マンションの大規模修繕の平均単価はいくら？目安や費用を抑えるポイントを紹介

マンションの大規模修繕は、建物の資産価値を維持し、住環境を良好に保つために欠かせない重要な工事です。
しかし「一体いくらかかるの？」「相場より高くないか不安」といった声も多く聞かれます。
平均単価がどのくらいなのかを把握しておくことで、計画的な資金準備や無駄な出費を避けることにつながります。
本記事では、マンションの大規模修繕にかかる平均単価の目安や、工事項目ごとの費用の内訳、費用を抑えるための具体的なポイントなどを詳しく解説します。

マンションの大規模修繕と平均周期

マンションの大規模修繕における平均周期は、一般的に約10年とされており、この間隔で計画的に修繕を行うことで建物の寿命を延ばし、資産価値を保つことが可能です。
ただし、立地環境や建物の構造・使用状況によって劣化速度は異なるため、定期的な点検が求められます。
適切な時期に修繕を行うことで、急激な劣化や大規模な補修費用を抑える効果が期待できるでしょう。

大規模修繕にかかる費用の平均単価

マンションの大規模修繕工事にかかる費用は、戸数や床面積によって大きく異なります。
将来の資金計画を立てるためには「一戸あたり」や「1㎡あたり」の平均費用を把握しておくことが重要です。
国土交通省の調査結果をもとにした費用相場や目安は、以下の通りです。

一戸あたりにおける修繕費用の目安

この調査結果を見ると、一戸あたり75～125万円で収まるケースが全体の約52％を占めています。
築年数や工事項目の内容によって増減はあるものの、100万円前後がボリュームゾーンと捉えてよいでしょう。

床面積1㎡あたりにおける修繕費用の目安

床面積あたりの費用は、建物の大きさや仕様・施工方法などによって差が出ますが、平均13,000円/㎡前後が一つの基準です。
中小規模のマンションでは、この金額よりやや高めになる傾向があるため、余裕を持った資金計画が必要です。

参考：国土交通省「令和3年度 マンション大規模修繕工事に関する実態調査」

大規模修繕費用の適正価格を見極めるために把握しておきたい3つの基準

マンションの大規模修繕は、費用が高額なだけに「この見積もりは妥当なのか？」と悩む管理組合も少なくありません。
適正価格を見極めるには、金額の大小だけで判断せず、いくつかの視点を持って見積もりを読み解くことが大切です。ここでは、見逃せない3つの判断基準をご紹介します。

「㎡あたりの単価」を確認する

まず注目したいのが、建物全体の広さに対して、どれくらいの費用がかかっているかという「㎡あたりの修繕単価」です。
これは、建物の劣化状況や施工内容に対する費用の妥当性を判断するうえで、出発点となる指標となります。
この単価は、建物の構造や階数・築年数・地域の労務単価・工事内容によって大きく変動することが多いです。
しかし明らかに割高に感じる場合は、どの作業にどれだけの費用がかかっているのかを見直し、必要に応じて第三者に意見を求める必要があります。
金額だけを見るのではなく、内容に見合っているかをしっかりと確認しましょう。

延床面積や戸数とのバランスを見る

同じような金額の工事でも、マンションの規模によって負担感は大きく変わってきます。
たとえば、戸数が少ないマンションでは、費用を分担する住戸数が限られるため、1戸あたりの負担が重くなる傾向にあります。
反対に、戸数が多い大規模マンションであれば、工事総額が高くても住戸ごとの負担額は相対的に抑えられるでしょう。
また、建物の形状や立地によって、工事の手間や仮設足場の設置費なども変わるため、必ずしも「小規模＝割高」とは言い切れません。
重要なのは、全体の工事費と住戸ごとの負担額のバランスを見たときに、その内容と費用が釣り合っているかどうかを考えることです。
周辺の同規模マンションと比べて、明らかに違和感があるようであれば、根拠を確認してみるとよいでしょう。

周辺相場や過去実績と比較する

適正な価格を把握するためには、他のマンションと比べる視点が欠かせません。
似たような築年数や規模のマンションが、どれくらいの金額で大規模修繕を行っているのかを調べておくと、自分たちの見積もりが相場から外れていないかを判断しやすくなります。施工会社に過去の施工事例を聞いたり、国や公的機関が発表しているデータを参考にすることが大切です。
数字にとらわれすぎず、あくまで「傾向」を掴むという意識が求められます。

マンション大規模修繕の主な工事内容

マンションの大規模修繕では、建物の劣化部分を修復し、安全性と快適性を維持するために以下の主な工事項目が実施されます。

• 外壁塗装工事：ひび割れ補修や防水塗装・シーリング材の打ち替えを行い、外壁の耐久性と美観を回復します。
• 屋上防水工事：屋上の防水層の補修や塗り替えを実施し、雨漏り防止と建物の劣化防止を図ります。
• 設備の更新：給排水管や電気設備・エレベーターの改修を行い、設備の老朽化に対応します。
• 外構・共有部修繕：駐車場舗装や門扉・フェンスの修理・植栽の管理など、共用部分の環境維持を行います。
• その他雑工事：階段補修やサッシ・窓の修繕など、細かな修繕をまとめて実施します。
  

