マンション投資とは？始め方や失敗しないコツを徹底解説

「マンション投資に興味はあるけれど、実際に始めるには何から手をつければいいかわからない」とお考えの方も多いのではないでしょうか。

安定的な収益が見込める不動産投資のなかでも、マンション投資は比較的少ない資金から始められることや、管理の手間を軽減できる点で注目されています。

この記事では、マンション投資の基本からメリット・リスク・始め方までを幅広く解説し、マンション投資を成功させるためのポイントをわかりやすく紹介します。

マンション投資とは

マンション投資とは、利益を得るためにマンションに投資することです。

これは不動産投資の一形態であり、主にマンションを購入し、第三者に賃貸することで家賃収入を得る投資方法を指します。

収益物件としてマンションを購入し、不動産投資を行うことを一般的にマンション投資と称しています。

マンション投資の主な収益モデル

マンション投資の基本的な収益モデルは、主に二つあります。

一つは、マンションを保有している間に得られる家賃収入や礼金・更新料などで構成される「インカムゲイン」です。

入居者がいる限り、毎月継続的に安定した現金収入として得られるため、給与以外の収入源を確保したい方には適しています。

もう一つは、購入したマンションを売却する際に得られる利益である「キャピタルゲイン」です。

これは物件を高く売却できれば収益となりますが、購入価格より安く売却した場合は「キャピタルロス」となります。

現在では家賃収入のインカムゲインを目的としたマンション投資がメインとなっていますが、不動産市況を把握して価格が値上がりしたタイミングでキャピタルゲインを狙うのが一般的です。

マンション投資の種類

マンション投資にはいくつかの種類があり、所有するマンションのタイプによって特徴が異なります。

メリットとリスクを把握したうえで、自分に合った方法を選ぶことが投資を成功させるための第一歩です。

区分マンション投資

マンション全体のなかの、1室を所有する形態です。

購入費が安く、リスク分散しやすいメリットがあります。

一方で、空室が生じると家賃収入がゼロになる影響が大きい、管理や修繕の自由度が低いといったリスクがあります。

初心者や、少ない自己資金で始めたい人に向いています。

一棟マンション投資

建物全体を、購入する投資方法です。

管理や収益の自由度が高い反面、初期費用が大きくなります。

購入費用が高額で融資が難しく、失敗時のダメージが大きい・流動性が低いといったリスクをともないますが、空室リスクを分散できるのがメリットです。

管理や運営に時間を割ける人・自己資金に余裕がある人に、向いています。

マンション投資のメリット

将来への備えとして、収益性だけでなく安定性にも優れた選択肢として注目されているのが「マンション投資」です。

では、実際にどのようなメリットがあるのでしょうか。

具体的なポイントを見ていきましょう。

長期的に安定した家賃収入が得られる可能性がある

マンション投資の大きな魅力の一つは、長期にわたって安定した収入を得ることが可能な点です。

入居者がいる限り、毎月定期的に家賃収入が入ってきます。

景気変動に強く定年退職後でも、マンションを貸し出していれば、毎月年金に加えて家賃収入を得られるため、老後の生活資金を補完する資産運用としても有効です。

ローンを完済すれば、家賃収入から諸経費を差し引いた金額がそのまま利益となります。

生命保険代わりになる仕組み（団体信用生命保険）を活用できる

ローンを利用して物件を購入する場合、多くの金融機関では団体信用生命保険（団信）への加入が義務付けられています。

これは不動産投資ローンを組む際も同様で、投資家に万が一のことがあった際（死亡や高度障害などによりローン返済が不可能になった場合）、保険でローン残債が完済され、家族にはローン返済の負担なく家賃収入を生む物件が残るという仕組みです。

