マンションにおける大規模修繕のスケジュール管理はどうする？具体的な流れと注意点を解説

マンションの大規模修繕において、工事の品質や費用と並んで重要なのが「スケジュール管理」です。

適切なタイミングで準備・実施が行われなければ、居住者の不満や資金不足・業者とのトラブルといったさまざまな問題を引き起こしかねません。

大規模修繕工事は、建物の寿命を延ばし、資産価値を維持・向上させるために非常に重要な工事であり、経年劣化によって傷んだ建物の部分を補修し、新築時の機能を回復させることがを目的としています。

このようにマンションにとって欠かせない工事である大規模修繕を成功させる鍵となるのが、徹底したスケジュール管理です。

本記事では、大規模修繕の計画立案から実施までの流れや注意点などについて、紹介します。

大規模修繕の全体スケジュールと流れ

マンションの大規模修繕は、計画を始めてから工事が完了するまで、トータルで2～3年程度を要する大きなプロジェクトです。

計画から着工までにおよそ1～2年、着工後は3ヵ月～半年、規模が大きいマンションや団地・超高層マンションなどでは工事期間だけで1年を超える場合もあります。

一般的に、大規模修繕工事は以下のような段階を踏んで実施されます。

1. STEP

   長期修繕計画の作成・見直し

   将来の修繕時期や費用を見据え、建物の状態に応じた長期修繕計画を策定・定期的に見直します。

2. STEP

   修繕委員会の設置
   

   管理組合内に専門知識を持つメンバーを集め、修繕計画の立案や進行管理を行う委員会を設置します。
   

3. STEP

   建物調査・診断の実施

   専門業者による詳細な建物調査を行い、劣化状況や修繕が必要な箇所を正確に把握します。

4. STEP

   修繕設計と概算予算案の策定

   調査結果をもとに修繕内容を具体化し、工事の設計と概算の予算案を作成します。

5. STEP

   コンサルタント会社または施工会社の発注方式の選定

   最適な発注方式を検討し、コンサルタント会社に依頼するか直接施工会社へ発注するかを決定します。

6. STEP

   施工会社の選定（見積もり比較・ヒアリング・プレゼンテーションなど）

   複数社から見積もりを取り比較し、ヒアリングやプレゼンを通じて施工会社を慎重に選びます。

7. STEP

   最終工事予算の決定と総会での承認

   確定した工事予算を管理組合総会にて説明し、承認を得る手続きを行います。

8. STEP

   施工会社との工事請負契約の締結

   予算承認後、選定した施工会社と工事請負契約を正式に締結します。

9. STEP

   工事説明会の開催

   居住者向けに工事内容やスケジュール、注意事項などを説明する説明会を実施します。

10. STEP

    大規模修繕工事の着工・実施

    計画に基づき工事を開始し、安全管理や進捗確認を行いながら修繕を進めます。

11. STEP

    竣工検査・工事完了

    工事終了後、施工状況を検査し問題がないか確認してから正式に工事完了とします。

12. STEP

    工事関係資料の保管とアフターケア

    工事記録や保証書を保管し、引き続き必要に応じたアフターケアや点検を実施します。

この一連の流れには、通常であれば2～3年程度の準備期間が必要です。

各段階ごとの詳細なスケジュール

上記の全体スケジュールをより詳しく解説し、それぞれの段階で何が行われるのかを具体的に見ていきます。

それぞれの工程においてどのようなことが行われているのか把握し、大規模修繕を計画的に進めましょう。

長期修繕計画の作成・見直しと修繕委員会の発足（着工2～3年前）

マンションの大規模修繕は、一般的に12～15年周期で計画されることが多いです。

しかし、マンションは立地や利用状況によって劣化状況が変化するのに加え、修繕に必要な建築材料価格も日々変動しているため、国土交通省のガイドラインでは、5年程度の間隔で長期修繕計画の見直しと合わせて、修繕積立金の見直しを推奨しています。

