マンションでは12~18年に一度大規模修繕が行われますが、具体的にはどのような工事が行われるのでしょうか。
そこでこの記事では、マンションの大規模修繕について解説していきます。
具体的な工事内容や費用について触れていますので、ぜひ最後まで読んでみてください。

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目次
マンションの大規模修繕の定義とは?どんな工事?
大規模修繕とは、経年劣化したマンションの屋上や外壁、設備などを、足場を組んで大規模に修繕する工事を指します。建物の安全性や快適性を維持するために不可欠な作業です。
工事を行うタイミングはマンションの劣化状況や予算によって異なりますが、一般的には築12~18年ごとに実施されます。この周期での修繕が建物の寿命を延ばす鍵となります。
また、修繕費用は毎月の修繕積立金から捻出されるため、住民に一定の負担はありますが、その一方で以下のような多くのメリットがあります。
- 快適な居住環境の実現: 建物の見た目や設備が改善され、住み心地が向上します。
- 資産価値の向上: 適切な修繕によりマンション全体の価値が維持・向上します。
大規模修繕は、住民全員にとってマンションを快適で価値のある空間に保つための重要な取り組みと言えるでしょう。
マンションの中規模・小規模修繕との違い
マンションの修繕工事には、大規模修繕以外にも「中規模修繕」や「小規模修繕」があります。それぞれの修繕には目的や範囲に違いがあり、マンションの維持管理の中で適切に使い分けられています。
大規模修繕の特徴
- 対象範囲が広い: 建物全体を対象に、外壁や屋上、防水、設備などを一括して修繕する。
- 工事規模が大きい: 足場を組んで行うため、工期も長く、費用も高額になる。
- 周期的に実施: 通常12~18年ごとに計画的に実施される。
- 目的: 建物全体の耐久性・安全性を高め、資産価値を維持する。
中規模修繕の特徴
- 対象範囲が部分的: 建物の一部や特定の設備を対象とする(例:外壁の部分的な補修、排水設備の交換)。
- 工事規模が中程度: 足場を必要としない場合が多く、大規模修繕ほどの費用や工期はかからない。
- 目的: 大規模修繕の間に発生する部分的な劣化や不具合を改善する。
小規模修繕の特徴
- 対象範囲が限定的: 個別の修理や設備交換が主な内容(例:共用部の手すり交換、電球交換、壁のひび補修)。
- 工事規模が小さい: 費用が比較的少なく、短期間で実施可能。
- 随時実施: 定期的な点検の結果や住民からの報告に応じて行われる。
- 目的: 日常的な管理の一環として、小さな劣化や問題を迅速に解決する。
大規模修繕との主な違い
- 工事範囲: 大規模修繕は建物全体を対象にするのに対し、中規模修繕や小規模修繕は一部分や特定の箇所に限定される。
- 工期と費用: 大規模修繕は長期間かつ高額な工事だが、中規模・小規模修繕は工期が短く、費用も少ない。
- 実施目的: 中規模・小規模修繕は大規模修繕を補完し、建物の劣化を抑えるために行われる。
中規模修繕や小規模修繕は、大規模修繕の周期を保ちながら、日常的な問題を解決し、マンション全体を健全な状態に保つ役割を果たしています。それぞれの修繕をバランスよく計画することで、効率的な維持管理が可能となります。
マンションの大規模修繕工事をする理由は?
