マンションにおける修繕積立金の目安は？相場や積立金が不足した場合を解説

マンションの修繕積立金はなぜ必要か

分譲マンションを購入すると、毎月管理費や修繕積立金を支払う義務が発生します。
これらは継続的な支払いが必要であり、家賃とは別に支払わなければなりません。
マンションは時間と共に劣化していくため、長期間維持させるためには、あらゆる箇所の修繕や改修を定期的に行う必要があります。
修繕積立金は、マンションのメンテナンスや工事をおこない、快適な暮らしを何十年も続けていくためには必要不可欠な費用です。

修繕積立金の目安とは？

国土交通省のガイドラインでは、マンションの階数や建築延床面積に応じた修繕積立金の平均値（㎡あたり月額）が示されています。
以下は、2024年6月改定版ガイドラインに基づく目安です。

修繕積立金の平均値（㎡あたり月額）

例えば中規模マンションの場合で、延床面積4,000㎡（5,000㎡未満）、専有面積が70㎡の場合、㎡単価は335円（平均値）です。
月額修繕積立金の計算は、335円 × 70㎡ = 23,450円となります。

機械式駐車場がある場合の加算

機械式駐車場が設置されているマンションでは、その維持管理や修繕に追加の費用が必要です。
国土交通省のガイドラインでは、機械式駐車場の種類ごとに1台あたりの月額修繕工事費が示されています。
この費用は、駐車場の利用有無にかかわらず、全住戸で負担するケースが一般的です。
以下は、国土交通省の調査結果に基づく「機械式駐車場の1台あたり月額修繕工事費」の目安をまとめた表です。

機械式駐車場の種類別 1台あたり月額修繕工事費（目安）

上記金額はあくまで目安であり、実際の金額は設備の設置年数・使用頻度・地域の工事単価などにより変動します。

ガイドラインの「範囲」もチェックする

国土交通省のガイドラインでは「平均値」だけでなく「事例の3分の2が包含される幅」についても示されています。
全国のマンション事例を調査し、多くのマンションが実際にどれくらいの金額を積み立てているかをまとめたもので、「ほとんどのマンションはこの範囲内に収まっていますよ」という目安を示したものです。
これをを知っておくことで、自分のマンションの積立金が高すぎないか、あるいは低すぎて将来不足する心配がないかといった、客観的な判断ができるでしょう。

参照：国土交通省　マンションの修繕積立金に関するガイドライン

修繕積立金の方法

マンションに住むうえで欠かせない修繕積立金について、支払っていても仕組みをよく知らないという方も多いのではないでしょうか。
修繕積立金の積立方法には、主に「均等積立方式」と「段階増額方式」の2種類があり、それぞれ特徴が異なります。

均等積立方式

「均等積立方式」とは、マンション購入時からずっと毎月一定額の修繕積立金を支払っていく方式です。
支払い額が変わらないため、家計の見通しが立てやすい点が大きなメリットです。
たとえば、㎡単価300円と設定されていれば、それを30年後も同じ金額で支払い続けるというイメージです。
将来的に修繕費用がかさんだ場合でも、初期から多めに積み立てていれば、急な値上げや一時金徴収のリスクを減らすことができます。

段階増額方式

「段階増額方式」は、数年ごとに積立金の額を少しずつ増やしていく方法です。
多くの新築マンションで導入されており、初期の販売価格を抑えることができるため、販売促進の一環として選ばれていることが多いです。
しかし、購入当初の負担は軽く感じられるものの、10年・15年と経過するにつれて増額幅が大きくなる傾向があり、将来的に家計への負担が急に重くなるリスクがあります。
また、途中での値上げに対して、管理組合の合意を得るのが難航することもあるでしょう。

修繕積立金を適切な金額にするには

修繕積立金が高すぎても住民の負担になり、低すぎても将来の修繕が賄えないという問題が生じます。
そこで重要になるのが、「適切な金額」の設定です。
以下では、その方法と考え方をわかりやすく解説します。

