マンションの大規模修繕を巡る談合問題とは？その実態や対策について解説

マンションの大規模修繕工事は、建物の資産価値を維持し、住民の安全と快適な生活を確保するために不可欠なプロジェクトです。

しかし、その多額の費用と複雑なプロセスを狙った「談合」と呼ばれる不正行為が後を絶ちません。

この記事では、マンション大規模修繕工事における談合の実態・その巧妙な手口・管理組合やオーナーにとっての不利益・談合を防ぐための具体的な対策について、ソースの情報を基に詳しく解説します。

談合とは何か？なぜ大規模修繕で問題となるのか？

「談合」とは、競争入札において、入札に参加する会社同士が事前に話し合い、工事を受注する会社や金額を決めてしまうことを言います。

大規模修繕工事では、複数の工事会社に見積もりを提示させ、管理組合・オーナーが最も条件の合う工事会社を選定する「競争入札」のなかでも、発注方式の一つである「設計監理方式」において起きやすいとされている違法行為です。

マンション大規模修繕工事の費用は数千万円から数億円にのぼり、管理組合が長年積み立てた修繕積立金が使用されます。

談合が行われると、この大切な修繕積立金が、管理組合の知らないところで不正に流用されたり、無駄に消費されたりするリスクが生じます。

大規模修繕における談合の典型的なパターン

大規模修繕における談合は、いくつかのパターンが見られます。

• 事前に受注業者が内定し他の業者は「当て馬」として見積もりを提出するケース
• 設計監理方式において、コンサルティング会社や管理会社が特定の工事会社からバックマージンを受け取り「形だけの入札」を行うことで、公正な競争を阻害したり不当な利益を得たりするケース
• コンサルタントと特定の工事会社が結託し、不適切な工作を行うことで工事費を割高にするケース
• 見積もり価格が不自然に横並びになるケース
• 競争のない形で、実質的な「指名」が行われるケース

このような談合は、管理組合には適切に入札等が成立したかのように見せかけ、管理組合を欺く行為です。

結果として管理組合は知らないうちに、高めの工事費を支払わされたり、品質の低い工事が行われたりと、大切な修繕積立金をかすめ取られてしまいます。

大規模修繕における談合の巧妙な手口

談合は非常に巧妙に行われるため、管理組合が見抜くのは難しいとされています。

とくに「設計監理方式」では、管理会社やコンサルティング会社に依頼し、専門家のアドバイスを受けながら工事会社を選定しますが、不適切なコンサルタントがいる場合に談合が起こる可能性があります。

悪質なコンサルティング会社による談合の手口

破格の安さの委託料でコンサルティングを受託する

一部のコンサルティング会社には、相場以下の安い費用で設計監理業務を管理組合から受託しますといった、悪質な手法を使う業者もいます。

他社が400～500万円の見積もりを出すなかで、「劣化診断から施工監理まで180万円くらいでやります」と提案してくるようなケースです。

これは通常、会社として生計が立たないと思われるような金額であり、コンサルティング費用を安く抑えることで管理組合から受注する可能性を高めます。

見積もりを調整しあらかじめ決まっている工事会社が選ばれるように操作する

コンサルティング会社のサポートを受けながら、大規模修繕工事の施工会社を選定する際に談合が行われます。

見積もりに参加する工事会社同士で、事前にそのマンションの大規模修繕工事を引き受ける会社を決めておきます。

そして、その会社が確実に管理組合から選ばれるように、あらかじめコンサルティング会社により相見積もりを調整し、他の会社よりも丁寧に対応するように仕組まれています。

管理組合は公正な競争と思っているため、相見積もりのなかで比較的金額の低い工事会社や丁寧な対応をしてきた工事会社を選んでしまうのです。

相場以上の工事費用を管理組合に請求しバックマージンを受け取る

思惑通り施工会社が決定するとコンサルティング会社は、その報酬として、施工会社からバックマージンを受け取ります。

悪質なコンサルティング会社はここで大きな利益が見込めるため、コンサルティング業務を破格で受注できるのです。

施工会社からコンサルティング会社に流れるバックマージンは、大規模修繕工事の受注金額の15～20％になることもあると言われています。

このバックマージンは、居住者が何年もかけて貯めてきた修繕積立金から支払われることになります。

複数社から相見積もりを取って比較しても、初めから相場とかけ離れた見積もりで比較しているため「安い」と思って選んだ一社であっても、バックマージンが上乗せされた相場よりも高額な費用になっているのです。

