マンションの大規模修繕を安くする方法｜コスト削減のポイントと業者選びのコツ

「マンションにおける大規模修繕の費用をもっと安くしたい」と、不安になることはありませんか？
管理会社に任せにしていると、見積もりの妥当性や交渉の余地を見落とすこともあるため、修繕計画の基本を理解し、業者の説明を鵜呑みにせず、自ら確認・比較する姿勢が重要です。

この記事では、マンションの大規模修繕を安くするためのポイント、大規模修繕にかかる費用や高額になってしまう理由を解説します。また、マンションの大規模修繕は何年ごとに行うのが適切なのか、ということも紹介していますので、ぜひ参考にしてください。

修繕費の適正化に必要な知識と判断力を身につけることで、無駄のない修繕が可能になり、快適で安心できる住まいを維持しやすくなります。

マンション大規模修繕とは?基礎知識を解説!

マンション大規模修繕とは、建物の老朽化に伴って行われる、定期的かつ計画的な修繕工事のことを指します。通常は築12〜15年ごとを目安に実施され、屋上防水の更新、外壁の塗装や補修、鉄部のサビ止め、共用廊下やバルコニーの改修など、共用部分を中心とした広範囲な工事が行われます。

これらの作業は、建物の安全性や美観、機能性を維持するために不可欠であり、放置すると雨漏りや劣化による事故リスクが高まる恐れがあります。

修繕内容は建物の診断結果や長期修繕計画に基づいて決定され、管理組合が主導となって業者選定や資金計画を行います。大規模修繕は単なる補修ではなく、マンション全体の資産価値を守るための重要な取り組みといえるでしょう。

マンションの大規模修繕はなぜ高額になる要因｜把握して安くする方法を検討しよう!

大規模修繕では、外壁や屋上の防水、共用部分の改修など、広範囲にわたる工事が必要になります。費用が高くなる主な要因を理解することで、無駄なコストを削減しやすくなります。

マンション大規模修繕費が高くなる要因｜工事範囲が広い

マンションの修繕工事は、建物全体にわたることが多く、施工面積が広いため費用が高額になりやすいです。外壁の塗装、防水工事、給排水設備の交換など、多岐にわたる工事が含まれるため、トータルコストが膨らみます。

マンション大規模修繕費が高くなる要因｜足場設置にかかる費用が大きい

大規模修繕の中でも特に大きな割合を占めるのが足場の設置費用です。一般的に、マンションの外壁塗装や防水工事を行う際には足場が必要になり、これだけで数百万円以上かかるケースもあります。

マンション大規模修繕費が高くなる要因｜中間マージンが発生

修繕工事を管理会社や建設会社に依頼すると、そこから下請け業者に工事を発注することが一般的です。そのため、各業者の人件費や手数料が積み重なり、総工費が高くなります。

マンション大規模修繕費が高くなる要因｜修繕積立金の使い方が不透明

修繕積立金が十分に確保されていても、適切に管理されていないと無駄な工事に予算が割かれることがあります。住民の合意形成が十分でないと、必要以上の工事が行われ、結果としてコストが増えることもあります。

マンションの大規模修繕は何年ごとに行うのが適切?

マンションの大規模修繕は、建物の安全性を保ち、資産価値を維持するために欠かせません。一般的には12～15年ごとに実施するのが適切とされています。ただし、建物の立地や環境、劣化の進行具合によって修繕のタイミングは異なるため、定期点検を行いながら最適な時期を見極めることが重要です。

マンション大規模修繕の目安となる周期

• 築10～15年：外壁塗装、防水工事、屋上修繕、給排水設備の点検
• 築20～30年：外壁補修、配管更新、共用部リニューアル
• 築30年以上：構造部分の補強、耐震改修、大規模な設備更新

マンション大規模修繕のタイミングを決めるポイント

• 外壁のひび割れや塗装の剥がれが見られる
• 屋上やバルコニーの防水層が劣化している
• 給排水設備の劣化や配管の詰まりが増えてきた
• 共用部の劣化が目立ち、入居者からのクレームが増えている

適切な周期で大規模修繕を行うことで、建物の劣化を防ぎ、長期的な維持管理コストを抑えることができます。修繕のタイミングを見極め、計画的なメンテナンスを進めることが大切です。

マンション大規模修繕工事の費用相場

マンションの大規模修繕工事は、建物の耐久性を維持し、資産価値を守るために欠かせません。しかし、工事の規模が大きいため、高額な費用がかかることが一般的です。ここでは、大規模修繕工事の費用相場や、コストに影響を与える要因について解説します。

