マンション大規模修繕工事の公募の流れを解説!公募サイトや競争入札とは?

• マンションの大規模修繕工事で公募で業者選定するメリットとは？
• 公募方法や発注方式について詳しく知りたい！

大規模修繕工事は、マンション管理組合にとって重要なプロジェクトです。品質と安全性の高い工事を実現するためには、適切な施工業者を選定することが鍵となります。そのために、工事内容や価格の公平性を確保するための公募や入札が必要です。

公募は、新聞や公募サイトを活用して広く業者を募ることが一般的ですが、手続きや業者選びを間違えるとトラブルに繋がる可能性があります。そのため、公募やヒアリングを正しく行う、業者の評判また、コンサルタントを活用することで、スムーズな進行と専門的なアドバイスを得る事ができます。

この記事では、大規模修繕工事における公募のメリットや公募方法の流れ、工事業者の選定のポイントについて詳しく解説します。

マンション大規模修繕工事を検討しているオーナーは、ぜひ、参考にしてみてください。

大規模修繕について｜修繕周期やマンション1戸の費用相場は？

大規模修繕とは、マンションやビルの経年劣化を防ぎ、建物の機能や美観を維持するために行う工事です。一般的には、建物が完成してから10～15年ごとに実施されます。主な工事内容には、外壁の補修、防水工事、共用部分の設備更新などがあります。これらの修繕を定期的に行うことで、建物の寿命を延ばし、資産価値を守ることができます。

マンション1戸あたりの修繕費用の目安は、全体の修繕費用を戸数で割り振る形で計算されるのが一般的です。この費用は、マンションの規模や修繕内容によって異なりますが、通常は1戸あたり数十万円から100万円以上になることが多いです。修繕費用に備えるためには、事前に計画的に積立金を準備しておくことが重要です。

小規模修繕と中規模修繕について

小規模修繕と中規模修繕は、大規模修繕よりも範囲が狭く、比較的短期間で行える修繕工事です。

小規模修繕は、日常的なメンテナンスや軽い修理を指します。例えば、給排水管の一部修理や、壁のひび割れ補修などが該当します。これらは比較的低コストで実施でき、建物の劣化を早期に防ぐ効果があります。

中規模修繕は、建物や設備の一部を更新・改修する工事です。たとえば、エレベーターの交換や屋根の補修などが中規模修繕に含まれます。大規模修繕ほどのコストや工期はかかりませんが、それなりの予算と時間が必要です。中規模修繕を適切に行うことで、大規模修繕の際の負担を減らし、建物を長く良好な状態で保つことができます。