見積もり調整だけではない不正な手口

談合の手口は、見積もり調整だけにとどまりません。

受注予定の工事会社による劣化診断や改修設計

国土交通省も通達のなかで紹介している例として、受注が決まっている施工会社がコンサルティング会社に代わって劣化診断や改修設計を行っていたケースがあります。

これは、施工会社選定の前段階から、既にこの会社が工事を受注することが決まっていたことを示唆しています。

相見積もりに参加した会社が辞退を求められる

大規模修繕の相見積もりでは、管理組合が独自に声をかけた工事会社が参加することがあります。

しかしなかには、既に関係性のあるコンサルタント会社や工事会社が「他の案件との兼ね合い」や「適正な競争環境の確保」などを理由に、こうした会社の辞退を促すケースも見られます。

場合によっては、過去の別のマンションでの工事実績を引き合いに出して説明を行い、自然な形での辞退に導くような流れが生じることもあります。

管理組合としては、こうした背景を十分に把握することが難しいため、知らないうちに選択肢が狭まってしまう可能性もあるという点に注意が必要です。

このように、マンションの大規模修繕工事においては、特定の施工業者が工事を受注するように複数の施工業者間で調整が行われたり、複数の施工業者が事前に価格を調整、実際の工事で入札条件より低い仕様で施工し、差額を利益として得たりするといった形で談合が行われることがあります。

これらは、本来管理組合の味方となるべき管理会社・コンサルタント・設計事務所が施工業者側に立ち、施工業者と結託することで、特定の施工業者に有利となる受注条件を設定するものです。

管理会社が元請けとなり大規模修繕工事を受注する場合も、自社の工事費が適正であることを証明するために、関係業者に自社より高い金額を提示するように指示するなど、裏工作が行われている場合があります。

談合による管理組合・オーナーの不利益

マンション大規模修繕で談合が行われると、管理組合・オーナーにとって深刻な不利益が生じます。

工事費が割高になる

談合の一つの大きな不利益は、工事費が割高になることです。

例えば、コンサルタントと特定の工事会社が結託している場合、あらかじめ少なめに見積もりを提案しておき、特定の工事会社が工事を受注・実施した後に次々と追加工事を行うことで、契約時をはるかに超える工事費を請求することが可能です。

管理組合・オーナーは、自分たちの知らないところで工事費が高くなるように不適切な工作がされ、気づかないうちに多額の工事費を請求されてしまいます。

これは修繕積立金を圧迫し、将来的な資金不足を招く原因となります。

談合によるバックマージンが工事費に上乗せされている場合、その分だけ工事費用が不当に高くなります。

工事の品質が低くなる可能性がある

談合により工事を受注した会社が、必ずしも技術力が高いとは限りません。

そのため、談合によるもう一つの不利益は、工事の品質が低くなることも多いです。

予算を重視したい管理組合・オーナーとしては、低い金額で見積もりを出す会社に魅力を感じ、技術力に多少不安があっても、最も低い金額の見積もりを出した工事会社を選ぶこともあるでしょう。

