マンション大規模修繕工事の周期は12年が目安?15年・18年のメリットも解説

• マンションの小規模、中規模、大規模修繕工事の時期はどれくらい？周期を延長する方法はある？
• 20年目に行う修繕箇所はどこ？

マンションは長く住み続けることがほとんどですが、年月が経つとどうしても劣化は避けられません。

一般的に、マンションの大規模修繕の期間は12年が目安とされていますが、近年では15年や18年で実施されることもあります。そのため、「どの時期で行うべきか」「期間を延ばすべきである」など、疑問を持つ方も多いでしょう。

今回は、マンション大規模修繕の周期や期間の基本や工事期間を延長するメリット・デメリット、さらに適切な診断や計画の進め方、延長のコツについて解説します。1回目の修繕や2回目の修繕工事計画の参考になれば幸いです。

マンション大規模修繕の周期は12年なのはなぜ？

マンションの大規模修繕の目安は、12年といわれています。

では、なぜ12年といわれているのでしょうか。

マンションの大規模修繕の目安が12年といわれるようになったのは、下記のとおりです。

長期修繕計画作成ガイドラインに沿っているため

マンションの大規模修繕の目安が12年といわれているのは、長期修繕計画作成ガイドラインを参照しているからです。

長期修繕計画作成ガイドラインは、国土交通省が作成・改正を行う、マンションの安全性や修繕を行うためのガイドラインです。

マンションの規模に関わらず、修繕のほとんどは長期修繕計画作成ガイドラインによって進められます。

実情に応じて改正が行われており、大規模修繕の周期についても12年から15年に変更されています。

ただし、すべてのマンションの大規模修繕周期が変更されたわけではなく、さまざまな条件によって該当するかが異なる点に注意が必要です。

また実際の状況に合わせるので、大規模修繕を早めて実施するぶんには問題ありません。

長期修繕計画作成ガイドラインはあくまでも目安を示したものであり、実際の建物のダメージや状況から周期を決めることが大切です。

特定建築物定期調査の全面打診調査が義務化されたため

建築基準法で、竣工・外壁改修後10年経った建築物は、10年を超えた最初の調査の際に全面打診等による調査が義務化されました。

全面打診調査とは、テストハンマーや打診棒で外壁タイルやモルタル表面の浮きの有無を調べる調査です。

このうち、3年以内に外壁改修を行うことが確定していれば、全面打診調査の実施猶予を受けられます。

打診調査以外にも、赤外線を用いた外壁調査も可能です。

しかし全面打診調査は足場が必要になるため、大規模修繕工事を行ったほうが割安になります。

そのため、12年周期での大規模修繕を推奨する管理会社が多いのです。

材料の劣化に合わせているため

マンションに使われている塗料や、防水剤が劣化するタイミングに合わせていることも理由のひとつです。

とくに外壁に使われている塗料・タイル・シーリング材は、常に紫外線や風雨にさらされています。

紫外線や雨風によるダメージを受け続けるため、高い耐久性があっても劣化は防げません。

材料によって耐用年数が定められており、主に使用されているシリコン系塗料は12〜15年ほどが耐用年数です。

またシーリング剤は、10年ほどで弾力性が失われ肉やせを起こしてしまうため、大規模修繕のタイミングでは間に合わない可能性もあります。

コンクリート躯体の保護が不十分になると、ひび割れ・浮き・結露・欠損などが進み建物にダメージを与え、結果建物の価値を低下させてしまうのです。

