マンション大規模修繕の費用相場はいくら?工事別の費用目安や内訳を解説

マンションの資産価値を長期的に保つためには、定期的なメンテナンスとともに大規模修繕が重要な役割を果たします。中でも、修繕にかかる費用相場は、多くの管理組合や住民が気になるポイントのひとつです。修繕計画を立てるには、具体的な金額感や工事項目別の費用を事前に理解しておくことが不可欠です。

この記事では、大規模修繕の費用相場を中心に、マンションにおける修繕費用の基本的な目安や、各工事項目の価格帯、見積もり時の注意点、さらに費用を抑えるためのコツや助成金制度まで幅広く解説します。

大規模修繕とは?マンション大規模修繕の基本知識を解説

マンション大規模修繕は、外観や共用設備の美観や機能を保つために計画的に行う改修工事です。主に12年から15年周期で実施され、資産価値の維持や住民の安全確保に直結します。工事内容や工法によって費用が大きく変わるため、正確な知識と計画が求められます。

マンションの大規模修繕とは、建物の老朽化や設備の劣化に対応するため、12～15年ごとに行う大掛かりな修繕工事です。具体的には、外壁塗装、防水工事、共用設備の交換、給排水管の更新などが主な内容です。

建物を安全で快適な状態に維持し、資産価値を損なわないようにするためには、定期的な大規模修繕が不可欠です。長期修繕計画に基づき、計画的に進めることが重要です。

マンション共用部分と専有部分の違い｜大規模修繕はどこをするの?

マンションの修繕を考えるうえで、共用部分と専有部分の区別を正しく理解することは非常に重要です。大規模修繕の対象となるのは基本的に共用部分であり、修繕費用の負担区分や対象範囲に誤解があると住民間のトラブルにもつながります。

共用部分は、すべての住人が共有する部分であり、専有部分は、個々の住人が所有する部分です。大規模修繕は、共用部分の工事が中心となりますが、専有部分の修繕が必要になる場合もあります。

マンション大規模修繕の基本を押さえることで、より効果的な大規模修繕を行うことができます。

共用部分と専有部分の違いを理解しよう

マンションの大規模修繕において、費用負担の観点で重要なのは、共用部分と専有部分の区分です。

共用部分は、廊下、階段、エレベーター、屋上、駐車場、敷地など、マンション全体を構成する部分であり、区分所有者全員で共有します。大規模修繕の費用は、原則として区分所有者全員で按分して負担します。

一方、専有部分は、住戸内、バルコニー、一部の廊下など、個々の区分所有者が所有する部分であり、専有して使用できます。大規模修繕の費用は、原則として各区分所有者が自己負担します。

専有部分であっても、大規模修繕の対象となる場合があります。例えば、バルコニーの防水工事や外壁塗装などです。このような場合、費用負担は区分所有者と管理組合との協議によって決定されます。

マンションの大規模修繕において、共用部分と専有部分の区分を理解することは、費用負担を明確にするために重要です。原則として、共用部分は区分所有者全員で按分して負担し、専有部分は各区分所有者が自己負担します。ただし、専有部分であっても、大規模修繕の対象となる場合があります。その際の費用負担は、区分所有者と管理組合との協議によって決定されます。

大規模修繕工事の費用相場を解説｜1戸あたりの費用目安も

マンションの大規模修繕は、建物の安全性や資産価値を保つために欠かせない工事ですが、その費用は少なくとも数千万円にのぼります。工事の内容や建物規模、立地条件によっても変動が大きく、事前に相場を把握しておくことが重要です。特に1戸あたりの目安費用を知っておくことで、将来の資金計画や修繕積立金の見直しにも役立ちます。

ここでは、マンションの戸数規模ごとの費用相場と内訳、そして見落としがちな追加費用のリスクについて詳しく解説します。

大規模修繕の費用相場｜1戸あたりの目安と規模別の総費用

マンションの大規模修繕工事は、主に以下の要素で費用が決まります。

• 建物の構造（RC造・SRC造など）や階数
• 総戸数と共用部分の広さ
• 使用する資材のグレードや仕様
• 足場や仮設工事の規模
• 地域の人件費や物価水準
• 施工を依頼する業者の規模・実績

