マンション売却の方法は？ 不動産会社の仲介による売却の流れや注意点を解説

マンション売却は、人生においてそう頻繁に経験するものではないため、多くの方が不安を感じるものです。
そのため基本知識を深め、資金や期間・必要書類の準備から始めることが重要です。
信頼できる不動産会社に仲介を任せれば、プロの知識と経験で全面的にサポートを受けられますが、売主自身もある程度知識を深めておくことが、より良い結果につながります。
この記事では、マンション売却の方法や不動産仲介の基本的な流れ・売却の注意点などを詳しく解説します。

マンション売却の代表的な方法

マンションを売却するには、状況や目的に応じた方法を選ぶことが大切です。ここでは、代表的な売却方法について、それぞれの特徴やメリットをわかりやすく解説します。

不動産仲介による売却

不動産会社に仲介を依頼して、買主を探してもらう方法です。
広告や内覧対応・契約の手続きなども不動産会社が代行するため、売主の負担が比較的少なく、最も多くの人に選ばれています。
ただし、買い手が見つかるまでに時間がかかる可能性があり、売却完了まで数ヶ月を要することもあります。
特に売却時期によっては内覧が複数回必要になるなど、ある程度の準備と時間の余裕が必要です。

不動産会社による買取

不動産会社が自社で物件を直接買い取る方法です。
買主を探す必要がなく、内覧対応や販売活動も不要であるため、売却までスムーズに進みます。
売却価格は仲介に比べて1〜3割ほど低くなる傾向がありますが「早く手放したい」「リフォームせずに売りたい」といった方には最適です。
また、築年数が古かったり、立地に難があったりする物件でも、買取対象となる場合があります。

個人間売買

個人間売買とは、不動産会社を介さずに売主と買主が直接契約を結ぶ方法です。
仲介手数料がかからず、条件交渉も自由に行えるというメリットがあります。
親族間や知人間での取引に選ばれることが多く、信頼関係があればスムーズに進む可能性があるでしょう。
ただし、契約書の作成や名義変更・登記・税金の計算など専門的な手続きが多く、トラブル防止のためにも司法書士や税理士など専門家のサポートを受けることが推奨されます。

不動産仲介によるマンション売却の具体的な流れ

不動産会社の仲介によるマンション売却は、一般的に以下のステップで進みます。
これらのステップを把握し、各ステップの要点と注意点を理解することが重要です。

1. STEP

   売却の事前準備

   マンション売却を成功させるためには、最初の「準備」が重要です。
   しっかり計画を立てておけば、あとから慌てることなく、希望する条件で売却につなげることができます。
   売却前に確認しておきたいポイントとしては、以下の通りです。

   • 希望価格と資金計画を立てる：まずは「いくらで売りたいか（希望価格）」と「これだけは譲れない（最低売却価格）」を明確にしましょう。住み替えを考えている方は、新居の購入費用や引越し費用も見据えた資金計画が必要です。また、住宅ローンが残っている場合は、売却代金で完済できるかを確認し、不足しそうな場合は自己資金の準備も検討しておきます
   •  売却スケジュールを逆算して計画する：マンション売却には、一般的に3〜6ヶ月かかるといわれています。「いつまでに売却したいか」から逆算して、余裕を持ったスケジュールを組みましょう
   • 必要書類を早めに確認・準備する：マンション売却にはさまざまな書類が必要です。書類によっては取得に時間がかかるものや、発行から有効期限が決まっているものもあるため、早めに準備しましょう
   • 現在の状況を把握しておく：自分のマンションがどのような状況にあるか確認しておくことも大切です。ローン残債や相続登記の内容・共有名義の場合は全員の同意が得られているかなど、事前にクリアにしておくことで、売却が滞りなく進みます
2. STEP

   不動産会社選びと査定依頼

   事前準備ができたら、不動産会社に査定を依頼します。
   マンションをスムーズに、かつ適正な価格で売却するためには、信頼できる不動産会社選びと査定依頼が非常に重要です。
   また、適正な売り出し価格を設定するためにも、複数の不動産会社に査定を依頼し、各社の査定額を比較することをおすすめします。
   これにより、複数の視点から査定結果を得られ、相場感を把握しやすくなります。

