屋上防水層の劣化原因や耐用年数とは?マンションや屋根のシート防水･ウレタン防水工事の寿命やメンテナンスを解説

建物の屋上や屋根を守る屋上防水の代表的な工法には、シート防水・ウレタン塗膜防水・アスファルト防水などがあります。

これらの防水層は雨漏りを防ぎ、建物を保護する重要な役割を果たしています。
しかし時間の経過とともに劣化は避けられません。
コンクリートのひび割れ・防水シートの浮きや膨れ・塗膜防水の剥がれなど、さまざまな原因で防水機能が低下していきます。

防水工法にはそれぞれ耐用年数や寿命があり、適切なメンテナンスが欠かせません。
定期的な点検と補修を行うことで建物の寿命を延ばし、大きな損傷を防ぐことができます。
今回は各防水工法の特徴や劣化の兆候・効果的なメンテナンス方法について紹介しておりますので、参考にしてみてください。

屋上防水工事はなぜ必要？

屋上防水工事は、建物の寿命を延ばし、快適な環境を保つために欠かせない作業です。屋上は常に雨水や紫外線、温度変化などの自然環境にさらされており、劣化が進むと漏水や構造材の腐食が発生する可能性があります。

防水層が劣化すると、屋上から水が建物内部に浸透し、天井や壁にシミやカビが発生する原因にもなります。また、エネルギー効率の向上や断熱効果を高めるためにも、定期的な防水工事は重要です。適切なタイミングでの屋上防水工事を行うことで、建物の価値や快適性を維持し、長期的なメンテナンス費用を抑えることができます。

防水層とは？

防水層とは、建物を水分から守るために設置される層で、屋根や外壁、バルコニー、ベランダなどに施されます。主に防水塗料やシート防水、ウレタン防水などの素材が使用され、水の浸入を防ぐ役割を果たします。劣化や破損を防ぐためには定期的な点検とメンテナンスが必要です。

防水層が機能しなくなると、雨漏りや内部の腐食、カビの発生など、建物に大きなダメージを与えることになります。

屋上防水における防水層の役割とは

屋上防水において、防水層は建物を雨水や湿気から守る重要な役割を担います。防水層の機能が低下すると、建物内部への水の侵入や構造体の劣化につながるため、適切な施工と定期的なメンテナンスが必要です。

防水層の役割1. 建物内部への水の侵入を防ぐ

防水層の主な役割は、屋上からの雨水や湿気が建物内部に浸入するのを防ぐことです。屋根や屋上は直接雨風にさらされるため、防水層が適切に機能していないと、ひび割れや防水材の劣化を通じて水が侵入しやすくなります。これにより、天井や壁のシミ、内部鉄筋の腐食、カビの発生などの問題が生じる可能性があります。

防水層の役割2. 建物の耐久性を維持する

防水層は、屋上のコンクリートや鉄筋を水による劣化から守る役割も果たします。水が建物内部に浸透すると、コンクリートのアルカリ性が失われる「中性化」が進み、鉄筋が錆びやすくなります。鉄筋が腐食すると膨張し、コンクリートにひび割れが生じるため、構造強度が低下し、建物の寿命を縮める要因となります。

防水層の役割3. 温度変化による影響を抑える

屋上は日射や外気温の影響を強く受けるため、昼夜の温度差が大きくなりやすい場所です。防水層には、屋上の表面温度の急激な変化を抑える効果があり、これによりコンクリートの膨張・収縮によるひび割れの発生を軽減できます。また、遮熱性を持つ防水材を使用することで、室内の温度上昇を抑え、空調の負担軽減にもつながります。

防水層の役割4. 防水性能の持続性を確保する

防水層には、長期間にわたって防水機能を維持する役割があります。しかし、紫外線や経年劣化によって徐々に防水性能が低下するため、定期的な点検とメンテナンスが必要です。特に、シート防水やウレタン防水などは表面の劣化が進みやすいため、トップコートの塗り替えや部分補修を行うことで、防水機能を維持できます。

防水層の役割5. 建物の省エネ効果を向上させる

近年では、断熱性や遮熱性を高めた防水層を採用するケースが増えています。これにより、屋上の温度上昇を抑え、夏場の冷房負荷を低減できるため、省エネ効果を期待できます。特に、太陽光発電パネルを設置する場合には、防水層の耐久性も考慮した適切な防水工法を選択することが重要です。