これらを踏まえたうえで、一般的な費用の目安は以下のとおりです。

注意点：

• 同じ戸数でも、外壁や屋上の劣化度合いによって総費用は大きく変動します。
• 高層マンションは足場費用や仮設設備のコストが上がるため、1戸あたりの費用が高くなる傾向があります。
• 耐震補強や設備更新を含む場合、1戸あたりの負担は+30〜50万円になることもあります。

大規模修繕費の内訳と工事項目

費用の大まかな内訳は以下のとおりです。

実際の費用は建物診断や修繕計画に基づいて確定するため、まずは長期修繕計画の見直しから始めることが重要です。

大規模修繕における追加費用の発生とその対処法

大規模修繕工事では、事前に計画を立てていても、想定外のトラブルや劣化箇所の発見によって追加費用が発生することがあります。予算オーバーを防ぐためには、こうした事態を見越した備えと、柔軟な対応が欠かせません。

ここでは、追加費用が発生する主な要因と、その対処法について詳しく解説します。

大規模修繕でよくある追加費用の発生原因

以下のようなケースでは、追加工事が必要となる可能性が高いです。

• 地中や壁内部の配管破損：図面に記載のない旧設備が劣化していることが多く、発見次第対応が必要です。
• 表面だけで判断できなかった深部劣化：外壁や下地の劣化が表面補修だけでは対応できない場合、全面改修に切り替える必要があります。
• 法改正による対応追加：バリアフリー法や消防法の改正で、新たな工事が義務化されることもあります。
• 住民の要望による仕様変更：設備グレードの変更や色変更によって、費用が増加するケースも。

大規模修繕に追加費用に備える具体的な対策

大規模修繕の工事項目別の費用相場を解説｜防水工事や外壁塗装など

大規模修繕では複数の工事項目があり、それぞれにかかる費用が異なります。工事項目ごとの目安を把握することで、見積書の妥当性やコストの最適化がしやすくなります。以下では主要な工事項目ごとの費用相場を表にまとめて紹介します。

大規模修繕の主な工事内容と費用相場｜仮設工事

大規模修繕の準備段階として行う仮設工事では、足場の設置、養生シート、仮設トイレ、作業スペースなどを確保します。安全性や作業効率に直結するため、工事全体の2〜3割に相当するコストがかかるのが一般的です。

足場の仕様や設置期間によって費用は上下し、特に高層マンションでは仮設費用が高額になりやすいため注意が必要です。

大規模修繕の主な工事内容と費用相場｜外壁修繕工事

外壁に発生したひび割れ（クラック）や爆裂、タイルの浮き・剥離を補修する工事です。構造体の劣化を防ぐためにも早期の対応が重要で、建物の寿命に大きく関わります。タイル張りの建物では打診調査の実施と部分貼り替えが必要となる場合もあり、費用は1㎡あたり約20,000〜60,000円程度が相場です。

大規模修繕の主な工事内容と費用相場｜防水工事

屋上やバルコニー、外廊下などに施工される防水層を更新し、雨水の侵入を防ぐための工事です。ウレタン防水・シート防水・FRP防水などの工法があり、建物の形状や下地状態に応じて使い分けられます。費用相場は1㎡あたり約10,000〜40,000円程度。防水が不十分だと雨漏りや腐食の原因となるため、確実な施工が求められます。

大規模修繕の主な工事内容と費用相場｜外壁塗装工事

高圧洗浄から下塗り・中塗り・上塗りの3工程を経て塗装を行い、建物の保護と美観を回復させる工事です。使用する塗料（シリコン・フッ素・無機など）によって耐用年数やコストが変動します。

一般的な費用相場は1㎡あたり約3,000〜7,000円。外壁の色味や質感にも直結するため、住民の意向確認も重要なポイントとなります。

大規模修繕の主な工事内容と費用相場｜設備関連工事

共用部の給排水管、ポンプユニット、電気設備、照明などの更新や補修を行います。築年数が進んだ建物では、設備の老朽化が生活トラブルにつながるため、安全性確保の観点からも重要です。工事内容や規模により大きく変動しますが、費用の目安は約100万円〜600万円以上と幅広く、事前の調査と見積精査が不可欠です。

