マンション雨漏りの原因とは？対処法から修理費用・責任について徹底解説

マンションにおける雨漏りは、放置すれば建物全体の劣化や健康被害につながる深刻な問題です。

集合住宅という特性上、隣家への損害賠償問題に発展する可能性もあるため、早期の発見と適切な対応が非常に重要です。

この記事では、マンションで雨漏りが起こる原因・発見時の正しい対処法・責任区分・修理費用の相場・予防のためのメンテナンス方法まで、わかりやすく紹介します。

マンションで雨漏りが起こる原因とは？

マンションの雨漏りは、その規模の大きさや構造・経年劣化により原因が多岐にわたります。

多くの場合、建物の老朽化や定期的なメンテナンス不足が背景にあります。

原因に合った適切な対処を行うためにも、どのようなものがあるか把握しておきましょう。

屋上・バルコニーの劣化

マンションの屋上やバルコニーに施されている防水層は、シート防水や塗膜防水で構成されており、紫外線などによる経年劣化や破損が生じると、き裂や穴開きが発生し雨漏りに直結します。

特に築年数の古いマンションでは、要注意です。

雨水を逃がすための排水口にゴミがたまると、水の排水が正常に行われなかったり、排水管が詰まったりするため、雨漏りを引き起こしやすくなります。

また、ベランダやバルコニーの塗膜やコンクリートにひびが入ることも浸水の原因として挙げられます。

外壁のひび割れによる浸水

外壁にクラック（ひび割れ）が生じると、そこから雨水が侵入し、壁内部の断熱材や躯体にダメージを与えることがあります。

外壁からの浸水は、コンクリート内部の鉄筋を錆びさせ、建物の強度低下を招く恐れがあるため、長期間放置することは厳禁です。

特に窓・サッシまわりは、構造的な強度不足によりひび割れが発生しやすい傾向があります。

さらに、外壁塗装の塗膜が剥がれたり劣化したりすることも雨漏りにつながります。

塗膜や防水加工のおおよその耐用年数とされている10年を過ぎると、劣化が加速するため注意が必要です。

サッシや窓枠の劣化

窓周辺のコーキング（シーリング材）の劣化によっても、雨漏りが起こります。

コーキングが劣化すると、き裂や隙間が発生し、そこから風雨などで雨水が浸入して雨漏りとなることがあります。

また、経年でサッシ本体のシール材が劣化して、サッシ自体から雨漏りすることもあります。

サッシや窓枠の劣化による雨漏りは見た目にわかりづらく、気づいた時には被害が拡大しているケースも少なくありません。

上階からの水漏れとの違い

マンションで水濡れを発見した際、それが「雨漏り」なのか「水漏れ」なのかを判断することは非常に重要です。

雨漏りは建物の構造的な問題が関係している可能性が高く、外部からの雨水浸入が原因です。

一方で「水漏れ」は、建物の内部で起きた水回りからの漏水によるものです。

水漏れの主な原因としては、以下のものが挙げられます。

• 上階の給排水設備の不具合…洗濯機ホースの外れ・風呂の水の止め忘れやオーバーフロー・排水管の詰まり・トイレの故障や異物詰まり・使ってはいけない場所での水の使用など
• 人的なミス…窓を開けっぱなしにしていたために雨水が大量に浸入しといった、不注意による水漏れ

「雨が降っていないのに漏れる」なら水漏れの可能性が高く「雨天時や風雨が強い時だけ漏れる」なら雨漏りの可能性が高いです。

ただし、専門業者による調査が必要な場合もあります。

不明な場合は、管理会社や専門業者に早めに相談するのが安心です。

マンションで雨漏りが発生した時にすべき対応

雨漏りを発見した時の初動が、非常に重要です。

慌てずに冷静に対処し、被害の拡大を防ぐことを最優先にして対処を行う必要があります。

いざという時のために、どのような対処法があるのかを把握しておきましょう。

まずやるべきこと

• 濡れた家具や電化製品を安全な場所へ移動する…雨漏りの下にバケツや洗面器を置き、床や家財への被害を防ぐ
  被害の様子を写真・動画で記録する…雨が止むと状況確認が難しくなるため、雨漏り箇所や濡れた天井・壁をスマートフォンなどで撮影しておく
• 雨の状況や水の特徴を記録する…原因の特定や修理の判断材料になり得る、雨の強さや風の有無・漏れてくる水の色・雨音の大きさなどもメモしておく

応急処置を行う

室内で雨漏りが発生していることに気が付いたら、まずは応急処置が必要です。

床にしみた水分を放置すると、階下に雨漏りが広がってしまう恐れがあります。

• バケツや雑巾で水を受け止める…雨漏りの下にバケツを置き、周囲に新聞紙や雑巾を敷いて床の濡れを防ぐ
• ビニールシートなどで応急処置…手の届く範囲で、ビニールシートやタオルを使って雨漏り箇所を覆う
• ブレーカーとコンセントの処理…感電や漏電を防ぐため、まずブレーカーを切ってからコンセントを抜く