マンション大規模修繕工事を公募するメリットとは

マンションの大規模修繕工事は、高額な費用がかかるため、入念な準備と計画が必要です。その際に重要なのが、業者選びです。

公募を行うことで、複数の業者から見積もりを集め、比較検討することができます。

これにより、コスト削減や高品質な施工会社とコンサルタントを見つけることが可能になります。

さらに、入札方式を採用することで、透明性の高い業者選定を実現できます。

コスト削減

マンションの大規模修繕工事は、高額な費用がかかります。

そのため、コスト削減は重要な課題です。

公募方式を採用することで、複数の業者から見積もりを取り、競争原理を働かせることができます。これにより、工事費用の削減が期待できます。

高品質な施行会社やコンサルタントを見つけることができる

公募方式では、業者の選定基準を明確化し、資格や実績などを審査することで、高品質な施工会社とコンサルタントを見つけることができます。

透明性

公募制度では、管理組合が工事内容や希望条件を公表し、複数の業者から提案を受けます。

提案書には工事内容や金額、スケジュールなどが詳細に記載されているため、比較検討がしやすく、適正な価格で工事を発注することができます。

また、公募制度では、業者の選定過程が公開されているため、透明性が高く、不正を防ぐことができます。

管理組合は、業者の実績や評価などを確認し、信頼できる業者を選ぶことができます。

公募制度は、コスト削減や高品質な施工会社との出会いにつながるだけでなく、透明性も確保できるため、マンション大規模修繕工事において有効な手段といえます。

マンション大規模修繕工事の公募する流れ

マンション大規模修繕に向けて施工業者を探す場合は、公募を行うのが効果的です。

公募は、次のような流れで行われています。

公募方法の決定

マンションの業界紙や設計コンサルタント会社のホームページや公募サイトを使い、大規模修繕工事の情報を掲載して公募します。

業界紙は紙面の枠に限りがあるため公募要項の設定が難しいものの、利用すると透明性を確保しながら広く募集できるメリットがあります。

また、知人を介して施工業者を選定するケースもあり、この方法は住民と施工業者の信頼関係を築きやすくなります。

しかし組合員に不信感を抱かられることや実績の少ない業者を選んでしまう可能性がありますので、公平かつ安心できる施工業者の選定方法として公募を行う方も多いです。

公募要項の作成

公募方法を決めたら、公募要項の作成が必要です。

公募要領には、工事の概要・参加資格・公募期間・提出書類などを記載しましょう。

公募要項の条件を厳しくしすぎると、参加できる業者が限られてしまいますので、注意しましょう。

公募の開始と書類審査

公募を始めたら、数社の候補に絞るために業者ごとの書類審査を行います。

書類審査では、過去の施工実績・施工能力・経営状態などをチェックしましょう。

大手ゼネコン・管理会社・専門業者など、業者は幅広く選ぶことが大切です。

理事会や修繕委員会が中心となり、コンサルタントをはじめとする専門家のアドバイスを受けながら選定すると良いでしょう。

各業者への情報共有

各業者に建物の劣化状況・図面・過去の修繕履歴・要望などの情報を伝え、見積もりを出してもらいます。

業者同士が裏で工事価格を話し合う談合が行われる場合もあるので、どの業者に見積もりを依頼しているのかは伏せましょう。

現地調査

各業者による現地調査を行います。

談合や圧力などのない公平な見積もり取得のため、各社で異なる実施日時の調整・管理会社と施工業者との挨拶や名刺交換などは避けたほうが良いでしょう。

見積もりの選定

現地調査の内容を踏まえた見積書を取得したら、理事会で見積もりの選定を行います。

総会では意見が割れないように、決議にかける見積もりを1社に絞ると良いでしょう。

公募以外の大規模修繕工事業者を選定する方法

大規模修繕工事の業者選定は、公募以外の方法もあります。

具体的には、以下の2種類です。

• 特命随意契約
• 競争入札

特命随意契約

特命随意契約は、公募と対照的な方法ともいえるでしょう。

管理組合が信頼できそうな1社を指名し、見積もりを出してもらう方法です。

前回の大規模修繕工事を行った施工業者や管理会社がいれば、実績のある会社として同じところを指名するのが一般的です。

特命随意契約では、施工業者同士の競争がないため、工事価格が割高になる傾向があります。

また、管理会社と下請け会社の間で談合が行われる可能性もあるため注意しましょう。

対策として、第三者に工事内容や価格をチェックしてもらうと安心です。

競争入札

依頼によって設計事務所や管理会社で作成された工事仕様書をもとに、最も安く工事を行える業者を見つける方法です。

業者同士を競わせるので費用を抑えられますが、施工品質に関してはほどんど分からないので注意が必要です。

大規模修繕工事で施工業者の選定と会議について

施工業者を決める際には、ヒアリングが欠かせません。

施工業者に説明を行ってもらい、質疑応答を通して施工業者の選定に必要な情報を得るために行います。

修繕委員会の設置と施工業者との打ち合わせ

大規模修繕工事を行う前に、さまざまな準備が必要です。

修繕委員会を立ち上げ、管理組合からの出席者を決めて施工業者には担当者の出席を求めましょう。

主に現場代理人予定者・営業担当者・見積もり担当者・最終金額決定者など、大規模修繕に関連するメンバーを集めてもらいます。

施工実績・工事の品質・安全対策・アフターサービス・防犯管理などについて書いてもらうと、ヒアリングを円滑に進められます。

施工業者を選ぶ際のチェックポイント

工事計画の会議では、次のポイントをチェックすると比較や検討がしやすくなります。

• 工事内容
• 価格
• 業者の強み
• 知識の豊富さ
• 話の内容に矛盾はないか
• 対応の誠実さ

また、経営状態については、ヒアリングを行う以前に確認しておくと良いでしょう。

住民説明の時間について

ヒアリングには、1社あたり60分ほどの時間を設けると良いでしょう。

3社にヒアリングするのであれば約3時間ですが、1社あたり60分以上の時間がかかるケースもあります。

マンションの理事会の経験が浅い場合は、あえてヒアリングの時間を短くすると、情報がシンプルで検討しやすくなるでしょう。

住民説明会の場所

ヒアリングは、参加者ができるだけ多くの方が集まれる環境を準備することがポイントです。

事前に適切な場所を確保し、しっかり話を聞ける場所が望ましいです。

一般的には、マンションのエントランスや近隣の公民館などで実施されます。

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大規模修繕における発注方式の種類とは？

マンションの大規模修繕においては、いくつか発注方式があります。

ここでは、一般的な発注方式についてご紹介していきます。

• 管理会社主導方式
• 責任施工方式
• 設計監理方式

管理会社主導方式

マンションの管理会社主導方式とは、管理会社が修繕工事の計画から実施までを主導する方式です。管理会社が業者の選定や工事の進行管理を行うため、管理組合の手間が省ける点がメリットです。管理会社が多くの経験を持つため、工事がスムーズに進むことが期待できます。ただし、管理会社に任せきりになると、費用が適正かどうかや工事内容に不安が残ることもあるため、管理組合がしっかりと確認することが重要です。

