問題は放置せず、早期に専門家のサポートを受けて対応することが大切です。

必要な知識を持ち適切な相談先を見極めることは、トラブル解決に向けた第一歩となります。

この記事では、欠陥住宅とは何か・よくあるトラブル例・施工不良が見つかった時の相談先・解決までの流れ・時効に関する注意点などについて、分かりやすく解説します。

欠陥住宅とはどんな状態？

欠陥住宅とは、引き渡された住宅の品質や性能が、売買契約または請負契約で取り決めた内容に適合していない状態を指します。

見た目には問題がないように思えても、実際には基礎や構造・設備などに深刻な不具合を抱えていることもあります。

例えば、以下のような症状がある場合、施工不良や契約不適合が疑われます。

• 家の傾きが気になる・床が水平でない
• 強風や大型車の通行で家が大きく揺れる
• 壁や天井に亀裂が入る・クロスの継ぎ目が目立つ
• 雨漏りが発生している・水染みやカビが見える
• 電気が頻繁に落ちる・照明やコンセントが正常に機能しない

これらは単なる経年劣化ではなく、設計ミスや施工上の手抜き使用された建材の品質不良などが原因となっている可能性もあります。

特に、基礎や構造部分に問題があると、住宅の安全性そのものに影響を及ぼしかねません。

こうした異常に気づいた場合は、「これくらいは仕方ない」と自己判断で片付けず、専門家の意見を仰ぐことが大切です。

欠陥住宅に該当するかどうかの判断には、建築の知識や法律的な観点も必要となるため、専門家への相談が第一歩となります。

よくあるトラブルとその確認方法

家の傾きが気になる

家の傾きが気になる場合、住宅の基礎部分に問題がある可能性があります。

基礎は住宅が完成すると見えなくなるため、欠陥があっても分かりにくい部分です。

最近主流のベタ基礎は、耐震性や防湿性に優れていますが、コンクリートで覆われているために鉄筋の不足や防湿シートの施工不良が見えにくいというデメリットもあります。

傾きをチェックする方法として、ボールや筒を床に置いて動きを見る方法があります。

ボールや筒に動きがあった際は傾いている可能性があるため、動画に収め証拠として残しておきましょう。

また、ホームセンターで入手できる水平器を使えば、どのくらいの傾きがあるかを確認できます。

強風で家が揺れる

強風で家が揺れる原因は、壁の耐久性に問題があることに起因する可能性があります。

木造軸組工法では、耐震性能向上のために筋交いや補強金物の使用に決まりがありますが、基礎と同様に壁の内部構造も内壁材や外壁材がついてしまうと見えなくなるため、手抜きがしやすいのが実情です。

揺れをチェックするには、強風の日に水を入れたコップやペットボトルを床に置いて、どのぐらい揺れているかを確認します。

より本格的に調べたい場合は、振動計の購入もおすすめです。

ただし、振動は電車や工事などが関係している可能性もあるため、住宅周辺で新たな工事が行われていないか、揺れを感じる時間帯はいつ頃かといった点も確認が必要です。

壁に亀裂が入る

壁に亀裂が入る（クラック）のは、壁の下地材や構造材の品質に問題があったり、地盤沈下が起きたりすることが原因として考えられます。

強度が不十分な場合、軽い地震でも亀裂が入ることがあります。壁の亀裂は見た目が悪いだけでなく、悪化すると壁が崩落する可能性があり、亀裂から雨が入り込むと雨漏りにつながり、住宅内部の腐食を引き起こす問題でもあります。

