賃貸アパートの改修工事について解説｜大規模修繕だと費用がお得？

・賃貸アパートの改修工事について、期間や修繕費用など修繕計画の立て方がわからない!

・大規模修繕にはどのような工事があるんだろう?減価償却できるって本当?

・賃貸経営でリフォームを行うメリットや、施工するポイントが知りたい!

賃貸アパートを経営しているオーナーで、修繕工事を検討していませんか?

安全で快適な物件は住民の満足度が高いため、長く住み続けてくれます。
また清潔で設備の整った建物は、内覧者にも好印象を与えるため契約率が高まるのです。

劣化した設備の交換や建物の修繕は、不動産価値が上がり優良収益物件を目指せるでしょう。
この記事では工事内容や施工時期などの修繕計画や、工事を行うメリットなどをご紹介しています。

またアパートの大規模修繕工事は減価償却できるため、修繕費用の相場を参考に工事規模を検討してみてください。

アパートの改修工事とは

アパートの改修工事とは、建物の老朽化や劣化、機能の向上を目的とした修復・改善作業を指します。アパートは、長年にわたる使用により、設備や構造にさまざまな問題が発生することが多く、定期的な改修工事が必要です。改修工事は、単に外観をきれいにするだけでなく、安全性や快適性を向上させ、入居者の満足度を高め、物件の価値を維持・向上させるために行われます。

アパートの改修工事には、以下のような内容が含まれます。

1. 外壁・屋上の修繕
   外壁のひび割れや屋上の防水工事など、建物の外部の劣化を修復する工事です。これにより、雨漏りや外観の劣化を防ぎます。
2. 設備の更新
   給排水設備や電気設備、エアコンなどの設備を最新のものに取り替える工事です。老朽化した設備は故障の原因となり、居住者の生活の質に影響を与えるため、更新が必要です。
3. 内装工事
   住居内の壁紙の張り替えや床の修理、キッチンやバスルームのリフォームなど、居住空間を快適に保つための工事です。
4. 耐震補強
   特に古いアパートでは、耐震性が不足している場合があります。耐震補強工事を行うことで、地震時の安全性を高め、建物の寿命を延ばします。
5. リノベーション
   建物の内外装を一新し、デザインや機能を現代的に改善する大規模な工事です。特に、古いアパートを新しいターゲット層向けにリニューアルする場合に行われます。

アパート改修工事を行うことで、物件の価値が向上し、入居者の満足度が高まり、空室率の低減や家賃のアップを期待できます。

また、早期に必要な修繕を行うことで、将来的な大規模な修繕費用を抑えることができます。

アパート改修工事の必要性

アパート改修工事の必要性は、主に建物の老朽化、機能の向上、入居者の満足度向上に関わっています。アパートは時間の経過とともに劣化していくため、定期的な改修工事が欠かせません。特に、設備の老朽化や外壁のひび割れなどが進行すると、建物の安全性や快適性が低下し、入居者が減少する可能性があります。

また、最新の設備やデザインに改修することで、家賃の引き上げや入居率の向上が期待できます。さらに、アパートの価値を維持・向上させるためには、改修工事を適切なタイミングで行うことが重要です。これにより、長期的な投資回収が可能となり、安定した収益を得ることができます。

アパート改修工事の種類と選び方

アパート改修工事にはいくつかの種類があり、それぞれに適したタイミングと目的があります。
主な改修工事の種類としては、小規模修繕、大規模修繕、リノベーションが挙げられます。

小規模修繕

小規模修繕は、設備の不具合修理や軽微な外壁補修など、比較的短期間で完了する工事です。頻繁に必要となる工事で、居住者への影響が少なく、早急に対応が求められる場合に実施されます。

大規模修繕

中規模修繕とは、アパートやマンションの大規模修繕ほどの規模ではないが、建物の機能性や安全性を維持するために行う修繕工事のことです。一般的には、外壁の一部補修や屋上防水、共用設備の部分的な更新などが含まれます。小規模修繕よりも大規模な工事で、数年に一度実施されることが多く、建物の劣化が進む前に行うことで、将来の大規模修繕の費用を抑えることができます。