これにより、家族に負債を残すリスクを減らせます。

節税効果が期待できる

マンション投資のメリットとして、節税効果が期待できると言った点も挙げられます。

たとえば所得税や住民税では、家賃収入から減価償却費や管理費などの必要経費を差し引くことで、課税対象の所得を圧縮できます。

初年度に赤字が出た場合は、給与所得と損益通算して節税につながるケースもあります。

また相続や贈与の際も、不動産は現金よりも評価額が低くなるため、相続税・贈与税の負担を軽減できる可能性があります。

特例が適用できるケースもあるため、事前に確認しておくとよいでしょう。

インフレに強い実物資産である

マンション投資は、インフレに強くリスクが小さいといえます。

インフレ時には物価が上がり、お金の実質的な価値が下がります。

しかしマンションは、土地や建物という実物資産であるため、価値がゼロになることはなく、インフレの影響を受けにくいというのが特徴です。

インフレ環境下では、物価上昇に合わせて家賃の値上げも期待できるため、収益性が向上する可能性もあります。

ただし、管理費や修繕積立金もインフレにともなって上昇する傾向がある点は考慮が必要です。

また、インフレ時には借入金の実質的な価値が減少するため、ローンを活用している場合は「債務者利得」というメリットを享受できる側面もあります。

金融商品と比較して価格変動が緩やかで対策が取りやすく、物件条件がよければ元本割れリスクも低いといえます。

比較的少ない自己資金から始められる

不動産投資ローンを利用すれば、自己資金が少なくても投資を始められます。

金融機関は対象となる不動産自体を担保にするため、借入額が大きくても融資を受けられる可能性があります。

特に区分マンション投資であれば、購入価格が安価なため、より少額から投資が可能です。

ただし諸費用や空室時の備えとして、物件価格の15～30%程度の余裕資金があると望ましいでしょう。

フルローンも可能ですが、金利上昇や毎月の返済負担が大きくなるリスクがあります。

専門の管理会社に管理業務を委託できる

マンション投資は、専門の賃貸管理会社に管理業務を委託できるため、オーナー自身の手間が少ないというメリットがあります。

賃貸管理会社に委託すれば、入居者の募集・家賃の集金・クレーム対応・退去時の原状回復工事など、複雑な業務をすべて任せられます。

委託費用は発生しますが、本業を持ちながら副業として投資を行いたい多忙な会社員などにとっては、時間をかけずに投資を行えるため非常に有効な方法です。

特に遠方の物件を所有している場合や、複数の物件を運用している場合には、管理会社の活用は必須といえます。

不動産市場の変動が比較的小さいため、頻繁な情報収集が不要な点も手間が少ない理由です。

分譲タイプは設備が充実している傾向がある

昨今の分譲の新築マンションは、セキュリティシステム・宅配ボックス・オール電化など、最新の設備が充実している物件が増えています。

こうした設備は入居者ニーズに合いやすく、集客力を高めることで空室リスクを軽減し、入居者も早く見つかる可能性が高いため、マンション投資には安心材料となります。

マンション投資のリスクとその対策

どんな投資にもリスクはつきものですが、マンション投資も例外ではありません。

家賃収入の安定性や物件の資産価値に影響する要素は多く、慎重な判断が求められます。

後悔しないためにも、あらかじめ想定されるリスクを把握し、適切な備えをしておくことが重要です。

空室リスク

マンション投資における最大のリスクは、空室です。

入居者が見つからない期間は家賃収入がゼロになり、ローン返済や管理費などの費用だけが発生するため赤字になる可能性があります。

空室が長引くほど投資効果が得られなくなり、金銭的リスクが高まります。

空室の原因には、周辺エリアの人口減少・新築物件の増加による競合・賃貸条件や立地と需要の不一致などがあります。

都市部を離れるほど借り手が減り、空室リスクが高まる傾向があります。

対策としては、好立地な物件選びや信頼できる管理会社選びが重要です。

サブリース契約を利用することで、空室時でも一定の賃料収入を確保し、リスクヘッジとすることも可能です。

区分所有マンションの場合、1室でも空室になると家賃収入がゼロまたは半減する影響が大きくなります。

家賃下落リスク

周辺環境の変化（人口減少・競合物件増加）や建物の老朽化などにより、家賃を下げなければ入居者が見つからなくなるリスクがあります。

築年数が経過するほど、建物の価値は低下し家賃相場は低くなることが一般的です。

周囲に競合物件が増えたり商業施設が閉店したりすれば、賃貸物件としての魅力が低下し、家賃を下げる必要が生じる場合があります。

ランニングコスト・修繕費用が高騰するリスク

マンション投資には、毎月の管理費・修繕積立金のほか、定期的な内装リフォームや大規模修繕に費用が発生するリスクがあります。

これらは収益を圧迫する要因となるため、事前にしっかりと計算しておくことが大切です。

マンションは、約10～15年に1度の頻度で外壁の塗り替えや防水工事・共用部分の設備更新などの大規模修繕工事が必要です。
毎月の修繕積立金は、マンションの規模や築年数・入居者数などにより月数千円から数万円程度ですが、積立金が不足すると追加負担金が発生する可能性もあります。

