分譲マンションの大規模修繕の内容や費用目安と大規模修繕工事の周期とは

・分譲マンションの小規模・中規模・大規模修繕のそれぞれの工事内容と費用の目安が知りたい！

・外壁修繕にかかる期間はどれくらい？

マンションに長く住み続けるためには、定期的にメンテナンスを行う必要があります。

なかでも大規模修繕工事は、修繕において規模の大きなものです。

大規模修繕工事を行うことによって、マンションの不具合を早期に発見し安全性を確保できるだけでなく、快適性や利便性などを高めることも可能です。

しかし大規模修繕工事は、施工する規模が大きいため入念な準備が欠かせません。

では、実際にはどのような準備が必要になるのでしょうか。

今回の記事では、大規模修繕工事とはどのようなものなのかや、施工業者の選び方などを詳しくご紹介します。

さらに大規模修繕工事を行うメリットや費用の相場、起こりやすいトラブルもご紹介しますので、ぜひ参考にしてくださいね。

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分譲マンションの大規模修繕とは？その重要性と基本知識

建物は、年月が経つにつれて劣化が進んでしまいます。建築基準法に従って造られているため耐震性や防水性は担保されていますが、どうしても経年劣化は防げません。

そのため、一定の年月が経ったら大規模修繕をして劣化を防ぐ必要があります。

このうち分譲マンションの大規模修繕では、防水工事・外壁補修・シーリング工事・塗装工事・給排水管工事などの大掛かりな工事が行われます。

この工事に必要な費用は、区分所有者が毎月支払う修繕積立金から支払われるのが一般的です。

また販売時から修繕のための積立金が設定されているため、基本的に改めて費用を準備をする必要はありません。

大規模修繕工事が行われる箇所は、共用部分が対象となります。

大規模な修繕となるため工期も長く、高額な費用がかかるため綿密な計画を立て進められるのが特徴です。

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分譲マンションに修繕工事が必要な理由

分譲マンションは、多くの住民が共有する建物であり、長期間にわたり快適な居住環境を維持するためには計画的な修繕が不可欠です。建物の外壁や屋上防水、給排水設備などは、時間の経過とともに劣化するため、10～15年を目安に大規模修繕工事が行われます。

適切な修繕を行わないと、建物の資産価値が低下するだけでなく、居住者の安全性や快適性にも悪影響を及ぼします。

分譲マンションの修繕と改修の違い

では、分譲マンションの修繕と改修には、どのような違いがあるのでしょうか。

似た意味合いとして認識されている方も多いかもしませんが、それぞれ異なる工事を指します。

修繕工事とは

建物ができた当初の機能と性能を回復させることを目的とした工事です。
不具合が起きている箇所に対し、修理や入れ替えを行って使用できる状態にします。

改修工事とは

建物の機能と性能を回復させることに加え、性能面の向上を目的とした工事です。
生活スタイルや周辺の環境に合った暮らしをするために、建物の性能をグレードアップさせます。

使用する資材や設備が新しくなることで、分譲マンションの資産価値向上にもつながります。

分譲マンションの大規模修繕で知っておきたい費用相場

分譲マンションの大規模修繕工事費用は、一般的に1戸あたり80～150万円程度が相場です。
ただし、以下の要因で費用が変動します：

• 建物の規模：階数や総戸数によって工事費が増減します。
• 工事内容：外壁補修、防水工事、給排水設備更新など、修繕箇所によって異なります。
• 使用する材料：高耐久の塗料や防水材を使用する場合、費用が上がる傾向があります。

