マンション売却時の税金はいくら？計算方法や節税に役立つ控除などを解説

マンションを売却する際には、さまざまな税金が発生する可能性があります。

これらの税金を事前に把握しておかないと、手元に残る金額が想定よりも少なくなってしまうといった事態になりかねません。

この記事では、マンション売却時にかかる税金の種類や計算方法・税負担を軽減するための特例制度について、分かりやすく解説します。

マンション売却にかかる税金の種類

マンションを売却する際には、想像以上にさまざまな税金が関わってくることがあります。

売却後に「こんなにかかるなんて知らなかった」と後悔しないためにも、事前に税金の種類や仕組みをしっかりと把握しておくことが大切です。

マンション売却にかかる税金の種類には、以下のようなものが挙げられます。

所得税・住民税・復興特別所得税（譲渡所得税）

所得税や住民税は、1年間で生じた所得に対して課される税金です。

マンションの売却により売却益（譲渡所得）が生じた場合、その所得に対して所得税と住民税が課税されます。

これは「譲渡所得税」と呼ばれることもあります。

譲渡所得に対しては、確定申告を行い必要に応じて所得税と復興特別所得税を納めます。

住民税は、確定申告後に送付される納付書などに基づいて納税します。

印紙税

マンションの売買契約書に、収入印紙を貼付して納める税金です。

貼付する収入印紙の額は、契約書に記載されている契約金額（売買代金）によって異なります。

印紙の貼り忘れがあると、過怠税が発生する場合があるため注意が必要です。

売買契約書に記載される金額に応じた印紙税額は、以下の通りです。

なお、軽減税率は一定期間内の契約に適用される特例措置であり、適用期限や条件には注意が必要です。

登録免許税

登録免許税は、不動産の登記をする際に支払う税金です。

ローンが残っている物件を売却する場合、残債を完済し、登記簿謄本から抵当権を抹消する登記が必要となります。

この抵当権抹消登記の際に、登録免許税の支払いが発生します。

抵当権とは、住宅ローンの返済が滞った場合に、金融機関が担保としている物件を差し押さえて競売にかけることができる権利です。

抵当権が設定されたままの物件は、基本的に売却できません。

売却するためには、ローンを完済し、抵当権の抹消登記を行う必要があります。

抵当権の抹消登記時に支払う登録免許税の額は、不動産1個につき1,000円です。

マンションの1室を売却する場合、土地と建物それぞれに抵当権が設定されているのが一般的であるため、合計で2,000円の登録免許税がかかります。

なお、司法書士に抹消登記手続きを依頼する場合、登録免許税の他に数万円〜十数万円程度の司法書士報酬も発生します。

消費税

個人がマイホームとして居住していたマンションを売却する場合、そのマンション自体に消費税はかかりません。

土地も消費税の課税対象ではありません。

ただし、投資用マンションのような事業用不動産を個人が売却する場合や、事業者が不動産を売却する場合には、建物部分に対して消費税が課税されます。

また、マンション売却にかかるサービス料、例えば不動産会社に支払う仲介手数料や司法書士手数料などには消費税が発生します。

消費税の納税義務があるのは課税事業者のみであり、事業を行っていない個人の方は通常、免税事業者にあたるため、消費税の支払い義務はありません。

これらの税金は、売却額に対して直接かかるのではなく「売却益」に対して課税される譲渡所得税と、売却手続きに関連して発生する税金に分けられます。

売却によって利益（譲渡益）が出なかった場合には、基本的に税金はかかりません。

参考：国税庁　印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで

参考：法務局　抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税

課税譲渡所得金額の計算方法

マンションを売却して得られた利益である譲渡所得は「分離課税」の対象となります。

これは、給与所得や事業所得など他の所得とは分けて税額を計算するという意味です。

譲渡所得に所定の税率を乗じることで、税額を算出します。

給与所得などに対する所得税は、所得が大きいほど税率が高くなる累進課税方式が採用されていますが、譲渡所得にかかる税率は所得の大きさではなく、不動産の所有期間によって決まる点が特徴です。

課税対象となる譲渡所得金額（課税譲渡所得金額）は、以下の計算式で求められます。

収入金額 - （ 取得費 ＋ 譲渡費用） - 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額

それぞれの要素について詳しく見ていきましょう。

譲渡価額（売却価格）

譲渡価額とは、マンションの売却価格そのものを指します。

厳密には、売却価格に加えて、売却した年の固定資産税を買主と精算した場合に受け取る「固定資産税清算金」も譲渡価額に含まれます。

これは、固定資産税は1月1日時点の所有者に納税義務があり、売却後の期間分を買主から受け取る精算金は、実質的な値上げ分とみなされるためです。

一方で、管理費や修繕積立金などの清算金は、売却後に買主が支払い義務を負う費用であり、建て替えという位置づけになるため、譲渡価額に含まれません。

取得費（購入費用など）

取得費とは、売却するマンションを購入する際にかかった費用のことです。

単に購入代金だけでなく、購入時の仲介手数料や印紙税・登録免許税・不動産取得税、さらに購入後に支出した改良費や設備費なども含まれる場合があります。

ただし、リフォーム費用については、建物の価値を高める「改良費」や「設備費」は取得費に含まれますが、単なる維持管理や修繕のための費用は含まれません。

マンションの購入代金のうち、土地部分の購入金額はそのまま取得費に含めますが、建物部分の購入代金からは減価償却費相当額を差し引く必要があります。

参考：国税庁　譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)