工事内容別の費用相場

これらの費用は、マンションの規模や築年数・使用する材料などによって変動します。
具体的な費用を把握するためには、専門家による現地調査と詳細な見積もりが必要です。

修繕費用が変動する要因

マンションの大規模修繕において、費用が一律で決まることはまずありません。
建物の状態や立地条件・修繕内容などさまざまな要素が関係し、最終的な金額に大きく影響を与えます。
ここでは、代表的な変動要因を詳しく解説します。

築年数による劣化の進行

築年数が古くなるほど、建物全体の経年劣化が進みやすく、修繕が必要な範囲も広がります。
たとえば築10年程度であれば防水や外壁の補修で済むケースも多いですが、築30年を超えると配管や電気設備・構造補強まで必要となる場合があり、費用は一気に跳ね上がります。特に築年数が古い物件では、過去の修繕履歴や施工方法によっても必要な工事内容が異なるため、事前調査の重要性が増します。

建物の規模・構造の複雑さ

マンションの高さや戸数・構造によっても、修繕費用は大きく変動します。
たとえば低層マンションに比べて、高層マンションでは以下のような追加費用が発生しやすくなります。

• 高層足場の設置：安全性確保のための特殊な足場やゴンドラ設備が必要
• クレーンや重機の使用：資材の搬入・搬出が難しい場合、専用機材が必要
• 構造の複雑性：曲面バルコニーや特殊形状の外壁は施工手間が増加

これらの条件が重なることで、1㎡あたりの単価が平均より高くなる傾向があります。

地域による物価・人件費の違い

修繕工事の費用は、人件費の上昇や資材費の差などが地域によって異なります。
そのため、大都市圏では平均より高くなることも珍しくありません。

修繕内容の種類とグレード

実施する修繕の内容や、使用する材料のグレードも費用に直結します。
たとえば、タイル張りの外壁補修の場合、モルタル仕上げに比べて材料・手間が多く割高です。
また、給排水管やエレベーターなどの設備更新では、現行の法規対応や省エネ仕様への切り替えが必要となることもあり、想定以上の費用がかかるケースもあります。

工事費が払えない場合の対処法

修繕積立金が不足している状態で大規模修繕工事を迎えた場合、マンション管理組合は複数の選択肢を検討する必要があります。
以下に代表的な対処法と、それぞれのポイントを解説します。

工事内容の見直し

当初計画していた工事のなかから、緊急性や必要性が低い項目を削除・延期する方法です。
たとえば、外観の美装やエントランスの意匠変更などは、生活に直結しないため優先度が低く、削減の候補になります。
ただし、将来的な劣化リスクを正確に評価しないまま項目を省くと、後で追加工事が必要になり、結果的にコストが増える恐れがあるため注意が必要です。

優先順位の設定

構造躯体の劣化や雨漏り・防水機能の喪失といった「放置すると建物に重大な影響を与える工事」を最優先し、後回しにできる工事は次回以降へと繰り越す方法です。
長期修繕計画や劣化診断の結果をもとに、専門家と協議しながら優先順位を明確にすることが大切です。
この方法により、最低限のコストで建物の安全性を維持することが可能になるでしょう。

一時金の徴収

修繕積立金では足りない分を、区分所有者から臨時で徴収する方法です。
ただし、一度に高額の請求を行うと住民の生活に大きな負担をかけ、支払いが困難な世帯が出る可能性があります。
特に高齢の方や収入に余裕のない世帯が多く住むマンションでは、合意形成が難航するケースもあるため、慎重な調整と説明責任が求められます。

金融機関からの借入

修繕費用を融資してくれる金融機関を活用することも、一つの方法です。
金利が低く、返済期間が長期に設定できる場合もあり、急場をしのぐ手段として現実的といえるでしょう。
ただし、借入には総会での決議が必要であり、将来的に修繕積立金から返済していくため、月々の積立金額を見直す必要があります。

工事の延期

修繕積立金が貯まるまで、一定期間工事を延期するという判断もあります。
しかし劣化が進行している場合には、かえって修繕範囲が広がり、将来的な費用が増えるリスクが伴います。
延期を決定する際は、建物の状態を的確に把握した上で、どの程度まで延期が許容されるのかを専門家と相談しながら判断しましょう。

修繕積立金の値上げ

将来的な資金不足を避けるために、修繕積立金の金額を引き上げることも検討材料となります。
過去には「分譲時の積立金が極端に低い」設定だったマンションも多く、見直しが避けられないケースも増えています。
値上げには区分所有者の理解が不可欠であり、長期的な修繕計画をもとに段階的な引き上げを提案すると、合意を得やすくなります。

