賃貸アパートの改修工事やリフォーム修繕費用について解説!大規模修繕の内容や費用相場の工事時期の目安も紹介

・賃貸アパートの改修工事について、期間や修繕費用など修繕計画の立て方がわからない!

・大規模修繕にはどのような工事があるんだろう?減価償却できるって本当?

・賃貸経営でリフォームを行うメリットや、施工するポイントが知りたい!

賃貸アパートを経営しているオーナーで、修繕工事を検討していませんか?

安全で快適な物件は住民の満足度が高いため、長く住み続けてくれます。
また清潔で設備の整った建物は、内覧者にも好印象を与えるため契約率が高まるのです。

劣化した設備の交換や建物の修繕は、不動産価値が上がり優良収益物件を目指せるでしょう。
この記事では工事内容や施工時期などの修繕計画や、工事を行うメリットなどをご紹介しています。

またアパートの大規模修繕工事は減価償却できるため、修繕費用の相場を参考に工事規模を検討してみてください。

アパートの改修工事とは

アパートの改修工事とは、建物の老朽化や劣化、機能の向上を目的とした修復・改善作業を指します。アパートは、長年にわたる使用により、設備や構造にさまざまな問題が発生することが多く、定期的な改修工事が必要です。改修工事は、単に外観をきれいにするだけでなく、安全性や快適性を向上させ、入居者の満足度を高め、物件の価値を維持・向上させるために行われます。

アパートの改修工事には、以下のような内容が含まれます。

1. 外壁・屋上の修繕
   外壁のひび割れや屋上の防水工事など、建物の外部の劣化を修復する工事です。これにより、雨漏りや外観の劣化を防ぎます。
2. 設備の更新
   給排水設備や電気設備、エアコンなどの設備を最新のものに取り替える工事です。老朽化した設備は故障の原因となり、居住者の生活の質に影響を与えるため、更新が必要です。
3. 内装工事
   住居内の壁紙の張り替えや床の修理、キッチンやバスルームのリフォームなど、居住空間を快適に保つための工事です。
4. 耐震補強
   特に古いアパートでは、耐震性が不足している場合があります。耐震補強工事を行うことで、地震時の安全性を高め、建物の寿命を延ばします。
5. リノベーション
   建物の内外装を一新し、デザインや機能を現代的に改善する大規模な工事です。特に、古いアパートを新しいターゲット層向けにリニューアルする場合に行われます。

アパート改修工事を行うことで、物件の価値が向上し、入居者の満足度が高まり、空室率の低減や家賃のアップを期待できます。

また、早期に必要な修繕を行うことで、将来的な大規模な修繕費用を抑えることができます。

アパート改修工事の必要性

アパート改修工事の必要性は、主に建物の老朽化、機能の向上、入居者の満足度向上に関わっています。アパートは時間の経過とともに劣化していくため、定期的な改修工事が欠かせません。特に、設備の老朽化や外壁のひび割れなどが進行すると、建物の安全性や快適性が低下し、入居者が減少する可能性があります。

また、最新の設備やデザインに改修することで、家賃の引き上げや入居率の向上が期待できます。さらに、アパートの価値を維持・向上させるためには、改修工事を適切なタイミングで行うことが重要です。これにより、長期的な投資回収が可能となり、安定した収益を得ることができます。

アパート改修工事の種類・小規模修繕・中規模修繕・大規模修繕・リノベーションについて

アパート改修工事にはいくつかの種類があり、それぞれに適したタイミングと目的があります。
主な改修工事の種類としては、小規模修繕、大規模修繕、リノベーションが挙げられます。

小規模修繕

小規模修繕は、設備の不具合修理や軽微な外壁補修など、比較的短期間で完了する工事です。頻繁に必要となる工事で、居住者への影響が少なく、早急に対応が求められる場合に実施されます。

中規模修繕

中規模修繕とは、アパートやマンションの大規模修繕ほどの規模ではないが、建物の機能性や安全性を維持するために行う修繕工事のことです。一般的には、外壁の一部補修や屋上防水、共用設備の部分的な更新などが含まれます。小規模修繕よりも大規模な工事で、数年に一度実施されることが多く、建物の劣化が進む前に行うことで、将来の大規模修繕の費用を抑えることができます。