参考：国税庁　長期譲渡所得の税額の計算

譲渡所得税の税率と計算

課税譲渡所得金額が算出できたら、それに税率をかけて譲渡所得税（所得税・復興特別所得税・住民税の合計）を算出します。

計算方法は、以下のとおりです。

譲渡所得税額＝課税譲渡所得金額×税率

なお税率は、以下のように、マンションを売却した年の1月1日時点における所有期間によって異なります。

参考：国税庁　土地や建物を売ったとき

マンション売却時に使える節税特例・控除

マンションを含む不動産を売却した際には、譲渡所得に対する税負担を軽減するためのさまざまな特例や控除制度が用意されています。

これらの制度を利用するには、原則としてマンションを売却した翌年に、確定申告で所定の申請が必要です。

居住用財産の3,000万円の特別控除

3,000万円特別控除とは、所定の要件を満たすマイホーム（居住用財産）を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる制度です。

この控除を適用することで、譲渡所得が3,000万円以下であれば税金が発生しないケースが多く、非常に大きな節税効果が期待できます。

主な適用要件は、以下のとおりです。

• 自分が住んでいた家屋やその敷地であること（マイホームであること）
• 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 売却した年の前年または前々年に、この特例や特定の居住用財産の買換え特例などを受けていないこと
• 親子や夫婦など、特別な関係にある者に対して売却したものでないこと
• 家屋を取り壊した場合、取り壊した日から1年以内に譲渡契約を締結かつその敷地を貸し付けたり事業の用に供したりしていないこと

軽減税率の特例

マイホームを売却した年の1月1日時点での所有期間が10年を超えている場合、譲渡所得のうち6,000万円以下の部分に対して、通常よりも低い税率が適用される特例です。

これを、軽減税率の特例と呼びます。

軽減税率（復興特別所得税を含む）は以下の通りです。

この軽減税率の特例は、上記の3,000万円特別控除と併用することが可能です。

これにより、特に譲渡所得が大きい場合に、税負担を大きく軽減することができます。

特定の居住用財産の買換え特例

特定の居住用財産の買換え特例（買換え特例）とは、マイホームを売却して新たなマイホームに買い替えた場合に、一定の要件を満たすことで、税金の支払いを先送りする制度です。

具体的には、売却したマイホームから生じた譲渡所得に対する課税を、将来買い替えたマイホームを売却する時まで繰り延べることができるといったものです。

例えば、マンションを売却して利益が出たとしても、この特例を使うと売却時には課税されず、将来買い替えた家を売却した際に、以前のマンションの利益と合わせて課税されることになります。

この特例を受けるためには、売却したマイホームと買い替えたマイホームのそれぞれに要件が定められています。

また、マンションを売却した年から数えて2年以内に、3,000万円特別控除や居住用財産の譲渡損失の損益通算など他の特例を受けていると、買換え特例は適用できません。

居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除

居住用財産の譲渡損失の損益通算とは、マイホームを売却して譲渡損失（売却損）が発生した場合に、その損失額をその年の給与所得や事業所得など他の所得と合算（相殺）できる制度です。

これにより、その年の他の所得にかかる所得税や住民税を軽減できます。

例えば、マンションを売却して300万円の譲渡損失が出た年に、給与所得が500万円だった場合、損益通算により課税対象となる所得を500万円から300万円差し引いた200万円にできるといった具合です。

さらに、損益通算しても控除しきれなかった譲渡損失は、売却した年の翌年以後3年間にわたって繰り越して、各年の所得から控除できます。

これを、譲渡損失の繰越控除といいます。

この特例は、特定の要件を満たすマイホームの譲渡であることが必要です。

主に、以下の2つのケースで利用できます。

• マイホームを買い替えた結果生じた譲渡損失
• 住宅ローンが残っているマイホームを売却して生じた譲渡損失（オーバーローンによる損失）

特にこの譲渡損失に関する特例は、新居の住宅ローン控除と併用が可能な場合があります。

これは、3,000万円特別控除や買換え特例が住宅ローン控除と併用できないのとは異なる点です。

ただし、住宅ローン控除との併用には一定の要件があります。

また、住宅ローン残高が売却価格を上回る「オーバーローン」の状態でマイホームを売却し損失が出た場合、損益通算・繰越控除ができる損失額には上限があるため、注意しましょう。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

