マンションの大規模修繕とは?工事内容と費用相場や周期・時期について解説!業者選びのポイントも

マンションの資産価値や安全性を維持するためには、定期的な大規模修繕が欠かせません。外壁や屋上の劣化、設備の老朽化が進むと、住環境の快適性はもちろん、建物全体の寿命にも影響を及ぼします。築10年以上が経過した物件ではとくに、修繕の必要性が高まり、計画的なメンテナンスが求められるようになります。

しかし、いざ工事を検討する際には「どのような工事が必要なのか」「費用の目安はどれくらいか」と、疑問を感じることも多いでしょう。

この記事ではマンションの大規模修繕における工事内容を詳しく解説し、費用相場を回数や規模別に紹介します。さらにマンション大規模修繕工事の費用を抑えるポイントや、修繕工事に適した時期も取り上げています。

ぜひ最後までご覧いただき、今後の工事計画にお役立てください。

マンション大規模修繕とは?

マンションの大規模修繕とは、外壁や屋上、防水層、共用設備など建物全体を対象に、経年劣化を補修・更新する計画的な工事のことです。通常は築12～15年を目安に1回目が実施され、その後は12～15年ごとの周期で行われるのが一般的です。

修繕の目的は、建物の安全性や快適性、資産価値を長期間維持することにあります。工事内容には外壁塗装、屋上防水、鉄部塗装、共用廊下の床材更新、給排水管の更新などが含まれます。

費用相場は、戸数や建物規模によって異なりますが、30戸規模で数千万円、100戸規模では1億円前後かかるケースもあります。こうした費用は主に修繕積立金から支出されるため、計画的な積立と住民の合意形成が欠かせません。

大規模修繕はマンションの寿命を延ばす重要な取り組みといえるでしょう。

マンション大規模修繕工事の内容を詳しく解説

新築マンションの多くは、耐久性や耐火性に優れた鉄筋コンクリートで作られています。

頑丈にも見えますが、それでも紫外線や風雨の影響で少しずつ劣化が進むため、修繕工事が必要です。

代表的な修繕工事には、次のような種類があります。

• 仮設工事
• 下地補修工事
• タイル補修工事
• シーリング工事
• 塗装工事
• 防水工事

どのような工事なのか、それぞれの内容を見ていきましょう。

マンション大規模修繕の工事内容｜仮設工事

大規模修繕工事を行うにあたって、まず必要となるのが仮設工事です。

職人が安全に作業できるよう、足場や仮設シートなどを設置します。

また、養生・柵・仮設トイレ・資材置き場などの設置も必要です。

マンション大規模修繕の工事内容｜下地補修工事

仮設工事後に行うのが、下地補修工事です。

下地補修工事は、下地の亀裂や欠損を削ったり埋めたりするために行います。

次に行うタイル補修工事やシーリング工事などにもつながる、大切な工程です。

マンション大規模修繕の工事内容｜タイル補修工事

大規模修繕工事では、タイル補修工事も必要です。

外壁に使われているタイルが落下すると、物損・人身事故につながるおそれがあります。

そのようなリスクを避けるためにも、タイルは必ず補修しなくてはなりません。

範囲が広い場合は、タイルの張り替えが必要になる場合もあります。

マンション大規模修繕の工事内容｜シーリング工事

外壁のつなぎ目に使われているものが、シーリングです。

シーリングには、下地を守り雨水の侵入を防ぐ大切な役割があります。

大規模修繕工事では、シーリングの充填も必要です。

マンション大規模修繕の工事内容｜塗装工事

大規模修繕にあたっては、塗装工事を行うのが一般的です。

塗装工事には「外壁」と「鉄部」の2種類があります。

外壁の塗装を行うのは、マンションの美観を守り、汚れから建物を守るためです。

鉄部では、錆を落としてから塗装を行います。

マンション大規模修繕の工事内容｜防水工事

風雨に晒される部分には、防水工事を行う必要があります。

防水工事が必要となる代表的な場所は、以下のとおりです。

• 屋上
• 外階段
• バルコニー

また、共有部分に防水処理を行っているマンションもあります。

マンション大規模修繕の費用相場｜回数や規模別も紹介

マンションの大規模修繕は回数や規模によって費用が大きく異なります。

ここでは、修繕費用の目安や戸数別の相場などマンション大規模修繕の費用相場についてわかりやすく解説します。ぜひ、費用計画の参考にしてください。

一般的な費用相場としては、1戸あたり80万〜120万円が目安とされており、100戸規模のマンションでは約8,000万〜1億2,000万円にのぼるケースもあります。初回（築12〜15年）の修繕では、主に外壁や屋上防水、鉄部塗装などが中心で、比較的軽度な工事が多いため費用はやや抑えめです。一方で、2回目・3回目と回を重ねるごとに、給排水設備やエレベーター、屋内配線などのインフラ更新が必要になることもあり、1戸あたりの負担額が増加する傾向にあります。

