マンションの大規模修繕工事と固定資産税の関係とは？減税のポイントも解説

マンションという大切な資産を長く維持し、そこに住む方々が安全かつ快適な暮らしを続けるためには「大規模修繕工事」が欠かせません。

建物全体の劣化を防ぎ、資産価値を維持向上させるうえで非常に重要な投資と言えるでしょう。

しかし大規模な工事となると、費用だけでなく税金への影響を心配される管理組合や区分所有者の方も少なくありません。

とくに「毎年支払う必要がある固定資産税が大規模修繕によってどのように変動するのか」について、気になるのではないでしょうか。

この記事では、固定資産税の仕組みから工事内容による評価額への影響・活用できる減税制度・管理組合や区分所有者が注意すべき税務上のポイントまで、詳しく紹介します。

大規模修繕とは？対象となるマンション工事の種類

まず、マンションにおける「大規模修繕」とは具体的にどのようなものを指すのか、そしてどのような工事が対象となるのかを確認しておきましょう。

マンションは建設から時間が経過するにつれて、外壁・屋根・給排水管などの共有部分が自然に劣化していきます。

こうした経年劣化した共有部分の機能を、回復・維持させるための大がかりな工事を「大規模修繕」と呼びます。

築10～15年を目安に、計画的に周期的に行われるのが一般的です。

大規模修繕は、単に見た目をきれいにするだけでなく、建物の構造躯体を保護することで安全性を確保したり、資産価値を維持・向上したりするために欠かせない工事です。

また、適切な時期に行われる適切な工事は、建物の寿命を延ばすことにもつながります。

外壁・屋根・防水などの共有部分修繕

大規模修繕の対象となる主な工事は、マンションの「共有部分」に対して実施されます。

具体的な工事の種類としては、以下のようなものが挙げられます。

• 外壁の塗装や補修…ひび割れや剥がれを補修し、防水性や美観を回復させる
• 屋上やバルコニーの防水工事…雨漏りによる建物の躯体劣化を防ぐ
• 給排水設備や電気配線の交換…老朽化した電気設備の安全性を改善させる
• エントランスや共有廊下の改修…目につきやすい部分の機能や美観を確保する
• 鉄部の塗装…ベランダの柵や階段の手すりなどの錆を防ぐ

これらの工事は、マンションの共有部分全体に関わるものであり、資産価値の維持や居住者の安全確保のために行われるものです。

工事の内容は、建物の築年数・劣化状況・立地環境・マンション全体の長期修繕計画に基づいて決定されます。

専有部分と共有部分の違い

ここで、マンションの構造における「専有部分」と「共有部分」の違いを明確にしておきましょう。

この区別は、大規模修繕の費用負担や税務上の扱いに大きく関わってきます。

大規模修繕工事は、共有部分に対して実施されるのが一般的です。

このように、大規模修繕は区分所有者個人の住戸内（専有部分）の工事ではなく、マンション全体の維持管理（共有部分）に関わる工事であるという点が重要です。

この点が、固定資産税との関係を考えるうえでの前提となります。

固定資産税の仕組みと評価額の算定方法

次に、マンションの固定資産税がどのように決まるのか、その仕組みと評価額の算定方法について解説します。

固定資産税は、毎年1月1日時点で、土地や建物を所有している人に対して課される地方税です。

マンションの区分所有者は、自分が所有する専有部分の建物評価額とマンション敷地全体に対する土地の持分に応じて、固定資産税を市区町村に支払います。

固定資産税の税額は、以下の簡単な算式で算出されます。

• 課税標準額×税率（1.4％）＝税額

この算式からも分かる通り、固定資産税の額を決定する最も重要な要素は「評価額」です。

建物評価額に影響するポイント

固定資産税の評価額は、市区町村の職員が国の定める固定資産評価基準に基づいて算出します。

この評価額は、以下のようないくつかの要素に基づいて決められます。

建物の構造

鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄骨造・木造など、構造によって耐久性や建築費用が異なるため、評価額に影響します。