長期修繕計画を精緻に立てることが第一歩

まず大前提として、30年間を見通した長期修繕計画の作成と定期的な見直しが不可欠です。
この計画が曖昧であったり、修繕項目や工事周期が現実に即していなかったりすると、積立金もずれた金額になってしまいます。
外壁塗装や防水工事・給排水管の更新など、マンションに必要な工事の内容とタイミングや費用を具体的に把握することで「どの時点でどれだけの資金が必要か」が見えてきます。

国土交通省のガイドラインを参考にする

金額設定においては、国土交通省が示す「修繕積立金に関するガイドライン」がひとつの基準になります。
このガイドラインでは、マンションの階数や延床面積に応じた積立金単価が示されており、それを専有面積に掛けることで、おおよその目安金額を算出することができます。
これを参考にして、自分のマンションの積立金が過剰でも過少でもないかを確認することが大切です。

適切な積立方式を選ぶ

修繕積立金の金額は、「段階増額方式」「一定額方式」など積立方式の選択にも大きく左右されます。
長期的な見通しと、住民の負担感のバランスを考慮して、どちらが適しているかを慎重に検討しましょう。

無駄な支出を避ける

積立金を適正に保つためには、無駄な修繕工事や、割高な見積もりによる発注を防ぐことも重要です。
たとえば、必要のない場所の塗装工事を実施したり、相見積もりを取らずに高額な業者に依頼してしまうと、想定以上に資金が減ってしまいます。
適切な支出を行うには、修繕工事のたびに複数の業者から見積もりを取り、内容と金額を管理組合で精査する体制が必要です。

 修繕積立金の状況を定期的に「見える化」する

住民の理解と協力を得るためには、修繕積立金の収支状況や将来の見通しをわかりやすく可視化して共有することが大切です。
「今、いくら積み立てがあり、10年後にはどれくらい必要になるのか」「修繕工事を何年後に予定していて、そのために年間どれだけ積み立てる必要があるのか」などを、図やグラフで共有すると、住民の関心と協力も得やすくなります。

将来のインフレや建材費の高騰も織り込む

建築費は年々上昇傾向にあり、今後もインフレや材料費の高騰・人件費増などが予想されます。
そのため、現時点で「ちょうどいい金額」に見えても、10年・20年後には不足する可能性があるでしょう。
適切な金額を維持するには、将来の物価上昇リスクも織り込んだ上で積立額を検討することが求められます。

修繕積立金が不足するとどうなる？

修繕積立金が予定通りに貯まっていない場合、マンション全体にさまざまな影響を及ぼす恐れがあります。
大規模修繕は多額の費用が必要となるため、積立が不十分だと工事の実施自体が難しくなることも少なくありません。
ここでは、具体的にどのような問題が生じるのか、主なケースを解説します。

一時金の徴収が必要になる場合がある

もっとも多いケースが「区分所有者から一時金を徴収する」対応です。
これは、予定していた修繕工事を実施する際に積立金が足りず、管理組合が各住戸の所有者から臨時で追加費用を求めるというものです。
しかし突然の出費に戸惑う住民も多く、特に年金生活者や住宅ローン返済中の家庭にとっては大きな負担になり、支払いの合意が得られず、工事そのものが進められないリスクもあります。
また、一時金の徴収には総会での決議が必要となるため、住民の合意形成に時間を要し、修繕スケジュールが遅れる要因にもなります。

金融機関からの借り入れによって金利負担が増える

積立不足が深刻な場合、管理組合が金融機関から融資を受けて不足分を補うケースもあります。
しかし、ローンを利用すれば当然ながら金利が発生し、その金利分も含めて将来の支払いに跳ね返ってくるため、長期的に見ると管理費や修繕積立金のさらなる増額につながる可能性があります。
また、融資を受ける際には金融機関による審査が必要なため、返済計画や管理組合の財務状況を問われることになるでしょう。
審査に通らなければ融資自体が受けられないこともあり、財務基盤が弱い管理組合にとっては現実的な選択肢にならない場合もあるのです。

