中古マンションを大規模修繕するポイントとは？工事の流れや施工内容を解説

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マンションでは、約12年周期で定期的に大規模修繕が行われます。

工事を行う理由としては、広範囲を修繕・補修して建物の安全性・快適性を高め、資産価値を維持・向上させるためです。

もちろん、中古マンションにおいても大規模修繕は欠かせません。

そこでこの記事では、中古マンションを大規模修繕するポイントについて解説していきます。

工事の流れや施工内容、費用相場なども紹介しておりますので、ぜひ参考にしてみてください。

中古マンションの大規模修繕工事が必要な理由とは？

中古マンションは新築よりも築年数が経過しているため、補修が必要な箇所が多い傾向にあります。

そのため、定期的な建物診断を行い、適切に大規模修繕工事を実施する必要があるでしょう。

また老朽化が進んでいる箇所を修繕し、設備を更新することにより、建物の安全性・快適性の向上が可能です。

快適に暮らせるマンションは、入居率も高くなりやすくなります。

劣化している箇所を放置すると、その個所からさらに劣化が進んでしまうので、資産価値の維持・向上を図るためにも大規模修繕が重要です。

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中古マンションにおける大規模修繕工事の施工内容

中古マンションの大規模修繕では、次のような工事が行われます。

外壁の補修・塗装工事

外壁のひび割れ・剥がれなどを補修すると、防水性を高められます。

また外壁塗装を行うと、新築時のような綺麗な外観にできるでしょう。

屋根の補修・防水工事

屋根の補修工事や防水工事を行うことにより、雨水が建物内に侵入するのを防げます。

防水シートの交換や塗装などが行われます。

バルコニーの補修・防水工事

バルコニーは共用部なので、大規模修繕の対象です。

浸水・雨漏りを防ぐために防水施工をしたり、コーキングの補修を行ったりします。

共用部の改修工事

エントランス・廊下・階段など共用の改修工事を行います。

近年ではオートロックを設置したり、自動ドア化したりする工事も人気です。

配管・設備の更新

給排水管やガス管、エレベーターなどの設備を更新します。

特に築30年を超える建物では、入念な点検が欠かせません。

アップグレード工事

修繕ではなく、今ある設備よりもアップグレードさせる工事が行われることもあります。

例えば宅配ボックスを設置や、バリアフリー化などです。

中古マンションにおける大規模修繕工事に必要な費用相場

中古マンションの大規模修繕では一般的に、1戸あたり100万円前後の修繕費用がかかります。

1平方メートルあたりだと10,000～15,000円ほどの費用が発生するでしょう。

例えば100戸のマンションだと「100万円×100戸＝1億円」というように、おおよその費用計算ができます。

もちろんマンションの劣化状況によって費用は前後します。

工事費用の内訳

外壁関連の工事が全体の約40％、防水工事が約30％、仮設工事が約20％ほどを占めます。

通常は1回目の大規模修繕よりも、2回目・3回目の大規模修繕のほうが費用が高額になるでしょう。

なぜなら2回目では給排水管の更新費用が高くなり、3回目では金具・建具の修繕が必要になるからです。

ちなみに1回目の大規模修繕は築12～15年目頃、2回目は築20～24年目頃、3回目は築30～36年目頃に行われるケースが多いです。

大規模修繕の費用を調達するには

大規模修繕の費用には、マンション住民から毎月徴収する修繕積立金が使われます。

修繕積立金は、大規模修繕の資金として毎月徴収される費用です。

管理費はマンションのメンテナンスに使われますが、日常的なメンテナンスに使われるのが一般的です。

修繕積立金が不足している場合は一時金として、区分所有者から追加で徴収するケースもあります。

ちなみに1戸あたりの修繕積立金の平均は、月額で12,000円ほどです。

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中古マンション大規模修繕の一般的な流れは？

大規模修繕は、次のような流れで行われるのが一般的です。

1. STEP

   体制づくり

   まずは大規模修繕を成功させるために、管理組合での体制づくりが肝心です。

   必要があれば、専門の修繕委員会を組織しましょう。

   修繕委員会があれば、日常の運営業務も担当する理事会が、膨大な業務を抱える事態を防げます。

   修繕委員会では工事内容の検討を行い、理事会に提案します。

2. STEP

   発注方式の決定

   大規模修繕では専門的な知識が求められるため、外部の専門家との協力が必要です。

   その際に行われる代表的な発注方法としては、責任施工方式・管理会社主導方式・設計監理方式の3つが挙げられます。

   責任管理方式は、管理組合が施工会社と直接契約する方法です。

   管理会社主導方式では、管理会社に工事を発注します。

   設計監理方式では第三者のコンサルタント会社が、施工会社との間を取り持ちます。

3. STEP

   建物診断

   具体的にどの箇所で工事が必要なのか、建物診断が必要です。

   調査員が建物を訪問し、目視・打診・専門機器での調査を行います。

   建物診断の結果により、工事内容・費用などが具体的に見えてくるでしょう。

4. STEP

   修繕計画・予算計画

   建物診断の内容をもとに、修繕計画・予算計画を立てます。

   この時、劣化が進んでいる箇所から優先して工事を行えるように計画が必要です。

   アンケートにより住民の要望も取り入れながら、安全性・利便性が高まるように計画していきましょう。