証拠を残すためには、家のどこに亀裂が入っているか分かるように写真全体を撮り、さらに亀裂の状態が詳しく分かるようにアップの写真も撮りましょう。

外壁に模様がある場合は、亀裂が柄の一部ではなくはっきりと分かるような写真を撮るように工夫が必要です。

雨漏りが発生している

雨漏りは、スレート瓦のひび割れや瓦のズレ・水切り金具の不備などが原因で発生する可能性があります。

雨漏りが発生すると、雨水が侵入した部分からカビが生えたり、腐食したりするため、雨水が広がる前に早めに処置することが重要です。

雨漏りの証拠を記録するには、雨水がポトポトと落ちている様子を動画に収めましょう。

染み出してくるような雨漏りの場合は動画が難しいこともありますが、写真や動画で見て雨漏りしていることが分かるように証拠を残すことが大切です。

雨漏りが起きた日の降水量を記録しておくと、どのくらいの雨でどのくらいの被害が出るかが分かりやすく記録できます。

電気設備がうまく作動しない

電気設備がうまく作動しない場合、漏電（絶縁不良）や接触不良といった問題が原因として考えられます。

施工不良による漏電は、発火し火災に発展する可能性もあるため、早急な対処が必要です。

電気回路設計のミスなどさまざまな原因が考えられますが、専門知識がないと原因特定や証拠保全が難しい場合があります。

このようなケースでは、第三者の建築士に相談し、状態を確認してもらうと良いでしょう。

住宅に施工不良が見つかったらどこに相談する？

住宅に施工不良が見つかった場合、どこに相談すれば良いのでしょうか。

不安になると思いますが、相談先は一つではありません。

プロのアドバイスを受けるためにも、自分に合った相談先を選ぶことが大切です。

建設会社

まず最初に相談すべきなのは、施工を行った建設会社です。

現在の状況を伝え現場を確認してもらい、そのうえで欠陥部分の修補（再施工）を求めるのが基本的な流れです。

しかし、建設会社が状態を確認したにも関わらず施工不良を認めない、あるいは修補に応じないなど、十分な対応をしてもらえないケースもあります。

その場合には、他の専門機関に相談する必要が出てきます。

都道府県の不動産・住宅専門相談窓口

各都道府県には、不動産や住宅に関する専門の相談窓口が設置されています。

ここに相談すると、必要に応じて専門業者を紹介してもらうなど、サポートを受けられる場合があります。

相談内容によって窓口が異なることもあるため、総合案内で相談先を聞いたり、お住まいの自治体のホームページで施工不良に関する部署を確認したりしましょう。

受付時間も窓口によって異なるため、事前に自治体のホームページで確認が必要です。

行政機関に相談することで、相手方である建設会社に行政からの指導が入り、修補に応じる流れができることもあります。

建設会社に断られたからといって諦めず、こうした公的な窓口に相談してみる価値はあります。

国民生活センター

国民生活センターは、消費者紛争を法に基づいて解決することをサポートする組織です。

建設業者との間に国民生活センターが入り、仲介や仲裁をしてくれます。

特に、国民生活センターのADR（裁判外紛争解決手続）は、裁判は避けたいが解決を目指したい場合に有効な選択肢です。

国の認可を受けた分野の専門家が特別委員として対応し、話し合いを通じて和解を目指します。

国の認可を受けているため解決を目指しやすく、裁判ほどお金や時間がかかりにくいというメリットがあります。

建築士

施工不良が疑われる場合、建築士に相談し調査を依頼することで欠陥部分を専門的な視点から確認してもらえます。

建築士を選ぶ際には、施工に関わった関係者ではなく、第三者の立場で客観的に見ることができる人が良いでしょう。

建築士に調査を依頼すると費用がかかりますが、場合によっては建設業者に費用の一部を請求できる可能性もあります。

ホームインスペクター

住宅の状態を診断する住宅診断士であるホームインスペクターに住宅の調査を依頼すると、施工不良の有無を確認し、どのような部分がどのように悪いのかを診断してもらえます。