屋上防水の防水層は、単なる水の侵入を防ぐだけでなく、建物の耐久性維持や快適な環境の確保、省エネ効果の向上にも寄与します。適切な防水施工と定期的なメンテナンスを行うことで、建物の長寿命化を実現できます。

屋上防水の劣化症状

屋上の防水層は、時間の経過とともに劣化してしまいます。

しかし、普段目にしない場所のため、どのような症状が出るのかご存じない方も多いでしょう。

屋上防水が劣化した際に出る症状には、以下に挙げる5点があります。

• チョーキング現象
• 防水層のひび割れや剥がれ
• 防水層の消耗
• 防水層の膨張
• 水たまりや雨漏りの発生

これらの症状が発生した際、どのような影響が発生するのでしょうか。

それぞれの原因について、詳しく説明します。

チョーキング現象

チョーキング現象とは、防水層が劣化することでチョークのような白い粉が発生してしまう現象です。

屋上の床を触った際に、手に白い粉が付いてしまうことがありますが、これは屋上防水が劣化しているサインです。

風や雨で流れることもありますが、防水層の表面に残ってしまうとカビやコケの発生といったリスクが生じてしまいます。

美観を損なうだけではなく、防水層の劣化によって建物全体の老朽化につながる可能性が高まってしまうでしょう。

防水層のひび割れや剥がれ

防水効果を長持ちさせるため、防水層にはトップコートが施されていますが、紫外線や雨などの外的環境による影響で劣化していきます。

トップコートが剝がれると防水層に汚れが付着するだけではなく、より雨や紫外線の影響を受けやすくなるため、ひび割れや剥がれの発生リスクが高まるでしょう。

防水層のひび割れや剥がれが見られた場合は、防水層が劣化していると判断できるため、早めのメンテナンスが必要です。

防水層の消耗

防水層の表面にツヤがなく、擦れたような状態になっている場合、防水層の劣化が進んでいる可能性があるでしょう。

本来、屋上防水における防水層は一定の厚さを保って施工されていますが、使用状況によって防水層が薄くなってしまい、消耗してしまうケースが該当します。

防水層が薄くなってしまうと、ひび割れや剥がれの発生原因になってしまい、防水効果も低下してしまうため、早急な対処が必要です。

防水層の膨張

屋上の防水工事にはいくつか種類がありますが、シート防水が施されているケースでは、劣化の際にシートが膨らんでしまうことがあります。

これはシートの内側に雨や湿気が入り込んでしまうことにより、シートが膨張してしまうためです。

膨張したまま放置すると、やがて破裂し隙間から雨水が浸入してしまうため、そのままにせず必ず対処しましょう。

水たまりや雨漏りの発生

屋上防水の劣化が進むと、表面のトップコートが剥がれてひび割れや剥がれが発生しやすくなります。

ひび割れた部分が凹凸になってしまうと、雨水がたまり防水効果に影響を及ぼします。

また、たまった雨水がひび割れた隙間から入り込み、雨漏りの原因になってしまうため注意が必要です。

雨漏りが発生すると建物全体に影響を及ぼしてしまうため、水たまりや雨漏りの発生には十分気をつける必要があります。

屋上防水が劣化するのはなぜ？

屋上防水は、年数の経過によって劣化してしまいますが、その理由についてご存じでしょうか。

外的環境や使用状況に左右されますが、さまざまな要因によって劣化が進んでしまうのです。

主な劣化原因については、以下の5点が当てはまるでしょう。

• 外的環境によるもの
• 日差しや設備から発生する熱によるもの
• 施工不良
• 損傷
• 経年劣化によるもの

それぞれの原因について、詳しく解説します。

外的環境によるもの

台風や豪雪・強い日差しなどの外的環境によって、屋上防水は少しずつ劣化していきます。

気象条件によって劣化速度は異なるため、地域によって劣化速度に差が発生するでしょう。

豪雪地帯や台風が多い地域などは、劣化スピードが速い傾向にあります。

