古いアパートの外壁塗装｜資産価値と入居率を高める再生リフォーム術【2025年最新版】

「築年数が経過したアパートの空室が埋まらない…」「そろそろ外壁のメンテナンスを検討したいけど、どこから手をつければいいの？」

そんな悩みを抱えるアパートオーナー様に向けて、この記事では外壁塗装によって築古アパートを再生させる方法を、費用・デザイン・施工対策・税務の面まで詳しくご紹介します。

外壁塗装は単なるメンテナンスではありません。“見た目”の刷新こそが空室改善のカギになるのです。

なぜ古いアパートの外壁塗装が重要なのか？

築20年以上のアパートは、外壁に色あせ・チョーキング・ひび割れ・コーキングの劣化などが生じやすく、放置すると雨漏りや構造材の腐食など資産価値を損なう原因となります。

老朽化によるトラブルを防ぐ保全メンテナンス

外壁塗装は建物を紫外線・雨・風・排気ガスなどの外的要因から守るための「防御膜」。築年数の経過とともにその膜が劣化するため、定期的な塗り替えが建物寿命を延ばす上で不可欠です。

ひび割れや剥がれを放置すると雨水が浸入し、内部の躯体や断熱材にダメージを与えてしまいます。早めの対応が将来的な大規模修繕費の削減にもつながります。

入居者の第一印象を左右する要素としての外観

アパート探しにおいて、外観の印象は内見以前に判断を左右する決定的な要素です。築浅やリノベ済みの物件と並んだとき、古びた外観の物件は「手入れされていない＝住みづらそう」という印象を与えてしまい、選ばれにくくなります。

外壁塗装で清潔感と安心感を演出できれば、それだけで内見率や成約率の向上が見込めます。

古アパートにおすすめの塗装デザイン例

「どうせ塗り直すなら、見栄えもよくしたい」と考える方も多いでしょう。ここでは、築年数を感じさせないおしゃれな塗装デザインをご紹介します。

築年数を逆手に取る「レトロ×モダン」配色

築古物件の魅力は、レトロ感や落ち着きのある雰囲気です。そこにモダンなアクセントを加えることで、若年層にも訴求できる外観デザインに仕上がります。

例：

• ベージュ×チャコールグレーのツートン仕上げ
• ブラウン基調＋木目調フェンスの調和
• アースカラーで温かみを演出

エリア特性を意識したカラー提案

立地やターゲット層に応じて、塗装色を戦略的に選ぶことも空室対策になります。

• 若者が多い街 → ネイビーやグレー、アクセントカラー入り
• ファミリー層が多い住宅街 → アイボリー×ブラウンなど安心感重視
• 学生街 → ホワイト系で明るさと清潔感をアピール

実際に内装や共有部との一体感も考慮して塗装計画を立てることが重要です。

マンション管理者向け｜資産価値と入居率を高める方法とは？

古くなったアパートやマンションでも、適切なメンテナンスとリニューアルを行うことで、資産価値の維持・向上と入居率の改善が期待できます。このセクションでは、外壁塗装を含む改修工事がどのように物件の魅力を高めるのか、管理者視点で解説します。

外壁リニューアルで得られる3つの効果

外壁塗装は単なる見た目の改善にとどまらず、入居者心理や建物寿命、経営数値にまで影響を及ぼします。

• 見た目の刷新による印象アップ
  汚れや色褪せを改善するだけで、第一印象が大きく変わります。内見時の成約率にも直結します。
• 建物の長寿命化と維持コストの抑制
  定期的な塗装メンテナンスによって雨漏りや劣化を予防し、大規模修繕までのスパンを延ばせます。
• ブランド力の維持と家賃下落の防止
  外観の清潔感は「管理が行き届いている物件」として評価され、相場よりも高めの家賃設定や安定入居に貢献します。