3. STEP

   媒介契約の締結

   売却活動を依頼する不動産会社が決まったら、不動産会社との間で媒介契約を締結します。媒介契約とは、不動産売買の仲介を依頼する契約のことで、主に3種類あります。
   この媒介契約を結ぶことで、不動産会社は販売活動を行えるようになります。
   契約方法によって販売の自由度やサポート体制・報告の頻度などが異なるため、事前に違いを把握しておくことが大切です。

   媒介契約の種類と特徴

   契約の種類	主な特徴
   一般媒介契約	複数の不動産会社に同時に依頼できる。 自分で買主を見つけて直接契約も可能。 不動産会社に報告義務はない。
   専任媒介契約	1社のみに依頼できる。 自分で買主を見つけることが可能。 不動産会社は2週間に1回以上の報告義務がある。
   専属専任媒介契約	1社のみに依頼できる。 自分での契約は不可。 不動産会社は1週間に1回以上の報告義務がある。

4. STEP

   売却活動の開始

   媒介契約を締結したら、不動産会社による売却活動が始まります。
   不動産会社は、インターネット広告やチラシ配布・オープンハウス開催など、さまざまな方法で買主を探します。
   販売活動の中で特に重要なのが内覧であり、購入希望者が実際に物件を見学し、購入を検討する機会です。
   内覧者に好印象を与えるためにも、入念に室内の清掃や整理整頓をしておきましょう。
   また、不動産会社には売却活動の報告義務があるため、報告内容を確認し、販売戦略について疑問点があれば質問を行いながら連携を取りましょう。

5. STEP

   購入申込と条件交渉

   売却活動の結果、購入したい買主が現れると、不動産会社を通して購入申込書が届きます。
   購入申込書には、買主の希望する購入価格や手付金・残代金の支払い条件・契約日や引渡し日などが記載されています。
   内容を確認し、希望条件と異なる点があれば、買主との間で交渉を行います。
   不動産会社が間に入って調整しますが、価格設定が高すぎた場合は、ここで値下げ交渉を受ける可能性が高くなるでしょう。
   事前に「最低売却価格」を決めておくと、交渉の際に落ち着いて対応できます。

6. STEP

   売買契約の締結

   購入条件の交渉が成立したら、いよいよ売買契約の締結です。
   売買契約は、売主と買主・仲介する不動産会社が揃って行います。
   契約締結に先立ち、不動産会社から「重要事項説明書」の説明を受けます。
   物件に関する重要な情報や、取引条件に関する説明が記載されているため、内容をよく理解し、不明な点があれば必ず質問しましょう。
   重要事項説明の後、売買契約書の内容を確認したうえで、売主と買主が署名・捺印します。
   売買契約を結んだ後に、売主の都合でマンション売却をやめてしまうと、売買契約書に定められた違約金を支払う必要があるため、注意が必要です。

7. STEP

   引渡しと決済

   売買契約後、引渡し日までの期間に、売主は引越しの準備や住宅ローンの完済手続きなどを進めます。
   決済と引渡しは通常同日に行われるため、場所は買主が住宅ローンを組む金融機関で行われることが一般的です。
   当日は、買主から売買代金の残金を受領し、固定資産税やマンションの管理費・修繕積立金などの精算を行います。
   その後、所有権移転登記や抵当権抹消登記などの手続きを行い、買主に物件の鍵や関係書類を引き渡して完了です。
   引渡し期日までに物件を引き渡せない場合、契約違反となり違約金が発生する可能性があるため、注意しましょう。

8. STEP

   売却後の確定申告

   マンション売却が完了した後には、確定申告が必要になる場合があります。
   そのため、事前に確定申告が必要になるケースを把握しておくと安心です。
   譲渡益が出たにも関わらず確定申告を行わない場合、ペナルティが課せられる可能性があります。
   売却に関係する書類や領収書などは、確定申告のために大切に保管しておきましょう。

マンション査定の種類

査定は、過去の成約事例や物件情報・市場動向に基づき、不動産会社が成約価格を予想するものです。
査定方法は、主に2種類あります。

簡易査定（机上査定）

簡易査定（机上査定）は、物件の現地確認を行わず、インターネットや電話で依頼できる手軽な査定方法です。
不動産会社は、所在地や築年数・専有面積・階数のほか、周辺の売買事例や地価動向・最寄り駅へのアクセスなどの基本情報をもとに、大まかな価格を算出します。
最短で即日、長くても数日以内には査定結果が分かるため、スピーディにおおよその売却価格を把握したい方に向いている方法です。