責任施工方式

施工業者により、建物診断から施工までを一括して行う方式です。公募・競争入札・特命随意契約などにより業者を選び、責任施工方式も責任の所在が明確で管理組合の手間を減らせます。

業者が全体の責任を負うため、工事がスムーズに進み、施工中のトラブルが少なくなります。また、工事後のアフターフォローも充実しています。しかし、業者の提案通りに進むことが多いため、コストが高くなる可能性があり、管理組合は見積もりや工事内容をよく確認する必要があります。

設計監理方式

設計監理方式は、国内で多く採用されています。コンサルタント会社や設計事務所に設計・工事管理を任せ、工事は施工業者に依頼する方法です。

設計事務所が修繕計画を立て、施工業者がその計画に基づいて工事を行う方式です。設計事務所が第三者として工事を監督するため、工事の質が確保されやすく、予算管理もしやすいです。これにより、透明性の高い工事が期待できますが、設計事務所への費用追加により2つの発注が必要なため手間やコストはかかりますが、第三者によるチェックが行えるので安全性が高いです。

マンションを大規模修繕するメリット

マンションを大規模修繕すると、次のようなメリットが得られます。

建物の安全性が向上する

大規模修繕を行うと、建物の安全性を向上させられます。

マンションは時間の経過と共にどうしても劣化しますので、大規模修繕によって安全性や耐久性を維持できます。

適切な修繕ができれば地震や台風などの災害にも強くなるので、マンションの住民が安心して暮らせる環境を作れます。

利便性が向上する

新築当初は最新の設備が導入されていることもあり、マンションでの生活が快適に感じられます。

しかし築年数が10年20年と経過していくと設備は古くなり、不便に思える部分も出てくるでしょう。

そこで設備の更新・バリアフリー化・オートロックを付けるようなセキュリティ工事を行えば、利便性を向上させられます。

水漏れを防げる

マンションでは給排水管の劣化によって水漏れが発生しており、建物の構造に影響を与えている可能性があります。

水漏れによる建物内部への浸水は、耐久性を低下させる原因です。

そこで大規模修繕による給排水のメンテナンスを行えば、水漏れの予防や早期発見ができます。

資産価値の維持や向上につながる

大規模修繕を行えば、老朽化している部分の補修ができます。

また今後耐久性が落ちる可能性のある部分のメンテナンスや交換などを実施すれば、見た目も良くなります。

古く耐久性の低い状態より資産としての価値も向上しますので、売却や入居者募集時に有利です。

入居率がアップする

大規模修繕で建物がきれいで便利に使える状態であれば、入居率の低下を抑えられます。

また賃貸マンションでは、家賃水準の維持も可能です。

資金に余裕がある場合は、時代のニーズに合わせたアップグレード工事を検討すると良いでしょう。

マンションの大規模修繕工事における公募についてまとめ

マンションの大規模修繕工事における公募について解説してきました。

以下に、本記事の内容をまとめました。

• マンションで大規模修繕を行うと建物の安全性・利便性・資産価値・入居率などが向上する
• 施工業者探しは、まず公募方法を決定するところから始める
• 複数の候補が見つかったら書類審査を行う
• 書類審査後は、業者による現地調査や見積もりを提出してもらう
• 公募以外では「特命随意契約」「競争入札」という方法がある
• 適切な業者の選定を行うために、ヒアリングでは工事内容・価格・業者の強み・対応の誠実さなどをチェックする
• 大規模修繕には「管理会社主導方式」「責任施工方式」「設計管理方式」という3つの発注方式がある

大規模修繕では、工事内容や価格の公平性を保つために、公募やヒアリングを行います。

これらの手法は施工後のトラブル防止にも役立つだけではなく、適切な業者の選定ができるため、マンションの安全性や資産価値向上にも関わります。

安心できる工事を実現するためにも、慎重に施工業者を選べるよう検討を重ねましょう。

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