マンションの大規模修繕とは?工事の費用相場や目安を解説!修繕費の注意点も

大規模修繕とは、建物全体を対象とした修繕工事であり、外壁補修や防水工事など多岐にわたります。特に、修繕費や工事内容、工期によって費用相場は大きく異なるため、適切な計画が必要です。

しかし、修繕積立金が足りない、必要な費用が払えないという悩みを遠慮マンションも少なくありません。そのような場合でも、積立金の効率的な活用や助成金・補助金の申請を検討することで、負担を軽減する方法があります。

この記事では、マンション大規模修繕の費用を構成する要素や修繕費用の目安、見積りのポイントを解説しますので、マンションの修繕工事を計画する際の参考にしてください。

最後まで読むことで、適切な準備と工夫でスムーズに修繕工事を進めるヒントが得られるはずです。

大規模修繕の重要性

マンションの大規模修繕は、建物の老朽化を防ぎ、資産価値を維持するために不可欠な工事です。外壁や屋上の防水機能が低下すると、雨漏りや構造体の劣化が進行し、修繕費用が増大するリスクがあります。

また、安全性や居住環境を向上させることで、入居者満足度の向上や空室対策にもつながります。適切な修繕を計画的に行うことで、長期的なコスト削減とマンションの価値向上を実現できます。

マンション大規模修繕の費用相場と内訳

マンションの大規模修繕は、建物の耐久性を維持し、資産価値を守るために不可欠な工事ですが、修繕費用はマンションの規模や施工内容によって大きく異なります。ここでは、大規模修繕の一般的な費用相場と、主な工事項目ごとの費用内訳について詳しく解説します。

マンション大規模修繕の費用相場

マンションの大規模修繕費用は、建物の規模・築年数・修繕内容によって異なります。一般的な目安として、1戸あたり80万円～150万円程度が相場とされています。

マンションの規模別・大規模修繕費用の目安

※実際の費用は、修繕内容や施工業者によって大きく変動します。

大規模修繕の費用内訳

大規模修繕の費用は、主に以下の工事にかかる費用で構成されています。

外壁補修・塗装工事（全体の30～40%）

劣化した外壁の補修や塗装の塗り替えを行い、建物の防水性と美観を維持するための工事です。タイルの剥落やひび割れの補修を行うこともあります。

外壁のひび割れ補修（約50万～150万円）
外壁塗装（シリコン塗料の場合）（約300万～800万円）
タイル補修・張り替え（約200万～500万円）

屋上・バルコニーの防水工事（全体の10～20%）

防水層の劣化を防ぐために、屋上やバルコニーの防水工事を実施します。適切な防水工事を行わないと、雨漏りや建物内部の腐食につながる可能性があります。

屋上防水（ウレタン防水・シート防水）（約200万～600万円）
バルコニー防水・トップコート塗装（約100万～300万円）

給排水設備の改修工事（全体の10～20%）

配管の老朽化により水漏れや詰まりが発生するリスクを回避するために、給排水管の更新や更生工事を行う必要があります。

給水管・排水管の交換（約500万～1,500万円）
貯水槽やポンプの更新（約300万～800万円）
共用部の給湯設備改修（約200万～500万円）

共用部の改修工事（全体の15～25%）

エントランス・廊下・階段・駐車場などの共用部分の修繕を行い、安全性と利便性を向上させます。

エントランス改修（自動ドアやタイルの張り替え）（約200万～500万円）
共用廊下の長尺シート施工（防滑・防音対策）（約100万～400万円）
駐車場の舗装やライン引き直し（約50万～200万円）

仮設足場工事（全体の10～15%）

外壁工事や防水工事の際に、安全に作業を行うために足場を設置します。マンションの高さや施工範囲により、費用が大きく変わることがあります。

足場の設置・解体費用（約500万～2,000万円）

修繕工事費用を抑えるためのポイント

マンションの大規模修繕費用は高額になるため、以下のポイントを押さえてコストを抑えることが重要です。

複数の施工業者から相見積もりを取り、適正価格を把握する
不要な工事を見極め、優先順位をつける
補助金・助成金を活用し、費用負担を軽減する
管理組合での情報共有を徹底し、計画的に修繕を進める