ダメージが蓄積されると、そのぶん修繕費用も高額になってしまうので、耐用年数に合わせたほうがコストをカットできます。

このように、塗料や防水剤の劣化に合わせて大規模修繕を行うマンションが増えたため、12年周期が大規模修繕の目安になりました。

特定建築物定期検査のタイミングに合わせている

建築基準法では、特定建築物定期調査と呼ばれるものが定められています。

特定建築物は国や地方公共団体によって定められており、対象となるのは映画館やホテルなど多くの方が利用する建物です。

多くの方が利用する建物なので、安全性を確認し維持するための調査と報告が義務付けられています。

特定建築物定期調査の時期に合わせて大規模修繕を行う建物が多くなったので、12年周期での修繕が増えるようになりました。

大規模修繕を15年・18年周期で行うマンションが増加？

一般的にマンションの大規模修繕の目安は12年です。

しかし、最近は15年や18年周期で大規模修繕を行うマンションが増加しつつあります。

では、なぜ12年だけではなく15年や18年周期で大規模修繕を行うマンションが増加したのでしょうか。

理由として挙げられるのは、大規模修繕で使われる材料や工法などが進化したためです。

そのため、15年や18年で大規模修繕を行うマンションが増えるようになりました。

また、15年や18年周期で大規模修繕を行うと、工事を行う回数を減らすことができます。

12年ごとに大規模修繕を行うと、60年の間に5回で行う計算になります。

しかし、15年ごとなら4回、18年ごとなら3回で済みます。

大規模修繕には多くのコストがかかってしまうので、1回の工事をカットするだけでも大幅なコスト削減が可能です。

ただし周期を延ばす場合には、最適な材料や工法を採用しましょう。

また周期が長くなるので、小規模なメンテナンスを欠かさないことが大切です。

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大規模修繕の実施時期の決め方は？

では、大規模修繕はいつ行えばいいのでしょうか。

大規模修繕は、一律して実施時期が決まっているわけではなく、ルールも定められていません。

それぞれのマンションの状態によって決まるのが基本です。

そのため、マンションの状態に応じて大規模修繕の実施を決めましょう。

マンションは、たとえ同じ築年数・戸数でも不具合や劣化状態はそれぞれ異なります。

建物の構造・近くに海がある・湿気の多い地域・建物の使い方など、さまざまな要素で状態は変わってきます。

そのため、普段からマンションの状態をよく確認しておくことが重要です。

また、長期修繕計画に記載されたタイミングも、実施時期を決めるポイントとなるでしょう。

施工場所ごとの修繕周期の目安

マンションの不具合や劣化具合は、部位によって差が出やすいです。

そのため、どの場所を修繕するかによって周期の目安は異なります。

対象部位による大規模修繕周期の目安は、下記のとおりです。

上記はあくまで目安で、月日が経つと周期は短くなり、工事規模も大きくなります。

また、日々のメンテナンスによっても長持ちさせられるので、定期的に検査することも大切です。

マンション大規模修繕の周期を延長するメリット・デメリットは？

多くのコストが必要なことから、できればマンションの大規模修繕周期を伸ばしたいと思う方も多いのではないでしょうか。

では、マンションの大規模修繕の周期を延長することには、どのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。