日差しや設備から発生する熱によるもの

建物の屋上は、直射日光による熱や屋上設備から発生する熱により、膨張や収縮が発生します。

膨張と収縮が繰り返されると、防水層にひび割れが発生するケースも多く、屋上防水の劣化につながるでしょう。

特に屋上は直射日光が当たる場所のため、定期的な点検が欠かせません。

施工不良

屋上防水の施工時に、適切な工事が行われていないケースがあります。

施工不良によって十分な防水機能が保てないと、屋上防水の劣化につながってしまうでしょう。

このような場合は施工した会社へ連絡し、対応を相談することが大切です。

損傷

人の往来や荷物の運搬が頻繁に行われる場合、使用状況によって屋上防水の劣化も早まります。

使用時に発生した細かな傷や穴が少しずつ広がり、屋上防水のひび割れや剥がれが発生しやすくなるでしょう。

経年劣化によるもの

屋上防水で使われる材料には、耐用年数が定められております。

耐用年数を超えてしまった場合は、経年による劣化が認められるケースも多いでしょう。

しかし、耐用年数を超えていない場合であっても、気象条件によって劣化が早まる可能性もあります。

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屋上防水の種類と適した対処方法

屋上防水工事には、主に4つの種類があり、それぞれ耐用年数や劣化時の症状、適したメンテナンス方法が異なります。各防水工法の特徴と、劣化が見られた際の対処方法を解説します。

ウレタン防水

液状のウレタン樹脂を使用する防水工法で、屋上の形状に関わらず施工しやすいのが特徴です。
耐用年数：8～10年

主な劣化の症状

• 防水層のひび割れや剥がれ
• チョーキング現象（表面が粉をふいたようになる）

対処方法

• 軽度な劣化であれば、トップコートの再塗装
• 防水層のひび割れや剥がれが進行している場合は、防水層の再形成
• 傷んだ部分を取り除き、その上から新たな防水層を施工する「かぶせ施工」も有効

シート防水

合成ゴムや塩化ビニル製の防水シートを敷設する工法で、高い耐久性を誇ります。
耐用年数：15年前後

主な劣化の症状

• シートの破れや穴あき
• つなぎ目部分の劣化や剥がれ
• シートの膨張や浮き
• 水たまりの発生

対処方法

• 小規模な損傷は、パッチ補修による部分修復
• 接着部分の剥がれには「密着工法」や「機械的固定工法」による補修
• 広範囲の劣化が進行している場合は、シートの全面張り替えが必要

アスファルト防水

シート状のルーフィング材をアスファルトで接着する工法で、耐久性が高く、長期間にわたり防水機能を維持しやすいのが特徴です。
耐用年数：20年前後

主な劣化の症状

• 砂落ち（表面の保護砂が剥がれる）
• 接合部分の開きや剥がれ

対処方法

• 軽度な劣化は、部分補修で対応
• 劣化が進んでいる場合は、既存の防水層を撤去し、新しい防水層を施工する「撤去工法」
• 既存の防水層を活かしつつ、新たな防水層を上から施工する「全面改修工法」

FRP防水

ポリエステル樹脂とガラス繊維を組み合わせた防水工法で、強度が高く、軽量な点が特徴です。
耐用年数：13年前後

主な劣化の症状

• 防水層のひび割れや剥がれ
• 表面の色褪せ

対処方法

• 軽度な色褪せには、トップコートの塗り替え
• ひび割れや剥がれが進行している場合は、防水層の張り替え

防水工法によって、耐用年数や劣化の症状は異なります。屋上の防水機能を長く維持するためには、定期的な点検と適切なメンテナンスが不可欠です。

屋上防水工事の費用相場

屋上防水工事は、建物を雨水や湿気から守り、耐久性を維持するために不可欠です。防水性能が低下すると、雨漏りや建物内部の劣化につながるため、適切なタイミングでの施工が重要です。ここでは、屋上防水工事の費用相場や、コストを決定する要因について解説します。