マンション大規模修繕の費用相場

大規模修繕工事の費用は、マンションの規模や工事の内容によって異なりますが、一般的な相場は以下の通りです。

※上記は一般的な目安であり、地域や工事内容によって変動します。

マンション大規模修繕工事の主な費用項目

大規模修繕工事では、以下のような工事項目が含まれます。

• 足場の設置（100万～300万円以上）：外壁塗装や防水工事を行うために必要
• 外壁塗装・補修（1,500万～3,000万円）：塗装の塗り替えやひび割れ補修など
• 防水工事（500万～2,000万円）：屋上やバルコニーの防水施工
• 共用部の修繕（500万～1,500万円）：エントランスや廊下、階段などの補修・改修
• 給排水設備の更新（1,000万～3,000万円）：老朽化した配管の交換など

マンション大規模修繕費に影響を与える要因

ここでは、大規模修繕の費用に影響を与える要因について解説します。

建物の規模と階数

階数が高いほど足場の設置が複雑になり、施工コストが上がります。また、施工面積が広いほど塗装や防水工事の費用も高額になります。

工事の範囲と内容

すべての工事を一度に行うのではなく、優先順位をつけて計画的に修繕を進めることで、費用を分散させることが可能です。

使用する材料のグレード

塗料や防水材の種類によって、コストと耐用年数が変わります。例えば、フッ素塗料は耐久性が高いが費用がかかるため、長期的なメンテナンス計画と合わせて選択することが重要です。

業者の選び方

施工業者によって見積もり額に差があるため、相見積もりを取ることがコスト削減につながります。また、足場を自社所有している業者を選ぶと、レンタル費用が不要になりコストを抑えられます。

マンションの大規模修繕の費用を安くするためのポイント

大規模修繕のコストを抑えるには、以下のポイントを押さえて計画を進めることが重要です。

大規模修繕は建物の維持に欠かせないものですが、適切な計画と工夫によって費用を抑えることが可能です。ここでは、コスト削減のために押さえておきたいポイントを紹介します。

マンション大規模修繕費を安くする方法1.相見積もりを取る

一社だけの見積もりで決めるのではなく、複数の業者から見積もりを取得することで、工事費用の適正価格を把握できます。価格だけでなく、施工内容や保証の有無も比較し、コストと品質のバランスが取れた業者を選ぶことが重要です。

マンション大規模修繕費を安くする方法2.修繕積立金を有効活用する

管理組合が主体となり、長期修繕計画を見直し、必要な工事と不必要な工事を明確にすることが大切です。無駄な工事を削減し、優先順位の高い修繕に適切に資金を配分することで、コストを抑えながら必要な工事を進められます。

マンション大規模修繕費を安くする方法3.助成金・補助金を活用する

自治体によっては、大規模修繕に関する補助金制度を設けている場合があります。特に、耐震補強やバリアフリー改修、省エネ対策を含む修繕工事は補助対象となることがあるため、事前に活用可能な制度を調べることが重要です。

マンション大規模修繕費を安くする方法4.不要な工事を見極める

すべての工事を一度に行うのではなく、建物の状態を診断し、本当に必要な工事を見極めることがコスト削減につながります。例えば、外壁塗装と防水工事は優先度が高いものの、まだ十分に機能している設備の交換を先延ばしにすることで予算を調整できます。

マンション大規模修繕費を安くする方法5.計画的な修繕で急な出費を防ぐ

修繕を計画的に行うことで、大規模な劣化が進行する前に補修が可能になり、急な工事費用の負担を軽減できます。定期点検を実施し、適切なタイミングでメンテナンスを行うことで、結果的にコストを抑えることができます。

このように、大規模修繕の費用は、適切な管理と計画によって削減できます。次の章では、業者選びでさらにコストを抑える具体的な方法について解説します。

マンション大規模修繕業者選びのポイント｜コストを安くするコツとは?

マンションの大規模修繕は高額な費用がかかるため、少しでもコストを抑えたいと考える管理組合や理事会の方は多いでしょう。しかし、ただ安い業者を選ぶだけでは、施工不良や後々のトラブルにつながるリスクもあります。そこで重要になるのが、信頼できる業者を見極めながらコスト削減につながるポイントを押さえることです。

ここでは、業者選びの際に意識すべき「賢いコストダウンのコツ」をわかりやすく解説します。

マンション大規模修繕業者選びのポイント1.元請け業者と直接契約する

大規模修繕工事では、管理会社やゼネコンなどを経由して業者を手配するケースが多く見られますが、この方法では中間マージンが発生し、総工費が割高になる傾向があります。そのため、実際に工事を行う元請け業者と直接契約を結ぶことで、中間コストを削減できます。