大規模修繕の主な工事内容と費用相場｜共用部分の修繕

廊下や階段の床材張替え、手すり・掲示板の交換、エントランスの美装工事などが対象です。居住者が毎日使う場所のため、見た目や使い勝手を向上させる意味でも重要です。小規模な内容でもトータルで見るとコストがかさむ場合があり、相場としては約500万〜1,500万円程度が想定されます。計画的な優先順位づけが鍵になります。

大規模修繕の主な工事内容と費用相場｜管理費用・諸経費

設計監理費、現場管理者の人件費、仮設事務所の設置・運営費などが含まれる間接的な費用です。直接工事に関わらないものの、品質管理・安全管理・工程管理を支える重要な支出で、工事全体の5〜10％程度が相場となります。設計事務所への発注がある場合はその報酬も含まれ、契約時に内容の明示と説明が求められます。

大規模修繕コンサルタントの費用相場｜設計や工事監理を担う重要な存在!

大規模修繕工事において、設計や工事監理を担う「コンサルタント」は、工事全体の品質・予算・進行に大きな影響を与える存在です。ここでは、コンサルタントの役割と費用相場、導入するメリット、選定のポイントについて詳しく解説します。

コンサルタントとは?第三者の立場から工事を監督

大規模修繕のコンサルタントは、管理組合とは独立した立場から、建物診断や修繕設計、施工業者の選定、見積書の妥当性チェック、工事中の品質管理などを担います。専門知識を持つ第三者として、住民目線での判断・助言を行うのが役割です。

設計・監理の費用相場は工事総額の5〜10％

コンサルタントに支払う設計・積算・監理費は、一般的に工事総額の5〜10％が目安とされています。
例：工事費が1億円の場合 → 約500万円〜1,000万円前後。
業務内容が多岐にわたるほど費用も高くなるため、契約前に業務範囲を明確にすることが重要です。

導入のメリットは?

コンサルタントを導入することで、以下のようなメリットが得られます。

• 不適切な施工や不透明な見積もりの抑止
• 工事内容の精査によるコスト削減
• 工程・品質管理による施工の安定化
• 住民への説明対応やトラブル防止

とくに施工会社と利害関係のない第三者に監理を任せることで、住民側の信頼性が大きく向上します。

コンサルタント選びで見るべきポイント

コンサルタント選定の際は、以下の点に注目しましょう。

• 実績と資格：マンション修繕の豊富な経験、建築士資格など
• 説明力：住民への丁寧な説明・資料作成能力
• 中立性：特定の施工業者に偏らない公正な立場
• 費用の透明性：報酬体系や業務内容の明確さ

費用の安さだけで選ぶのではなく、「住民の利益を守ってくれるか」を軸に検討することが大切です。

大規模修繕工事のタイミングと回数による費用相場の違い

マンションの修繕は一度きりではなく、建物の劣化に応じて段階的に行われます。回数を重ねるごとに修繕範囲が拡大し、費用も高額になる傾向があります。ここでは1回目、2回目、3回目の修繕で想定される内容と費用を解説します。

大規模修繕における修繕積立金の費用相場と資金調達の考え方

マンションの大規模修繕を円滑に行うためには、事前に資金をしっかり確保しておくことが不可欠です。毎月の修繕積立金の積み立てを適切に行うとともに、万一不足が生じた際の資金調達方法についても把握しておく必要があります。

ここでは修繕積立金の相場や、資金が不足した場合の対処法について紹介します。

修繕積立金の費用相場

• 平均：月額5,000〜15,000円／戸
• 築年数が経過するごとに積立額の見直しが必要

大規模修繕の資金が不足した場合の対処法

• 一時金徴収の検討（住民合意が必要）
• マンション向け融資制度の活用
• 工事項目を段階的に実施

大規模修繕の費用トラブルを防ぐためにできること

大規模修繕工事では数千万円単位の予算が動くため、費用トラブルが発生すると住民との信頼関係や工事全体の進行に大きな影響を及ぼします。以下では、費用に関するトラブルを未然に防ぐための具体的な対策について詳しく解説します。

• 費用の内訳や手順を把握する
• 相見積もりを取る
• 材料・仕様の確認
• 長期視点での予算管理

詳しく見ていきましょう。

大規模修繕の費用トラブルを防ぐ方法1.費用の内訳や手順を把握する

大規模修繕工事の見積書は、複数の工事項目が細かく記載されており、一見するとわかりにくいものです。だからこそ、各項目の内容や単価、数量などを丁寧に確認し、管理組合の会合や総会などで共有することが重要です。必要に応じてコンサルタントのアドバイスを仰ぎながら、適正価格かどうかを見極めましょう。