これらの応急処置は、あくまで被害の拡大を食い止めるためのものであり、根本的な解決ではありません。

応急処置をしたからといって放置せず、必ず専門業者による点検や調査を受けるようしましょう。

管理会社・大家へ連絡する

室内での応急処置が済んだら、速やかにマンションの管理会社や不動産会社、大家さんに雨漏りの発生を連絡しましょう。

分譲マンションの場合は管理組合へ、賃貸マンションの場合は仲介した不動産会社や大家さんへ伝えるのが基本です。

賃貸契約書に雨漏り発生時の取り決めが記載されている場合があるため、まず契約内容を確認しておきましょう。

この時落ち着いて、いつ・どこで？どのような状況で雨漏りが発生しているのかを具体的に話すことを意識します。

一緒に撮影した写真や動画を見せることで、雨漏り修理の必要性を効果的に訴えることが可能です。

契約書や保険を確認する

雨漏りが発生した場合に備え、加入している保険や賃貸契約の内容を確認しておくことが重要です。

• 賃貸契約書の確認…賃貸マンションでは、契約書に雨漏り時の対応が明記されている場合があるため確認しておく
• 火災保険の確認…雨漏りによって家財が損傷した場合、加入している火災保険で補償されることがあるため、補償範囲まで目を通しておく
• 個人賠償責任保険や借家人賠償責任特約の確認…自身の部屋が原因で他の住戸に被害が及んだ場合、個人賠償責任保険が適用される可能性がある

マンションの雨漏りは誰の責任になるのか

マンションにおける雨漏りの責任の所在は、その発生場所や原因、そしてマンションが分譲か賃貸かによって異なります。

場合によっては、隣人とのトラブルや損害賠償に発展する事態になりかねないため、それぞれの条件を理解したうえで対処することが大切です。

専有部分と共用部分での違い

マンションには「専有部分」と「共用部分」があり、雨漏りの発生場所によって責任の所在が異なります。

専有部分と共用部分の明確な区分は、お住まいのマンションの管理規約によって個別に定められています。

いざという時に慌てないためにも、あらかじめどの部分が専有部分に当たるのか、管理規約を確認しておきましょう。

分譲と賃貸での違い

マンションが分譲か賃貸かによって、費用負担がどこになるか変わってきます。

ただし、賃貸契約の内容によっては、たとえ入居者の過失であっても、大きな修繕は大家さんの負担になる場合があります。

逆に、水道内部のパッキンの交換で直るような軽微な雨漏りの場合、借主が負担するという契約になっているマンションもあります。

もし加入している火災保険に「借家人賠償責任保険」が付いている場合は、保険で修理できる可能性がありますので、保険の内容を確認すると良いでしょう。

また、大家さんが修理に消極的な場合は、国民生活センターへ相談すると良いアドバイスを得られることがあります。

原因による違い

費用負担は、原因が入居者による過失か、建物の老朽化かによって大きく変わってきます。

マンションの雨漏り修理にかかる費用相場と補償制度

上記では、マンションの雨漏りにおける責任の所在について説明してきましたが、修繕費用に関してはどうなのでしょうか？

基本的には、責任を追う人が支払う流れになりますが、その費用相場についてはご存じない方も多いでしょう。

また、火災保険や修繕積立金といった補償制度が使えるかどうかを確認することで、、自己負担額に大きな差が出きます。

修理費用の目安

おおよその相場は、以下の通りです。

• 屋上防水の改修…約30〜150万円
• 外壁の補修・塗装…約50〜200万円
• サッシ交換・コーキング修理…約5〜30万円
• タイルの目地の劣化による雨漏り修理…約70万円上
• 大規模な修繕工事…約100〜500万円

マンションの外壁などは足場が必要となる場合が多いため、たとえちょっとした雨漏り修理でも高額になりやすい傾向があります。

補償される保険

雨漏りによる損害は、加入している保険によってカバーされる場合があります。

• 火災保険…雨漏りによる家財の被害が対象となる場合がある
• 個人賠償保険…自分の住戸が原因で他住戸に損害が出た場合など、賠償責任が発生する際に保険が適用されることがある

雨漏りを未然に防ぐためのマンションのメンテナンス方法

マンションの雨漏りは、建物の老朽化や人為的な原因で起こるものです。

雨漏りが起きた時の対処について理解を深めることも大事ですが、そもそも雨漏りを未然に防ぐための定期的な点検と計画的な修繕を行うことも意識しましょう。

定期点検を行う

マンションの雨漏りは、被害状況によっては大規模な修理を要する場合があり、多額の費用がかかるだけでなく、自宅が原因となっている場合は隣家への損害賠償などの問題に発展する恐れもあります。