修繕工事の先送りや縮小による悪循環

積立金が不足している場合「工事そのものを延期する」あるいは「当初予定していた工事の規模を縮小する」対応が取られることもあります。
一見、負担を先延ばしにする策のように見えますが、長期的には建物の劣化が進行し、修繕費用がさらに膨らむという悪循環に陥る可能性もあるでしょう。
たとえば、防水工事を先延ばしにした結果、雨漏りによる内装被害や鉄部の腐食が発生し、余計な修繕費が発生します。
資産価値の低下や居住環境の悪化にもつながり、マンションの将来性にも悪影響を及ぼす可能性があるのです。

マンションの資産価値を維持できなくなる

修繕積立金が不足すると、マンション内に劣化した部分があっても修繕工事の依頼ができません。
その結果、マンションの老朽化が早まり、快適な住環境が保てず、資産価値を維持しにくくなります。
積み立て状況がマンションを売却する際の販売価格に影響し、希望価格で取引できなくなる可能性も高まります。

トラブルを避けるには計画的な積み立てが不可欠

修繕積立金が不足した際のトラブルを避けるには、長期修繕計画に基づいた適切な積立額を維持し、必要に応じて見直していくことが重要です。
段階増額方式を採用している場合は、特に将来の修繕スケジュールに合わせて無理なく増額できるよう、合意形成を早めに行っておくことが望ましいでしょう。
また、管理組合の理事会や総会に住民が積極的に関心を持ち、マンション全体の維持管理に対する意識を高めることも、資産価値を守る上で大切な姿勢です。

修繕積立金不足が判明した場合の対処法

修繕積立金の不足が判明した場合、速やかに管理組合内で情報共有し、対策を検討することが大切です。
対処法としては、値上げの前に長期修繕計画や管理費会計の見直しを検討することが挙げられます。

長期修繕計画の見直し

まず、長期修繕計画の見直しを行いましょう。
管理会社が作成した長期修繕計画には、過剰に工事項目が盛り込まれている可能性もあります。
管理組合の方に建築や工事に関する専門知識がない場合、管理会社の提案通りに工事を進めてしまいがちですが、工事内容が本当に必要なものなのか・マンションのためなのかを見落としてしまうことがあります。
管理会社が、より多くの収益を得ようとするケースもあるため、計画の過剰工事項目に注意し、第三者機関にセカンドオピニオンや作成を依頼することが有効です。

積立金額の増額や一時金の徴収を検討

不足分を補うためには、毎月の修繕積立金を段階的に増額する方法があります。
ただし、急激な負担増とならないよう段階増額方式で調整することが現実的です。
また緊急に修繕が必要で積立金だけでは賄えない場合は、一時金として所有者から追加徴収する方法もあります。
一時金の徴収は住民の合意形成が難しく、支払いに困難を抱える世帯が出ることもあるため、慎重に進める必要があるでしょう。

金融機関からの借入れ

金融機関からローンを組んで、資金を確保するという方法もあります。
金利負担が生じるため、長期的に見れば支出が増える点や、返済原資として管理費や修繕積立金の増額が必要となるケースもあるため、入念に検討したうえでの判断が重要です。

新築と中古マンションで修繕積立金の負担はどう違う？

新築マンションと中古マンションでは、修繕積立金の負担に明確な違いがあります。
この違いを把握したうえで、将来を見据えた資金計画を立てることが重要です。

新築マンションの修繕積立金の特徴

• 積立金が低めに設定されていることが多い： 新築マンションでは、建物や設備が新しく、大規模修繕がまだ先のため、修繕積立金は比較的低く設定されていることが一般的です。
• 長期修繕計画に基づき段階的に増額されることが多い： 建物の経年劣化が進むにつれて、修繕積立金も増額されるケースが多いです。これは、将来の修繕費用をまかなうために必要な措置となります。
• 積立不足リスクは比較的低いが注意が必要： 新築時点で計画が適切に立てられていれば積立不足のリスクは低いですが、管理組合の運営や計画見直しが不十分だと、後々不足が発生することもあります。