診断結果は書類にまとめてもらえるため、建設業者との話し合いの際に役立つでしょう。

建築士であるとは限りませんが、住宅診断に関する知識と経験が豊富であるため、安心して調査を任せられます。

専門家による客観的な調査は、施工不良を詳しく把握し、建設業者との話し合いを進めるうえで非常に大切です。

弁護士

建築士やホームインスペクターによる調査結果を建設業者に提示しても状況が改善しない場合など、話し合いが進まない時には、弁護士への相談が必要となります。

建築問題に詳しい弁護士に依頼することで、スムーズな解決を目指すことができます。

ただし、弁護士に依頼したからといってすぐに訴訟になるわけではありません。

まずは話し合いで解決できるように、弁護士に仲介役となってもらうことも可能です。

契約不適合責任と請求できること

引き渡された住宅の品質等が売買契約または請負契約の内容に適合していない場合、施主（買い主や発注者）は施工業者に対して契約不適合責任を追及できます。

これは、契約内容と異なる点（不適合）があった場合の売主・請負人の責任です。

契約不適合責任に基づき、施主は施工業者に対し、主に以下のことを請求できます。

欠陥部分の修補

契約内容に適合しない欠陥部分について、施主は施工業者に修補（無償での修理や交換）を請求できます。

例えば、壁や基礎コンクリートのひび割れ・雨漏り・天井裏の強度不足・断熱材の施工不備などがこれにあたります。

ただし施工業者は、施主に不相当な負担を課さない限り、施主が請求した方法と異なる方法で修補することも可能です。

また、施主自身の責任で生じた欠陥については、修補請求はできません。

代金の減額

欠陥の修補を請求したのに、相当な期間を経ても修補されない場合、施主は施工業者に対して、売買代金または請負代金の減額を請求できます。

欠陥の修補が物理的に不可能であったり、施工業者が明確に修補を拒絶したりした場合は、修補を求める催告をすることなく、すぐに代金減額請求が可能です。

代金減額請求が認められれば、既に支払った代金についても、減額分に対応する金額の返還を受けとれます。

こちらも、施主の責任による欠陥には減額請求は認められません。

損害賠償

住宅の欠陥に起因して施主が被った損害については、施工業者に対して損害賠償を請求できます。

単に欠陥を修補する費用だけでなく、雨漏りで家具が腐食した場合の家具の損害・欠陥に触れてケガをした場合の治療費・床の傾きによる健康被害・修補のために一時的に仮住まいに引っ越すことになった場合の転居費用や仮住まいの家賃なども請求できる可能性があります。

ただし、裁判で損害賠償を請求する場合、施工の不備による欠陥と損害との間に因果関係があることを施主側が立証する必要があります。

欠陥部分の写真を撮るなどして、証拠を保全しておくことが重要です。

契約の解除

欠陥の修補を求めたにも関わらず、相当な期間が経過しても修補されず、かつその欠陥が契約および取引上の社会通念に照らして「小さな欠陥とはいえない」と判断される場合、施主は住宅の売買契約または請負契約を解除できます。

また、欠陥があるために契約した目的（住宅に住むことなど）が達成できない場合には、修補の催告をすることなく直ちに契約を解除することも可能です。

参考：国土交通省　瑕疵担保責任について

住宅に施工不良があった時の解決方法

施工業者との間で欠陥住宅の問題を解決するためには、いくつかの方法があります。

それぞれの特徴を把握しておくことで、納得できる形での解決を目指した交渉を進められるでしょう。

まずは任意交渉で話し合いによる解決を試み、難しい場合は調停や裁判所を通じた法的手段に進みます。

いずれの方法でも、弁護士や専門家のサポートを受けることで、スムーズかつ納得のいく解決が期待できます。

状況に応じた手段を選び、早期に対応することが重要です。

住宅に施工不良があった場合に受けられる補償

住宅に施工不良があった場合、施主には正当な補償を受ける権利があります。

見た目には分かりにくい不具合でも、専門的に調査すれば法的責任が問えるケースは少なくありません。

こうしたトラブルに備えるためにも、どのような補償があるのか把握しておきましょう。

住宅瑕疵担保責任保険による補償

住宅瑕疵担保責任保険とは、新築住宅に欠陥（瑕疵）が見つかった場合に、その補修を行った施工業者に対して保険金が支払われる制度です。

これは「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（住宅瑕疵担保履行法）」に基づき、新築住宅の請負人や売主である建設業者・宅地建物取引業者に加入が義務付けられています。

