コンクリートの建物に防水工事は必要？注意すべき点や・劣化防止策について紹介

コンクリート構造の建物は、その堅牢な見た目とは裏腹に、防水性には限界があることをご存じでしょうか。

丈夫で耐久性に優れている建築資材として有名なコンクリートですが、微細な隙間が存在しており、水を完全に遮断できるわけではありません。

時間が経過するとこれらの隙間から水分が建物の内部へと浸透するため、劣化や腐食の深刻な原因となり得るのです。

最悪の場合、水分は建物の構造体そのものにまで影響を及ぼし、安全性をも脅かす重大な問題に発展する可能性があります。

このようなリスクを回避し、建物を長期間にわたって安全かつ健全な状態に保つためには、定期的な防水工事が不可欠です。

防水層が劣化しているにもかかわらずこれを放置すると、修繕の規模が拡大し、結果として高額なコストが発生する事態につながりかねません。

したがって、計画的な点検と適切な防水処理は、建物の資産価値を維持し、寿命を延ばすうえで非常に重要な鍵となります。

本記事では、コンクリートの建物における防水工事の必要性や工法の種類・費用相場・劣化のサインなどについて解説します。

コンクリートの建物に防水工事は必要？

コンクリートの建物は、その頑丈さから水に強いと思われがちですが、実際にはその特性ゆえに防水工事が必須となる理由があります。

防水工事の必要性を把握することで、定期的なメンテナンスや計画性のある防水工事を実施できるでしょう。

コンクリートの防水性には限界がある

一見すると頑丈そうなコンクリートですが、実は表面だけでなく内部にも細かなすき間やひび割れ（クラック）があるため、完全に水を防ぐことはできません。

これらのすき間から、じわじわと水が染み込みやすい構造になっているのです。

特に、屋上に傾斜がない「陸屋根」のような形状の建物では、水が流れにくく雨水がたまりやすい傾向にあります。

こうした屋上には、防水層と呼ばれる水を通さない膜を表面に施工し、雨水の侵入を防いでいます。

しかしこの防水層も時間が経つと劣化するため、ヒビや穴ができることも少なくありません。

そこから雨水が建物の中に入り込み、雨漏りの原因となってしまいます。

さらに厄介なのは、コンクリート内部に入り込んだ水が、内部の鉄筋をサビさせてしまうことケースです。

鉄筋がサビると膨らむため、その圧力でコンクリートに新たなひび割れが発生します。

そして、できたひび割れがまた新たな水の侵入口となり、劣化がどんどん進んでしまうのです。

漏水の被害が大きい

もしコンクリートの防水工事を怠ったら、どのような被害が起き得るのでしょうか。

考えられるリスクを洗い出すことでも、防水工事の重要性が見えてきます。

• 雨漏り・中性化・カビの発生…水分が侵入すると雨漏りだけでなく、コンクリートの中性化が進み鉄筋が錆びやすくなり室内環境の悪化につながる
• 躯体のひび割れと美観の損傷…鉄筋が錆びて膨張するとコンクリートにひび割れが生じ、構造体の劣化だけでなく外観の印象も大きく損なわれる
• 安全性への脅威と構造体への影響…構造体にまで水分が影響すると建物の耐久性や耐震性が低下し倒壊リスクが高まる
• 修繕規模の拡大とコスト増加…防水劣化を放置すると補修が大規模になり工事費も増加する

コンクリートの建物に用いられる代表的な防水工事の種類

コンクリートの建物の防水工事にはいくつかの代表的な工法があり、それぞれ特徴・適性・耐用年数・費用が異なります。

建物の状態や施工箇所に応じて、最適な工法を選択することが重要です。

コンクリートの建物の防水工事にかかる費用相場と内訳

防水工事の費用は、選択する工法・使用する材料・施工面積・建物の状況や立地条件によって大きく変動します。

ここでは、一般的な費用相場と内訳、そして見積もりで注意すべきポイントについて解説します。

平米単価の目安と施工面積による違い

防水工事の費用は、一般的に1平米あたりの単価で見積もられます。

• ウレタン防水…1㎡あたり約4,500～8,000円
• FRP防水…1㎡あたり約6,500～8,500円
• シート防水…1㎡あたり約4,000～8,000円
• アスファルト防水…1㎡あたり約6,000～8,000円

これらの費用はあくまで目安であり、施工環境や状況に応じて変動することに加えて、別途でさまざまな費用が発生します。

一般的に、広い面積ほど1平米あたりの単価が下がる傾向にあります。

例えば、100㎡程度の屋上での防水工事の総額の目安は、ウレタン防水やシート防水で100〜150万円程度、アスファルト防水で120〜150万円程度とされています。

項目別内訳

防水工事の見積もりには、主に以下の項目が含まれます。

• 仮設工事…高所作業が必要な場合や周囲への安全確保が必要な場合に発生
• 解体撤去…劣化が激しい場合に既存の防水層を除去し異なる工法へ変更する場合に必要
• 下地調整…防水層の寿命に大きく影響する施工前の重要な工程
• 防水施工…防水材自体やシート・アスファルトなどの費用、そしてそれらを施工する職人の人件費が含まれる
• シーリング…端部や継ぎ目・設備周りなど、特に水の侵入が起こりやすい箇所に対する防水処理
• 諸経費…現場管理費・保険料・交通費・廃材運搬費など、工事全体にかかる間接的な費用