修繕積立金が不足するケースとは

マンションの大規模修繕には、多くの場合数千万円単位の費用が必要です。
この費用に備えて管理組合は長年にわたり「修繕積立金」を積み立てていきますが、実際には工事直前になって資金が足りないというケースも少なくありません。
では、なぜ本来準備されているはずの積立金が不足してしまうのでしょうか。
以下に、よくある原因とその背景を詳しく解説します。

積立金の初期設定が低すぎる

新築マンションでは、販売時の価格を魅力的に見せるために、修繕積立金が意図的に低く設定されているケースがあります。
これは「販売促進のための戦略」である反面、将来的な修繕費を十分にカバーできず、10〜15年後の最初の大規模修繕で資金不足に陥るリスクがあります。

長期修繕計画が古く、見直されていない

長期修繕計画は定期的に見直すことが前提ですが、一度作成したまま放置されているケースも多く見受けられます。
物価や人件費の上昇・想定より早く進む劣化などにより、当初の見積もりよりも修繕コストが膨らむことは珍しくありません。
計画通りに積み立てていても「実際の工事費に追いつかない」という事態が起こるのは、この見直し不足が原因です。

戸数が少ない小規模マンション

30戸未満の小規模マンションでは、各戸から集まる修繕積立金が少額になりやすいという構造的な課題があります。
必要な工事は大規模マンションと同様でも、費用を分担する人数が限られるため、1戸あたりの負担が重くなりがちです。
その結果、資金が思うように貯まらず、工事を延期したり規模を縮小せざるを得ないケースも出てきます。

想定外の劣化や設備更新の発生

給排水管の腐食やエレベーターの故障・屋上防水の急激な劣化など、当初の計画に含まれていない修繕が必要になることがあります。
これらの緊急対応が発生すると、積立金から多額の資金が流出し、予定していた大規模修繕の費用が不足する要因につながります。
特に築30年以上のマンションでは、見えない部分の老朽化が一気に顕在化しやすく、想定外の出費リスクが高まります。

修繕積立金の滞納者が多い

修繕積立金の徴収が計画通りに行われていないと、帳簿上の金額と実際の現金残高に差が生じます。
滞納者が多いマンションでは、日常の管理運営にも支障をきたすことがあり、資金不足はさらに深刻化するでしょう。
また、滞納の多い物件は金融機関からの借入れ審査も厳しくなる傾向があり、改善には相応の時間と労力がかかります。

物価や人件費の高騰

近年、建設業界では資材価格や人件費が急激に上昇しており、過去に立てた修繕計画の金額では対応できないケースが増えています。
このような外部要因によって、修繕積立金が足りなくなるケースは、今後ますます増えると予想されるため、慎重な計画が求められるでしょう。

修繕積立金が不足するとどうなる？

修繕積立金が工事費用に対して不足している場合、以下のような問題が発生します。

急な一時金の徴収によるリスク

資金不足を補うために、急遽まとまった金額を住民に負担してもらう「一時金」が必要になることがあります。
これは生活設計に影響を与えやすく、住民の反発や滞納が増えるリスクを伴います。
結果として、マンションの管理全体に悪影響が及ぶことも少なくありません。

工事項目の縮小や先送りが起きる

資金不足により、本来行うべき修繕工事の一部を削減したり、延期したりすることがあります。
これにより、建物の劣化が進みやすくなると、外観や設備の老朽化が加速し、マンション全体の資産価値が下がる可能性が高まるでしょう。

金融機関からの借入れによる利息負担

不足分を補うためにローンを組むケースもありますが、借入れには利息が発生します。
そのため、返済負担が住民に長期的にのしかかり、管理費や修繕積立金のさらなる増額が必要になることがあります。

マンション大規模修繕の平均単価に関するよくある質問（FAQ）

マンションの大規模修繕費用について、多くの管理組合や住民の方からよく寄せられる「平均単価」に関する疑問や質問をまとめました。
費用の目安や適正価格を理解するための参考として、ご活用ください。

まとめ

大規模修繕の費用は「築年数」「建物の規模・構造」「地域」「工事内容」など、さまざまな要素が複雑に絡み合って決まります。
そのため、費用感を正確に把握するには、マンションごとの状況を丁寧に調査し、複数の施工会社から見積もりを取ることが不可欠です。

また、平均的な単価を把握しておくことは、修繕積立金を適切に見積もることにつながります。
築年数や過去の工事履歴・建物の規模などによって費用は大きく変わりますが「平米あたりいくらかかるのか」という視点を持つことで、無理のない積立計画が立てやすくなるでしょう。

修繕積立金の不足は、多くのマンションが抱える現実的な課題です。
将来の資産価値を守るためにも安易な判断を避け、長期的な視野でバランスの取れた対応が求められます。
管理組合としては、専門家による長期修繕計画の見直しや、資金シミュレーションの活用を通じて、安心して暮らせるマンション運営を目指すことが重要です。