このタイミングが近づいてきたらまず行うべきなのが、長期修繕計画の見直しと修繕委員会の発足です。

修繕委員会は、理事会から選出された委員と専門家によって構成され、マンション管理組合で構成する大規模修繕工事を進めるための専門委員会になります。

委員の人数に決まりはありませんが、5人〜10人程度の委員で構成されるのが一般的です。

委員は、工事に関する知識や経験が豊富な方、または住民代表として意見を反映できる方が望ましいとされています。

建物調査・診断の実施（着工1～2年前）

適切な修繕計画を組むために、工事前にはマンションの状態を知る必要があります。

工事実施予定時期の1～2年位前になったら、工事のパートナーとなる管理会社やコンサルタント・施工会社などに依頼し、共用部を中心に建物の調査診断を実施します。

この段階では、コンサルタント会社が建物の建物調査・診断を担うことがほとんどです。

建物や設備の劣化や損傷をチェックし、将来の影響を予測します。

多くの場合、竣工図書や日常のメンテナンス記録の確認と、アンケート調査・建物自体への目視などによる非破壊検査の2段階で行われます。

劣化状況などによっては、より詳細な診断評価が必要になるため、局部的に破壊検査を行うこともあるでしょう。

診断で確認される主な項目は、コンクリートのひび割れや剥落・鉄筋の腐食・外壁タイルの剥がれ・防水層の劣化・屋上の防水シートの破損・共用部分の設備の老朽化など多岐にわたります。

また、建物劣化診断と合わせて、実際に生活している居住者を対象にした「居住者アンケート」を実施して、建物劣化診断で発見できないような損傷や不具合も把握していくことが推奨されています。

修繕設計と概算予算案の策定（着工8～7ヶ月前）

建物の調査・診断の結果によって、どの部分の工事が必要か、その範囲・期間・仕様・予算枠などを決めます。

これも基本的には、コンサルタント会社が担います。

積立金とのバランスを見ながら、施工内容を検討していくことを意識しましょう。

ただし、設計の段階でわかる概算費用はあくまでも推定の金額です。

事前の建物調査診断では、足場を掛けて実施するケースはほとんどありません。

そのため、工事が始まり足場を掛けたタイミングで施工箇所を改めて確認すると、想定よりもタイルの張り替えが必要な箇所が多かったといったケースも発生します。

こういった事態に備えて、着工後にわかるこうした工事範囲の追加や仕様変更・追加工事などに対応できるよう5～10％程度多めに見込んだ予算をたておくと安心です。

発注方式の選定（着工2年前）

スケジュールに大きく影響するのが、工事方式の選定です。

主な発注方式には、以下のようなものがあります。

• 設計監理方式…設計者と施工業者を分けて管理することで専門的な監理が行え、手抜き工事の防止に効果的ですが、準備期間が長くなる傾向があります。
• 責任施工方式（設計施工方式）…施工業者が設計から施工まで一貫して担当し、工期短縮が期待できますが、設計と施工が同じ組織となるため中立性が低くなる可能性があります。