室内設備や内装も定期的な更新が必要で、これらは短期的には費用がかかりますが、物件価値維持や競争力向上・家賃値上げにつながる可能性もあります。

災害リスク

地震・火災・水害などの、自然災害による損害リスクがあります。

災害によって建物が損傷すると、多額の修繕費がかかるだけでなく、入居者からの賃料を得られなくなってしまいます。

金銭的なダメージを最小限に抑えるために、火災保険や地震保険に加入しておくことがおすすめです。

火災保険はローン利用時に加入が求められることが一般的で、水濡れや台風なども補償範囲に含まれる可能性があります。

地震保険は必須ではないですが、物件の立地条件や個人のリスク許容度に応じて検討すべきです。
そのため、物件購入前にハザードマップを確認し、過去の災害履歴を調査しておくことも重要です。

家賃滞納リスク

入居者による家賃の支払いが遅れたり、不払いになったりするリスクがあります。

家賃滞納が長引くほど、回収が難しくなるケースも考えられます。

オーナー自身で滞納者に対応するのは精神的な負担も大きく、副業で行っている場合は対応が難しいでしょう。

しかし、管理会社への業務を委託していれば、家賃滞納時の対応まで行ってくれるため安心です。

また、家賃保証サービスのある管理会社に委託すれば、入居者が滞納した場合でもオーナーには定期的に家賃が支払われる仕組みを利用できるため、リスクを大幅に軽減できます。