大規模修繕

大規模修繕は、建物全体の劣化を修復し、耐震性や防水性を向上させるための大規模な工事です。外壁塗装や屋上防水、配管設備の更新などが含まれます。アパートの価値を長期的に守るためには不可欠な工事であり、12年に一度のペースで行うことが一般的です。

リノベーション

リノベーションは、建物の内外装を大規模に変更する工事で、居住性やデザイン性を大幅に向上させることが目的です。特に古いアパートの印象を一新したい場合や、新しい入居者をターゲットにする場合に有効です。

工事を選ぶ際は、建物の現状、予算、入居者のニーズ、さらには市場の動向を考慮して、最適な工事プランを選定することが重要です。

アパートで行われる主な修繕工事・改修工事の内容とは？

アパートの改修工事では、建物の劣化を防ぎ、資産価値や入居者満足度を維持するために、さまざまな箇所の修繕・補修が行われます。以下では、代表的な工事項目について、具体的な内容や目的を解説します。

外壁・天井の補修と塗装工事

外壁や天井は、日常的に雨風や紫外線の影響を受けるため、ひび割れ・汚れ・塗膜の剥がれなどの劣化が起こりやすい箇所です。これらを放置すると、雨水が建物内部に侵入し、躯体の腐食や雨漏り被害を引き起こす可能性があります。

改修工事では、下地補修と再塗装を行い、防水性・耐久性・美観の回復を図ります。外観が整うことで、入居者への印象改善にもつながり、空室対策としても有効です。

サッシまわり・外壁の継ぎ目（シーリング工事）

サッシまわりや外壁同士の継ぎ目には、防水と緩衝の役割を果たすシーリング材が使用されています。シーリングは経年劣化で弾力性を失い、雨水の浸入やひび割れの拡大を招くため、定期的な補修が必要です。

工事方法には、既存シーリングを残したまま施工する「打ち増し」と、完全に撤去して新たに打ち直す「打ち替え」の2種類があります。外壁塗装より短いサイクルで劣化するため、先行して点検・補修を行うのが望ましいです。

鉄部（手すり・階段・扉など）の塗装・補修

共用部に多く見られる手すりや階段、扉といった鉄製部材は、サビや塗膜の劣化が進みやすい箇所です。軽度なサビは塗装によって修繕可能ですが、放置すると腐食や穴あきの原因になります。

修繕工事では、研磨・ケレン処理（下地処理）を行ったうえで防錆塗料を塗布し、再塗装を行います。早めの対応が鉄部の延命につながり、美観と安全性の両立が可能となります。

階段・外廊下の床面修繕（防水・滑り止め工事）

階段や外廊下などの共用部床面は、日々の通行による摩耗や紫外線、雨水の影響を受けて劣化します。床材の浮きや剥がれ、滑りやすさの悪化は、事故やトラブルの原因となるため、注意が必要です。

防水性能を回復させるためには、新たな防水シートの貼り替えや塗膜防水の再施工が行われます。合わせて滑り止め処理（ノンスリップ）を行うことで、安全性を高めることができます。

屋上・バルコニーの防水改修工事

屋上やバルコニーは、直射日光と雨に常時さらされる構造であるため、防水層の劣化が早く進行します。新築時に施された防水処理も、10〜15年程度でひび割れや浮きが発生することがあります。

防水改修では、既存防水層の状態に応じて、ウレタン塗膜防水・シート防水・アスファルト防水などの工法を選定します。雨漏りのリスクを未然に防ぐことで、長期的な建物保全と管理コストの削減が可能になります。

設備機器の更新・交換

建物内部の設備も、定期的な改修が必要です。設備機器は大きく「電気設備」と「機械設備」に分けられ、それぞれ耐用年数や修繕タイミングが異なります。

特に給排水管の高圧洗浄（5〜10年）やガス設備の更新（15〜30年）は、建物の安全性・快適性を保つうえで欠かせない工事です。また、LED照明や省エネ機器への交換は、ランニングコスト削減や入居者満足度の向上にも寄与します。

このように、アパートの改修工事は外観の美化だけでなく、建物の長寿命化・安全性の確保・空室対策に直結する重要な施策です。計画的に点検・実施することで、資産価値の維持・向上と収益の安定化が実現できます。