これらの項目は、工事の規模や立地条件・建物の状態によって増減します。

見積もりで注意すべきポイント

適正な費用で質の高い防水工事を行うためには、見積もりを慎重に確認することが重要です。

コンクリートの状況や劣化の進み具合などによって、複雑化しがちなため確認ポイントを押さえておきましょう。

「一式」表示の多さ

見積もり書に「一式」とまとめて表示されている項目が多すぎる場合は、注意が必要です。

具体的にどのような作業にどれくらいの費用がかかるのかが不明瞭になり、後で追加費用が発生するリスクがあります。

極端に安い見積もり

相場から見て極端に安い見積もりは、手抜き工事や粗悪な材料の使用、または追加費用の請求を前提としている可能性があるため、警戒が必要です。

内訳の透明性

各工程の費用が明確に記載されているか、使用する材料の種類やメーカーが具体的に記載されているかを確認しましょう。

これにより、工事内容の妥当性を判断しやすくなります。

複数社からの見積もり比較

少なくとも2〜3社程度の業者から見積もりを取り、内容を比較検討することが大切です。

単に価格だけでなく、工事内容の妥当性や実績も確認することで、最適な業者を選べます。

防水工事のタイミングと劣化サイン

コンクリートの建物の防水層は、永遠にその機能を維持できるわけではありません。

適切なタイミングでメンテナンスや改修を行うことが、建物の長寿命化につながります。

防水層の寿命に合わせる

防水工法によって異なりますが、一般的に防水層の寿命は10～15年が目安とされています。

この期間が経過すると、経年劣化や紫外線・風雨の影響を受けて防水機能が徐々に低下していきます。

また屋上コンクリートの防水塗料の塗装後は、10年に1回程度のサイクルでメンテナンスを行うべきとされています。

定期メンテナンスをせずに放置すると、次のメンテナンスが大掛かりな下地改修工事となり、想定以上の費用が発生する可能性が高まります。

そのため、防水工事の耐用年数が近づいている場合は、計画的なメンテナンスを実施することを心がけましょう。

チェックポイントと劣化サイン

防水層の劣化は、さまざまな形で現れます。

これらのサインを見逃さずに、早めの対処を検討することが重要です。

• クラック（ひび割れ）…防水層表面のひび割れは劣化の初期サイン
• 白華現象（エフロレッセンス）…コンクリート内部の成分が表面に現れ白い粉状になる現象で水分の浸透が起きている証拠
• 防水層の膨れ・浮き・剥がれ…水蒸気や劣化で防水層が浮いたり剥がれたりする状態で、防水機能が大きく低下し漏水のリスクが高まる
• 雨染み・カビの発生…室内に雨染みやカビが出た場合は、雨水が建物内部に侵入しているサイン
• 水たまり・排水口の詰まり・雑草の発生…水はけが悪く水たまりができたり、雑草が生えたりするのは防水層の劣化のサイン
• ツヤの消失・色あせ…防水塗装のツヤがなくなったり色あせた状態は、紫外線による劣化の進行を示す初期兆候
• 笠木やシーリングの劣化…笠木内への浸水やシーリングのひび割れ・収縮は、外壁や内部への水の侵入口となるため注意が必要