どちらを選ぶかによって準備期間が変動するため、事前に方針を固めることが重要です。

施工会社の選定（着工6～5ヶ月前）

工事の内容が決定したら、次に施工会社から見積もりを取ります。

大規模修繕工事では、複数の施工会社を比較検討するのが一般的です。

その後、見積もりを取得した会社のなかから2～3社を選び、組合員の前で「ヒアリング」というプレゼンテーションを実施してもらいます。

施工会社を決定する際は、工事価格だけで判断するのではなく、会社ごとの特色や工事に対する考え方も知って判断することが大切です。

また、施工業者を選ぶポイントとしては、以下のような点が挙げられます

• しっかりとした実績があること
• 会社の経営状態が良好であること
• お住まいの方達と円滑なコミュニケーションが取れること

施工業者選定において技術面はもちろん重要ですが、居住者への配慮や安全対策など、工事以外の部分でのサービスをしっかり行ってくれる施工業者の選定が重要です。

最終工事予算の決定と総会での承認（着工4ヶ月前）

工事を依頼する施工業者が選定できた段階で、コンサルタントの助言を仰ぎながら最終工事予算の策定を行います。

最終的な工事予算が確定したら、マンション理事会で臨時総会を開催して最終決議を行います。

この際、修繕委員会は総会資料として施工業者が決定するまでの経緯を資料としてまとめます。

特に施工業者の選定方法や最終的に選定した理由は、総会の出席者に納得してもらえるように、選定した施工業者の優れている点などを詳細にまとめておくことが大切です。

費用には修繕積立金が充てられますので、組合員がきちんと納得できるような説明が必要です。

総会の承認を得ることができ次第、施工会社と契約しましょう。

施工業者との工事請負契約の締結（着工3ヶ月前）

臨時総会で最終決議がおりたら、施工業者と工事請負契約を締結します。

工事請負契約書は施工業者側で作成しますが、工事名・工事場所・工期・請負金額といった一般的な内容の他に、支払い条件（出来高と引き渡し時）・工事完成保証（瑕疵保証期間）・瑕疵保険への加入の有無といった項目も記載されています。

契約締結前に、工事費用の支払い方法や中間検査の実施方法など、詳細を確認しておくことが重要です。

工事説明会の開催（着工1ヶ月前）

工事に入る前には、マンションにお住まいの方に向けた工事説明会を開催し、施工会社から、工事の概要や工事期間中の注意点などを説明してもらいます。

洗濯物やバルコニーの使用制限など生活上の注意点も含まれるため、組合員だけでなく、賃貸で入居されている方も対象になります。

掲示板でのお知らせや、各戸のポストに案内文を配布するなど広報活動を積極的に行うことが大切です。

外部にお住まいの組合員の方にも。案内を送って参加を促しましょう。

また工事中は、作業員や車両の出入り音やにおいなどがストレスと感じる方もいらっしゃいます。

しかし、できるだけ多くの方に参加してもらい事前に不安や疑問を解消しておくことで、居住者側・施工側双方で工事に臨む体制づくりと心の準備ができるでしょう。

大規模修繕工事の着工・実施（着工時点）

工事説明会が終わり、準備が整えばいよいよ大規模修繕工事が着工されます。

工事が始まったら、進捗状況に遅延がないかチェックしましょう。

理事会や修繕委員会の定例会議で、工事が問題なく進行しているかを確認し、居住者からいただく要望などについて管理会社やコンサルタント・施工会社も交えて情報を共有し、対応策を検討します。

工事期間中、関係する業者とは綿密にコミュニケーションをとり、安全かつ円滑に工事が進むよう対応に努めましょう。

実際の工事は、マンションの規模や内容によって3ヶ月〜半年程度が一般的です。

小規模マンション（総戸数50戸未満）ではおよそ3～4ヵ月、中規模マンション（総戸数50～100戸位）ではおよそ4～6ヵ月、大規模マンション（100戸以上、団地、超高層タワーマンションなど）ではおよそ半年から1年かかることがあります。