一般的に、鉄筋コンクリート造のマンションは木造の一戸建てなどよりも評価額が高くなりやすいです。

建築年数（経年による減価）

建物は時間とともに価値が減少していくため、建築年数が経過するほど評価額は減価修正されます。

これを「経年減点補正率」と言い、新しい建物ほど評価は高くなります。

用途や規模

住居用か店舗用かといった用途や、建物の床面積・階数・設備なども評価に影響します。

マンションであれば、総床面積や総戸数、住戸の広さなどが考慮されます。

工事による付加価値の有無

増築や改築などによって建物の性能や機能が向上し、物理的な価値が付加されたと見なされる場合には、評価額に影響することがあります。

大規模修繕が固定資産税に影響するかどうかは、この「工事による付加価値」の有無が重要なポイントです。

これらの要素を総合的に判断し再建築価格を求め、それに経年減価補正率などを乗じて評価額が算出されます。

参考：総務省　固定資産税　

修繕や改修による評価額の変動

では、マンションの大規模修繕やその他の改修工事は、具体的にどのように評価額に影響するのでしょうか。

一般的な大規模修繕工事の目的は、経年劣化した建物を「原状回復」させ新築時の状態に近づけることにあります。

外壁の塗り直し・防水層の補修・給排水管の更新などは、劣化した機能を回復させるための工事です。

こうした「原状回復」工事は、建物の物理的な価値を「向上」させるものではないと見なされるため、原則として評価額が上がることはありません。

劣化した箇所を修繕しても、建物の評価基準から見た評価額は大きく変動しないと考えて良いでしょう。

固定資産税の軽減や減税制度はある？

大規模修繕やマンションの改修工事を行う際に、固定資産税の負担を軽減できる国や自治体の軽減措置や優遇制度が存在します。

これらの制度を適切に活用することで、修繕による経済的な負担を軽減できる可能性があります。

マンション長寿命化促進税制

近年、老朽化したマンションの増加が社会的な課題となるなかで、国土交通省はマンションの適切な維持管理や長寿命化を支援する施策を推進しています。

その一つとして設けられているのが「マンション長寿命化促進税制」です。

この制度は、適切な修繕積立金の積み立てや長期修繕計画の作成・見直しを行っており、さらに一定の耐震基準を満たしているなど、特定の要件を満たすマンションを対象としています。

制度の目的は、老朽化が進む前に計画的な修繕を促しマンションの長寿命化を支援することです。

「マンション長寿命化促進税制」の適用を受けた場合、建物部分に関係する固定資産税の評価額の据え置きや、それに伴う固定資産税の軽減措置を受けられる場合があります。

これにより、計画的な修繕に取り組むマンションの税負担を軽減し、修繕を促進することが期待されています。

ただしこの制度の適用するためには、一定の条件を満たす必要があり、具体的な要件や申請手続き・軽減される税額などは、各自治体によって異なります。

制度の詳細や自身のマンションが対象となるかについては、必ず各自治体の窓口やマンション管理士・税理士などの専門家に確認することが重要です。

耐震・省エネ改修に伴う減税措置

大規模修繕と合わせて、特定の性能向上を目的とした改修工事を行う場合にも、固定資産税の減額措置が設けられています。

これは、国が推奨する住宅の安全性や環境性能の向上を促進するための政策に基づいています。

耐震リフォーム

旧耐震基準のマンションを、現行の耐震基準に適合させるための改修工事を行った場合に適用される可能性があります。

工事費用の自己負担額に応じて、固定資産税額が最大2分の1減額されます。

減額される期間は、自治体や状況によって異なるものの、原則として工事が完了した年の翌年度から1年間です。

バリアフリーリフォーム

高齢者や障害のある方が安全・快適に生活できるよう、通路の拡幅・手すりの設置・滑りにくい床材の使用など、バリアフリー化を目的とした改修工事を行った場合に適用される可能性があります。

居住者の年齢や介護認定などを満たす場合に、工事完了翌年度の固定資産税額が3分の1程度減額されます。

省エネリフォーム

住宅全体の省エネ性能を向上させる改修工事を行った場合にも、減額措置の適用が許可される可能性があります。

窓の断熱改修・断熱材の設置・高性能なエアコンや給湯器の設置において、一定の省エネ基準を満たす改修であれば、工事完了翌年度の固定資産税額が3分の1程度減額されます。