大規模修繕

大規模修繕は、建物全体の劣化を修復し、耐震性や防水性を向上させるための大規模な工事です。外壁塗装や屋上防水、配管設備の更新などが含まれます。アパートの価値を長期的に守るためには不可欠な工事であり、12年に一度のペースで行うことが一般的です。

リノベーション

リノベーションは、建物の内外装を大規模に変更する工事で、居住性やデザイン性を大幅に向上させることが目的です。特に古いアパートの印象を一新したい場合や、新しい入居者をターゲットにする場合に有効です。

工事を選ぶ際は、建物の現状、予算、入居者のニーズ、さらには市場の動向を考慮して、最適な工事プランを選定することが重要です。

アパートで行われる修繕工事・改修工事の内容

アパートでは、次のような箇所に修繕工事・改修工事が行われるのが一般的です。

• 外壁や天井
• サッシ周りや壁同士の継ぎ目
• 手すりや階段、扉
• 階段や外廊下
• 屋上やバルコニー
• 設備機器

具体的にどのような内容なのか、見ていきましょう。

外壁や天井

外壁や天井は、汚れ・ひび割れ・塗膜の剥がれが起こりやすい箇所です。

これらの症状を放置すると雨漏りを引き起こし、建物内部の躯体自体にもダメージを与えます。

また劣化症状は見た目にも悪影響を与えるので、入居者が減ってしまうかもしれません。

外壁や天井は下地の補修を行い、再塗装をする工事を行います。

しっかりと補修しておくと、建物の資産価値を維持することにもつながるでしょう。

サッシ周りや壁同士の継ぎ目

サッシ周りや壁同士の継ぎ目には、シーリング工事が必要です。

樹脂製の柔軟性がある素材を使って、隙間を埋めていきます。

シーリングが劣化すると弾力性を失い、地震の揺れで外壁同士がぶつかって破損や、躯体部分へ雨水が浸入してしまいかねません。

また、シーリングは耐用年数が短いため、外壁塗装等よりも早いペースで修繕が必要になることもあります。

シーリング工事は、既存のシーリングの上から施工する「打ち増し」と、既存のシーリングを取り除いて新たに施工する「打ち替え」のいずれかが行われます。

手すり・階段・扉

手すり・階段・扉などの鉄部は、経年でサビが発生しがちです。

サビないように塗装が施されていますが、塗装も徐々に劣化していきます。

初期症状であれば見た目に影響がある程度ですが、劣化が進行すると腐食により穴が開くケースもあるでしょう。

落せるくらいのサビであれば、サンドペーパーで削ってサビや古い塗膜を除去し、再塗装をすれば修繕できます。

サビを放置すると、その箇所からサビが広がっていくので、早めの修繕がおすすめです。

階段や外廊下

共用部である階段や外廊下は、毎日人が通行するため、劣化しやすい箇所です。

歩行による摩擦や衝撃で防水シートが劣化し、徐々に浮き・剥がれなどが起こってきます。

階段や外廊下の床の劣化が進むと、歩行時につまずきやすくなり危険です。

また、雨漏りも起こりやすくなるため、階段や外廊下は新たに防水シートを設置し直す必要があります。

屋上やバルコニー

屋上やバルコニーは、直に雨の影響を受ける場所です。

新築時に防水工事が行われていますが、経年でひび割れ・剥がれなどが発生します。

適切にメンテナンスすることにより、効果的に雨漏りを防げるでしょう。

設備機器の交換

故障や不具合が出た設備機器の交換も必要です。

設備機器は、電気設備と機械設備の2種類に大別できます。

電気設備は、配電盤・電灯・コンセントなどを修繕・交換し、場合によっては照明をLEDに交換するケースもあります。

機械設備は、給湯設備・空調設備・ガス設備・給排水設備・エレベーター・消化器などが該当する箇所です。

例えば配水管の高圧洗浄は5～10年に一度必要ですが、ガス配管は15～30年で交換しなければいけません。