住民の修繕積立金が十分でない場合は、追加徴収が必要になることもあります。そのため、長期的な計画と予算管理が重要です。

マンションの規模は大きく分けると、

• 小規模マンション：50戸以下
• 中規模マンション：50～100戸
• 大規模マンション：100戸以上

の3つです。以下に費用目安を比較しました。

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大規模修繕工事にかかる費用を左右する要素

マンションの大規模修繕工事は、基本的に長期修繕計画に従って施工されます。

しかし、予定していた工事が必要なかったりより大規模の修繕が必要になったりする場合もあります。

修繕工事の費用を左右する要素には、次のようなものがあります。

劣化の度合い

建物の劣化は、毎日の天候や紫外線だけでなく地震や水害などでも進んでしまいます。

破損した箇所については小規模修繕や中規模修繕を行い、大規模修繕工事を行うタイミングで再度工事が必要かを判断する必要があるでしょう。

人件費や資材の高騰

長期修繕計画を立てた時点では予測できなかった人件費や資材の高騰も、工事費用に影響を及ぼします。

また、災害や周辺環境の変化によって工事が中断・延期された場合なども、職人の待機や資材の保管に費用が必要です。

アフターフォローの有無

工事中や工事後に万が一の事態が発生した場合、適切なアフターフォローを望む方がほとんどでしょう。

工事費用は抑えられたものの、その後の対応に問題があれば結果として必要ない追加工事の費用が必要になることも考えられます。

費用対効果として、きちんとしたアフターフォローが受けられるかも大規模修繕工事の費用を左右する要因の一つと言えます。

分譲マンションの修繕準備｜計画と確認が成功の鍵

分譲マンションを修繕するためには、事前の準備が大切です。

長期修繕計画の確認

長期修繕計画は、修繕を効率的に進めるための基本となる資料です。この計画には、修繕を行う時期や工事内容、必要な費用が記載されています。
通常、この計画は管理組合が主体となって立案し、住民の同意を得て実施します。長期修繕計画を確認することで、修繕の全体像を把握し、適切な準備を進めることができます。

長期修繕計画の見直し

長期修繕計画は、一度立てたら終わりではありません。国土交通省では、5年ごとの見直しを推奨しています。その理由として、以下の点が挙げられます。

• 資材や人件費の変動：建築資材の価格高騰や労働コストの上昇により、当初の計画が現実と合わなくなることがあります。
• 予期せぬ修繕が発生：劣化の進行や天災などにより、計画外の工事が必要になるケースも少なくありません。

このようなズレを解消するため、定期的な見直しが欠かせません。

修繕の実施状況の確認

過去の修繕履歴を確認することで、修繕箇所の優先順位を明確にできます。たとえば、前回の工事で修繕した箇所の状況を確認することで、追加の修繕が必要な箇所や、新たに劣化が進んだ部分を特定できます。
修繕履歴を把握しておくと、重複した工事を避けることができ、予算の無駄を防ぐことにもつながります。

分譲マンションの修繕工事にかかる期間

分譲マンションの修繕工事は、建物全体を対象とした大規模な作業であり、工事の規模や内容によって期間が異なります。一般的には、2～6か月程度が目安となりますが、具体的な期間は工事内容や建物の規模、天候条件などに左右されます。以下では、修繕工事の主な工程とそれにかかる期間について解説します。

修繕工事の主な工程と期間

1. 準備期間（1～2か月）
   修繕工事を始める前には、建物診断や工事計画の立案、住民への説明会などが行われます。この準備期間は、住民との合意形成や施工業者の選定も含まれるため、工事のスムーズな進行に欠かせません。
2. 足場の設置（1～2週間）
   外壁や屋上の修繕工事を行うための足場を設置します。特に高層マンションでは安全性が重視され、設置作業に時間がかかる場合があります。
3. 外壁補修・防水工事（1～3か月）
   外壁のひび割れやタイルの剥がれを補修し、防水工事を行います。作業範囲が広く、また天候に左右されやすい工程のため、計画的な進行が求められます。
4. 共用部の修繕（1～2か月）
   エントランスや廊下、エレベーターなど、共用部の修繕工事を行います。これには給排水管の更新や照明設備の交換なども含まれます。
5. 仕上げと清掃（1～2週間）
   工事が完了した後、足場の解体や清掃を行い、最終的な仕上げを確認します。この段階では、住民が安心して生活できる状態に戻すことが重要です。

期間を短縮するためのポイント

1. 工事計画の徹底
   事前に建物診断を行い、修繕箇所や工事内容を明確にすることで、無駄な作業を減らせます。
2. 天候リスクの考慮
   雨天が多い季節を避けて工事を計画することで、スケジュールの遅延を防ぎます。
3. 信頼できる業者選び
   経験豊富な業者を選ぶことで、効率的かつ高品質な施工が期待でき、期間の短縮につながります。

分譲マンションの修繕工事にかかる期間は、一般的に2～6か月が目安です。ただし、工事内容や建物の規模、天候などの影響を受けるため、具体的な期間は事前の計画と管理が重要です。スムーズな工事進行のためには、住民との合意形成や信頼できる業者の選定が成功の鍵となります。