また、修繕対象となる共用部分の面積や形状、足場の有無、施工業者の選定状況によっても総額は変動します。正確な費用を把握するためには、事前の建物診断と複数業者からの見積もり比較が欠かせません。規模や内容に応じて長期修繕計画を見直すことも大切です。

大規模修繕の回数ごとの費用の違い

マンションの大規模修繕は、1回目・2回目・3回目と回数を重ねるごとに、工事内容と費用に違いが出てきます。初回（築12〜15年）では外壁や屋上防水、鉄部塗装など表面的な補修が中心で、比較的軽度な施工となるため費用も抑えられます。おおよそ1戸あたり80万〜100万円が目安です。

しかし2回目以降は、給排水管や電気設備など内部構造に関わる修繕も必要になり、1戸あたり100万〜120万円を超えることもあります。築30年以上が経過すると、更新すべき設備も増え、予算はさらに膨らむ傾向にあるため、長期的な資金計画が重要です。

マンションの戸数・規模別の概算費用

大規模修繕の費用は、マンションの戸数や規模によっても大きく変わります。たとえば、30戸程度の小規模マンションでは総額2,500万〜4,000万円が一般的ですが、100戸を超える中〜大規模マンションになると、費用は8,000万円〜1億5,000万円ほどにのぼります。

費用を正確に見積もるためには、建物の仕様・劣化状況・周辺環境まで加味した診断が必要です。

マンション大規模修繕工事の費用を抑えるためのポイント｜計画的に進めることが重要!

マンションの大規模修繕工事は多額の費用がかかるため、計画的に進めることがコスト削減につながります。

まず重要なのは、長期修繕計画を見直し、必要な工事とそうでない工事を明確に分けることです。過剰な修繕は費用を押し上げる原因になるため、専門家の意見を踏まえて優先順位をつけることが大切です。次に、複数の業者から相見積もりを取り、価格だけでなく施工内容や保証体制も比較しましょう。

また、設計監理方式を採用すれば、第三者である設計事務所が工事内容を精査・監督するため、無駄な追加工事や不適切な施工を防げます。さらに、自治体の補助金制度を活用できれば、経済的な負担を軽減することも可能です。

居住者の理解と協力を得ながら、適切なタイミングと方法で進めることが、費用を抑えながら建物の価値を維持する鍵となります。

マンション大規模修繕工事の周期と工期目安

マンションの大規模修繕工事を行うタイミングの目安は、一般的に新築から約12年〜15年後です。

その後も、12年周期を目安にして大規模修繕工事を行うことが、国土交通省によって推奨されています。

工期についての目安を見ていきましょう。

マンション修繕工事の工期の目安

工期はマンションや工事の内容により違ってきますが、着工から工事完了までの期間には以下の目安があります。

• 50戸…3～4か月
• 100戸…6～8か月

100戸以上のマンションでは、工事が完了するまでに1年以上かかる場合もあります。

上記の期間はあくまでも一般的な目安です。

実際の工期を知るためには、施工する業者に目安を確認してみましょう。

ただし、事前に確認して工事を実施しても、天候の影響を受けて期間が予定よりも長くなる可能性があります。

マンション大規模修繕工事に適した時期とは?