そのため、雨漏りが起きる前に劣化場所を修繕し、被害を最小限に抑えるためには、早期発見と対応がカギとなります。

点検箇所としては、防水層のひび割れ・外壁の劣化・コーキング材の状態・屋上やベランダに施された防水加工のはがれ、配管の劣化などです。

特に、築年数の古いマンションではより入念な点検が欠かせません。

劣化のサインを見逃さないようにする

マンションの雨漏りは、ある日突然起こるものではありません。

多くの場合、その前には以下のような劣化のサインが現れていることもあるため、見逃さないようにしましょう。

• 屋根材のはがれ・釘（くぎ）浮き
• 外壁のひび割れ・タイルのはがれ
• 外壁に粉が吹く（チョーキング現象）
• 屋上やベランダに雨水のシミが残る
• コーキングを施してある箇所に隙間を見つけた
• カビや藻などの発生
• サッシ周りのひび割れや亀裂

防水工事を行う

一般的に、10〜15年に1度は屋上やバルコニーの防水工事が必要とされています

屋上防水の耐用年数も、10年前後が目安とされています。

防水工事には、塩化ビニール・FRP・ウレタンゴムなどの防水シートを用いる工法や、防水シートの上から防水塗料を塗る工法などがあります。

屋上の材質や環境を見て、適切な工法を選ぶことでより高い防水効果が期待できるでしょう。

清掃を徹底する

雨漏りの原因となる排水口の詰まりなどを防ぐため、定期的な清掃が重要です。

特に排水管は詰まりやすいため、こまめなに清掃を行いましょう。

また、屋上・庇の排水口のゴミ掃除も忘れてはいけません。

なお高所作業となる場合もあるため、その場合は専門業者に依頼するのが安心です。

雨漏り修理を業者に依頼する時の注意点

マンションの雨漏りは、原因特定が難しく専門的な知識と技術が必要なため、慎重な業者選びが求められます。

安心して修理を任せるためには、見積もりの取り方や契約前の確認事項・信頼できる業者の見分け方など、いくつかの重要なポイントを押さえておく必要があります。

信頼できる業者を選ぶ

雨漏りは根本原因を特定するのが難しいため「雨漏り診断士」や「建築士」などの資格を持った専門業者への依頼が安心です。

雨漏り修理の経験が豊富で、診断技術が高く確かな修理ができるプロを選ぶことが大切です。

また、無料相談や無料見積もりサービスを提供しているか、アフターサービスが充実しているか、修理保証があるかを確認しましょう。

追加工事が発生する場合には事前に知らせてくれる業者を選び、見積もり内容が明確であることも重要です。

見積もりは複数社に依頼する

複数の業者から相見積もりを取り、価格だけでなく、説明の丁寧さ・診断の内容・提案される修理方法・アフター対応なども比較検討しましょう。

インターネットの申し込みフォームなどを利用して問い合わせるのが効率的です。

また、契約前に保証期間や保証内容をよく確認し、追加料金が発生しないことを書面で交わしましょう。

業者の手配は管理会社や大家さんに任せる

賃貸でも分譲でも、勝手に業者を頼んで修理してしまうと、後から修理代を請求されることがあるため注意が必要です。

業者があらかじめ指定されている場合や、管理組合や不動産会社を通して修理を依頼することが一般的なため、自分で手配するのは控えましょう。

修繕方法や工事日数について

雨漏りの原因となっている場所により、修理方法が異なります。

また、修理内容によって必要な日数も異なるため、計画的な工事日程を決めるためにもあらかじめ把握しておきましょう。

よくある質問（Q&A）

マンションの雨漏りに関するよくある質問と、その回答をまとめました。

まとめ

マンションの雨漏りは、放置すれば建物の構造的な劣化を招き、カビによる健康被害や資産価値の低下につながる深刻な問題と言えます。

被害を最小限に抑え、大規模な修繕を避けるためには「気づいたらすぐ報告」「責任区分を確認」「専門業者に早期相談」が大切なポイントです。

また、雨漏りの発生を未然に防ぐためには、築年数に応じた定期的な点検と計画的な修繕が不可欠です。

日頃から外壁のひび割れや屋上・バルコニーの防水層の劣化、排水口の詰まりなどのサインに注意し、早期に専門家による診断を受けましょう。

もしもの時に備え、ご自身の加入している火災保険や個人賠償保険・マンションの管理規約の確認を行っておくと安心です。

適切な知識と迅速な行動で、マンションの雨漏りトラブルを乗り切りましょう。