また、長期優良住宅化リフォームに該当する場合は、減額期間が延長されることもあります。

これらの減税措置はいずれも、対象となる工事内容や費用・居住者の要件・申請期限など、細かな条件が定められています。

工事に着手する前に、必ず自治体の窓口や税理士などに相談し、制度の適用要件や申請方法を詳しく確認しましょう。

修繕積立金や工事費は経費として認められる？

固定資産税とは異なりますが、マンションの区分所有者が知っておきたい税務上の論点として、修繕積立金や大規模修繕の工事費用が「所得税の計算において経費として認められるか」という点があります。

区分所有しているマンションの住戸を第三者に賃貸に出して不動産所得を得ている場合、その不動産から得られる所得を計算する際に、必要経費として計上できるものがあります。

この場合、毎月支払っている修繕積立金や実際に行った大規模修繕工事の費用は、不動産所得を得るためにかかったものとして、必要経費に計上できます。

これは不動産所得を減らせるため、所得税や住民税の負担軽減につながります。

ただし、修繕積立金については注意が必要です。

将来の大規模修繕に備えた積立金、いわゆる「引当金」として扱われる部分については、その時点では経費として認められません。

実際に修繕工事が行われ、その費用が支出された時点で経費として計上するのが一般的です。

また大規模修繕工事の費用についても、その工事が「修繕費」（原状回復や維持管理のための費用）と見なされるか、あるいは「資本的支出」（資産の価値を高めたり耐久性を増したりする改良のための費用）と見なされるかによって、経費の計上方法が異なります。

基本的には大規模修繕の多くは修繕費に該当し、支出した年に一括で経費計上できます。

しかし前述の価値向上につながる工事は、資本的支出と見なされ建物の減価償却費として複数年にわたって少しずつ経費計上することになります。

賃貸オーナーの方は、大規模修繕や修繕積立金に関する税務処理について、事前に税務署や税理士に相談し、正確な経費計上方法を確認することが重要です。

参考：国土交通省　マンション長寿命化促進税制

参考：国土交通省　リフォーム促進税制（所得税・固定資産税）について

大規模修繕を行うと固定資産税は上がる？下がる？

大規模修繕が固定資産税に影響するかどうかは、実施される工事の内容によって異なります。

そのため、大規模修繕を行うと固定資産税は上がるのか？下がるのか？という疑問の答えは「大規模修繕を行ったからといって、必ずしも固定資産税が上がるわけではない」となります。

この背景には、以下のような要因が挙げられます。

修繕による価値向上と課税評価の関係

繰り返しになりますが、大規模修繕の基本的な目的は建物の「原状回復」です。

外壁の再塗装や防水工事など、経年劣化した部分の機能を回復させる工事は、建物の物理的な価値を「向上」させるものではないと見なされるため、基本的に評価額が上昇することはありません。

しかし前述の通り、大規模修繕のなかには、建物の機能を追加したり性能を大幅に向上させたりするような「価値向上」につながる改修工事が含まれる場合があります。

エレベーターの新設・大規模な耐震補強・既存部分とは異なる新たな設備の設置・高断熱化など、資産価値の向上につながると客観的に判断される工事については、固定資産税の課税対象として評価額が再計算される可能性があります。

したがって大規模修繕の計画段階で、どのような工事を実施するかを検討する際に、その工事が「原状回復」にあたるのか、それとも「価値向上」にあたるのかを見極めることが非常に重要です。

価値向上につながる工事が含まれる場合は、固定資産税への影響がある可能性があることを考慮しましょう。

建物の老朽化と評価額の減少の関係

一方で、建物は築年数の経過とともに自然に劣化していきます。

これに伴い、評価額も「減価償却」の考え方に基づいて、毎年少しずつ減少していきます。

これは、建物の物理的な価値が時間とともに失われていくことを反映したものです。

一般的に、建物の評価額は築年数が経過するにつれて下がっていき、とくに築20年を過ぎたあたりから評価額が大きく下がる傾向にあるとされています。

これは自然な評価額の変動であり、それに伴って固定資産税額も減少していきます。

大規模修繕工事は、こうした建物の老朽化の進行を抑え建物の機能を維持することを目的としていますが、修繕を行ったからといって老朽化による自然な評価額の減少傾向が止まり、評価額が急激に上がるということはありません。