分譲マンションの大規模修繕着工までの流れ

では、分譲マンションの大規模修繕はどのように進めるのでしょうか。

1. STEP

   体制づくり

   最初に管理組合内で体制づくりを行います。

   大規模修繕にはさまざまな準備や作業が伴うため、修繕委員会と呼ばれる組織を結成するのが一般的です。

   設置は必須ではありませんが、工事内容の検討・立ち会い・打ち合わせなどがスムーズになるので結成しておくことをおすすめします。

2. STEP

   発注方法の決定

   どのように工事を行うか、専門家と相談して発注方法を決めます。

   会社によって工法や特徴が異なるため、どのような内容で発注するかは重要なポイントです。

3. STEP

   建物のチェックや診断

   建物にどのような症状が出ているのか調査を依頼します。

   診断結果が修繕計画のベースとなるので、しっかりと調査し修繕に反映しましょう。

4. STEP

   修繕計画作成と施工会社選定

   修繕計画を再度確認しながら、施工会社を決めていきましょう。

   スムーズに修繕工事が進むよう、依頼の段取りやタイミングも決めていきます。

5. STEP

   説明会の実施

   着工の1ヶ月前くらいに、入居者への工事説明会を実施します。

   概要や注意点など、工事に関する詳細を説明する場です。また、近隣の方への説明や挨拶もあわせて行い、着工となります。

施工業者の選び方

修繕工事は、施工場所に合わせた施工業者や大規模修繕工事を請け負う会社へ依頼するのが一般的です。

では、施工業者はどのように選べばいいのでしょうか。

優良な施工業者を選ぶには、以下のような項目を確認することがポイントだとされています。

実績が豊富か

施工業者を選ぶ際は、実績をチェックしましょう。

どのような施工を行ってきたのか、似ている建物を担当した実績などをチェックします。

保証内容の充実度

工事の保証内容や、アフターフォローの充実度も確認しましょう。

施工後に万が一の事態が起きた場合に備え、きちんとした体制が整っている施工業者を選ぶことが大切です。

見積書が丁寧

施工業者のなかには、見積書に詳細を載せないところもあります。

詳細がないと何にどのくらいの費用がかかっているのかがわからないため、もしもの場合の懸念材料になるおそれもあります。

見積書が詳細に記載されていれば、不明確な点や曖昧な点がないので信頼できると判断できるでしょう。

分譲マンションの大規模修繕を行うメリット

分譲マンションを大規模修繕することには、さまざまなメリットがあります。

耐久性アップ

建物は、年月を経るとだんだんと劣化するものです。

大規模修繕を行うことで、構造・外装・設備などを修復できるので耐久性がアップします。

損傷や老朽化を防げるので、建物が長持ちするのです。

建物が長持ちすることによって、修繕費用を削減でき節約にもつながります。

快適になる

大規模修繕で断熱性や防音性を強化すれば、住み心地がよくなり快適に過ごせるようになります。

また、バリアフリー化や新しい設備を導入することで、利便性をアップさせることも可能です。

トラブル防止

大規模修繕では、防水面や電気設備なども点検します。

点検を行うことで、トラブルのリスクを回避することが可能です。

とくに防水面や電気設備は、トラブルが起こると復旧までに時間がかかるので、早期発見が鍵となります。

分譲マンションの大規模修繕で起こるトラブル

では、分譲マンションの大規模修繕ではどのようなトラブルが起きるのでしょうか。

修繕積立金の不足

修繕積立金の滞納や長期修繕計画が不十分な状態だと、修繕積立金が不足してしまうおそれがあります。

不足が起きると、大規模修繕自体が困難になってしまいます。

万が一不足した場合は、追加徴収・修繕積立金の値上げ・金融会社から借り入れなどの対策が必要です。

入居者とのトラブル

工事の規模が大きいため、どうしても騒音やにおいなどが発生してしまいます。

入居者からクレームにつながりやすいため、工事の時間や内容を前もって説明して理解を得ておくようにしましょう。

施工ミスや工期遅延

施工業者と連携が取れていないと、施工ミスや工期遅延が起こります。

双方の思い違いがないように、事前の打ち合わせは綿密に行いましょう。

また、施工業者を選ぶ際も1社だけに絞らず、複数社を比較したうえで選ぶことも大切です。

まとめ

マンション大規模修繕工事の内容を細かくご紹介しました。

• 分譲マンションの大規模修繕は、防水工事・外壁補修・シーリング工事・塗装工事・給排水管工事などの大掛かりな工事のこと
• 大規模修繕工事が必要な理由は、建物の劣化や資産価値低下防止をするため
• 修繕は建物ができた当初の機能と性能を回復させる工事、改修は建物の機能と性能を回復させることや性能面の向上を目的とした工事
• 修繕工事費用の相場は、マンションの規模ごとに異なる
• 分譲マンションを修繕するための準備では、長期修繕計画の確認や見直し・実施状況の確認をする
• 修繕に必要な期間は、全体で半年〜1年ほど
• 大規模修繕を進める流れは、体制づくり・発注方法の決定・建物診断・修繕計画作成と施工会社選定・説明会の実施の順で行う。
• 施工業者の選び方は、実績・保証内容・見積書が詳細かで判断する
• 大規模修繕を行うメリットは、耐久性アップ・入居者の快適性アップ・設備の不具合によるクレーム防止など
• 分譲マンションの大規模修繕で起こるトラブルは、修繕積立金の不足・入居者とのトラブル・施工ミスや工期遅延など

マンションに長く安全に済むためにも、大規模修繕工事は必要不可欠です。

これから大規模修繕工事を検討されている方は、参考にしてくださいね。

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