金利上昇リスク

不動産投資ローンの金利が上昇すると、ローンの返済負担が増加し、収支が悪化する可能性があります。

金利の上昇は、投資家個人ではコントロールできないリスクです。

特に変動金利で借り入れている場合は、影響が大きくなります。

リスク回避策としては、頭金を入れて借入額を抑える・繰上返済をする・固定金利を選択するなどが考えられます。

金利の動向にも注意を払い、返済計画を柔軟に見直す姿勢を忘れてはいけません。

マンション投資にかかる費用

マンション投資には、主に購入時にかかる費用と、購入後に継続的に発生する保有時（運用時）にかかる費用の2つがあります。

これらのコストを正確に知ることで、将来的な設計を立てやすくなります。

購入時にかかる費用

保有時（運用時）にかかる費用

参考：国税庁　取引先にメール送信した電磁的記録に関する印紙税の取扱い

参考：総務省　不動産取得税

参考：総務省　固定資産税

参考：総務省　都市計画税

マンション投資を始める時のポイント

投資目的の明確化と基礎知識の習得

マンション投資を始める前に、なぜ投資するのか（老後資金・副収入・相続対策など）目的を明確にしましょう。

目的によって、選ぶべき物件や戦略が変わってきます。

そのうえで、書籍やセミナー・専門サイトなどを通じてマンション投資に関する基礎知識を身につけることが大切です。

不動産投資は学びながら成長できる投資方法であり、初心者でも少しずつステップアップできます。

十分な資金計画を練る

マンション投資には、資金計画が不可欠です。

特に不動産投資ローンを利用する場合は、住宅ローンよりも金利が高めで審査も厳しめであることを理解しておきましょう。

自己資金を準備し、無理のない返済計画を立てることが投資成功の鍵となります。

ローンを利用すれば自己資金が少なくても始められますが、諸費用や空室時の備えとして、物件価格の15〜30%程度の余裕資金があると望ましいです。

最初に支払う自己資金を多めに用意することで、借入額を減らし返済計画を立てやすくしたり、繰上返済で利息負担を減らしたりすることも可能です。

複数の不動産投資会社に収支シミュレーションを出してもらい、比較検討することをおすすめします。

物件選びは慎重に行う

収益性を高めリスクを抑えるためには、慎重な物件選びが必要です。

築年数・駅からの距離・周辺の生活利便性・賃貸需要などを、総合的に判断することが重要です。

特に立地は収益性を大きく左右するため、交通アクセスや住環境が良い場所を厳選することを心がけましょう。

また、物件の収益力を示す指標である利回りを確認する際は、提示されていることが多い「表面利回り」だけでなく「実質利回り」を計算・判断することが非常に重要です。

表面利回りだけでは黒字に見えても、費用を考慮すると実質赤字になることもあります。

そのため、需要と供給のバランス確認もしっかり行うことが欠かせません。

さらに、エリアの人口動態や、競合物件の状況・ターゲットとする入居者層（単身向けかファミリー向けか）に合った物件かどうかの検討も必要です。

信頼できる不動産会社を選ぶ

マンション投資の成功には、信頼できる不動産会社の存在が不可欠です。

販売実績や管理体制・担当者の対応などを確認し、長期的なパートナーとなる会社を選びましょう。

良い不動産会社は、物件の提案だけでなく、購入後の管理サポートやリスクヘッジに関するアドバイスも提供してくれます。

初心者のうちは自分一人で判断しようとせず、マンション投資に詳しい専門家の意見を上手に取り入れることをおすすめします。

賃貸管理を依頼する管理会社も、サービス内容や料金体系を比較検討し、家賃滞納対応や家賃保証サービスなどの有無も確認して選びましょう。

マンション投資を始める際の一般的な流れ

マンション投資に興味はあっても「まず何から始めればいいの」と不安に思う方も多いでしょう。

物件選びから契約・運用開始までには、いくつかの重要なステップがあります。

不安なく進められるように、マンション投資を始める際の一般的な流れを把握しておきましょう。

マンション投資は、一般的に以下の流れで進みます。

1. STEP

   投資目的の明確化と情報収集

   目標をはっきりさせ、基礎知識や市場情報を集めて投資計画の土台をつくります。

2. STEP

   資金計画と不動産投資ローンの検討

   自己資金や借入額を把握し、返済計画を立てて無理のない資金計画を組みましょう。

3. STEP

   物件探し・確認

   ネットや不動産会社・現地確認で立地や環境を重視し、収益性の高い物件を選びます。

4. STEP

   購入申込・ローン審査

   購入申込後、金融機関でローン審査を受け、返済能力を確認します。

5. STEP

   売買契約・重要事項説明

   契約内容や物件情報を詳しく説明され、不明点を確認してから売買契約を締結します。

6. STEP

   ローン契約・引渡し

   金融機関とローン契約を結び、物件の引渡しと登記手続きを行います。

7. STEP

   賃貸募集・入居者対応

   管理会社に賃貸募集や入居者対応を委託し、安定した運用を目指します。

8. STEP

   管理・収支の見直し

   定期的に収支をチェックし、必要に応じて改善策を講じて運用を続けます。
   

不備なくスムーズに進めるためにも、専門家と連携しながら進めましょう。

よくある質問（Q&A）

まとめ

マンション投資は、正しい知識と計画があれば、安定収入や将来の資産形成を目指せる有効な資産運用手法です。

長期的に安定した家賃収入・生命保険代わりになる団信の活用・所得税や相続税などの節税効果・インフレに強い実物資産であることなどのメリットがあり、比較的少ない自己資金から始められるため、特に会社員などの個人投資家にも注目されています。

一方で、空室リスク・家賃下落リスク・修繕や管理費用・災害リスク・家賃滞納リスク・金利上昇リスクなど、さまざまなリスクを理解し、事前の対策を講じることが重要です。

特に、表面利回りだけでなく実質利回りを計算して物件の収益性を正確に把握すること、将来を見据えたゆとりのある資金計画を立てること、そして何よりも信頼できる不動産会社・管理会社をパートナーとして選ぶことが、マンション投資を成功させるための重要なポイントです。

全くリスクがない投資は、存在しません。

リスクに対する備えを万全にし、収益を上げられる優良な物件を見極める目を養う必要があります。

初心者のうちは一人で抱え込まず、専門家の意見を上手に取り入れながら、計画的にマンション投資を始めましょう。