ただし、実際の物件の状態や管理状況などは考慮されないため、あくまで「目安」としての参考価格にとどまります。
売却を検討し始めた段階で、まずは相場感を知りたいという方におすすめです。

訪問査定

訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に物件を訪れて査定を行う方法です。
室内のリフォーム歴や劣化の有無・日当たりや風通し・マンション全体の管理状態・共用部の清潔さのほか、周辺環境の雰囲気や生活の利便性といった要素まで、細かくチェックしたうえで査定価格を算出します。

査定結果は数日後に提示されるのが一般的で、所要時間は現地確認に30分〜1時間程度です。
簡易査定よりも正確な売却価格を把握できるため、売却を本格的に検討している方や売出価格を決める材料がほしい方にとっては欠かせない手続きといえます。

マンション売却にかかる費用

マンション売却では、さまざまな費用が発生します。
綿密な資金計画を立てるためには、これらの費用を事前に把握しておくことが大切です。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社に売却の仲介を依頼した際に支払う報酬のことです。
一般的には、売買契約が成立したときに売主と買主の双方から手数料を受け取ります。
手数料の上限は法律で定められており、売買価格によって計算方法が異なります。

印紙税

売買契約書に課税される税金で、契約書に収入印紙を貼り付けて納税します。
成約価格が高くなるほど、印紙税額も上がります。

登記費用

抵当権抹消登記や住所変更登記などの手続きにかかる費用です。
登録免許税と、司法書士に手続きを依頼した場合の司法書士報酬が含まれます。
一般的に、抵当権抹消登記費用は売主負担です。

税金

マンション売却にかかる税金には、主に譲渡所得税があります。
これは、売却によって得た利益（譲渡所得）に対して課される税金です。
譲渡所得は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた金額で計算されます。
税金面の負担を抑えるためには、控除制度や特例を利用することも大切です。

その他費用

マンション売却時に伴い、状況に応じて引越し費用やハウスクリーニング費用なども発生します。
引越し費用は距離や荷物の量によって変動するため、早めに複数の引越し業者から見積もりを取ることで、費用を抑えられるでしょう。
売却前にマンションをきれいな状態に保つハウスクリーニング費用は、内覧時の印象を良くするため、専門業者による清掃を依頼するケースが一般的です。
これらの費用は売却価格には含まれないため、予め準備しておきましょう。

マンション売却の注意点

マンションの所有状況や売却理由によって、注意すべき点が異なります。
スムーズに納得のいく形で売却を進めるためには、いくつかの注意点を事前にしっかりと理解しておくことが大切です。

希望価格だけでなく「相場価格」に目を向ける

マンションの売却を考えるとき、多くの方が「できるだけ高く売りたい」と考えるのは当然です。
しかし、自分の希望価格が市場の相場からかけ離れている場合、購入希望者が現れず、長期間売れ残ってしまうリスクがあります。
特に築年数が10年以上経過している物件や、周辺に新築マンションが建っているエリアでは、買主は価格に対してシビアになる傾向が高いです。
希望価格だけでなく、最低売却価格を同時に検討しておくと、交渉時にも冷静な判断ができます。

内覧対応は「買主の視点」で準備を

売却活動が始まると、購入を検討している方からの内覧希望が入ります。
実際に物件を見たときの印象が良ければ、成約に結びつく可能性は大きく高まるでしょう。
そのため、内覧対応では「見た目の第一印象」が非常に重要です。
玄関周りや水回りはとくに注目されやすいため、掃除や整理整頓を徹底することが求められます。
明るく清潔感のある空間は「この家で生活するイメージ」がしやすくなり、購買意欲を後押しします。
必要に応じて不要な家具は一時的に撤去する・香りの演出で空間の印象を良くするなど、小さな工夫が内覧成功のカギとなります。