入居率向上に直結するポイントとは？

外壁塗装だけでなく、物件の魅力を最大化するには他の細部にも気を配る必要があります。

• 共用部の美観整備（廊下・階段・郵便受け）
• 防犯設備の強化（オートロック・防犯カメラ）
• インターネット無料化や宅配ボックスの導入

これらの施策と外壁のリニューアルを同時に実施することで、入居者が求める“快適で安全な住まい”を実現し、競合物件との差別化にもつながります。

経営的視点で考える外壁塗装のタイミング

• 築10年以上で一度も塗装していない物件
• 空室が増えてきた／入居率が安定しない
• 修繕積立金や予備資金に余裕がある

このようなタイミングは、外壁塗装を投資と捉えて実施する絶好のチャンスです。資産を守るだけでなく、収益を改善するきっかけにもなります。

塗装費用の相場と賢い予算立てについて

「外壁塗装っていくらかかるの？」という疑問は、多くのアパートオーナーに共通する悩みです。外壁塗装の費用は、建物の規模・延床面積・使用する塗料の種類・築年数・劣化状態・立地の足場条件など、さまざまな要素によって左右されるため、事前に相場感を知っておくことが重要です。

このセクションでは、延床面積や戸数ごとの目安費用を解説しつつ、補助金制度の活用法や、予算オーバーを防ぐための資金計画の立て方も紹介します。見積もりを取る前の参考として、正確な情報を押さえておきましょう。

延床面積・戸数別の費用シミュレーション

※上記金額には、シリコン塗料、足場設置、高圧洗浄、下地処理、3回塗りなど一般的な工事一式を含みます。ただし、屋根塗装を同時に行う場合や、劣化が激しいケースでは追加費用が発生する可能性もあります。

コスト内訳の基本構成と目安割合

外壁塗装の見積もり書を受け取った際、内容を正しく理解するためには、各工事項目の割合を把握しておくことが欠かせません。以下は代表的な構成要素とその割合の一例です。

• 足場設置・養生費：約20〜25％
• 高圧洗浄・下地補修費：約10〜15％
• 塗装工事（材料費＋施工費）：約40〜50％
• 管理費・諸経費・廃材処理：約10〜15％

塗装工事に慣れていない方は、費用の中でどの項目にどの程度の金額が割り当てられているのかを把握しにくいものです。「塗装工事一式」などの一括記載の見積書には要注意。 詳細項目が記載されている業者の見積書の方が、信頼性も透明性も高いといえます。

外壁塗装に使える助成金・補助金とは？

コスト負担を少しでも軽減する手段として、地方自治体が実施している住宅リフォーム支援制度があります。なかでも、遮熱塗料や断熱塗料など環境性能の高い塗料を使用した外壁リフォームについては、補助金の対象となるケースが増えています。

例えば、以下のような助成制度が存在します（2025年現在）：

助成金制度の例

• 東京都品川区：住宅改修助成制度（最大30万円の補助）
• 大阪市：住宅エコ改修助成（遮熱・断熱塗料の使用で上限20万円）
• 横浜市：省エネ改修支援制度（工事費の1/3、最大20万円まで）

助成金は予算枠が限られていることが多いため、受付期間や条件、申請タイミングの確認は早めに行いましょう。

助成金を受けるための3つの基本条件

1. 対象の建物が居住用（賃貸を含む）であること
2. 省エネ効果のある塗料（遮熱・断熱）を使用すること
3. 工事前の事前申請が必須であること（着工後の申請は不可）

これらの条件を満たしていても、自治体の審査に通らなければ交付は受けられません。申請には見積書、工事内容の図面、使用塗料の仕様書などが求められるため、申請経験がある業者に依頼するのも有効です。

塗装工事のための資金準備方法

工事費用が数百万円規模になることもある外壁塗装では、資金の準備が不十分だと後回しにされがちです。とはいえ、建物の維持管理を怠れば空室が増えたり、資産価値が下落したりするリスクもあるため、早めに予算計画を立てておくことが大切です。

資金調達の主な選択肢

• リフォームローン（無担保型・有担保型）
  アパート経営者でも利用可能。金利は3％前後が一般的で、返済期間も長めに設定できます。
• 住宅ローンとの借り換え＋増額
  既存のローンを見直し、リフォーム費用分を含めて再融資を受ける方法。金利を下げながら資金も確保できる一石二鳥の方法です。
• 自己資金＋一部融資の併用
  預金から一部を出して、不足分だけをローンでまかなうケース。返済負担が軽減されるため計画的に進められます。
• 修繕費として一括経費計上可能なタイミングで行う
  税務上の処理次第では、翌年の法人税・所得税負担が軽減され、間接的な資金還元が期待できます。