保険期間内であれば、通常、業者が補修に応じる可能性が高いと言えます。

万が一、業者が倒産しているなどの理由で対応できない場合でも、住宅の所有者が直接保険法人に保険金を請求できるため、安心です。

損害賠償請求による補償

前述の契約不適合責任に基づき、施工不良によって生じた損害について損害賠償請求を行うことができます。

これには、欠陥部分の修補にかかる費用だけでなく、欠陥によって発生したその他の損害も含まれる可能性があります。

損害賠償請求が認められれば、これらの費用についても補償を受けられることになります。

参考：国土交通省　住宅瑕疵担保責任保険について

参考：国土交通省　瑕疵担保責任について

欠陥住宅トラブルでは時効に要注意

欠陥住宅に関する施工業者の契約不適合責任を追及するうえで、最も注意しなければならないのが期間の制限です。

原則として、施主が業者から住宅の引き渡しを受け、契約内容に適合しないこと（欠陥）を知った時から1年以内に、施工業者へその不適合の存在を通知しなければ、契約不適合責任を追及できなくなります。

ただし、施工業者がその不適合を知っていた場合はこの限りではありません。

1年を過ぎてしまうと請求できなくなる可能性が高いので、欠陥を発見したら、内容証明郵便などを利用して、できるだけ早く施工業者に欠陥の存在を通知することが非常に重要です。

売買契約や請負契約を結ぶ際に、この契約不適合責任を追及できる期間について特約が設けられているケースがあります。

ただし、施工業者が宅地建物取引業者である場合、引き渡しから2年以上とする特約を除き、施主にとって不利になる特約は無効となります。

施工業者から短い期間制限を主張された場合は、この規定に違反していないか確認しましょう。

また、新築住宅の請負契約や売買契約においては、「構造耐力上主要な部分または雨水の浸入を防止する部分」に欠陥がある場合、その欠陥については引き渡しを受けた時から10年間、施工業者の契約不適合責任が存続します。

これは、特に建物の安全性に関わる重要な部分に対する責任を長期にわたって保証するものです。

いずれの場合も、施工業者の契約不適合責任を適切に追及するためには、期間の制限を意識し、早期に専門家である弁護士に相談することが非常に大切です。

参考：国土交通省　瑕疵担保責任について

参考：社団法人　全日本不動産協会　民法改正（債権関係）について

参考：国土交通省　住宅の品質確保の促進等に関する法律の概要

まとめ

購入した住宅に施工不良による欠陥が見つかることは、非常に不安で困難な状況です。

しかし、欠陥住宅トラブルで泣き寝入りする必要はありません。

まずは、家の傾きや壁の亀裂・雨漏り・電気設備の不具合といった具体的なトラブルがないか確認しましょう。

欠陥が疑われる場合は、まずは施工業者に連絡を取り、対応を求めます。

建設会社の対応が不十分な場合は、都道府県の相談窓口や国民生活センター・建築士やホームインスペクターといった専門家による調査を検討することが重要です。

専門家による調査で欠陥が確認されたら、その結果を基に建設業者に対して契約不適合責任に基づく修補や損害賠償などを請求していきます。

欠陥住宅の問題は、専門的な知識や対応力が求められる繊細なトラブルです。

そのため対応を誤れば、本来受けられるはずの補償を逃してしまいかねません。

特に、契約不適合責任の追及には「不適合を知ってから1年以内の通知」といった期間の制限があります。

そのため欠陥に気づいたら、早期に専門家である弁護士に相談することが何よりも大切です。

迅速かつ的確なサポートが、住まいと暮らしの安心を守る力となるでしょう。