売却にかかる費用は「トータル」で把握する

マンション売却には、さまざまな費用がかかります。
多くの方が見落としがちなのが「売却価格＝手元に残るお金」ではないという点です。
不動産会社への仲介手数料や住宅ローンの繰上返済手数料・抵当権抹消登記費用など、どのような費用が発生するのか、把握しておきましょう。
特に、ローンが残っている場合は「売却金額で完済できるか」「不足が出る場合にどう補填するか」を事前に確認しておく必要があります。
手取り額の試算は、不動産会社に依頼すればシミュレーションしてもらえることが多いため、遠慮せずに相談してみましょう。

売却スケジュールに余裕をもたせる

マンション売却は、タイミングによってはすぐに買い手がつくこともありますが、基本的には3〜6ヶ月程度かかると見込んでおくのが現実的です。
「この日までに必ず売却しないといけない」といったスケジュールを組むと、価格を下げざるを得なくなったり、焦って不利な条件で契約してしまうリスクがあります。
特に住み替えを考えている場合は、売却と新居購入に対するタイミングの調整が重要です。
理想は、売却契約後に引き渡しまで数ヶ月の猶予を設け、その間に新居への引越し準備を進めるスケジュールを組むことです。

不動産会社は「対応力」と「信頼性」で選ぶ

売却の成否を大きく左右するのが、不動産会社と担当者の存在です。
高く売ってくれそうな会社を選びたくなりますが、実際には「どれだけ売却活動を丁寧に進めてくれるか」「こちらの意向をきちんとくみ取ってくれるか」といった点が重要です。
査定額が極端に高い会社は、契約を取るためだけに高額査定を出し、後から値下げを迫るケースもあります。
信頼できる会社かどうかを見極めるには、複数社に相談し、対応の丁寧さや説明のわかりやすさ・過去の販売実績などを比較しながら判断すると安心です。

信頼できる不動産会社の選び方

マンションを売却するにあたって「どの不動産会社に頼めばいいの？」「できるだけ高く売りたい」と悩む方は多いです。
どのような会社を選ぶかで、売却価格やスピードは大きく変わる可能性があります。
そのため、マンション売却に強い不動産会社の選び方について、ポイントを抑えておきましょう。

 売却実績が豊富な会社を選ぶ

売却のノウハウや買主とのマッチング力は、経験によって大きく差が生じます。
マンション売却実績が明記されている会社は、信頼性が高い可能性があるでしょう。
自分と同じエリアや近い価格帯での実績があると理想的です。

査定価格だけで判断しない

高すぎる査定額を提示する会社には、要注意です。
根拠のない高額査定は、売れ残りの原因につながります。
査定価格の根拠を丁寧に説明してくれる会社や、近隣の成約事例に基づいた価格を提示してくれる会社を選びましょう。

地域に詳しい会社か確認する

マンション売却は「立地」が価格に大きく影響するため、地元の市場を熟知している会社は有利です。
特に周辺のニーズや最近の売買動向に精通している営業担当者がいる場合、適正価格でのスピード売却が期待できます。

広告戦略が具体的であるか

ただ情報を掲載するだけでは売れにくいため、購入希望者にどうアプローチするかが重要です。
ポータルサイトへの掲載内容や写真のクオリティ・チラシ配布・SNS活用など、具体的な売却活動の提案があるかを確認しましょう。

担当者の対応が誠実かどうか

マンションの売却は手続きが多く、担当者とのやり取りが長期間にわたることが多いです。
質問への対応が丁寧であり、メリット・デメリットの両面を正直に話してくれる担当者であれば、安心して任せられるでしょう。

まとめ

マンション売却には、不動産会社による仲介や買取のほか、個人間売買といった方法があります。
準備から確定申告まで多くのステップと確認事項があり、専門的な知識が必要です。
失敗しないためには、基本的な流れや注意点をしっかりとおさえ、計画的な事前準備を行うことが求められます。
また、不動産仲介を選択した場合、多くの工程を不動産会社と二人三脚で進めることになります。
知識や経験が豊富であり、親身に対応してくれるスタッフが在籍した、信頼できる不動産会社をパートナーに選びましょう。
分からないことや不安なことがあれば、抱え込まずに不動産会社の担当者に相談することが大切です。

マンションの売却は、決して「価格だけ」で決まるものではありません。
焦らず冷静に先を見据えながら行動することが、後悔しない売却への近道となるでしょう。