適正価格で質の高い修繕を行うために

マンションの大規模修繕は、適切な費用で、必要な工事を実施することが重要です。施工業者の選定や修繕計画の策定を慎重に行い、適正価格で質の高い修繕を実施しましょう。

マンション大規模修繕の費用を左右する要因

マンションの大規模修繕費用は、建物の規模や工事項目だけでなく、さまざまな要因によって変動します。適正な予算を立て、コストを最適化するためには、どのような要素が費用に影響を与えるのかを理解しておくことが重要です。

マンションの規模と築年数

建物が大きくなるほど、工事範囲が広がり、必要な資材や作業時間が増加するため、費用が高くなる傾向があります。また、築年数が経過したマンションは劣化が進んでいるため、補修や交換が必要な箇所が増え、費用がかさむことがあります。

• 築20年未満のマンションは軽微な補修が中心
• 築30年以上では配管や防水工事の大規模な改修が必要になるケースが多い
• 高層マンションは足場設置や外壁補修のコストが上がる

修繕対象となる範囲と工事項目

大規模修繕の工事範囲が広がるほど、費用も増加します。特に以下の工事は費用が高くなりやすいため、優先順位をつけて計画を立てることが大切です。

• 外壁補修や塗装の範囲（全面改修か部分補修か）
• 防水工事の規模（屋上やバルコニー、防水シートの交換が必要か）
• 給排水設備の更新（配管交換の有無）
• エントランスや共用部の改修（バリアフリー化やエレベーターの更新など）

使用する材料や工法

同じ修繕工事でも、使用する材料や工法によってコストが大きく変わります。

• 外壁塗装では、ウレタン系塗料よりもシリコン塗料やフッ素塗料のほうが高額
• 防水工事では、ウレタン塗膜防水よりもシート防水やFRP防水のほうが耐久性が高く費用も上がる
• 共用部の長尺シート施工では、滑り止め機能付きのシートのほうが高コスト

費用対効果を考慮し、長期的にメンテナンスコストが抑えられる工法を選択することが重要です。

施工業者の選定と見積もり

施工業者によって工事費用が大きく異なるため、適正価格で施工を行うためには、相見積もりを取ることが不可欠です。

• 大手ゼネコンは施工品質が高いがコストが高め
• 地元の施工業者は価格が安いが、技術力やアフターサービスの確認が必要
• 設計監理方式（設計会社が施工を管理）を採用すると、施工品質が安定しやすい

工事内容の詳細を精査し、適正な費用で確実な工事を行える業者を選ぶことがポイントです。

修繕積立金の状況と資金調達方法

管理組合が計画的に修繕積立金を管理しているかどうかも、工事費用に影響を与えます。

• 修繕積立金が不足している場合、金融機関からの借入れや一時金徴収が必要になる
• 事前に積立金を増額しておくと、大規模修繕時の費用負担を軽減できる
• 補助金や助成金を活用すれば、資金調達の負担を減らすことが可能

資金計画を適切に立てることで、スムーズな修繕工事の実施が可能になります。

工事の発注時期とスケジュール

大規模修繕工事を発注する時期によっても、工事費用は変動します。

• 建設業界の繁忙期（春・秋）は施工業者の稼働率が高く、費用が高くなる傾向
• 施工業者の閑散期（夏・冬）は比較的安価に工事を発注できる可能性がある
• 工期が長引くと、仮設足場や共用部の使用制限に伴う費用が増加

適切な時期に計画を立て、無駄なコストを削減することが重要です。

補助金・助成金の活用

国や自治体が提供する補助金・助成金を活用すれば、修繕費用を大幅に削減できます。

• 耐震補強やバリアフリー改修に関する助成制度
• 省エネ改修（断熱塗装やLED照明の導入）に対する補助金
• 自治体ごとのマンション改修助成制度

補助金を適用できる工事を優先的に計画し、費用負担を軽減することがポイントです。

マンションの大規模修繕費用は、さまざまな要因によって変動します。適正な価格で質の高い修繕を実施するためには、建物の規模や築年数、使用する材料、施工業者の選定、資金計画などを総合的に判断することが重要です。