マンションにおいて大規模修繕工事が必要なのは、次のような理由があるためです。
建物の経年劣化
外壁・屋根は、風雨や紫外線の影響でひび割れたり塗装が剥がれたり、美観だけでなく機能面での劣化が起こります。
このような建物の経年劣化は防げないため、定期的なメンテナンスが必要です。
大規模修繕では外壁・バルコニー・設備など、さまざまな箇所の修繕が行われるでしょう。
資産価値を維持・向上
大規模修繕を行うことにより外観が綺麗になったり設備が更新されたりすると、マンションの資産価値の維持・向上につながります。
将来、売却や貸出しを考えている場合、修繕を行っていない建物は価格・家賃が下がってしまいかねないため注意が必要です。
特に中古マンションの売買時には、義務として大規模修繕の有無や内容を購入予定者に告知する必要があります。
マンションの購入を決める重要な要素でもあるため、大規模修繕は欠かせません。
建物のバリューアップ
マンションの完成から20年も経つと、設備が住人や時代のニーズに合わなくなる場合があります。
例えば住人の高齢化により、バリアフリー化が必要になるかもしれません。
エントランスに自動ドアを設置したり、階段に手すりを設置したり、さまざまなニーズが出てくるでしょう。
そこで大規模修繕時に建物のバリューアップを行うことで、このようなニーズの変化に対応が可能です。
賠償責任のリスクを回避
劣化した建物を放置して地域住民に被害が及んだ場合は、マンションの管理組合が賠償責任を問われます。
例えば外壁タイルが剥落した場合、歩行者・車などに被害が及びかねません。
しかしこのような事態も、定期的な大規模修繕を行うことによって避けられます。
マンションの大規模修繕工事にかかる工期
大規模修繕は計画から着工まで、期間だけでも1~2年かかります。
実際の工事期間は、規模によって異なります。
マンションの規模 | 工期 |
---|---|
小規模なマンション (50戸くらいまで) | 2~3ヶ月 |
中規模マンション (50~100戸くらい) | 5~6ヶ月 |
大規模マンション (100戸以上) | 1年ほど |
もちろん工事の内容によって、工期は変わります。
小規模マンションは工期が短く費用も抑えられますが、油断は禁物です。
入居者同士の物理的・心理的な距離が近いため、小規模であるが故に修繕工事の説明を怠るとトラブルが起こりがちです。
マンションの規模に関わらずしっかりと準備期間を設け、入居者は施工会社とのコミュニケーションを欠かさないようにしましょう。
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マンション大規模修繕を行う周期について
マンションの大規模修繕は、建物を安全かつ快適に保ち、資産価値を維持するために計画的に行われます。その周期は、マンションの構造や環境、劣化状況などに応じて異なりますが、一般的には築12~18年ごとに実施されることが多いです。
大規模修繕を行う主なタイミング
- 築12~15年目
初めての大規模修繕が行われる時期です。この段階では外壁や防水箇所の劣化が目立ち始め、早めの修繕が建物の寿命を延ばすカギとなります。 - 築25~30年目
2回目の修繕では、1回目よりも広範囲での修繕が必要になる場合が多いです。特に、配管などの設備更新が重要な課題となります。 - 築40年目以降
建物全体の劣化が進むため、耐震補強や全面的な改修が検討されることがあります。この時期には、大規模修繕だけでなく、建て替えを視野に入れる場合もあります。
修繕周期を決めるポイント
- 劣化状況の定期調査
外壁や防水層、共用部分の設備などの劣化状況を定期的に点検し、適切な修繕時期を見極めます。 - 長期修繕計画の見直し
修繕積立金の状況や住民の意見を反映しながら、長期的な修繕計画を適宜調整します。 - 周辺環境の影響
海沿いや湿気の多い地域では劣化が進みやすいため、修繕周期が短くなることがあります。
大規模修繕を計画的に行うメリット
- 建物の劣化を抑制
適切なタイミングで修繕を行うことで、大規模な劣化や修繕費の増加を防げます。 - 住環境の向上
外観や設備が改善され、住民が快適に生活できる環境が整います。 - 資産価値の維持・向上
定期的な修繕によりマンション全体の資産価値が維持され、売却時にも高い評価を得られる可能性があります。
適切な周期で大規模修繕を実施することは、マンションの長寿命化と住民の安心・快適な生活を支える重要な要素です。定期点検と計画的な資金準備が成功の鍵となります。
マンションの大規模修繕工事を進める流れ
マンションの大規模修繕工事は、具体的にどのような流れで行われるのでしょうか?
