マンション大規模修繕工事の成功ポイント!2回目以降の工事内容と注意点を解説

• マンションの大規模修繕工事でよくあるトラブルとは？対処法や工事内容別の注意するポイントについて教えて！
• 1回目と2回目以降の工事内容の違いは何？

マンションの大規模修繕工事は、期間や費用も小規模な工事と比較すると費用がかかりますので、事前の準備が大切です。

また状況によってはトラブルが起こる場合もありますが、上手に対処しながら工事をスムーズに進めていくためにも、どのようなトラブルが起こるのか知っておくと良いでしょう。

さらに、さまざまな部分を修繕するので工事ごとの注意すべきポイントについて知っておくことも大切です。

そこで今回は、マンションの大規模修繕工事を成功させるポイントについてご紹介いたします。

実際に起こるトラブルのケースやそれぞれの対処法をお伝えしますので、大規模修繕工事を予定している方はぜひ参考にしてみてください。

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マンション大規模修繕を成功へ導くポイント

マンションの大規模修繕は大掛かりな工事となりますので、しっかりとポイントを抑えておくことが大切です。

下記では、マンションの大規模修繕を成功へ導くポイントについて紹介します。

大規模修繕工事を適切なタイミングで行う

大規模修繕は、タイミングを見ながら適切な時期に行いましょう。

大規模修繕工事において、外壁塗装は10年・防水工事は12年が目安とされています。

タイミングが適切であれば、工事の費用を抑えながら施工の効果を十分に得られます。

また状況にもよりますが、10年後に外壁塗装だけ行い2年後に防水工事を行うとあまり効率が良くない場合があります。

それぞれ発注を行うことになるので、トータルのコストが高くなってしまうのです。

そのため、12年周期でまとめて大規模修繕を行うケースが多い傾向にあります。

マンションの状態を見ながら、工事の時期を調整しましょう。

大規模修繕1回目、2回目、3回目のタイミングについて具体例

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適した大規模修繕を行う

大規模修繕は、修繕・改良・改修の大きく3つに分けられます。

修繕

劣化した部分に対し、性能や機能を問題なく使えるよう回復させる工事です。

主に劣化部分や古い設備の補修・交換を行います。

改良

建物の性能と機能を工場させる工事です。

部材や設備の新調・性能や機能の追加などがメインです。

改修

修繕と改良を行い、建物の性能を向上させる工事です。

大規模修繕は、それぞれ適した方法を使い分けて進めるのがポイントです。

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マンション大規模修繕工事の長期修繕計画を立てる

大規模修繕は約10〜12年周期で行われる工事のため、長期的な計画を立てる必要があります。

実際は劣化に対して正確な予想を立てるのは難しいですが、大まかな時期と予算の計画が可能です。

長期修繕計画を立て毎月修繕用の積立金を集めておけば、費用不足を防ぎながら大規模修繕をスムーズに実施できます。

また大規模修繕の計画から着工までの期間は、1年〜1年半ほどです。

大規模修繕工事前に居住者への共有

大規模修繕は共用部分の工事が多く、居住者からの理解を得ておく必要があります。

大規模修繕のスケジュールや工事を行う理由などについて、しっかりと打ち合わせを行いましょう。

場合によっては、業者の選定や修繕計画の策定を行う修繕委員会を設置するケースもあります。

合意形成を行う

大規模修繕では、居住者との協力が不可欠です。

工事の内容や必要性を各区分所有者に対してしっかりと話し、理解を得なければなりません。

そのためには、マンションの劣化を調査したうえで、補修が必要な箇所や具体的な対策について説明します。

またアンケートを実施して、修繕に関する意見や希望する修繕箇所がないかなどをヒアリングしてみましょう。

大規模修繕の必要性を理解してもらうために、専門委員会や理事会で現在検討している内容を伝えることが大切です。

説明会や調査結果研究会を開いて居住者からの声を聞き、意見を取り入れることでより理解を得やすくなるでしょう。

大規模修繕の資金を調達する

大規模修繕は、資金が足りず途中で計画が中止になってしまうケースもあります。

費用は長期修繕計画で試算しますが、もし足りない場合は、延期・借り入れ・一時期の回収を行うのが一般的です。

しかし、一時金の回収をしても新たな負債が生まれてしまい、ローン返済期間中は大規模修繕の資金を貯めるのが難しいでしょう。

そのため、状況が厳しくなる前に、工事にかかる費用と修繕積立金を確認しましょう。