そうした場合に談合があると、低い金額で発注したはずが多額の追加費用を請求され、しかも工事の出来にも納得ができない、という事態になりやすいです。

最悪の場合、手抜き工事や短期間での不具合発生につながることもあります。

住民間の不信感とトラブル

談合が発覚した場合、管理組合の責任が追及され「誰が業者を決めたのか」「なぜこの会社に決まったのか」といった問題が生じます。

これにより住民間の信頼関係が損なわれ、トラブルに発展するリスクもあります。

これらの不利益は、管理組合やオーナーにとって金銭面・技術面での大きな損害です。

何年にもわたって貯めてきた修繕積立金を知らない間に何千万も無駄にしてしまっていることもあり得ます。

なぜ談合は起こりなくならないのか？

マンション大規模修繕工事における談合がなくならない背景には、いくつかの構造的な問題が存在します。

管理会社・コンサルタント・設計事務所と施工業者の癒着

設計監理方式では、管理会社やコンサルタントが工事発注に関与することで、第三者のチェック機能が働くメリットがある一方、特定の業者と結託して有利な条件を作りやすくなるというデメリットもあります。

業界では以前から「出来レース」や「癒着」が常態化しているとも言われており、設計事務所や管理会社が特定の施工会社を選定し、見積もりや工事の内容まで裏で調整する癒着構造が多く見られます。

これは形式的には公募も行われており、外形的に不正が見えにくいため「談合」とは呼べないものの、実質的には同様の結果を生む仕組みが長年業界に根付いています。

管理組合の専門知識不足

マンションの理事会や修繕委員は、建築や契約に関する専門知識を持たない住民で構成されることがほとんどです。

そのため、施工業者の提示する条件が適正かどうか判断することが難しく、業者の説明を鵜呑みにしてしまい、不正を見抜けないまま話が進むことがあります。

これは、情報の非対称性がもたらす弊害と言えます。

マンション住民の関心の薄さ

多くのマンション住民は管理運営に無関心な傾向があり、施工業者選定の入札や工事請負契約に関心を持たないことがあります。

これにより、不透明なプロセスが温存されやすくなります。

業界内の閉鎖性

修繕工事業界は比較的閉鎖的で、同じ顔ぶれの業者が複数の物件で同じように談合を繰り返すことがあります。

特定の設計事務所と施工業者の間に癒着があったという事例も、少なくありません。

資本金や実績など施工会社公募の応募条件を厳しく制限することで、参入障壁を高くして市場を独占的にコントロールする手口も存在します。

入札制度の不備

大規模修繕業界における施工業者選定の入札制度は、法整備や入札制度のルールが十分に整備されておらず、正しい競争環境が整っていません。

結果として裏工作がしやすく、談合が発生しやすくなっています。

大規模修繕で談合が疑わしい状況

談合や癒着は巧妙に仕組まれており、外から見ただけでは分かりにくいのが実情ですが、いくつかの「違和感」に気づくことで、その兆候を察知できる場合があります。

とくに、以下のような状況には注意が必要です。

コンサルティング費用が低額で工事費用が相場より高い

他のコンサルティング会社と比べて明らかに低額なコンサル料を提示する会社は、他に収入源を持っている可能性があります。

コンサルティング費用が割安であるにも関わらず、相場よりも高い工事費用を請求されている場合は、談合を疑うべき兆候です。

極端に安いコンサル料は、裏で施工会社からバックマージンを得る前提の可能性があります。

コンサルティング会社が声掛けした工事会社以外の応募がない

施工会社を公募する際、コンサルティング会社が声をかけた工事会社以外の応募がない、あるいは管理組合が声をかけても断られるといった状況は注意が必要です。

結託しているコンサルティング会社らが圧力をかけていたり、業界内でそのコンサルティング会社の談合の実態が知られており、他の業者が参入を避けていたりする可能性があります。