建物への被害を最小限に抑えるためにも、これらのサインが見られたら早めに対処を心がけましょう。

定期点検の重要性とその頻度

雨漏りを未然に防ぎ、建物の寿命を延ばすためには、専門業者による定期点検が非常に重要です。

専門業者による点検は、5年に1回を目安に行うと良いでしょう。

そうすることで、日常の目視だけでは判断できない防水層の内部の劣化や、初期段階の兆候も見つけられます。

定期点検で早期に劣化を発見し計画的に補修を行うことで、大規模な修繕を回避・将来的な費用の抑制などにつながるでしょう。

点検結果に基づき、具体的な工事スケジュールを立てることが大切です。

最適な施工時期

屋上補修の成功には、施工時期の選択が大きく影響します。

防水工事には適切な気温や湿度が必要なため、春や秋が最適な季節とされています。

これらの時期は気温が安定しており、防水材や塗膜が均一に乾燥しやすく、耐久性の高い仕上がりを得られます。

一方、梅雨や台風シーズンは避けるべきです。

施工中に雨が降ると防水材が完全に硬化せず、工事の品質が低下するリスクがあります。

また、工期の遅延につながる可能性も高まります。

施工スケジュールは専門業者と十分に調整し、天候のリスクを考慮して柔軟に対応できる計画を立てることが重要です。

鉄筋コンクリート(RC)造建物の雨漏りの原因

鉄筋コンクリート（RC）造建物の雨漏りは、防水層の劣化が主な原因となることが多いですが、それ以外のさまざまな箇所や要因によっても発生する可能性があります。

雨漏りが発生した際に、迅速かつ的確な対応ができるよう、主な原因となる箇所を確認しておくことが重要です。

屋上(陸屋根)の防水層劣化

RC造建物に多い陸屋根は、屋根に傾斜がなく雨水が溜まりやすいため、雨漏りが発生しやすい特性を持つ屋根です。

そのため防水工事が施され、防水層が形成されていますが、これが雨漏りの主な原因となります。

防水層は、経年劣化により以下のような症状が現れます。

これらの症状が見られた場合は、防水機能が低下している可能性が高いです。

• 色あせ
• ひび割れ（クラック）
• 剥がれ、膨れ
• 水たまり
• 排水口のつまり
• 雑草が生えている

特に、保護押さえ工法の屋上では、防水層が直接目視できないため劣化が確認しにくいですが、雨漏りの原因の多くは防水材の劣化にあります。

外壁のクラック（ひび割れ）

雨漏りは屋上や屋根から起こると思われがちですが、外壁からの雨漏りも意外に多いです。

コンクリート外壁に「クラック」と呼ばれるひび割れが生じると、その部分から水が内部へと染み込み、雨漏りが発生してしまいます。

ひび割れの原因としては、気温差によるコンクリートの伸縮の繰り返しや、コンクリートの中性化などが考えられます。

ベランダ・バルコニー

ベランダやバルコニーは外壁から突き出て設置されている場合が多く、陸屋根と同様に劣化しやすい場所の一つです。

特に、笠木と呼ばれる手すりなどのカバーが設置されている場合、その笠木の内側に水が溜まり、建物内部に水が侵入することもあります。

シーリング部分の劣化

鉄筋コンクリート(RC)造の建物には、窓サッシ周りや外壁の目地など、各所にシーリング材が使用されています。

シーリングは小さな隙間を埋めて水の侵入を防ぐ大切な役割がありますが、紫外線に弱く、経年劣化によりひび割れや収縮が起こります。

ひび割れや収縮を起こした部分から水が染み込み、雨漏りを発生させることがあります。

排水の詰まり・屋上の勾配不良

屋上の排水口の詰まりは大雨時に屋上をプール状にし、水たまりが深くなるとその分水圧が防水層にかかるため、劣化している部分から漏水しやすくなります。

また、屋上の勾配不良によっても雨水が溜まる場所ができてしまい、雨漏りのリスクが高まります。

その他の原因

上記以外にも、雨漏りの原因となり得る箇所が挙げられます。

• 屋上塔屋の外壁の劣化
• 屋上塔屋の窓のサッシまわりのコーキング材の劣化
• 屋上の設備配管の不具合

雨漏りが発生した場合、防水工事だけでは不十分な可能性があります。

そのため、雨漏り調査を専門業者に依頼して原因を正確に把握してから、改修計画を立てることが必須であると考えるべきです。

迅速な対応は、建物の寿命を延ばすための重要なポイントです。

信頼できる業者の選び方と失敗しないためのチェックリスト

コンクリートの建物の防水工事は専門的な知識と技術を要するため、信頼できる業者を選ぶことが非常に重要です。

失敗しないためのチェックリストを、以下に示します。

DIYでの防水工事は費用を抑えられるメリットがありますが、施工不良によるさらなる雨漏りや建物全体の劣化・住民からのクレームなど、さまざまなトラブルが発生する可能性があるため、基本的には推奨されません。

専門知識やノウハウを持つ業者に依頼することで、高品質な施工が確実となり、建物の長期的な保護につながります。

よくある質問（Q＆A）

まとめ

コンクリートの建物は一見頑丈に見えますが、実は水に弱いという弱点を抱えています。

ひび割れや微細な隙間から水分が侵入すると、雨漏りや鉄筋の腐食・構造体の劣化といった深刻な被害を招く恐れがあります。

こうしたリスクを回避し、建物の寿命や資産価値を守るためには、定期的な防水工事が不可欠です。

ウレタン・FRP・シート・アスファルトなど、防水工法にはさまざまな種類があり、建物の状態に応じた選定が重要となります。

防水層の耐用年数を意識しつつ、劣化サインを見逃さず早めに対処することで、工事規模や費用の膨張を防げるでしょう。

また工事を依頼する際は、見積もりは複数社で比較したうえで、内容や内訳に納得できる業者を選定することが大切です。

計画的な防水対策は、安心して暮らせる住環境を維持するうえでの重要なステップです。

コンクリートだからと高をくくらず、こまめなメンテナンスと適切な工事を行いましょう。