それぞれ修繕・交換時期が、5～30年と異なるため注意しましょう。

アパートの修繕・改修工事の実施時期の目安

アパートの修繕・改修工事は、どのような時期に実施するのが良いのでしょうか。

以下に目安を記載していますので、ぜひ参考にしてください。

全体的に10～12年の間に一度、修繕を行うケースが多いです。

これは、一般的な大規模修繕の時期と合致しています。

10～12年に一度大きな修繕工事を行い、5年おきくらいに鉄部の修繕や、防水層のトップコートの塗り替えを行うのが理想的と言えるでしょう。

入居者への事前告知も必要

実施時期が決まったら、入居者への事前告知も必要です。

工事期間中は騒音・振動・においが発生するため、入居者にとって負担になる場合も少なくありません。

クレームで工事が遅れるケースもあるため、入居者としっかりコミュニケーションを取って理解を求めましょう。

工事期間中は施工業者に作業掲示板を設置してもらい、工事日程等の情報を発振してもらうのもクレーム対策になります。

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アパートの改修工事や修繕工事を行うメリット

アパートで改修工事や修繕工事を行うことには、次のようなメリットがあります。

• 入居率が高くなる
• 住環境が良くなる
• 家賃水準を維持できる
• 資産価値が高まる
• 建物の寿命が長くなる

これらのメリットについて、以下で解説していきます。

入居率が高くなる

築年数が経過するとアパートも古くなり、美観が損なわれ、設備も劣化してきます。

そこで改修工事・修繕工事を行うことにより、高い入居率を維持しやすくなるでしょう。

見た目が綺麗になると、入居者のアパートへの印象が大きく変わります。

住環境が良くなる

住み心地が悪い家に、長く住みたいと思う方は多くありません。

セキュリティ設備がなかったり、防音性能が低かったりすると、すでに住んでいる方も転居しやすくなります。

また躯体自体の劣化も防げるため、入居者にとって安全に暮らせる住まいとなるでしょう。

そのためにも必要に応じた改修工事・修繕工事で、住みやすい環境づくりが欠かせません。

家賃水準を維持できる

改修工事・修繕工事は、家賃水準を維持することにもつながります。

住み心地が良くなるため、ある程度の金額を払ってでも住みたい方が出てきます。

適切に改修・修繕を行いながら家賃水準を維持したほうが、長い目で見ると利益が多くなるでしょう。

資産価値が高まる

改修工事・修繕工事により、アパートの資産価値が高まります。

不具合を放置すると、その部分からどんどん劣化が広がって、資産価値が下がり続けてしまいかねません。

築年数が長いアパートほど、新築よりも機能面で劣る部分が増えてきます。

そのため、現代の住環境の水準に合わせた、バリューアップ工事も必要になると言えるでしょう。

建物の寿命が長くなる

建物の寿命を長くする役割も、改修工事・修繕工事にはあります。

これは、ある程度の劣化を防げるようになるためです。

建物の寿命が長くなると当然、家賃収入を得られる期間も長くなります。

ローン返済が終わってからの収入を増やしたい場合は、ぜひ改修・修繕を行いましょう。

アパート大規模修繕の実施時期の目安と費用相場

アパートの大規模修繕は、建物の維持や価値向上のために定期的に行う重要な工事です。実施時期や費用相場は、アパートの状態や規模、修繕の内容によって異なりますが、以下のポイントを参考にすると良いでしょう。

アパート大規模修繕の実施時期の目安と回数別の相場

アパートの大規模修繕は、通常12年〜15年を目安に実施するのが一般的です。しかし、実施時期は建物の劣化具合や使用状況に応じて変動します。以下の要因により、修繕のタイミングが決まります。