施工会社の公募において、応募が1～2社に限定されている場合も、コンサルが特定業者にしか声をかけておらず、他の業者が参加を辞退しているケースが疑われます。

見積もり額と修繕積立金残額のバランスが絶妙である

コンサルティング会社が管理組合の修繕積立金の残高を工事会社に教え、その残高にあった「ちょうどいい感じの金額」を提案して受注する、というケースもあり得ます。

お財布の中身を知られ、建物の状態から工事が必要と言われれば、マンション管理組合としても支払わざるを得ない状況になります。

積立金の残高が施工会社に知られており、その金額に合わせて調整されている可能性も疑われます。

一社以外工事を受注したいという熱量を感じない

見積もりの内容や現地視察、プレゼンテーションなどの際に、特定の1社以外から工事受注に対する熱量を感じない場合は、出来レースになっている可能性があります。

管理組合が決定する工事会社を選ぶように、他の会社はあえて悪い印象を持たれるような対応をしていることがあります。

また「圧倒的に好印象な1社」がある場合も、慎重に検討すべきです。

一社だけが異常に熱心で、他社はやる気を感じない場合も、あらかじめ「この会社が受注する」ことが決まっており、他社は形だけの参加をしている場合があります。

成果報酬型や無料のサービスが充実しているコンサルティング会社

一見良心的に見える成果報酬型ですが、ある程度成果報酬を出すために「この金額で何とかやってくれ」といった談合が生じやすい一面があります。

また、劣化診断や長期修繕計画の見直しを無料で実施している会社も、人件費などのコストは確実にかかっているため、大規模修繕のトータルコストにその分が上乗せされている可能性があります。

コンサルティング費用は、大規模修繕工事費用のわずか5％程度が目安とされているため「お得にコンサルしてもらうこと」を重視するのではなく、「大規模修繕にかかる工事総額」や「どのようなメリットがある提案をしてくれる会社なのか」で慎重に検討することが重要です。

上記のような実態を管理組合が見抜くのは極めて難しいため、癒着を防ぐためには専門家のセカンドオピニオンを元に管理組合自らが施工会社を推薦したり、第三者的立場からサポートしてくれる利害関係のないコンサルタントを探すことが重要です。

管理組合・オーナーができる談合対策

金銭面・技術面で不利益を生じさせる談合を防ぐために、管理組合やオーナーができる対策がいくつかあります。

管理組合自らが、主体的に取り組む姿勢が重要です。

信頼できるコンサルタントを選ぶ

大規模修繕を計画するにあたり、コンサルタントに相談する際は「本当に信頼できるコンサルタント」を選ぶようにしましょう。

それには、いくつかのポイントがあります。

• 過去に大規模修繕をコンサルティングしたマンション名・住所・担当した工事会社名を記載した管理実績表を開示しているか
• 工事を受注した工事会社が提出した見積書に基づき、管理組合・オーナーの立場で工事内容のチェックをしてくれるか
• 工事会社選定の最終決断については管理組合・オーナーの意見を尊重し、特定の工事会社を推薦しないか

これらのポイントを満たしていれば、管理組合・オーナーの利益を優先して大規模修繕を考えてくれる信頼できるコンサルタントと言えるでしょう。

また、コンサル料が安すぎる会社や、成果報酬型・無料サービスが充実している会社にも注意が必要です。

管理会社やコンサルタント・設計事務所に丸投げしない

大規模修繕を管理会社やコンサルタント・設計事務所に丸投げすると、不正の温床になる可能性があります。

管理組合全体が高い関心を持ち、施工業者選定の中心となり、入札プロセスを透明化していくことが大切です。

大規模修繕を工事会社に直接依頼する

大規模修繕工事の発注方式には「設計監理方式」と「責任施工方式」があります。

「設計監理方式」はコンサルティング会社などに依頼する方法ですが、不適切なコンサルタントがいる場合に談合が起こる可能性があります。

一方「責任施工方式」は、管理組合・オーナー自らが工事会社を探し、直接工事会社に大規模修繕を発注する方法です。

この方法であれば、コンサルタントを間に挟まないため、談合が起こることはありません。談合の可能性をなくしたい管理組合・オーナーには、責任施工方式による工事発注が推奨されます。

管理組合主導の施工会社選びをする

コンサルティング会社はあくまでサポートする立場であり、相見積もりを取る際の候補となる工事会社選びや声掛けは、コンサルティング会社に任せるのではなく、管理組合が自ら行うべきです。