   修繕積立金が不足している場合は、工事内容を見直したり臨時で一時金を徴収したり、金融機関から融資を受ける必要があるかもしれません。

5. STEP

   総会決議・契約・工事説明会

   工事の概要が決まったら、総会を開催して報告し、組合員の承認が得られたら工事を行えます。

   承認が得られた施工会社と契約し、着工1ヶ月ほど前にマンション住民への説明会を実施します。

6. STEP

   着工

   いよいよ、大規模修繕工事の開始です。

   進捗を住民と共有しながら、スムーズに工事が行われるように調整していきます。

7. STEP

   竣工検査・引き渡し

   工事が終わったら竣工検査が行われ、竣工検査で問題がなければ引き渡しされます。

   これにて大規模修繕工事の完了です。

大規模修繕工事中による住民の生活に関する注意点

工事中、マンション住民はさまざまなことに注意しなければなりません。

騒音が発生したり通行制限が設けられたりするので、ストレスを感じる住民もいるでしょう。

工事中は、具体的には次のことに注意する必要があります。

騒音・振動が発生する

工事中は建設機械・工具が使われるため、騒音・振動が発生します。

早朝や夜間は工事は行われませんが、昼寝の妨げになったり音が気になったりするかもしれません。

工事の時間帯を事前に告知して、マンション住民に理解を求め防音対策を行う必要があるでしょう。

通行制限がかかる

足場や仮設施設の設置により、通行できない場所ができるケースがあります。

一定期間いつもの出入口が使えなくなったり、駐車が制限されたりするかもしれません。

このような場合は住民へ事前告知を行い、代替ルートや駐車場所を確保する必要があるでしょう。

一般的には管理会社・施工会社に協力してもらい、マンション周辺の月極駐車場を利用します。

駐車場の費用は、管理組合が負担する場合がほとんどです。

共用施設の利用制限がかかる

共用施設に利用制限が設けられることもあります。

エレベーターや共用スペースが使えなくなるので、この場合も代替する通路や施設を確保する必要があるでしょう。

安全確保が必要

大規模修繕工事の間は、安全の確保にも気を配る必要があります。

工事現場は危険なので、できるだけ近づかないようにしましょう。

工事現場の周囲に囲いを使ったり安全措置を実施したりして、マンション住民が安全に暮らせるように配慮する必要があります。

コミュニケーションが必要

大規模修繕では、管理組合・管理会社・マンション住民・施工会社の間での、円滑なコミュニケーションが必要です。

工事の進捗報告・スケジュール変更の報告・問い合わせへの対応などを丁寧に行い、トラブルが無いように工事を進めましょう。

中古マンションを購入する際に確認しておくポイント

中古マンションの購入は新築よりも費用が抑えられますが、購入後の大規模修繕についても検討しておかなくてはなりません。

中古マンションを購入する際は、以下のポイントを確認しましょう。

長期修繕計画の有無

中古マンションを購入する際は、まずは長期修繕計画の有無を確認しましょう。

平成30年の国土交通省の調査によると、約7％のマンションが長期修繕計画を作成していません。

長期修繕計画がないマンションは、修繕積立金も適切に徴収されていない恐れがあります。

大規模修繕を行う段階で、資金不足になりやすいので注意しましょう。

また過去に大規模修繕工事が行われたかも、確認が必要です。

過去の実施履歴は管理組合・不動産会社に問い合わせると分かります。

適切に補修が行われていない場合、建物の劣化が進んでいるかもしれません。

修繕積立金の徴収額

修繕積立金の徴収額もチェックしましょう。

長期修繕計画に基づいて、定期的に修繕積立金の額の見直しが必要です。

見直しがされないままだと、資金不足で大規模修繕に悪影響が出る場合があります。

しっかりと修繕積立金を徴収している管理組合のあるマンションを選ぶことが大切です。

建て替えの必要性の有無

建て替えが必要なマンションかどうかも、確認が必要です。

中古マンションの耐用年数は50～100年と言われることもあります。

しかし築30～36年目頃に行われる3回目の大規模修繕以降は、建て替え・改修を検討しなくてはなりません。

特に管理状況が悪いマンションでは、耐震化に多額の費用がかかるでしょう。

大規模修繕と耐震化の費用を合計してみると、建て替え費用とあまり変わらないケースもあります。

中古マンション大規模修繕についてのまとめ

最後に、この記事の内容をまとめていきます。

• 中古マンションは補修が必要な箇所が多い
• 大規模修繕では外壁の補修・塗装工事・防水工事・共用部分の改修工事などが行われる
• 1戸あたり100万円前後、1平方メートルあたり10,000～15,000円の費用が発生する
• 2回目や3回目の大規模修繕のほうが費用が高額になる
• 大規模修繕の費用には修繕積立金が使われる
• 大規模修繕は体制づくりからスタートする
• 発注方式には責任施工方式・管理会社主導方式・設計監理方式の3つがある
• 建物診断や住民へのアンケート内容をもとに計画を立てる
• 組合員の承認を得られたら、工事を行える
• 工事中は騒音・通行制限・利用制限が発生する
• 安全確保や関係者同士のコミュニケーションが重要
• 定期的に長期修繕計画の見直しが必要

中古マンションの大規模修繕では、建物の安全性・快適性を高めることが可能です。

状態が悪い中古マンションの大規模修繕は建て替えと費用があまり変わらない場合があるので、しっかりと大規模修繕について調査・検討する必要があるでしょう。

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