アパートの修繕・改修工事の実施時期の目安

アパートの修繕・改修工事は、どのような時期に実施するのが良いのでしょうか。

以下に目安を記載していますので、ぜひ参考にしてください。

全体的に10～12年の間に一度、修繕を行うケースが多いです。

これは、一般的な大規模修繕の時期と合致しています。

10～12年に一度大きな修繕工事を行い、5年おきくらいに鉄部の修繕や、防水層のトップコートの塗り替えを行うのが理想的と言えるでしょう。

入居者への事前告知も必要

実施時期が決まったら、入居者への事前告知も必要です。

工事期間中は騒音・振動・においが発生するため、入居者にとって負担になる場合も少なくありません。

クレームで工事が遅れるケースもあるため、入居者としっかりコミュニケーションを取って理解を求めましょう。

工事期間中は施工業者に作業掲示板を設置してもらい、工事日程等の情報を発振してもらうのもクレーム対策になります。

大規模修繕工事の新東亜工業はお客様満足度98%

お客様満足度98% ★★★★☆

新東亜工業が選ばれる理由

• 仲介業者を介さない工事で余分な外注費をカットできる
• 確かな品質と施工スピードが強み
• お客様満足度脅威の98%
• 個人宅以外にマンションなどの大規模修繕にも対応

\\中間マージン0だから他社より安い//

公式HPを確認

アパートの改修工事や修繕工事を行うメリット

アパートで改修工事や修繕工事を行うことには、次のようなメリットがあります。

• 入居率が高くなる
• 住環境が良くなる
• 家賃水準を維持できる
• 資産価値が高まる
• 建物の寿命が長くなる

これらのメリットについて、以下で解説していきます。

入居率が高くなる

築年数が経過するとアパートも古くなり、美観が損なわれ、設備も劣化してきます。

そこで改修工事・修繕工事を行うことにより、高い入居率を維持しやすくなるでしょう。

見た目が綺麗になると、入居者のアパートへの印象が大きく変わります。

住環境が良くなる

住み心地が悪い家に、長く住みたいと思う方は多くありません。

セキュリティ設備がなかったり、防音性能が低かったりすると、すでに住んでいる方も転居しやすくなります。

また躯体自体の劣化も防げるため、入居者にとって安全に暮らせる住まいとなるでしょう。

そのためにも必要に応じた改修工事・修繕工事で、住みやすい環境づくりが欠かせません。

家賃水準を維持できる

改修工事・修繕工事は、家賃水準を維持することにもつながります。

住み心地が良くなるため、ある程度の金額を払ってでも住みたい方が出てきます。

適切に改修・修繕を行いながら家賃水準を維持したほうが、長い目で見ると利益が多くなるでしょう。

資産価値が高まる

改修工事・修繕工事により、アパートの資産価値が高まります。

不具合を放置すると、その部分からどんどん劣化が広がって、資産価値が下がり続けてしまいかねません。

築年数が長いアパートほど、新築よりも機能面で劣る部分が増えてきます。

そのため、現代の住環境の水準に合わせた、バリューアップ工事も必要になると言えるでしょう。

建物の寿命が長くなる

建物の寿命を長くする役割も、改修工事・修繕工事にはあります。

これは、ある程度の劣化を防げるようになるためです。

建物の寿命が長くなると当然、家賃収入を得られる期間も長くなります。

ローン返済が終わってからの収入を増やしたい場合は、ぜひ改修・修繕を行いましょう。

アパート大規模修繕の実施時期の目安と費用相場

アパートの大規模修繕は、建物の維持や価値向上のために定期的に行う重要な工事です。実施時期や費用相場は、アパートの状態や規模、修繕の内容によって異なりますが、以下のポイントを参考にすると良いでしょう。

アパート大規模修繕の実施時期の目安と回数別の相場

アパートの大規模修繕は、通常12年〜15年を目安に実施するのが一般的です。しかし、実施時期は建物の劣化具合や使用状況に応じて変動します。以下の要因により、修繕のタイミングが決まります。