屋上防水工事の費用相場

防水工事の費用は、施工方法や使用する防水材によって異なります。以下に、主要な防水工法の費用目安をまとめました。

※上記は一般的な相場であり、施工範囲や建物の状態によって変動します。

防水工事の費用を決定する主な要因

1. 施工面積
施工する屋上の広さが広くなるほど、使用する防水材や作業時間が増え、総工費が高くなります。

2. 既存防水層の状態
既存の防水層が劣化している場合は、撤去や下地処理が必要になり、その分の追加費用が発生します。

3. 建物の高さや足場の有無
高層マンションやビルの場合、資材の搬入や作業の安全対策のために足場が必要になることがあり、足場費用として100～200万円程度かかるケースもあります。ただし、新東亜工業では足場を自社所有しているため、レンタル費用が不要でコストを抑えることが可能です。

4. 防水工法の選択
耐久性の高い防水工法ほど施工コストが上がりますが、長期的なメンテナンスコストを抑えることができます。

屋上防水工事の費用を抑えるポイント

• 建物の状態を事前に点検し、適切な防水工法を選択する
• 耐久性の高い防水材を選び、長期的なメンテナンスコストを削減する
• 足場費用を抑えられる業者を選ぶ（新東亜工業では足場のレンタル費用を削減可能）
• 複数の業者から見積もりを取り、適正価格を把握する

屋上防水工事は、建物の寿命を延ばし、長期的なコスト削減につながる重要なメンテナンスです。適切な施工計画を立て、最適なタイミングで実施することが大切です。

屋上防水を長持ちさせるには？

屋上防水の劣化が進んでしまうと、雨漏りが発生し建物全体の強度が低下してしまいます。

そのため、屋上の防水効果が低下しないよう、定期的な点検・修繕が欠かせません。

しかし、短いスパンでメンテナンスを行うには、金銭的負担も大きくなってしまいます。

できれば、1度の施工で長く防水効果を持続させたいですよね。

今回は、屋上防水の効果を長持ちさせるための方法について、詳しく解説します。

定期的なメンテナンスと点検を行う

屋上は目につきにくい場所のため、劣化が進んでもわかりにくいケースが多くあります。

そのため定期的に点検を行い、劣化が見られた際は早い段階でメンテナンスを実施しましょう。

早期メンテナンスにより、建物寿命を長く保てます。

破損部分は放置しない

屋上防水は、小さなひび割れや傷であっても放置してはいけません。

雨や風・紫外線によって劣化が進み、ひび割れ部分から雨が浸入してしまいます。

雨漏りの原因になってしまうため、小さな破損であっても早急に対処しましょう。

防水層を補強する

屋上防水の耐用年数が過ぎてしまう前に、防水層を補強し防水効果を持続させましょう。

防水工事で施すトップコートは年数が経過するごとに劣化するため、こまめに塗り替えが必要です。

また防水層を補強することによって、防水効果が持続します。

排水部分の定期清掃を行う

屋上に溜まった水は、排水管を伝って排出されます。

排水管にゴミや汚れが付着していると、詰まりの原因になってしまうため、定期的な清掃を行いましょう。

屋上防水の効果を維持するために、防水層だけではなく排水部分のメンテナンスも必要です。

屋上設備の改善

屋上は、貯水槽の設置や駐車場として活用されるケースが多く、使用状況によって劣化スピードも早まります。

屋上防水を長持ちさせるためには、設備の重量や重量物の移動によってかかる負荷を、分散させる必要があるでしょう。

屋上の利用状況を見直すことで、防水効果の維持につながります。

屋上防水が劣化についてまとめ

屋上防水が劣化した際の症状や原因、防水効果を維持するコツについては以下の通りです。

• チョーキング現象や防水層のひび割れ・剥がれや膨張が見られた際は、防水層の劣化が進んでいるサインである
• 屋上に水が溜まりやすくなる、雨漏りが発生している場合は、すでに劣化が進んでいる状態である
• 外的環境や直射日光による紫外線、施工不良や年数の経過によって劣化が引き起こされる
• 屋上防水にはさまざまな種類があり、それぞれに劣化症状や原因・対処法が異なるため事前の確認が必要
• 屋上防水を長持ちさせるためには、屋上全体の定期的なメンテナンスや破損部の修繕・排水部分の清掃が欠かせない
• 屋上の使用状況によって劣化スピードも異なるため、屋上設備の見直しや負荷の分散を検討する必要がある

屋上は普段目にしない場所のため、劣化の状態を確認するためには定期的なメンテナンスが重要です。

屋上防水における劣化症状や原因をしっかり把握したうえで、適切なタイミングで対処しましょう。

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