管理組合が積極的に関わっていれば、コンサルティング会社が怪しい動きをしている場合に違和感を感じるでしょう。

談合する隙を与えないために、施工会社選びについてはコンサルティング会社の委託業務から外すことも有効です。

複数の施工業者からの見積もりを取得する

最初から少数の業者に絞るのではなく、管理組合自ら、売上規模・資格保有者数・工事実績・現場所長の経験などの条件を決めてから、複数の業者に声掛けして見積もりを取り、価格等の条件を評価比較することが重要です。

また、事前に相場を把握しておくと、金額が不当かどうかの判断がしやすくなります。

第三者の専門家にセカンドオピニオンを依頼する

大規模修繕を進めるなかで、コンサルティング会社や管理会社、施工会社などに不信感を持つことがあれば、早い段階で第三者の専門家にセカンドオピニオンを依頼するのがおすすめです。

管理組合は大規模修繕の専門知識がないことが多いため、不信感があっても声を上げにくかったり、説明されても完全に理解できなかったりすることがあります。

専門家と対等に話すためには、利害関係のない第三者の存在が不可欠です。

弁護士や第三者のコンサルタントに監修を依頼することで、チェック機能が高まりリスクを軽減できます。

談合や癒着を防ぐためには、専門家のセカンドオピニオンを基に、利害関係のないコンサルタントを探すことが重要です。

公開入札方式を採用する

特定の業者に声をかける「指名競争入札」ではなく、広く一般に募集をかける「公開入札方式」を採用することで、癒着した複数業者以外の一般の業者からも見積もりを取得できます。

公開入札方式は、業界専門新聞などに公募情報を掲載して募集するのが一般的です。

談合の疑いがある場合の対応

万が一「もしかして談合かも…？」という状況に気づいた場合、以下の対応をとることが推奨されます。

記録の保全

疑いを確信に変えるためにも、証明できる記録があると安心です。

業者とのやり取りや見積書・議事録など、関係資料はすべて保管しておきましょう。

専門家や弁護士への相談

中立の立場から第三者の見解を仰ぐことで、事実関係の把握がしやすくなります。

場合によっては、独占禁止法や契約法務に強い弁護士の力を借りることも視野に入れましょう。

管理組合だけでは見抜けない巧妙な手口が使われているため、第三者の専門家に相談することが有効です。

公正取引委員会への相談

談合の疑いが強く、公的対応が必要と感じた場合は、公正取引委員会に通報することも可能です。

違反が認められれば、業者に対する罰則が科されることもあります。

まとめ：談合を防ぎ、マンションの未来を守るために

マンションの大規模修繕工事における談合は、管理組合が長年積み立てた大切な修繕積立金を不当に奪い、工事の品質を低下させる深刻な問題です。

その背景には、管理組合の専門知識不足・業界内の閉鎖性・入札制度の不備といった構造的な問題があります。

また、談合や癒着の巧妙な手口により、管理組合は被害に遭っていても気がつきにくいのが現状です。

しかし、談合は適切な対策と情報共有によって防げることもあります。

管理組合が主体的に大規模修繕に関わり、信頼できるコンサルタントを選び、プロポーザル方式の導入や複数の業者からの見積もり取得、そして必要に応じて第三者の専門家のセカンドオピニオンを活用するなど、多角的な対策を講じることが重要です。

また談合を撲滅するためには、特別な知識がなくても安心して修繕を行える仕組みが求められます。

しかし現状では実現が難しいため、管理組合側が談合や癒着が起こらないように自ら対策を考え、専門家の知見も借りながら、主体的に大規模修繕を進めていく姿勢が欠かせません。

マンションの資産価値や住環境の質を維持するために大切な、大規模修繕に不正が入り込めば、結果として住民全体の損失につながってしまいます。

管理組合として「騙されない体制」を作ることが、健全なマンション運営への第一歩です。

修繕積立金を無駄にしないためも、疑問や不安を感じたら、問題が深刻化する前に第三者の専門家へ相談しましょう。