1. 外壁や屋上の劣化
   外壁にひび割れや剥がれ、屋上の防水層の劣化が進行すると、雨漏りや建物の構造への影響が懸念されます。これらは早期に修繕を行うことが重要です。
2. 設備の老朽化
   給排水設備や電気設備が10年以上経過すると、故障や水漏れのリスクが高まります。定期的な点検を行い、劣化が進む前に修繕が必要です。
3. 耐震基準の見直し
   古いアパートは耐震基準が現行の基準に適合していない場合があります。耐震補強が必要な場合は、修繕のタイミングを見極めて実施することが求められます。
4. 市場のニーズ
   内装や設備のリニューアルを行うことで、家賃の引き上げや入居率の向上が期待できます。入居者のニーズを反映した改修が求められる場合もあります。

アパート大規模修繕の費用相場

アパートの大規模修繕の費用相場は、建物の規模や修繕内容によって大きく異なりますが、一般的な目安として以下のようになります。

1. 1戸あたりの費用
   一般的な1戸あたりの修繕費用は、約50万円〜200万円程度が相場です。修繕内容が多岐にわたる場合や、設備の更新が含まれる場合は、費用が増加します。
2. 修繕内容による費用差
   • 外壁塗装・屋上防水工事：外壁や屋上の修繕は高額になりがちで、数百万円規模になることがあります。外壁塗装や防水工事は建物の重要な部分であり、早期に実施することで建物の劣化を防ぐことができます。
   • 設備改修（給排水、電気、エレベーターなど）：これらの設備更新は長期的に必要となるため、費用は数百万円を超えることが一般的です。
3. 地域や業者の違い
   地域によっても費用が異なり、都市部では資材費や人件費が高いため、地方に比べて費用が高くなる傾向があります。また、選ぶ業者によっても費用が変動します。複数の業者から見積もりを取り、信頼できる業者を選ぶことが重要です。
4. 予算管理と費用対効果
   大規模修繕の費用は高額になるため、事前に予算を設定し、工事の優先順位を決めることが大切です。また、修繕工事を計画的に行うことで、突発的な修理費用の発生を抑えることができます。

アパートの大規模修繕は、建物の安全性や資産価値を維持するために不可欠です。実施時期の目安は10年〜15年ですが、建物の状態に応じて適切なタイミングを選ぶ必要があります。また、修繕費用は規模や内容によって大きく異なり、事前にしっかりと計画を立てることが重要です。

修繕費用が足りない場合の対処法

修繕費用が足りない場合は、金融機関やローン会社から融資を受ける方法があります。

分譲マンションでは住宅金融支援機構の融資が受けられますが、賃貸アパートの場合は金融機関やローン会社からの融資がスピーディで確実です。

また、場合によっては自治体の助成金も利用できるので、実施されている場合は申請してみましょう。

まとめ

賃貸アパートの改修工事について解説してきました。

最後に、この記事の内容を簡単にまとめていきます。

• アパートで行われる修繕工事は原状回復・小規模修繕・大規模修繕・改修工事の4種類
• 外壁・天井・サッシ周り・手すり・設備機器など、さまざまな箇所で修繕や改修が行われる
• 工事箇所によって、メンテナンスが必要な時期が異なる
• 十数年に一度、大規模修繕のタイミングにに合わせ、まとめて修繕・改修を行うケースが多い
• 鉄部の修繕や、防水層のトップコートの塗り替えは5年おきくらいで行う
• 工事を行う前から入居者への事前告知が必要
• アパートの修繕・改修を行うと入居率や資産価値の向上など、さまざまなメリットが得られる
• 現代の水準に合わせてバリューアップ工事が行われることもある
• マンションとは異なりアパートの大規模修繕はオーナー自身が実施時期を決められる
• アパート大規模修繕の費用は1回目が100万円、2回目以降は200～300万円
• 修繕費用が足りない場合は金融機関やローン会社からの融資も検討する

さまざまな箇所に修繕・改修が必要になるので、定期的に劣化・破損がないかをチェックして、適切な時期に工事を行いましょう。

しっかり修繕・改修ができれば、トラブルが少なく順調にアパート経営ができます。

大規模修繕は新東亜工業がおすすめ！

中間マージン0だから他社より安い費用で工事が可能！！

※中間マージン=仲介手数料