次のセクションでは、大規模修繕の費用を抑えるための具体的なポイントについて詳しく解説します。

大規模修繕の工事内容について

マンションの大規模修繕は、建物の老朽化を防ぎ、資産価値を維持するために定期的に実施される重要な工事です。一般的には築12〜15年ごとに実施され、外壁の補修や防水工事、設備の更新などが含まれます。ここでは、大規模修繕で行われる主な工事内容について詳しく解説します。

外壁補修・塗装工事

外壁は、風雨や紫外線の影響を受けるため、劣化が進みやすい箇所です。ひび割れや剥がれが発生すると、雨水が侵入し、建物内部の鉄筋が腐食する原因になります。

外壁のひび割れ補修（クラック補修）
タイルの浮き・剥がれ補修（エポキシ樹脂注入や部分張替え）
外壁塗装の塗り替え（防水性・耐久性を向上）

外壁塗装にはシリコン塗料やフッ素塗料など、耐久性の高い塗料を選ぶことでメンテナンス頻度を抑えることが可能です。

屋上・バルコニーの防水工事

防水機能が低下すると、雨漏りや建物内部の腐食が進み、修繕費用が高額になる可能性があります。防水工事では、屋上やバルコニーの防水層を更新し、雨水の侵入を防ぐことが目的です。

屋上防水（ウレタン防水・シート防水・FRP防水）
バルコニーの防水処理とトップコート施工
雨樋や排水設備の点検・清掃

防水工事は耐用年数を考慮し、適切な工法を選ぶことが重要です。

給排水設備の改修工事

給水管や排水管は、経年劣化によりサビや詰まり、水漏れが発生することがあります。特に築30年以上のマンションでは、配管の交換や更生工事が必要になるケースが多いです。

給水管・排水管の更新工事
貯水槽やポンプの交換
共用部の給湯設備改修

劣化が進む前に適切なメンテナンスを行うことで、大規模な修繕を回避できる可能性があります。

共用部の改修工事

マンションの共用部分は居住者の利便性や安全性に直結するため、定期的なメンテナンスが必要です。

エントランス改修（ドア交換・タイル補修）
廊下・階段の長尺シート施工（滑り止め・防音対策）
駐車場・駐輪場の舗装やライン引き直し

また、エレベーターや防犯設備の改修も、大規模修繕の際に行われることが多いです。

仮設足場工事

外壁塗装や防水工事を行うためには、安全に作業を進めるための足場の設置が不可欠です。

足場の設置・解体
飛散防止ネットの設置
作業員の安全確保のための養生作業

足場の設置には高額なコストがかかるため、まとめて複数の工事を実施することでコストを抑えることが可能です。

電気・防犯設備の改修

建物の安全性を確保するため、共用部分の電気設備や防犯設備の改修が行われることもあります。

✔ 共用部のLED照明化（電気代の削減）
✔ インターホン設備の更新
✔ 防犯カメラの設置・交換

エネルギー効率の良い設備に更新することで、長期的なコスト削減にもつながります。

大規模修繕工事のポイント

• 事前に劣化診断を行い、必要な工事範囲を明確にする
• 住民の合意形成をスムーズに進めるため、説明会を実施
• 複数の施工業者から相見積もりを取り、適正価格で施工する
• 助成金や補助金を活用し、修繕費用を抑える工夫をする

マンションの大規模修繕は計画的に進めることで、建物の寿命を延ばし、長期的なコスト削減につながります。適切なタイミングで必要な工事を実施し、快適な住環境を維持しましょう。