直接契約によって施工内容の把握もしやすくなり、要望の伝達ミスも減らせるため、コスト面と品質面の両方でメリットが得られます。

マンション大規模修繕業者選びのポイント2.足場を自社所有している業者を選ぶ

足場の設置費用は、大規模修繕工事の中でも高額な部類に入ります。とくに外注で足場をレンタルする場合、その費用は工期の長さに比例して膨らみがちです。しかし、足場を自社で保有している施工業者であれば、レンタル料が発生せず、その分費用を大幅に抑えることが可能です。

また、足場の設置・撤去も自社で一貫して行えるため、工期短縮や安全管理の面でも安心できるという利点があります。

マンション大規模修繕業者選びのポイント3.材料を自社仕入れしている業者を選ぶ

塗料や防水材などの建材費は、工事全体のコストに大きく影響します。中間業者を介して材料を調達する場合、マージンが上乗せされて割高になることも珍しくありません。その点、メーカーから直接仕入れができる施工業者であれば、コストを抑えながら高品質な資材を使用できるため、結果的に仕上がりにも良い影響を与えます。

仕入れルートを公開している業者であれば、信頼性の面でも安心材料となります。

マンション大規模修繕業者選びのポイント4.保証やアフターサービスの内容を確認

施工直後は問題がなくても、数年後に不具合が生じるケースも少なくありません。こうした際に無償対応してくれる保証制度や、定期的な点検・補修などのアフターサービスがしっかり整っている業者を選ぶことで、将来的な修繕コストの増加を防ぐことができます。

また、長期保証を提供している業者は、施工品質に自信がある証でもあるため、信頼性の判断材料としても有効です。契約前に保証の範囲や期間を必ず確認しましょう。

マンション大規模修繕のコストを抑えつつ質の高い修繕を行うには?

マンションの大規模修繕工事は、建物の資産価値を維持するために不可欠ですが、高額な費用がかかるため、少しでもコストを抑えたいと考える方も多いでしょう。しかし、費用を削減するあまり品質が下がってしまっては本末転倒です。

ここでは、コストと品質のバランスを両立するための具体的なポイントを解説します。

マンション大規模修繕のコストと品質を両立するポイント｜長寿命の塗料や防水材を選ぶ

一時的な工事費を抑えるために安価な材料を使うと、数年で再修繕が必要となり、結果的にトータルコストが増大してしまうことがあります。そのため、初期費用がやや高くても、耐候性や耐久性に優れた塗料・防水材を選ぶことが重要です。たとえば、シリコン塗料よりもフッ素塗料や無機塗料の方が耐用年数が長く、15年〜20年単位でのメンテナンス計画が可能になります。

長い目で見れば、修繕周期が伸びるぶん住民の経済的負担も軽減されます。

マンション大規模修繕のコストと品質を両立するポイント｜工事の分割施工を検討

一度に全体の修繕工事を行うと、工期も長く、支出も大きくなり、資金繰りが厳しくなる可能性があります。そこで、外壁・屋上・共用部分などを用途ごとに分割し、数年ごとに段階的に実施する方式を採用するのもひとつの手段です。

これにより、住民の修繕積立金や一時金の負担を平準化できるだけでなく、建物の状態に応じた最適なタイミングでの施工が可能になり、無駄な工事を避けることにもつながります。

マンション大規模修繕のコストと品質を両立するポイント｜住民への説明と合意形成

大規模修繕は多額の費用がかかるため、住民の理解と協力が不可欠です。計画段階から、修繕の必要性や工事内容、費用の見通しを丁寧に説明し、透明性の高いプロセスを設けることで、合意形成がスムーズになります。住民との意思疎通が不十分だと、反対意見や不満が出て、着工が遅れたり再説明のために追加コストが発生することもあります。

説明資料や総会での報告を工夫し、信頼関係を築くことが、質の高い修繕を効率よく進めるカギとなります。

大規模修繕は適切な計画と業者選びによって、コストを抑えながら質の高い施工を実現できます。

マンションの大規模修繕を安くする方法についてよくある質問(FAQ)

ここでは、マンション大規模修繕を安くする方法について良くある質問をまとめました。ぜひ、参考にしてみてくださいね。

マンションの大規模修繕を安くする方法｜まとめ

マンションの大規模修繕を安く抑えるには、ただ工事費を削減するのではなく、「適切な判断と計画」で質を維持しながらコストをコントロールすることが重要です。

まずは複数業者から相見積もりを取り、価格と工事内容を比較検討することが基本です。さらに、足場や資材を自社保有している業者を選ぶことで中間コストを削減できます。長寿命の塗料や防水材を使うことで、将来的な再修繕の頻度を減らすことも効果的です。

また、必要に応じて工事を分割実施し、無理のない資金計画を立てることも検討しましょう。住民との丁寧な合意形成も、工事の遅延や追加費用の発生を防ぐうえで欠かせません。

これらのポイントを意識することで、コストと品質のバランスが取れた満足度の高い修繕工事を実現できます。