大規模修繕工事とリフォーム・リノベーションの違いとは?マンション改修費も

• マンションの大規模修繕におけるリフォーム・リノベーションの違いとはなに？
• 修繕内容や費用について詳しく知りたい！

マンションでは、建物の耐久性・機能性の維持向上などを主な目的として、定期的に大規模な修繕工事を行う必要があります。

その大規模修繕工事について「リフォームやリノベーションとの違いがよくわからない」と感じている方も多いでしょう。

いずれも建物に対して使われている言葉ではありますが、意味合いには多少の違いがあります。

そこで本記事では、マンションの大規模修繕とリフォーム・リノベーションとの違いについて、詳しい内容をまとめました。

また、修繕工事のメリットとデメリットや周期と回数などについても、わかりやすく解説します。

マンションの大規模修繕工事を行うにあたっての参考のひとつとして、ぜひ記事の内容をご確認ください。

マンションリフォーム・リノベーション・大規模修繕の違いを解説

リフォーム・リノベーション・大規模修繕工事の違いがわからない方も多いでしょう。

業者によって、リフォームやリノベーションの考え方には多少の違いがあります。

一般的な分類は、次のようなものです。

• リフォーム…原状回復を目的として行う工事
• リノベーション…付加価値の向上を目的として行う工事

大規模修繕工事とは、わかりやすく説明すると、リフォームとリノベーションを総合したものです。

違いを知るために、それぞれの特徴について詳しく解説します。

リフォームは原状回復を目的に行われる

リフォームとは、修繕や改善などを意味している言葉です。

建物に長く住んでいると、建物や水回りの設備が古くなり傷んでしまいます。

老朽化や劣化の進んだ建物や設備などを対象に、新築に近い状態へと戻す工事がリフォームです。

また、以下のような工事がリフォームにあたります。

• クロスの張り替え工事
• キッチンやユニットバスの交換工事
• 外壁の塗り替え工事

リノベーションは機能や性能をグレードアップする

リノベーションとは、、間取りを大幅に変更したり、設備を新しくしたりするなど、機能を刷新する改修を目的とした工事です。

一般的には、次のような工事内容がリノベーションにあたります。

• 耐震補強を目的とした工事
• 間取りの変更工事

リノベーションは、建物の機能を刷新して付加価値を向上する目的で行われています。

どちらかといえば、リノベーションはリフォームよりも規模が大きめです。

また、内装や壁などをすべて取り払う「フルリノベーション」と呼ばれる工事もあります。

大規模修繕工事は資産価値を維持、向上させる

大規模修繕は、マンションの経年劣化に伴う損傷や不具合を補修し、建物の寿命を延ばすことを目的としています。

• 下地補修工事
• タイル補修工事
• 防水改修工事
• 塗装工事
• 設備工事
• 耐震補強工事

大規模修繕工事は、リフォームやリノベーションを同時に行っているイメージです。

しかし、マンションの状態によって、どのような工事をいつ行うかには違いがあります。

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大規模修繕におけるリフォームとリノベーションの関係性

大規模修繕は、経年劣化によって損傷した部分を修繕・改修して、建物の機能や性能を回復させる工事です。

この際に、「修繕」と「改修」という用語が使われることがありますが、これらはリフォーム・リノベーションとの関係で捉えると理解しやすいです。

• 修繕 = リフォーム：
  劣化や損傷した部分を原状回復させる工事。例えば、外壁の塗装や防水工事、共用部分の修繕などが該当します。
• 改修 = リノベーション：
  機能を刷新するために、仕様や性能を変更する工事。例えば、耐震補強やバリアフリー化、共用部分の改修などが該当します。

つまり、大規模修繕は「単なる修繕」だけでなく、「機能を刷新する改修」も含む幅広い工事内容を指しています。

そのため、リフォームとリノベーションの両方の要素が含まれるケースが多いと言えるでしょう。

大規模修繕工事・リフォーム・リノベーションでかかる費用

マンションの工事では、規模によってかかる費用が変わります。

特に費用が高額となるのは大規模修繕工事のため、費用についてそれぞれ紹介します。

大規模修繕工事にかかる費用の目安

大規模修繕工事の場合、費用の目安は1戸あたり75～125万円です。

100戸以上のマンションなら、総額が1億円を超えることもあるでしょう。

回数を重ねると、必要な費用が大きくなります。

リフォームにかかる費用の目安

マンションの一部屋のみに限定し、リフォームをする場合もあります。

費用の目安は、以下のとおりです。

• キッチン…約70万円
• 浴室…約80万円
• リビング…約160万円
• フルリフォーム…500～600万円

入れ替える設備によって、リフォームの金額は大きく変動します。

リノベーションにかかる費用の目安

リフォームよりも大規模な工事となるのが、リノベーションです。

リノベーションも、広さによって金額が変わります。

またフルリノベーションの場合、坪単価の相場は8～50万円/坪です。

リフォームやリノベーションをするタイミング｜大規模修繕との違いは?

