大規模修繕における予算計画の立て方とは？注意すべきポイントや流れを解説

マンションにお住まいの皆様にとって、共同の財産である建物の維持管理は、安心で快適な生活を継続するために極めて重要です。

なかでも、建物の資産価値を維持し、居住者の安全や快適な生活を守るために欠かせない取り組みが「大規模修繕」です。

建物の経年劣化は避けられないものであり、適切な時期に適切な修繕を行うことで、マンションの寿命を延ばし、将来にわたって価値を保つことが可能になります。

こうした大規模修繕を成功させるうえで、最も重要な要素の一つが「予算計画」です。

大規模修繕は、マンションの規模が大きければ大きいほど、莫大な費用がかかる性質を持っています。

そのため事前の予算計画が不可欠であり、この計画が不十分だと、工事の途中で資金が不足したり必要な工事が削られて品質に妥協が生じたりする恐れがあります。

このような事態を避けるためには、長期的な視点での計画と準備が必須です。

本記事では、大規模修繕における予算計画の立て方・押さえておくべきポイント・スムーズな準備のための流れなどについて詳しく解説します。

大規模修繕にかかる費用の全体像

大規模修繕における予算計画を立てるには、まず工事にかかる費用の全体像を正確に把握することが不可欠です。

全体像を押さえておくことで、細かい部分まで漏れのないよう予算を立てるのに役立つでしょう。

大規模修繕工事費の目安

大規模修繕工事にかかる費用は、マンションの規模や特性によって大きく変動します。

目安の例としては、50戸のマンションであれば総額5000～6250万円、100戸のマンションであれば総額1億円～1億2500万円程度といったものが挙げられます。

しかし先述した通り、マンションの規模や敷地・建物の形状・エレベーターや機械式駐車場などの共用設備の有無によって、実際の費用は大きく変動します。

例えば、複雑な形状の建物や高層マンション・特殊な設備が多いマンションでは、より高額な費用が見込まれることがあります。

さらに、近年特に注意すべきは、建設業界の物価上昇と今後の修繕費動向です。

ここ数年の世界的な物価上昇は、建設業界にも大きく影響を与えており、資材価格の高騰や建設業の人材不足が顕著になっています。

このような状況が続けば、今後も修繕費が高くなっていくことは容易に想像できます。

そのため、過去のデータだけでなく現在の市場動向や将来的なコスト上昇のリスクも考慮に入れたうえで、余裕を持った予算計画を立てることが求められます。

予算計画に含めるべき主要費目

大規模修繕の予算計画では、工事本体費用だけでなく、それに付随するさまざまな費目を網羅的に見積もることが大切です。

主な費目は、以下の通りです。

• 足場・仮設工事費…高所作業の安全性・効率性を確保するための足場設置にかかる費用。
• 総工事金額の約25%を占めることもあり、初期費用として大きなウェイトを持つ。
• 外壁補修・防水工事費…外壁のひび割れ・タイルの浮きの補修・屋上やバルコニーの防水層の改修など、建物の耐久性や快適性を保つうえで最も重要な工事。
• 総工事費の約60%を占める主要項目。
• 塗装工事費…外壁や鉄部の塗装にかかる費用。
  美観の維持と外壁材の保護を目的とし、建築系工事費の内訳の中で約25%を占める。
• 設計監理費（設計事務所・コンサルタントへの報酬）…設計や工事監理を担う専門家への報酬。
• 品質管理やコストの適正化を図るうえで、予算に組み込むべき重要な費目。
• 調査・診断費用や工事監理費用…事前の劣化診断や工事中の品質・進捗をチェックするための監理費用。
• 適切な工事実施のために不可欠。
• 工事中の清掃・クリーニング費…工事に伴う粉じんや汚れに対応し、居住環境を保つための費用。
• 作業の合間や完了後の美化にも用いられる。
• 居住者対応にかかる広報・説明会費用…工事内容や影響を住民に周知するためのチラシ配布・説明会などの費用。
• トラブル防止と合意形成のために重要。
• 予備費（想定外の工事や価格変動に備えて）…追加工事や資材費の変動など、予測できない事態に備えた余裕資金。
• 計画の柔軟性を持たせるために必須。