中古マンションの修繕積立金の特徴

• 積立金が比較的高い傾向がある：中古マンションの場合、築年数が経過しているため、大規模修繕が近づいていることが多く、積立金が高めに設定されていることが多いです。また、過去の積立状況や修繕履歴によっても差があります。
• 積立状況のチェックが重要： 中古物件を購入する際は、積立金残高や過去の値上げ履歴など、過去の修繕積立金の状況を必ず確認する必要があります。積立金が不足している場合は、将来的に大幅な値上げや一時金徴収の可能性があるでしょう。
• 管理組合の運営状況によって負担が変わる： 管理組合がしっかりと長期修繕計画を実施している場合は安定的ですが、運営が不透明だったり計画が不十分だと、急な値上げや臨時徴収が発生することがあります。

修繕積立金と管理費の違いとは？

マンションの運営には「管理費」と「修繕積立金」の2つの費用が欠かせません。
これらの役割や使い道の違いを、正しく理解しておくことが重要です。
ここでは、それぞれの内容や目的、使い道の違いについて詳しく解説します。

日常の維持に使われる「管理費」

管理費とは、マンションの共用部分を維持管理するために毎月支払う費用のことです。
この費用は、マンション全体の住み心地や安全性・資産価値を保つために使われます。
たとえば、共用廊下やエントランス・エレベーターといった場所の電気代や清掃費のほか、ゴミ収集に関わる経費・管理人の人件費・管理会社への委託手数料などがこれに該当します。
また、防犯カメラの点検や植栽の手入れなど、外からは見えにくい部分の維持管理にも費用がかかります。
つまり管理費は、マンションの「日常運営」を支えるためのお金であり、日々の生活に直結する部分を維持するために使われているのです。
費用は各住戸の専有面積や建物の規模・設備の充実度によって変動します。

将来の大規模修繕に備える「修繕積立金」

修繕積立金は、将来必要になる大規模な修繕工事に備えて住民が毎月積み立てていくお金です。
建物は時間とともに劣化していくため、外壁のひび割れや屋上の防水・エレベーターや給排水管など、さまざまな設備の老朽化は避けられません。
これらを適切なタイミングで修繕・更新していくことで、建物の資産価値や安全性を維持できます。

一般的には10〜15年に一度、外壁補修や屋上防水・鉄部塗装・エレベーター改修などの大規模修繕工事が行われ、その費用の大半が修繕積立金から支出されます。
もし、積立が不十分な場合は、住民から一時的に多額の費用を徴収する「一時金」が発生するリスクもあるため、長期修繕計画と積立状況のバランスが非常に重要です。

管理費と修繕積立金の違いを理解する意義

両者の違いは「今のために使うか、将来のために備えるか」という点に集約されます。
管理費は日々の快適な暮らしを支える経費であり、修繕積立金は将来の安心を確保するための備えです。
どちらもマンションを良好な状態で維持していくために不可欠であり、一方だけが適正であっても十分とは言えません。

まとめ

修繕積立金は、マンションの快適な暮らしと資産価値の維持に不可欠な費用です。
ガイドラインや調査結果は、自身のマンションの修繕積立金が適正かどうかの目安を確認するのに役立ちます。
ただし、あくまで参考値として捉え、個別のマンションの状況に合わせて考えることが大切です。

また、修繕積立金の不足は多くのマンションで起こりうる問題であり、資産価値の低下や一時金徴収のリスクにつながります。
修繕積立金を適切な金額に保つためには、単に「多く集めればよい」「安く済ませればよい」という発想ではなく、長期的な視点と、正確な計画に基づいた積立が求められます。

修繕積立金は、マンションの将来を支える大切な資金です。
日々の生活では目に見えない支出ですが、計画的な積立が住まいの安全性・快適性・資産価値を守る鍵となるでしょう。