1. 外壁や屋上の劣化
   外壁にひび割れや剥がれ、屋上の防水層の劣化が進行すると、雨漏りや建物の構造への影響が懸念されます。これらは早期に修繕を行うことが重要です。
2. 設備の老朽化
   給排水設備や電気設備が10年以上経過すると、故障や水漏れのリスクが高まります。定期的な点検を行い、劣化が進む前に修繕が必要です。
3. 耐震基準の見直し
   古いアパートは耐震基準が現行の基準に適合していない場合があります。耐震補強が必要な場合は、修繕のタイミングを見極めて実施することが求められます。
4. 市場のニーズ
   内装や設備のリニューアルを行うことで、家賃の引き上げや入居率の向上が期待できます。入居者のニーズを反映した改修が求められる場合もあります。

アパート大規模修繕の費用相場

アパートの大規模修繕の費用相場は、建物の規模や修繕内容によって大きく異なりますが、一般的な目安として以下のようになります。

1. 1戸あたりの費用
   一般的な1戸あたりの修繕費用は、約50万円〜200万円程度が相場です。修繕内容が多岐にわたる場合や、設備の更新が含まれる場合は、費用が増加します。
2. 修繕内容による費用差
   • 外壁塗装・屋上防水工事：外壁や屋上の修繕は高額になりがちで、数百万円規模になることがあります。外壁塗装や防水工事は建物の重要な部分であり、早期に実施することで建物の劣化を防ぐことができます。
   • 設備改修（給排水、電気、エレベーターなど）：これらの設備更新は長期的に必要となるため、費用は数百万円を超えることが一般的です。
3. 地域や業者の違い
   地域によっても費用が異なり、都市部では資材費や人件費が高いため、地方に比べて費用が高くなる傾向があります。また、選ぶ業者によっても費用が変動します。複数の業者から見積もりを取り、信頼できる業者を選ぶことが重要です。
4. 予算管理と費用対効果
   大規模修繕の費用は高額になるため、事前に予算を設定し、工事の優先順位を決めることが大切です。また、修繕工事を計画的に行うことで、突発的な修理費用の発生を抑えることができます。

アパートの大規模修繕は、建物の安全性や資産価値を維持するために不可欠です。実施時期の目安は10年〜15年ですが、建物の状態に応じて適切なタイミングを選ぶ必要があります。また、修繕費用は規模や内容によって大きく異なり、事前にしっかりと計画を立てることが重要です。

修繕費用が足りない場合の対処法

修繕費用が足りない場合は、金融機関やローン会社から融資を受ける方法があります。

分譲マンションでは住宅金融支援機構の融資が受けられますが、賃貸アパートの場合は金融機関やローン会社からの融資がスピーディで確実です。

また、場合によっては自治体の助成金も利用できるので、実施されている場合は申請してみましょう。

まとめ

賃貸アパートの改修工事について解説してきました。

最後に、この記事の内容を簡単にまとめていきます。

• アパートで行われる修繕工事は原状回復・小規模修繕・大規模修繕・改修工事の4種類
• 外壁・天井・サッシ周り・手すり・設備機器など、さまざまな箇所で修繕や改修が行われる
• 工事箇所によって、メンテナンスが必要な時期が異なる
• 十数年に一度、大規模修繕のタイミングにに合わせ、まとめて修繕・改修を行うケースが多い
• 鉄部の修繕や、防水層のトップコートの塗り替えは5年おきくらいで行う
• 工事を行う前から入居者への事前告知が必要
• アパートの修繕・改修を行うと入居率や資産価値の向上など、さまざまなメリットが得られる
• 現代の水準に合わせてバリューアップ工事が行われることもある
• マンションとは異なりアパートの大規模修繕はオーナー自身が実施時期を決められる
• アパート大規模修繕の費用は1回目が100万円、2回目以降は200～300万円
• 修繕費用が足りない場合は金融機関やローン会社からの融資も検討する

さまざまな箇所に修繕・改修が必要になるので、定期的に劣化・破損がないかをチェックして、適切な時期に工事を行いましょう。

しっかり修繕・改修ができれば、トラブルが少なく順調にアパート経営ができます。

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