状況によっては、修繕積立金額の増額も考える必要があります。

専門委員会を立ち上げる場合は、修繕積立金の残額をきちんと把握したうえで、現実的な計画を立てることが大切です。

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管理会社との関係性を明確にする

管理会社は、日常的なマンションの管理を担っています。

管理組合側は、大規模修繕における管理会社の位置づけを初期の段階ではっきりさせる必要があります。

基本的な管理会社の立場として挙げられるのは、下記のとおりです。

• 建設業者の立場で見積もりに参加
• 設計監理者の立場で見積もりに参加
• 専門委員会や理事会の事務局を担当

専門委員会にて意見交換をし、理事会で協議集約して管理会社の意向を聞いて決めるケースが多いです。

建設業許可を持っていれば工事見積もりに参加でき、日々管理しているマンションの状況に合う意見をもらえるでしょう。

また管理会社1社だけの見積もりは合意形成が難しい場合があるため、複数社から見積もりを取得しましょう。

ほかにも一般建築士事務所の立場から、設計と調査診断を含む工事監理を依頼するケースもあります。

大規模修繕の計画と実施は、通常の管理にプラスして事務作業を行わなければなりません。

委員と理事だけでは対応が難しい場合もあるので、経験が豊かな管理会社にサポートをお願いする場合もあります。

しかし年間管理委託ではないので、依頼する際は管理会社と新たに契約を結ぶ必要があるでしょう。

パートナー選び

大規模修繕は、予算と工事内容に合った業者を選びましょう。

基本的には、設計コンサルタント・管理会社・施工会社にお願いするのが一般的です。

設計コンサルタントは設計と施工が分かれているので、それぞれの意見を聞けます。

管理会社は建物の状態を把握しているためお願いしやすいですが、内容に問題がないかチェックを必ずしましょう。

施工会社は会社によって施工方法やアフターフォローなどが異なりますので、複数社を見比べて最適なところにお願いしましょう。

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マンション大規模修繕工事でよくあるトラブルと対処法

マンションの大規模修繕工事では、多くの人や作業との関わりにより、時にはトラブルが起こることもあります。

工事を円滑に進めて成功させるには、起こりやすいトラブルとその対処法について知っておくと安心です。

大規模修繕工事の先延ばし

大規模修繕工事を先延ばしにすると、劣化部分や故障部分がその分増えてしまうので、工事の費用が高くなることがあります。

またメンテナンス不足であると、居住者の不満が出やすく空室率が高めてしまう恐れがあります。

大規模修繕工事は10〜15年周期で行われるケースが多いですが、マンションの状態を見ながら時期を決めましょう。

また大規模修繕工事が必要な状態であれば、極力先延ばしにするのは避けましょう。

必要な工事をしなかった

本当に必要である工事を行わず、勧められるままに不要な工事を行うケースです。

必要な工事をしなければ、劣化や故障の状態悪化や今後の修繕で大きな費用の負担につながる場合があります。

メーカーや業者などから勧める工事のなかには、現状では余計な費用負担になるものが含まれることもあります。

おすすめされた工事を鵜呑みにするのではなく、現状に見合った工事を提案されているのかしっかり見極めましょう。

修繕積立金の不足

修繕積立金で貯めた金額が低いと、大規模修繕工事の費用が準備できません。

そのため、修繕積立金の金額は長期修繕計画を参考にしながら決めましょう。

しかし、なかには管理費の10%が修繕積立金の目安と設定しているケースもあります。

現状に見合わず修繕積立金が足りければ、工事計画は進められなくなってしまうので、専門家のアドバイスを受けたうえで決めると良いでしょう。

マンション居住者からのクレーム

大規模修繕工事を行っているときは、騒音・振動・ニオイなどが発生する状況もあるため、クレームにつながりやすいです。

また足場や養生ネットの影響で日当たりが悪くなり、洗濯物が干せなくなる場合もあるでしょう。

クレームを防ぐためにも、前もって居住者には大規模修繕工事について説明が必要です。

口頭で伝えることはもちろん、張り紙をして事前の告知による理解を得ましょう。

近隣住民からのクレーム

居住者だけではなく、近隣住民からクレームを受けるケースがあります。

工事によって入居者が不快感を受けやすい状況は、近隣にも影響を与えてしまうことを念頭におきましょう。

そのため大規模修繕を行う際は、近隣にも事前の告知や挨拶回りをしておくと安心です。

空き巣被害

大規模修繕工事中は、空き巣被害が起きやすいです。

大規模修繕工事で組んだ足場は簡単に屋外から上階へと登っていけるので、バルコニーから室内に侵入される可能性があります。