これらの費目を網羅的にリストアップし、それぞれの概算費用を積算することで、より現実的で精度の高い予算計画を策定することが可能になります。

予算計画の鍵となる長期修繕計画とは？

マンションの大規模修繕は、場当たり的に実施するものではなく、長期的な視点に基づいて計画されるべきものです。

その中核となるのが「長期修繕計画」です。

その役割や重要性をはじめとした概要・注意点を把握したうえで、大規模修繕の予算計画を立てることが重要なポイントになります。

長期修繕計画の役割と重要性

長期修繕計画は、マンションが竣工してから20〜30年、あるいはそれ以上の期間にわたる修繕内容・実施時期・必要となる費用を詳細に示した、いわばマンションの「修繕ロードマップ」です。

この計画は、修繕積立金を毎年どの程度積み立てるべきかを逆算する際の基本的な根拠となります。

計画がしっかりしていれば、将来の修繕に必要な資金を計画的に確保でき、修繕積立金の一時的な値上げや不足による一時金徴収といった事態を防ぐことが期待できます。

しかし、長期修繕計画はあくまで概算であり、策定された時点での情報や物価を基にしています。

そのため実際の実施設計が終了し、具体的な見積もりができるようになる段階で、当初の長期修繕計画における工事費と実際の見積もりとの間に開きがないかを確認することが極めて重要です。

もしこの段階で大きな開きがある場合、それは長期修繕計画が破綻する可能性が高いことを意味します。

計画が破綻すれば、1回目の大規模修繕だけでなく、その後の修繕にもマイナスの影響を及ぼすことになりかねません。

思わぬ事態を避けるためにも、乖離の確認は慎重に行い、その原因を究明することが求められます。

修繕周期の目安と柔軟な見直し

国土交通省は、竣工から12年ごとの大規模修繕を推奨していますが、前述の通り、工事箇所によって修繕が必要になる時期は異なります。

例えば、屋上の塗装・補修は11～15年に一度、防水・ふき替えは21～25年に一度が目安とされています。

したがって、長期修繕計画に示された修繕周期はあくまで目安とし、建物の実際の劣化状況や建設業界の物価変動などの外部要因に応じて、柔軟に見直しを行うことが現実路線で大規模修繕を進めるうえでの重要なポイントとなります。

これにより無駄な工事を避け、必要な工事を適切なタイミングで実施することが可能となり、長期的な視点でのマンションの維持管理を最適化できるでしょう。

「長期修繕計画通り」に修繕すべき？

これは、建物は「計画」通りに老朽化していくわけではない、という現実があるためです。

長期修繕計画は重要な指針ですが、必ずしも計画通りに大規模修繕工事を行う必要はありません。

建物の劣化状況は、気候や周辺環境・元々の施工状態・のメンテナンス状況によって差が生じます。

例えば、日当たりや風雨の影響を強く受ける箇所は計画よりも早く劣化が進む可能性がありますし、逆に丁寧に管理されている箇所は計画よりも長持ちすることもあります。

そのため工事を行う前に、現時点での建物の劣化状況を専門家による診断で確認することが非常に大切です。

この事前の劣化状況診断により、今すぐ実施する必要がないと思われる工事は、数年後に回すという選択肢が取れるようになります。

これにより、修繕積立金という限られた予算を有効に使いながら、本当に必要な工事に費用を集中させ、マンションの資産価値を効率的に維持することが可能になるのです。

参考：国土交通省　長期修繕計画標準様式

想定外に備える「予備費」を踏まえた予算計画

大規模修繕の予算計画において、しばしば見落とされがちながら、極めて重要な項目が「予備費」です。

この予備費をあらかじめ設定しておくことは、工事をスムーズに進め、予期せぬ事態に対応するために必須となります。

予備費が必須である理由

大規模修繕では、足場設置後に初めて劣化の実態が明らかになるケースが多く、見積もり段階では把握しきれない損傷や劣化が判明することがあります。

こうした「想定外の追加工事」に備え、予備費を確保しておくことで、資金不足に陥るリスクを軽減できます。

また予備費がない場合、追加費用が発生するたびに臨時総会を開き、合意形成や資金確保に時間がかかります。

その結果、工期が延びたり、住民の不満を招いたりする恐れがあります。

手続きの手間を減らし計画通りのスムーズな進行を可能にするためにも、予備費を用意しておくことは欠かせません。

予備費の相場と目安

予備費の相場は、工事費総額の5～10％が一般的とされています。

ただし、この割合はあくまで目安であり、マンションの規模や築年数・これまでの修繕履歴・劣化診断の結果などによって、適切な金額は異なります。

例えば、築年数が古く、大規模な劣化が予想されるマンションや、初めての大規模修繕である場合などは、余裕を持って10%に近い比率を設定することが推奨されます。

予備費が不足すると、追加工事が生じたときに迅速かつ柔軟な対応ができなくなり、結果として工事が止まったり、資金計画が大きくずれてしまったりするおそれがあるため、余裕をもって用意しておくことが重要です。