むしろ、適切な時期に大規模修繕を行って建物の状態を良好に保つことは、老朽化による評価額の急落リスクを避けるという意味では、税務上も合理的な行為と言えます。

修繕を怠って建物の劣化が著しく進んでしまうと、建物の評価額が不必要に低くなり、将来的な売却時などに不利になる可能性もゼロではありません。

まとめると、

• 大規模修繕による「原状回復」は評価を上げない
• 「価値向上」工事は評価に影響する可能性がある
• 「老朽化」による評価の下落は自然な流れである

このことから、大規模修繕は評価を上げるものではなく老朽化リスクを回避するために合理的であるということが言えるでしょう。

管理組合・オーナーが知っておきたい税務の注意点

大規模修繕を成功させるためには、工事そのものの計画や資金計画だけでなく、税務に関する知識を持っておき、適切に対応することが非常に重要です。

とくに管理組合の理事会や担当者は、区分所有者全体の利益のためにも税務上の注意点を理解しておく必要があります。

固定資産税の評価替えタイミング

固定資産税の評価額は、原則として3年に1度「評価替え」というタイミングで見直しが行われます。

この評価替えは、物価変動や建築技術の進歩などを考慮して適正な評価額を算出するのが目的です。

新築時や増改築時など建物に大きな変化があった場合は、この評価替えのタイミングで評価額が再計算される可能性があります。

また大規模修繕についても、前述の「価値向上」につながる工事を行った場合は、次回の評価替えの際に評価額が再計算され、固定資産税額に影響しやすいです。

したがって、評価替えが行われる年の前年や当年に大規模修繕工事を行う場合は「工事内容が評価額に影響するかどうか」を、注意深く確認することが大切です。

また、翌年度の税額が変動するかどうかについて、事前に市区町村の固定資産税を担当する部署に聞いておきましょう。

計画段階から、工事の時期と評価替えのタイミングを意識しておくことが賢明です。

税務署・市町村への確認の重要性

繰り返し強調しておきたいのが、大規模修繕工事の内容が評価額に影響するかどうかは、最終的には各自治体の判断に委ねられるという点です。

工事の内容は多岐にわたるため、どこまでを「原状回復」と見なしどこからを「価値向上」と見なすか、自治体によって判断が異なる可能性もゼロではありません。

そのため、価値向上につながる可能性のある工事を実施する計画がある場合は、事前に自治体の固定資産税を担当する部署に相談することをオススメします。

また相談する際には、工事の設計書・仕様書・計画書など、工事内容が具体的に分かる書類を添えて相談することで、自治体側も正確な判断をしやすくなります。

事前の相談を通じて、工事が評価額にどのような影響を与える可能性があるのかあるいは影響がないのかを確認することで、税務上の予期せぬリスクを軽減できるでしょう。

また減税措置の適用を受けるためには、工事完了後一定期間内に申請手続きを行う必要があります。

適用条件を満たす工事をしていても、自治体への申請期限を過ぎてしまうと減税を受けることができなくなってしまいます。

したがって工事計画段階から、減税制度の適用要件だけでなく申請に必要な書類や申請期限も把握しておくことが重要です。

大規模修繕における税務上の判断や手続きは複雑に感じられるかもしれませんが、事前にしっかりと準備し自治体や税理士などの専門家に相談することで、安心かつ適切に対応できます。

まとめ

多くの方が懸念するマンションの大規模修繕工事における固定資産税は、工事内容によって異なるため、必ずしも影響があるとは言い切れません。

基本的な「原状回復」を目的とした大規模修繕工事は、建物の評価額を上げる要因にならないことがほとんどです。

しかし、エレベーター新設や大規模な耐震補強・大幅な省エネ化など、建物の機能や性能を向上させる「価値向上」につながる改修工事が含まれる場合には、評価額が再計算され固定資産税が増額される可能性があります。

そのためマンションの管理組合やオーナーは、計画している大規模修繕や改修工事の内容を正しく理解することが何よりも重要です。

もし、評価額に影響を与える可能性のある工事が含まれる場合は、事前に自治体に相談しその影響について確認を行いましょう。

さらに、国や自治体が設けているマンション長寿命化促進税制や耐震・省エネ改修に伴う固定資産税の減税措置など、利用可能な軽減措置や優遇制度の有無も把握しておくことで、無駄な税負担を抑えられます。

ただし、減税制度の申請には期限があるため、工事前からスケジュールを把握しておくことが大切です。

税務のポイントを理解し事前の準備と適切な確認を行うことで、大規模修繕を安心して進められるでしょう。