なかでも上層階に住んでいる方は防犯意識が低くなりやすい傾向があり、窓を施錠していないケースが多いです。

誰でも入れることができて工事関係者の出入りも多いため、見知らぬ人が侵入しても違和感を感じません。

そのため、空き巣被害に遭わないためにも、大規模修繕を行う日程と施錠の徹底を呼びかけましましょう。

また工事会社に内部が見えやすい透過シートの導入を依頼すれば、外部から見やすく防犯対策としても有効です。

資材や工程の不備

大規模修繕工事でよくあるトラブルとして、資材や工程の不備が挙げられます。

時には、工事現場で必要な資材の不足や人員の問題で工程が遅れることもがあるでしょう。

その結果、入居者や近隣住民からの不満やクレームが生じる可能性があります。

工事を行う業者や管理会社との密なコミュニケーションをとり、適切な予算とスケジュールの管理を促しましょう。

また工事の進行状況を定期的に確認し、問題が発生した際には迅速な対処が必要です。

マンション大規模修繕で工事別の注意すべきポイント

マンションの大規模修繕工事では、どのようなことに注意すればよいのでしょうか。

工事の種類によっても注意点は異なりますので、いくつか紹介します。

足場工事

大規模修繕の内容によっては、最初に足場の設置工事を行います。

道路に足場をかける必要がある場合は、道路占用の許可を取らなければなりません。

そのため前もって警察署や役所で申請を行い、許可を取得します。

屋上防水

建物の構造や下地の状態を考慮しながら、防水工事の種類を選ぶ必要があります。

防水工事は、ウレタン・シート・アスファルト・FRPなど種類が豊富です。

また防水工事にはそれぞれメリットとデメリットがありますので、特徴を知ったうえで選びましょう。

マンションの屋上防水では、ウレタンやシートを使った防水が使われることもありますが、建物の構造や下地の状態によっては施工できない場合もあります。

また屋上の用途によっても向き不向きがあるため、他者との見積もり比較や専門家への相談で決めるとよいでしょう。

外壁塗装

外壁塗装では、窓枠のシーリング工事をしましょう。

シーリング材が劣化していると、窓枠から雨漏りしてしまうケースがあります。

また場合によっては、窓枠付近の壁が崩壊していることもあります。

そのような場合は外壁塗装ができないため、事前の検査を実施して原状回復が必要な状況であるかを確認しましょう。

タイル補修

タイルの目地は、次第に劣化して隙間ができてしまいます。

放置すると雨漏りが起きてタイル以外の修繕も必要になるので、費用を抑えるためにも点検や補修を依頼しましょう。

またタイルが劣化していると、剥がれ落ちて通行人に当たってしまう可能性があります。

管理の責任問題に発展する場合がありますので、定期的なチェックが必要です。

爆裂部処理

コンクリートの爆裂は、隙間から浸透してきた雨水の影響や以前に行なった大規模修繕が不十分な場合に起こることがあります。

外壁面で起きてしまうと外壁が落下してしまうので、一部を取り外さなければなりません。

また、爆裂部は一度で処理できないため、数回に分けて行います。

そのため爆裂部の状態によっては、日程の調整が必要なケースもあるでしょう。

鉄部修繕工事

鉄部は水に濡れるとサビが起きやすく、建物の部品のなかでも耐久性が落ちやすいため注意が必要です。

外階段が鉄製である場合、サビを放置すると階段の抜け落ちや手すりが折れる可能性があります。

そのため鉄部の修繕工事では、サビを落としてサビ止めの塗装を行います。

塗装は色付けの中塗りと耐久性を高める上塗りにより、耐久性を保持します。

マンション大規模修繕工事を成功させるポイントについてまとめ

マンション大規模修繕工事を成功させるポイントについてご紹介しました。

今回ご紹介した内容をまとめると下記のとおりです。

• マンション大規模修繕を成功へ導くポイントは、適切なタイミングで行う・適した大規模修繕を行う・長期修繕計画を立てる・居住者への共有・合意形成を行う・資金調達をするなど
• マンション大規模修繕工事でよくあるトラブルは、大規模修繕工事の先延ばし・必要な工事をしなかった・修繕積立金の不足・居住者からのクレーム・近隣住民からのクレームなど
• 工事ごとの特性や事前にチェックすべきことを把握していればトラブルを防ぎながらスムーズに進行できる

事前の準備や情報収集が不足していると、不十分な工事によってやり直しになる可能性があります。

費用や入居者への負担も大きくなってしまいますので、不明点や不安があれば専門家のアドバイスを受けることも有効です。

マンションの大規模修繕工事を成功させるためにも、事前準備と情報収集をしっかり行いましょう。

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