予備費が不足した場合に起こる問題

もし予備費が不足すると、予期せぬ追加費用に対応できなくなり、工事が中断してしまったり、管理組合の資金計画が大きくずれてしまったりする恐れがあります。

工事が中断すれば、その間の居住者への影響はもちろん、工事再開時に追加費用が発生したり工期が大幅に延長したりするリスクも高まります。

こうした問題を避けるためにも、十分な予備費の確保は、大規模修繕の成功に不可欠な要素と言えるでしょう。

修繕費用が不足した場合の対応策

大規模修繕の費用が、積立金や予備費だけでは不足してしまう事態は、残念ながら起こり得ます。

このような事態に適切に対応するためにも、管理組合が取り得る手段を検討しておくことも忘れてはいけません。

修繕積立金の現状と見直し

まず最も根本的な対応策は、修繕積立金の現状を把握し、必要であれば見直しを行うことです。

築年数が進むにつれて修繕項目は増え、必要な費用も高額になります。

現状の積立金で将来的な大規模修繕に対応できない場合は、積立金の増額を検討することが最も望ましい解決策とされています。

長期的な視点で見れば、毎月の積立額を適正に保つことが、マンションの資産価値維持に直結します。

資金調達の主な方法

修繕積立金だけでは不足する場合、外部からの資金調達を検討する必要があります。

主な方法は以下の通りです。

マンションの状況やそれぞれのメリット・デメリットを把握したうえで、最適手段を選びましょう。

工事内容の見直しによるコスト削減

資金が不足している場合、工事内容そのものを見直しコスト削減を図りましょう。

工事内容を精査し、本当に必要な工事に優先順位をつけることで見直しが可能です。

例えば劣化診断の結果、今すぐ補修が必要ではない箇所は、次回の修繕に回すといった判断ができます。

これは、予備費で足りない場合や、資金調達が難しい場合に検討される重要な対応策です。

ただし、安易な削減は以下のようなリスクを伴うため、注意しましょう。

• 二次被害の拡大…外壁のひび割れや防水層の劣化を放置すると、雨漏り・鉄筋の腐食・内装への損傷などの被害が拡大する可能性
• 緊急対応の発生…突発的な故障や事故への対応が必要となり、計画的な修繕よりも費用・労力ともに大きくなる
• 修繕コストの増大…状況が悪化することで当初よりも大掛かりな修繕が必要となり、結果的に工事費用が高額になるリスク
• 資産価値の低下…外観や設備の老朽化が進むことで、売却・賃貸時の評価が下がり資産価値の減少につながる
• 居住者の不満・クレーム…屋上や共用部の不具合による不便・漏水や設備故障による生活への影響で住民の不満が蓄積