賃貸マンションでは、経年劣化が理由となるリフォームやリノベーションを貸主負担が行います。

リフォームやリノベーションのタイミングは、悩む方も多いでしょう。

そこでリフォームとリノベーションにわけて、それぞれのタイミングも解説します。

リフォームのタイミング

住み心地を良くするには、古くなった部品や設備を定期的に新しくする必要があります。

タイミングの目安は、以下のとおりです。

ただし、上記は一般的な目安です。

劣化が進んでいる状態だと、余計なトラブルにつながってしまいます。

部品や設備の状況によっては、早い段階でのリフォームが必要です。

リノベーションのタイミング

内部の劣化が進んでいる状況なら、リノベーションも検討してみましょう。

内容ごとの目安は、以下のとおりです。

リノベーションは大掛かりな工事となるため、日数が必要です。

賃貸マンションの場合は、入居者がいないタイミングで工事を考えてみるとよいでしょう。

リフォームやリノベーションの実施タイミングは、主に空室が目立ち始めたときや、築年数が10〜20年を超えた頃が目安です。入居者ニーズに合わなくなった間取りや設備を刷新し、競争力を高めることが目的です。

一方で、大規模修繕は建物全体の劣化対策や機能維持を目的として計画的に行う工事であり、外壁や屋根、防水層など共用部分が対象になります。

リフォームやリノベーションは主に専有部への投資で、デザインや住み心地の向上を重視するのに対し、大規模修繕は建物の構造や資産価値の保全に重きを置きます。両者の違いを理解し、タイミングと予算を見極めて進めることが、健全な賃貸経営には重要です。

次項より、大規模修繕の周期について詳しく解説していきます。

大規模修繕工事の周期と回数

マンションの大規模修繕工事は、1回実施したら終わるものではありません。

なぜなら、大規模修繕工事を行ったとしても、また紫外線や風雨などの影響を受けて建物が次第に劣化してしまいます。

また、地震や台風によって、建物が破損してしまう可能性もあるでしょう。

そのため、専門家から劣化状況の診断を受けながら、定期的かつ計画的に修繕工事を実施していく必要があります。

大規模修繕工事の周期や回数についても紹介しますので、参考としてチェックしてみましょう。

大規模修繕工事の周期

マンションの大規模修繕工事は、12年周期で行われるのが一般的です。

大規模修繕工事を実施するにあたっては、まず建物の劣化状況を調べてみる必要があります。

劣化状況の診断を受けるタイミングは、新築から10年ごろが目安です。

ただし、地震や台風によって劣化・破損している場合は、早い段階での大規模修繕が必要になる可能性もあります。

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大規模修繕工事の回数

大規模修繕工事の回数には、明確なルールが決められていません。

マンションの劣化状況に応じて、実施を判断します。

劣化の状況にもよりますが、回数ごとの工事内容は以下の通りです。

回数を重ねていくごとに、大規模修繕工事にかかる費用は大きくなる傾向にあります。

大規模修繕工事の流れ

作業のおおまかな流れも見ていきましょう。

工事前の段階から、概要について解説します。

大規模修繕工事の流れ｜大規模修繕工事前に必要な準備

大規模修繕工事では、まず専門家による建物の調査や診断を受けるところからスタートします。

調査や診断が必要となるのは、建物の劣化・破損状況から、必要な工事を判断するためです。

結果をもとに基本計画を作成したら、施工業者を選定して契約を締結します。

トラブルを避けるために、着工前には入居者向けの工事説明会も行いましょう。

大規模修繕工事の流れ｜仮設工事

最初に行われるのが仮設工事です。

足場・仮設シート・養生など、工事を進めるために必要なものを設置します。

大規模修繕工事の流れ｜下地補修工事

下地補修工事は、建物に生じたひび割れの補修です。

その後の工程にも影響する重要な工事のため、入念に行われます。

大規模修繕工事の流れ｜タイル補修工事

下地補修工事後に行うのが、タイル補修工事です。

作業員が足場を使い、建物全面のタイルの状況を確認しながら補修します。

大規模修繕工事の流れ｜シーリング工事

外壁のつなぎ目には、シーリングの充填が必要です。

シーリングを充填すると、雨水の侵入を防いで建物の気密性を高められます。

大規模修繕工事の流れ｜塗装工事

外壁と鉄部には、塗装工事を行います。

塗装をすることで、建物の外観や耐久性の向上が可能です。

大規模修繕工事の流れ｜防水工事

屋上や外階段などには、防水工事が必要です。

防水工事により、構造部へのダメージを防げます。

個別にマンションのリフォームを行う時の注意点｜大規模修繕と異なる点とは?

個別にマンションの部屋ごとのリフォームを行う場合、大規模修繕とは異なり、個人の所有物である専有部分の修繕となるため、事前に注意すべき点がいくつかあります。

• 管理規約の確認
• 専有部分と共有部分の区別
• 騒音や振動への配慮

マンションリフォームの注意点｜管理規約の確認

マンションの管理規約には、専有部分の改修に関する制限や許可手続きが定められている場合があります。

リフォームを行う前に、管理規約を確認し、必要な手続きを踏む必要があります。

マンションリフォームの注意点｜専有部分と共有部分の区別

マンションでは、専有部分と共有部分が明確に定められています。

リフォームを行う際は、専有部分と共有部分の区別を理解し、共有部分への影響がないよう配慮する必要があります。

マンションリフォームの注意点｜騒音や振動への配慮

マンションでは隣近所への配慮が重要です。リフォーム工事中は、近隣への騒音や振動に十分注意を払い、工事時間の調整や防音対策などを行うようにしましょう。

リフォーム・リノベーション・大規模修繕の違い｜まとめ

リフォーム、リノベーション、大規模修繕について解説してきました。

以下はこの記事の寿命をとめです。

• マンションの大規模修繕工事とはリフォームとリノベーションを総合したものである
• 大規模改修工事は家賃水準や入居率の維持につながるのがメリットである
• 大規模改修工事には高額な費用がかかり工期が長いというデメリットがある
• 回数に決まりはないが大規模改修工事は繰り返し行う必要がある
• マンションは必要に応じてリフォームやリノベーションも行う

建物の劣化・損傷を補修して、機能を高めるために行われるのが大規模修繕工事です。

費用や時間はかかるものの、家賃水準や入居率の維持につながります。

内部の劣化状況によっては、リフォームやリノベーションも必要です。

定期的に必要な工事を実施して、マンションの価値を高めましょう。

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