この特例は、相続や遺贈によって取得した不動産を、相続開始があった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年以内に売却した場合に、支払った相続税額のうち一定金額を、その不動産の取得費に加算できる制度です。

取得費が増えることで、譲渡所得が少なくなるため、税金負担軽減につながります。

取得費に加算できる相続税額の計算式は、以下の通りです。

相続税の総額 × 各人の課税価格 ÷ 課税価格の合計額 ＝ 各相続人等の税額

この特例を受けるためには、売却した年の確定申告書に、この特例を受けようとする旨を記載し、必要書類を添付して提出する必要があります。

参考：国税庁　土地や建物を売ったとき

参考：国税庁　相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

参考：国税庁　相続税の計算

マンション売却にかかる税金シミュレーション

実際の計算例を通して、税金がどのようにかかるかを見てみましょう。

このように、不動産売却時の税制優遇は大きな節税につながりますが、適用には要件や申告手続きが必要です。

特別控除や軽減税率、損益通算などを正しく活用するためには、事前に税理士など専門家へ相談することが重要です。

確定申告と納税時期

マンション売却によって譲渡所得が発生した場合や、特定の特例を利用する場合には、確定申告が必要になります。

たとえ3,000万円特別控除を適用した結果、譲渡所得がゼロとなり税金が発生しなかったとしても、特例を受けるためには確定申告での申請が欠かせません。

ただし、確定申告が不要なケースもあるため、詳細は専門家に相談しながら進めるのが安心です。

確定申告は、原則としてマンションを売却した年の翌年の2月16日から3月15日までに行います。

必要書類を準備し、税務署への提出もしくはオンラインからの申請が可能です。

確定申告に必要な主な書類は以下の通りです。

• 確定申告書B様式
• 譲渡所得の内訳書（計算明細書）
• 売買契約書の写し（購入時・売却時）
• 登記事項証明書（登記簿謄本）
• 仲介手数料や印紙税、その他の譲渡費用に関する領収書
• 住民票（特例の適用に必要）

また、必要に応じて、戸籍の附票・相続税の申告書の写しなども準備しておきましょう。

参考：国税庁　確定申告

参考：国税庁　【申告書の提出】

節税するうえでの注意点

節税方法について紹介してきましたが、手続きに不備があると控除が受けられなかったり、税額が増えたりするリスクを伴います。

安心して手続きを進めるためにも、注意すべきポイントについて把握しておきましょう。

必要書類の管理と確認を徹底する

譲渡費用や取得費の証明となる契約書や領収書は、正確な税額計算に不可欠です。

紛失や不備があると税金が高くなる可能性があるため、書類は大切に保管し特例適用に必要な住民票などの書類も忘れずに準備しましょう。

特例の適用条件を正しく理解する

3,000万円特別控除や買換え特例などの節税特例は、適用要件が厳格です。

マイホーム以外の物件は対象外の場合もあり、他の控除との併用制限もあるため、自分の状況に合った特例かどうかを事前に確認することが大切です。

確定申告は期限内に正確に行う

節税には確定申告が必要な場合が、多いです。

期限を守らないと加算税や延滞税がかかるリスクがあり、申告内容の誤りは修正や追徴課税につながる可能性も高まります。

期限内に、正確に申告することを心がけましょう。

専門家に相談しながら進める

税金計算や特例適用は複雑で判断が難しいため、不動産会社や税理士に相談することが安心です。

最適な節税策や申告のサポートを受けることで、ミスを防ぎスムーズに手続きを進められます。

特に譲渡所得が大きい場合は、専門家の助言が欠かせません。

まとめ

マンションを売却する際には、譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）を中心に、印紙税や登録免許税といった税金が発生する可能性があります。

特に譲渡所得税は、売却益に対して所有期間に応じた税率で課税されるため、その計算方法を理解することが重要です。

また、税負担を軽減するための特例制度として、マイホーム売却で大きな効果がある3,000万円の特別控除・所有期間10年超で適用される軽減税率の特例・損失が出た場合の譲渡損失の損益通算や繰越控除・買い替え時の買換え特例・相続物件売却時の取得費加算特例などがあります。

これらの特例は要件を満たせば大きな節税につながりますが、確定申告が必要であり、他の特例や住宅ローン控除との併用には注意が必要です。

税金の計算や特例の適用条件は複雑なため、不明な点がある場合は、必ず税理士などの専門家やマンション売却の実績が豊富な不動産会社に相談することをおすすめします。

専門家の助言を得ることで、予期せぬ税負担を避けながら適切な節税を行うことができ、より多くの資金を手元に残すことにつながるでしょう。

売却による利益を最大化し、スムーズな取引を実現するためにも、税金に関する正しい知識を持ち、早めに情報収集と準備を進めることが大切です。