修繕費用が不足しているからといって、計画している修繕を安易に先延ばしせず、専門家に相談しながら慎重に進めることが重要です。

助成制度や補助金の活用

資金調達の選択肢として、地方公共団体や国が設けている助成制度や補助金の活用も検討する価値があります。

実施している地方公共団体は限られますが、マンションの共用部分の工事に対して助成を行っている場合があります。

具体的な例としては、共用部分改修費用助成制度・共用部分修繕工事費資金借入の利子補給制度・共用部分バリアフリー化・住宅改造費助成制度などがあります。

また近年、国の施策として建物の省エネ・エコ化が推進されています。

そのため、長期優良住宅化リフォームや省エネ改修の促進のための事業が行われ、補助対象が公募されていることも珍しくありません。

これらの助成金や補助金は、修繕費用の一部を補填してくれるため、管理組合の経済的負担を軽減する有効な手段となります。

利用可能な制度がないか、積極的に情報収集を行うことが大切です。

成功に導く予算計画の進め方とポイント

ここまで予算計画の概要や重要性について説明してきましたが、実際に計画を立てる際にはどのようなことを意識すればよいでしょうか？

無駄なくそして大規模修繕を成功に導くための第一歩とある予算計画を進めるためにも、いくつかの重要なポイントを押さえておきましょう。

複数社からの見積もり取得と比較検討

大規模修繕工事の費用は高額であるため、工事費用の見積もりは必ず複数社から取得するのが基本です。

これは、適正な価格を見極め特定の業者に偏ることなく、公平な競争環境を確保するために不可欠なステップです。

見積もりは、単に最終的な金額を比較するだけでなく、以下の観点から詳細に比較検討を行います。

また、各項目（足場・外壁・防水など）の費用が具体的に記載されているかも確認しましょう。

一式計上ではなく、詳細な内訳がある方が、後々のトラブルを防ぎやすくなります。

専門家（設計監理方式のコンサルタント等）の活用

管理組合だけで、複雑な見積もり内容を正確に判断したり、多数の業者の中から最適な一社を選定したりすることは非常に困難です。

そこで、設計事務所やマンション管理コンサルタントなどの専門家に相談しながら進めることが、予算計画の成功には不可欠です。

専門家は、特定の施工業者に利害関係のない中立な立場でアドバイスを提供してくれます。

そのため、管理組合にとってベストな方法を見つけるための支援をしてくれるでしょう。

彼らの客観的な視点は、管理組合が適切な意思決定を行ううえで非常に大きな助けとなります。

組合員への丁寧な説明と合意形成

大規模修繕の予算に関する話し合いは、修繕積立金の値上げや一時金徴収など、区分所有者個人の費用負担に直結するため、時に非常にセンシティブな内容となります。

工事の成功には、資金計画に対して全会一致で理解してもらうことが不可欠であるとされています。

そのため、信頼関係を築き、組合員全員の合意形成を丁寧に進めることが極めて重要です。

予算案や工事内容については、総会や説明会で丁寧な報告を行うことを心がけ、組合員が納得して合意形成できるよう、専門家の意見を交えながらコニュニケーションを重ねていきます。

また質疑応答の時間を十分に設け、疑問や懸念を丁寧に解消していく姿勢も忘れてはいけません。

早めの準備と柔軟な見直しを心がける

大規模修繕は、決して急な思いつきで実施できるものではありません。

将来の工事をスムーズかつ確実に進めるためには、早めの準備が何よりも重要です。

長期修繕計画の定期的な見直し、劣化状況の継続的な把握、そして修繕積立金の適正な積立など、日頃からの管理組合の活動が、成功への土台となります。

積極的に運営へ参加できる環境づくり

最後に最も重要なのは、区分所有者自身がマンションの管理組合運営に関心を持ち、積極的に参加することです。

大規模修繕工事の計画や日々の維持管理については、それぞれのマンションの管理組合で話し合われます。

そして、管理組合に参加して、工事計画に意見を表明できるのは、区分所有者であるオーナー様自身です。

総会の資料にしっかり目を通し、どのようなことにお金が使われているのかを把握し、可能であれば定期的に修繕計画を見直すといった活動は、大切なマンションの資産価値を守るための第一歩となります。

組合員一人ひとりの意識と行動が、マンションの未来を左右すると言っても過言ではありません。

よくある質問（Q＆A）

まとめ

マンションの大規模修繕における予算計画は、単なる費用の算出に留まらず、将来にわたるマンションの資産価値を守り居住者の安心・安全な暮らしを実現するための土台であり、不可欠な取り組みです。

この計画を成功させるためには、長期的な視点での計画を立て、建物の実際の劣化状況に基づいた現実的な見直しを行うことが欠かせません。

また、複雑で専門的な内容を適切に進めるために、専門家の力も借りた適正な予算設定を行うことも意識しましょう。

そして最も重要なのは、住民全体の合意形成です。

丁寧なコミュニケーションを通じて、区分所有者全員の理解と納得を得ることが、円滑な大規模修繕の鍵となります。

修繕積立金の不足は、多くのマンションで課題となっています。

必要に応じて修繕積立金の値上げも視野に入れながら、資金不足の根本的な解決を目指すことが重要です。

問題を先延ばしにすることなく、早めの準備と柔軟な見直しを心がけましょう。

そして、組合員全員で力を合わせることで、大切なマンションの価値を維持し将来にわたって快適な住環境を確保することにつながります。