高層の建物や施工面積が大きい建物の場合は、1年以上かかる場合もあるでしょう。

また、主な工事内容と期間（中規模マンション想定）は以下の通りです。

竣工検査・工事完了

一通りの工事が完了すると、工事監理者の検査を経て修繕委員会が竣工検査を行います。

コンサルタント会社や施工会社の説明を受けながら工事箇所を一つひとつチェックしていきます。

問題がなければ、工事完了です。

工事関係資料の保管とアフターケア

工事が終了した時には、工程表・工事日報・保証書などさまざまな書類をまとめた「竣工図書」を受け取ります。

まずは、これらの内容と工事内容に違いがないかをしっかりチェックし、問題がなければ次回の大規模修繕への貴重な資料となるため大切に保管しておきましょう。

また、施工会社とのお付き合いは竣工と同時に終わる訳ではありません。

その後も、不具合がないかのアンケート調査や定期点検などでお付き合いが続いていくのが一般的です。

参考　国土交通省　長期修繕計画作成ガイドライン

工事スケジュール中の注意点

計画から工事完了まで2～3年という長期間にわたる大規模修繕工事を成功させるためには、事前の入念な計画が必要不可欠です。

特に、工事期間中は住民の生活に大きな影響を与えるため、細やかな配慮と情報共有が求められます。

居住者への周知と合意形成を徹底する

スケジュールの進行において障害となりやすいのが「住民の理解不足」です。

工事中の騒音や立ち入り・洗濯物の制限など、生活への影響が大きいため、説明会や掲示板、配布資料を活用して丁寧に情報提供することが求められます。

騒音・振動対策

工事の開始・終了時間を住民と相談のうえ設定し、振動や騒音の大きい作業は、事前に通知し時間帯を調整します。

静音機能付きの工具を使用するなどの工夫も有効です。

居住スペースの利用制限

工事中は、バルコニーや共用部分の使用が制限されることがあります。

ベランダや窓の開閉制限がある場合は事前に通知し、代替策を提示したりエントランスやエレベーターの使用制限について住民へわかりやすく説明したりすることが重要です。

また、洗濯物も外干しが制限される場合があるため、室内干しやコインランドリーの利用を検討するよう案内が必要です。

立ち会い・在宅の必要性

住戸内に立ち入る作業（配管点検・ベランダ側サッシ工事など）が発生する場合があり、その際には居住者の立ち会いや在宅を求められることがあります。

このような工事が必要な際は、事前に連絡し予定を調整してもらう必要があります。

住民説明会を活用した情報共有

工事開始前には住民説明会を開催し、疑問点や不安を解消します。

工事中も定期的に進捗報告を行い、住民からのクレームを未然に防ぐことが大切です。

トラブル発生時に対応できるよう準備しておく

クレーム対応窓口を設置し、住民の意見を即座に反映できる体制が重要です。

施工業者と管理組合が連携し、トラブルが発生した際の対応マニュアルを策定しておくことも有効です。

業者や住民との入念なコニュニケーションを心がける

定期的に業者との状況確認を行い、進捗に問題があれば迅速に対応することで、スムーズな工事進行とコスト削減につながります。

また、住民への丁寧な情報提供と透明性を保つことで、信頼関係を維持できます。

スケジュール遅延を防ぐコツ

大規模修繕工事では、天候や資材調達の遅れだけでなく、住民対応や意思決定のずれといった内部要因によってもスケジュールが乱れることも珍しくありません。

限られた期間で工事を完了させるには、スケジュール遅延を防ぐための実践的なコツを把握したうえでの、事前準備と柔軟な対応が求められます。

プロジェクト管理の専門家に依頼する

建築士やマンション管理士など、修繕に精通した第三者の協力を得ることで、スケジュール遅延やトラブルを回避しやすくなります。

専門的な知識を持つコンサルタントは、大規模修繕工事の計画立案・業者選定・工事監理など、多岐にわたる業務でサポートしてくれます。

年間スケジュールと月次スケジュールを併用する

年間単位の「全体スケジュール」に加えて、工事段階では月次・週次単位の詳細スケジュールを業者と共有し、ズレが出た際に即修正できる体制を整えましょう。

これにより、各工程の進捗状況を常に把握し、問題があれば迅速に対応することが可能になります。

記録を残しておく

会議内容・議事録・工程写真など、すべての記録を残しておくことで、万が一の工事遅延や不具合発生時にも対応しやすくなります。

竣工時には、工程表・工事日報・保証書などさまざまな書類をまとめた「竣工図書」をしっかりと確認し、保管しておくことが重要です。

よくある質問（FAQ）

まとめ

マンションの大規模修繕は、建物の老朽化を防ぎ、快適で安全な暮らしを維持するために不可欠な取り組みです。

しかしその成功には、技術面だけでなくスケジュール管理の的確さが重要な鍵を握っています。

長期修繕計画の見直しから始まり、調査・診断・資金計画・業者選定・住民説明会の実施・着工・進捗確認、そして工事完了後の検査やアフターフォローに至るまで、すべての段階で綿密な調整と住民との合意形成が求められます。

特にスケジュールに遅れが生じれば、工事費の増加や住民の不満にもつながりかねません。

理事会や修繕委員会が中心となって主導しつつ、専門知識を持つ設計事務所やコンサルタントの力を借りることで、より確実な進行が実現できます。

大規模修繕は単なる工事ではなく、マンション全体の将来を左右する一大プロジェクトです。

関係者が一丸となり、計画的かつ丁寧に進めることが、成功への最短ルートになるでしょう。