マンションの大規模修繕周期を延長するメリット

マンションに大規模修繕を行う周期を15年や18、あるいは20年に延長した際に得られるメリットは以下の通りです。

居住者のストレスを減らせる

マンションの大規模修繕工事中は、居住者の生活にも影響を及ぼします。

工事を行っている期間は、騒音が発生するので居室で過ごしづらくなります。

また場合によってはにおいも発生するため、気分が悪くなってしまうことも考えられます。

さらに、工事を行う作業員が頻繁に出入りすることで、落ち着かなさを感じる方もいらっしゃるでしょう。

防塵シートで覆うことも多いため、日当たりが悪くなり洗濯物も干せないケースも考えられます。

大規模修繕の周期を延長することで、これらのストレスを軽減することが可能になるでしょう。

コスト削減

マンションの寿命は、60年ほどが一般的だといわれています。

マンションの大規模修繕でかかる費用は、1戸あたり約100万～125万円です。

50世帯のマンションで想定すると、5,000万円～7,500万円ほどかかります。

大規模修繕周期を延長することで、必要な費用を抑えることができるでしょう。

マンションの大規模修繕周期を延長するデメリット

大規模修繕の周期を延ばすと、居住者のストレスを軽減できコストもカットできます。

しかし延長することによって、躯体部分へのダメージや居住環境の悪化が想定より進んでしまうことも考えられるでしょう。

また、修繕周期を延長している間に入居者が減ってしまえば、修繕費用が足りなくなる場合もあります。

そのため長期修繕計画に基づき、緊急度の高い工事から進めていくことが大切です。

マンションの大規模修繕周期を延長させるポイントとは？

マンションの大規模修繕周期を延長するためには、コツを知っておくことが大切です。

下記のポイントを参考に、大規模修繕の周期を再検討してみてください。

耐久性のある資材を使用する

耐久性のある材料を使用することで、そのぶん長持ちさせられます。

例えば、耐用年数が12年の塗料を使い18年目に大規模修繕を行うとすると、6年間は放置されている状態です。

この6年の間に劣化が進み、マンションにダメージを与えてしまうので、耐用年数の長い資材を選びましょう。

耐用年数の長い資材は初期コストこそかかるものの、トータルで見るとコスト削減につながります。

劣化しやすいポイントを把握しておく

建物は、部位によって劣化しやすいポイントがあります。

サビやすい部位や壊れやすい部位は、日頃からチェックを行い事前に対策しておきましょう。

修繕サイクルの長い施工業者に依頼する

施工業者はさまざまで、長い修繕サイクルに対応してくれる施工業者もあります。

実際にどれくらいのスパンで修繕を進められるのか、施工実績はどれくらいあるかなどを確認して選びましょう。

マンション大規模修繕の実施時期を決める方法は？

大規模修繕の時期は、12年・15年・18年、さらにはマンションの状態によって異なります。

では、実際にどうタイミングを見極めればいいのでしょうか。

大規模修繕の時期を見極めるためには、建物診断がおすすめです。

建物診断とは

建物診断は、専門家がマンションを目視・触診・機械検査などにより、建物の状態を診断します。

建物診断を行うことによって、不具合や劣化状態を正確に把握して、修繕するべきポイントを洗いだせます。

近年では、ドローンを使った建物診断も増えているため、人の立ち入りが困難な場所や目視しにくい場所でも正確な判断が可能です。

建物診断は、50〜100戸ほどの中規模マンションなら数日で終わります。

ただ、建物診断の報告書作成には1ヶ月程度の時間を要する場合もあるため、早めに依頼しておくと安心です。

まとめ

マンション大規模修繕の周期について詳しくご紹介しました。

ご紹介した内容をまとめると下記のとおりです。

• マンションの大規模修繕の目安が12年と言われる理由は、長期修繕計画作成ガイドラインに沿っている・特定建築物定期調査の全面打診調査が義務化された・材料の劣化に合わせている・特定建築物定期検査のタイミングに合わせているため
• 大規模修繕を15年・18年周期で行うマンションが増えたのは、材料や工法などが進化したため
• 大規模修繕の実施時期はマンションの状態で決まる
• 対象部位の大規模修繕周期の目安は部位それぞれで異なる
• マンションの大規模修繕の周期を延長するメリットは、居住者のストレスを減らせる・コスト削減できる
• マンションの大規模修繕周期を延長するデメリットは、結果的にコストがかかる場合がある
• マンションの大規模修繕周期を延長するコツは、耐久性のある材料を使用する・劣化しやすいポイントを把握する・修繕サイクルの長い施工業者に依頼する
• 最適な大規模修繕時期を見極める建物診断がおすすめ

大規模修繕は、12年周期で行われることが多いです。

しかしあくまで目安となるため、実際は建物状況に合わせて行ったほうがいいでしょう。

長く安全に過ごし、資産価値を守るためにも、ぜひご紹介した内容を参考に検討を進めてくださいね。

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