助成金・補助金の活用方法

最後に大規模修繕工事を行うにあたって助成金や補助金を効率よく活用する方法を紹介します。

また助成金や補助金の申請手順や実際の活用例も併せて紹介しますので参考にしてください。

• 国や地方自治体の支援策
• 助成金・補助金の申請手順
• 実際の活用事例

国や地方自治体の支援策

マンションの大規模修繕工事を行う場合、かかる費用は一戸あたり100万円前後です。

そのため、戸数が多い建物だと数千万〜1億円以上の費用がかかる場合もあります。

「大規模修繕工事がしたいけれど、修繕積立金だけでは足りない」など予算不足に悩むマンションなどの管理組合も多いでしょう。

そこで紹介したいのが国や地方自治体による支援策です。

例えば、国が支援策として打ち出している「住宅リフォーム・リノベーション支援制度」は、住宅の耐震改修やバリアフリー改修などの取り組みに対して補助金が支給される場合があります。

その他にも地方創生住宅リフォーム支援事業の場合、市区町村が実施する住宅リフォーム事業に対して費用の一部を補助する制度もあります。

また、各都道府県や市区町村が独自に実施している住宅リフォーム支援制度の中には、大規模修繕工事に対して補助金を支給する制度を完備しているところもあるでしょう。

実際にどのような助成金・補助金精度があるのかは、一度お住まいの地域で確認してみてください。

助成金・補助金の申請手順

助成金や補助金を申請する手順は以下のとおりです。

• 自分が所有する建物が対象となる助成金や補助金の情報を集める
• 必要書類の準備
• 申請を行う自治体や機関に問い合わせる
• 申請書を期限までに提出する
• 書類審査や現地調査を受ける
• 審査に通れば助成金または補助金が支給される

申請条件や申請書類に記載すべき内容に関しては、助成金や補助金によって異なります。

ただし、基本的に必須となる書類は「建物の概要」や「今回行う大規模修繕工事の内容」「見積書」「申請書」「建物の登記簿謄本」「図面」などが挙げられますので、事前に準備しておきましょう。

また申請方法や期限、申請条件に関しても、助成金や補助金によって異なるので、まずは一度助成金や補助金精度を申請する国や地方自治体に問い合わせることが大切です。

申請書の申請が完了すると、書類審査や助成金・補助金の支給を行う国や自治体、機関が実際に現地へ赴いて調査を行う「現地調査」が行われます。

このとき、提出した書類に不備があったり、工事内容に対して疑問があったりすると「追加で書類を用意してください」「工事内容について改めて説明してください」と言われる場合もあります。

書類審査と現地調査をクリアすると、ついに助成金・補助金の支給です。

ただし、審査完了後すぐに支給されるかどうかは国や自治体、機関によって異なります。

そのため、事前におおよその期間を問い合わせておくと焦らずに済むでしょう。

実際の活用事例

最後に、実際に助成金や補助金を活用した事例を2つ紹介します。

事例①分譲マンション計画修繕調査支援制度

この制度はマンションの大規模修繕工事を行う際、事前に計画を立てるために必要な調査費の一部を助成してくれる補助金制度です。

制度が利用できる地域は限定されるものの、要件を満たして申請が通れば20万円〜80万円程度が助成されます。この制度を活用することで大規模修繕工事に関するコストの削減に役立ちます。

事例②防災対策整備費補助金

防災対策整備費補助金は、マンション管理組合による防災対策や安全性の向上を推進するために建物の共用部分の工事費を補助・支援してもらえる制度です。

・分譲マンション共用部分改修費用助成制度

・マンション防災マニュアル作成支援専門家派遣事業

これらの制度を活用することで、専門家の派遣や経費の補助、必要となる工事費の助成など、大規模修繕工事に関する調査から実際の工事までコストを削減しながら進めることができます。

まとめ

本記事では、大規模修繕工事に関する費用のポイントや削減方法を紹介しました。

大規模修繕工事は高額になるケースが多い修繕工事です。

本記事を参考に、効率よく大規模修繕工事を進められるよう活用できる補助金や助成金などを利用しつつ、計画を立てていきましょう。