以下で時系列順に、行われる内容を解説していきます。
大規模修繕委員会を発足
マンションの大規模修繕は、実施する数年前からしっかりと計画を立てておく必要があります。
管理組合が大規模修繕委員会を発足して、修繕積立金を払っているマンションの管理組合員から、参加希望者を募ります。
しかし参加人数が足りなかった場合や発足する必要性がない場合は、発足はされません。
発足しない場合は管理組合の理事会を中心として、管理会社と相談しながら計画や予算案が作成されます。
建物調査
どのような工事・予算が必要かを見極めるためには、詳細な建物調査が必要です。
建物調査は、大規模修繕を専門のコンサルタント会社やマンションの施工会社などが行います。
修繕・更新が必要な箇所を特定して、マンションの状態に適した修繕方法を提案してもらいましょう。
一般的には複数の会社に見積もりを出してもらい、どの会社に調査を依頼するかを決定します。
計画
建物調査によってマンションの現状が分かったら、次にどのような工事にするかを計画します。
調査の結果・見積り・提案書を参考に検討し、資金が不足している場合は、住民から一時金を徴収するケースもあるでしょう。
また計画が決まったら管理組合総会を開催して、組合員の合意を得る必要があります。
見積もり・工事会社の決定
大規模修繕の計画が決まったら、施工会社に依頼して具体的な見積もりを出してもらいます。
複数の会社に見積もりを依頼すると、適切な施工会社を見つけやすいでしょう。
施工会社の候補を1~2つに絞り、管理組合総会で組合員に提案します。
共用部分の軽微な変更の場合は組合員の1/2、大がかりな変更が必要な場合3/4の賛成が必要です。
大規模修繕工事の実施
施工会社と契約した後は、実際の工事に移ります。
工事期間中も大規模修繕委員会は住人と施工会社の間に入って、住人の理解を得られるように努めます。
大規模修繕の一般的な工事は、次のような内容です。
- 仮設工事…足場・現場事務所などの設置
- 下地補修工事…壁・天井などのひび割れ・欠けを補修して下地を整える
- タイル補修工事…下地から浮いたりタイルや割れたタイルを補修
- シーリング工事…外壁同士のつなぎ目をシーリング材で保護
- 外壁塗装工事…外壁の再塗装で美観と機能性を向上
- 鉄部塗装工事…手すり・階段など鉄部の再塗装
- 防水工事…屋上・バルコニー・ベランダの防水工事
- その他の工事…バリアフリー化・設備の更新・エントランスの改修など
マンションの大規模修繕工事に必要な費用は?
マンションの大規模修繕工事にかかる費用は、マンションの規模や修繕内容、建物の構造や劣化状況によって大きく異なります。一般的には、1戸あたり100万円~200万円が目安とされますが、以下の要因によって変動します。
大規模修繕工事の費用内訳
大規模修繕の費用は、主に以下のような項目に分かれます。
- 足場の設置費用
- 建物全体を修繕するために必要不可欠な工程で、費用全体の約20~30%を占めます。
- 外壁や屋上の修繕費
- 外壁のひび割れ補修、屋上やバルコニーの防水工事などが含まれます。
- 防水工事は建物の寿命に直結する重要な作業で、全体費用の約30~40%程度を占めます。
- 共用部分の修繕費
- 廊下や階段、エントランス、エレベーターなどの改修や補修にかかる費用です。
- 設備更新費用
- 給排水管の交換や修繕、防犯カメラやインターホンなど設備機器の更新費用が含まれます。
- 設計監理費
- 修繕計画や工事の進捗を管理するコンサルタント費用です。費用全体の約5~10%が目安です。
修繕費用の具体例
以下に、マンションの規模別の修繕費用の目安を示します。
マンション規模 | 修繕費用の目安(総額) | 1戸あたりの負担額 |
---|---|---|
50戸規模 | 約5,000万円~8,000万円 | 100万円~160万円 |
100戸規模 | 約1億円~1.5億円 | 100万円~150万円 |
200戸規模 | 約2億円~3億円 | 100万円~150万円 |
修繕積立金でまかなえるのか?