マンションの大規模修繕工事はいつがよいのか、適した時期が知りたい方も多いでしょう。

大規模修繕工事のベストシーズンとされているのは、温暖で気候が崩れにくい春です。

ただし、春は大規模修繕工事が増えるタイミングでもあるため、施工業者の予定が押さえにくくなります。

春に大規模修繕工事を行いたい場合は、早めに業者を予約しましょう。

そのほかの時期について、季節ごとのメリット・デメリットを紹介します。

マンション大規模修繕工事に適した時期｜夏

台風やゲリラ豪雨などの影響があるため、夏は大規模修繕工事には適さない時期です。

天候の影響で工期が長くなると、そのぶん修繕費用がかさんでしまいます。

大規模修繕工事のあいだは、窓の開閉やエアコンの使用ができず、不便であることも夏のデメリットです。

お盆のような長期休暇の時期は、不審者が足場を伝って侵入するリスクにも注意しなくてはなりません

ただし、業者の閑散期であるため、初期費用を交渉しやすいというメリットがあります。

マンション大規模修繕工事に適した時期｜秋

気候が温暖な秋は、春と同じように大規模修繕工事に適している時期です。

窓の開閉やエアコンの使用ができなくても、夏よりは過ごしやすいでしょう。

長期休みがないため、防犯上のリスクも少なくなります。

秋の大規模修繕工事は、台風や長雨のリスクがあることがデメリットです。

また春と同様に繁忙期であるため業者を抑えづらくなり、費用も高い傾向にあります。

マンション大規模修繕工事に適した時期｜冬

冬も、マンションの大規模修繕工事には向いていない時期だといえます。

なぜなら、地域によっては気温の低さや雪が工事の品質や進捗に影響するおそれがあるためです。

また年末年始の長期休暇による、防犯面でのリスクも考えられます。

ただし、夏と同じように、業者の閑散期で費用を抑えられる可能性があるでしょう。

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マンション大規模修繕工事の施工業者を選ぶポイント

マンションの大規模修繕工事では、施工業者選びが大切です。

工事によるクレームやトラブルを避けるためにも、優良な業者を選ぶ必要があります。

そのため、大規模修繕工事を予定しているなら、施工業者の選び方でのポイントを押さえておくことが大切です。

特に注意したい業者選びでのポイントは、次の4つです。

1. 修繕工事の施工実績が多い
2. アフターフォローが充実している
3. 見積書に詳細な内容が明記されている
4. 対応が良い

4つのポイントについて、一つずつ解説します。

マンション大規模修繕業者を選ぶポイント1.修繕工事の施工実績が多い

大規模修繕工事では、施工実績が多い業者を選びましょう。

施工実績が多い業者なら、入居者がいる状態での修繕工事について、経験や知識を有しています。

大規模修繕工事では、工期や騒音などによる住民や近隣とのトラブルが起こりがちです。

施工実績が多い業者なら、トラブルが起こらないよう適切な対策を行ってくれます。

マンション大規模修繕業者を選ぶポイント2.アフターフォローが充実している

アフターフォローが充実しているかも、業者選びでの大切なポイントです。

業者によって、アフターフォローの内容には違いがあります。

見極める方法のひとつとなるのが「大規模修繕瑕疵保険」への加入の有無です。

優良な業者は保険に加入しており、不具合や欠点があったときでも必要な保証が受けられます。

マンション大規模修繕業者を選ぶポイント3.見積書に詳細な内容が明記されている

業者選びでは、見積書も大切なチェックポイントのひとつです。

工事の内容が「一式」になっている業者は、不要な工事を追加している可能性も考えられます。

そのため、見積書を受け取ったらまずは不明な点がないか内容を確認することが大切です。

不明点について明確な説明をしてくれない業者は避けておきましょう。

マンション大規模修繕業者を選ぶポイント4.対応が良い

対応の良さも、業者選びでは大切なポイントだと言えるでしょう。

業者の対応が悪いと、施工内容や費用について確認しにくくなってしまいます。

安心して任せるためにも、対応の良い業者を選びましょう。

マンション大規模修繕工事のまとめ

この記事では、マンション大規模修繕について解説してきました。

以下はこの記事のまとめです。

• マンションは紫外線・風雨・地震などによって劣化するため定期的な修繕工事が必要である
• 修繕工事には「仮設工事・下地補修工事・タイル補修工事・シーリング工事」などがある
• 工期や費用はマンションの規模や工事の内容で変わってくる
• マンションの大規模修繕工事にベストな季節は春・秋である
• 大規模修繕工事では施工実績が多く対応の良い業者を選ぶことが大切である

マンションは、外見が綺麗な状態でも経年によって劣化していくため、定期的な大規模修繕工事が必要になります。

12年周期を目安として、大規模修繕工事を実施しましょう。

大規模修繕工事では、下地補修やタイル補修などをはじめとして、さまざまな工事を行う必要があります。

工期や費用はマンションの規模によって違ってくるため、施工業者に見積もりを依頼して確認を行いましょう。

工事に適した季節は春や秋とされていますが、夏・冬の工事にもメリットがあります。

そのため、メリット・デメリットを総合的に考えて時期を決めることが大切です。

大規模修繕工事を依頼する業者選びでは、さまざまなポイントがあります。

特に大切なポイントとして挙げられるのが、施工実績・アフターフォロー・見積書の内容・対応の良さです。

マンションの大規模修繕工事は、住民とのトラブルに発展する可能性があるため、注意して進める必要があります。

紹介した内容を参考に、ぜひ優良な業者にマンションの大規模修繕工事を依頼しましょう。

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