施工前に押さえておきたいポイント

外壁塗装を成功させるためには、工事そのものだけでなく「準備と段取り」が極めて重要です。特に賃貸アパートの場合は、入居者や近隣住民への配慮が欠かせません。さらに天候による工期の遅れなども考慮しながら、トラブルのないスムーズな進行を目指しましょう。

入居者への説明と事前対応のコツ

外壁塗装は騒音・臭気・足場の設置など、入居者の生活に一時的な影響を与える可能性があります。入居者との良好な関係性を保つためにも、次の点に注意しましょう。

• 工事の期間と内容を丁寧に伝える通知文を配布
• 洗濯物の干し方やベランダ利用の制限について事前に周知
• 足場設置や塗装エリアに関する図解資料を添付すると丁寧

丁寧な説明は、クレーム防止だけでなく「きちんと管理している」という信頼感にもつながります。

近隣住民への配慮とあいさつ回り

入居者だけでなく、アパートの周囲に住む近隣住民にも一定の配慮が必要です。特に以下のようなケースでは、事前の一言が印象を左右します。

• 隣接地に車両を所有している方（塗料飛散のリスク）
• 学校や保育施設が近くにある場合（騒音の配慮）

着工前に挨拶まわりを行い、「ご迷惑をおかけしますがよろしくお願いします」と一言添えるだけでトラブルを未然に防ぐことができます。

天候による工程調整の重要性

外壁塗装は天候の影響を大きく受ける工事です。雨の日や湿度が高い日は作業が中断されたり、仕上がりに影響を与えることもあります。

• 梅雨・台風シーズンは避けて春秋を狙うのがベター
• 作業可能日を考慮してスケジュールを余裕を持って組む
• 急な天候変化によるスケジュール変更を事前に周知

天候の影響による「予想外の中断」も想定したスケジューリングが、計画倒れを防ぐ鍵です。

外壁塗装でアパート経営がどう変わるか

単なる美観の回復ではなく、アパート経営の改善にもつながるのが外壁塗装の大きなメリットです。ここでは、実際に外壁塗装によってどのような経営インパクトがあるのかを見ていきましょう。

見た目の刷新がもたらす内見率の向上

第一印象は入居を左右する重要な要素です。外観がきれいに整っていれば、写真や現地見学時の印象がアップし、内見率・成約率ともに改善される傾向があります。

• 外観がきれいなアパートは「安心感」や「管理が行き届いている印象」を与える
• リノベーションまでは難しくても、塗装だけで雰囲気はガラッと変わる
• 築古でもデザイン性の高い塗装を施せば若年層の入居率アップも期待できる

家賃下落を防ぎ、資産価値を維持・向上

外壁の劣化が進んでいると、たとえ室内がリフォーム済でも家賃交渉のネガティブ要素となることがあります。逆に外観が良ければ、

• 現行家賃を維持できる
• 競合物件との差別化につながる
• 物件評価額が上がり、売却時にも有利になる

といったメリットが見込めます。

節税メリットと税務上の注意点

外壁塗装にかかった費用は、原則として「修繕費」として計上でき、経費として処理することで節税につながります。ただし、内容によっては「資本的支出」と判断される場合もあるため、事前に税理士に確認しておきましょう。

• 修繕費扱いになると、その年の費用として全額経費にできる
• 資本的支出になると、建物の資産として減価償却の対象になる

ポイントは、「現状回復」なのか「価値向上を目的とした改修」なのかという点です。契約内容や見積書の記載方法にも影響するため、注意が必要です。

よくある質問（FAQ）

まとめ｜古アパートでも外壁塗装で経営は変えられる

築年数が経過したアパートであっても、外壁塗装を適切なタイミングで行うことで見違えるような印象を与え、経営面にも良い影響をもたらします。

• 見た目が変われば、入居希望者の反応も変わる
• 管理が行き届いた印象を与えられることで空室対策にもつながる
• 節税効果や助成金の活用で費用面の負担も抑えられる

「古くなったから仕方ない」とあきらめるのではなく、「どう生まれ変わらせるか」を前向きに考えることが、これからの賃貸経営の鍵といえるでしょう。

外壁塗装は、単なるメンテナンスではなく、アパートの未来を変える投資です。