大規模修繕費用は、基本的に修繕積立金から賄われます。しかし、積立金が不足している場合には、以下の方法で補うことがあります。
- 一時金の徴収
- 住民から追加費用を徴収する方法です。
- 借入金の活用
- マンション管理組合が銀行から融資を受け、長期的に返済する方法です。
- 工事内容の見直し
- 修繕範囲を縮小したり、費用を抑える材料や工法を選択することもあります。
修繕費用を抑えるポイント
- 計画的な長期修繕計画の策定
- 修繕計画を立て、積立金を定期的に見直すことで不足を防げます。
- 複数業者からの見積もり取得
- 複数業者に依頼し、適正な費用を確認することで無駄を省けます。
- 修繕積立金の適切な設定
- 将来の修繕費を見越した積立金の設定が大切です。
マンションの大規模修繕工事には多額の費用がかかりますが、適切な計画と管理により、無理のない形で進めることが可能です。修繕計画を早めに策定し、費用負担を軽減する方法を検討することが成功のカギとなります。
マンションの大規模修繕工事は回数ごとに高くなる?
大規模修繕工事は、回数ごとに工事金額が高くなりがちです。
国土交通省の「令和3年マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、回数によって以下のような費用が発生しています。
大規模修繕工事の回数 | 費用相場 |
---|---|
1回目 | 4,000~6,000万円 |
2回目 | 6,000~8,000万円 |
3回目 | 6,000~8,000万円 10,000~15,000万円 |
これは経年劣化が進み、工事箇所が増えたり工事の規模が大きくなったりすることが理由として挙げられます。
2回目以降の大規模修繕は費用が多くなりがちなので、不安に感じる方も多いかもしれません。
しかし次のようにすると、大規模修繕を成功へと導けるでしょう。
2回目以降の大規模修繕は費用を抑える方法
マンションの大規模修繕は、回を重ねるごとに工事範囲や規模が大きくなることがあります。2回目以降の修繕費用を抑えるためには、以下のポイントを意識することが重要です。
こまめにメンテナンスをする
日常的に発見される小さな修繕箇所を放置せず、早めに対応することが大切です。
劣化が進行する前に修繕を行えば、大掛かりな工事が不要になり、結果的に費用を削減できます。ただし、住民全員の要望を無制限に取り入れてしまうと予算オーバーのリスクがあります。優先順位をつけ、必要な箇所のみを適切にメンテナンスすることが重要です。
長期修繕計画を見直す
長期修繕計画を定期的に見直すことも、費用削減につながります。
計画に不要な工事が含まれていないかを確認し、適切な内容に調整しましょう。また、人件費や資材費は年々変動するため、計画を最新の状況に合わせて微調整することが必要です。さらに、見直しに合わせて、計画に基づいた資金確保の方法を検討することも欠かせません。
専門家に劣化診断を依頼する
建築や修繕の専門家に劣化診断を依頼すると、建物の状態を正確に把握でき、どの工事が本当に必要かを判断できます。このプロセスを経ることで、不必要な工事を削減し、修繕積立金を効率よく使うことが可能になります。また、診断結果をもとに住民へ詳細な説明を行えば、合意形成もスムーズになります。
こまめなメンテナンスや計画の見直し、専門家の診断を組み合わせることで、2回目以降の大規模修繕をより効率的に進め、費用負担を軽減することができます。
マンションの大規模修繕についてまとめ
今回の記事の内容を、下記にまとめていきます。
- 経年により劣化したマンションの外壁・設備などを、大がかりに修繕する工事のことを大規模修繕と言う
- 中規模修繕は限られた範囲を、短めの工期で修繕する工事を指す
- 小規模修繕は、日常的に軽微な修繕を行うこと
- 建物の経年劣化を修繕するためや、資産価値の維持などが目的で大規模修繕を行う
- 大規模修繕工事は、大規模修繕委員会の発足からスタートする
- 大規模修繕工事は、回数ごとに工事金額が高くなりがち
- こまめなメンテナンスや長期修繕計画の見直しなどを行うと、大規模修繕の負担を減らせる
マンションを管理する上で大規模修繕は欠かせません。
経年劣化した箇所を修繕したり資産価値を維持したりできるだけでなく、賠償責任のリスクを回避することにつながります。
ただし大規模修繕は前々から入念に準備しないと、トラブルが発生しやすくなるので要注意です。
ぜひ記事の内容を参考にして、大規模修繕を適切に計画してみてください。
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- 下地補修工事
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