大規模修繕の費用トラブルを防ぐ方法2.相見積もりを取る

1社だけでなく、複数の施工業者から見積書を取得する「相見積もり」は、価格の妥当性を判断するうえで非常に有効です。一般的には3社以上からの見積取得が推奨されており、各社の提案内容や金額を比較することで、コストパフォーマンスの高い業者を選ぶことが可能になります。

大規模修繕の費用トラブルを防ぐ方法3.材料・仕様の確認

使用される材料の耐久性や性能、保証年数、メーカー情報などは、費用の正当性を判断する重要な指標となります。見積書や仕様書に記載されている内容を確認し、グレードの違いや長期的な維持管理コストにも目を向けて、納得のいく選定を行いましょう。

大規模修繕の費用トラブルを防ぐ方法4.長期視点での予算管理

修繕費用のトラブルは、突発的に発生することもありますが、多くは計画段階の準備不足が原因です。毎年の修繕積立金の見直しや、将来的な物価上昇を見据えた資金計画の策定、10〜30年先を見据えた長期修繕計画の定期更新などが重要です。

将来を見越した継続的な管理体制を整えることで、安定した資金確保が実現します。修繕積立金の毎年見直しと、長期修繕計画の定期更新

マンション大規模修繕工事の進め方と計画手順

大規模修繕は長期的な視野での計画と、住民・管理組合・施工業者の三者の連携が重要です。円滑な工事実施のためには、事前準備から施工、完了後の引渡し・アフターフォローに至るまでの各ステップを把握しておく必要があります。ここでは、修繕工事の基本的な進め方を段階別にわかりやすく紹介します。

マンション大規模修繕工事の進め方と計画手順｜計画段階

1. 劣化診断の実施
2. 住民への周知・意見集約
3. 設計・積算・資金調達計画の策定

マンション大規模修繕工事の進め方と計画手順｜実行段階

1. 総会で工事内容を承認
2. 業者と契約締結・工事着工
3. 現場監理と住民対応

マンション大規模修繕工事の進め方と計画手順｜完了・引渡し

1. 検査実施、問題がなければ引渡し
2. 保証書の交付、アフター対応の説明

以上のような流れでマンションの大規模修繕工事を行います。

大規模修繕の費用を抑えるためのポイント

大規模修繕は高額になりがちな工事ですが、工夫次第でコストを抑えることも可能です。ここでは、費用を適正に抑えるために有効な3つの具体的な方法を解説します。

ポイントは以下のとおりです。

• 見積を比較する
• 補助金・助成金を活用する
• 工事内容の優先順位を決める

それでは詳しく解説していきます。

大規模修繕の費用を抑えるポイント1.見積を比較する

複数の施工業者から見積もりを取得することで、各社の費用や施工内容を比較でき、最もコストパフォーマンスの高い業者を選定できます。これにより価格交渉もしやすくなり、無駄なコストの発生を防ぐことができます。相見積もりは最低3社から取得するのが理想です。

大規模修繕の費用を抑えるポイント2.助成金・補助金を活用する

自治体によっては、耐震化、省エネルギー化、バリアフリー対応などを目的とした修繕に対し、助成金や補助金制度を設けています。対象工事や申請条件を事前に確認し、該当する場合は積極的に利用することで、費用の一部を軽減することができます。事前の情報収集が成功のカギです。

大規模修繕の費用を抑えるポイント3.工事内容の優先順位を決める

全ての工事を一度に行うのではなく、緊急性や重要度の高い項目から順に実施することで、短期・中長期の視点で無理のない予算配分が可能になります。劣化の進行度合いや安全性の観点から優先順位をつけることが、賢い資金活用に繋がります。

大規模修繕でよくあるトラブルとその対策

大規模修繕では金額が大きく関わるため、さまざまなトラブルが発生しがちです。以下は、よくあるトラブルとその予防・対策方法をまとめた内容です。

• 工事内容の不理解
• 業者選定が不十分
• 予算が足りない
• 工期が延びる

大規模修繕でよくあるトラブルと対策について詳しく解説します。

大規模修繕でよくあるトラブル事例1.工事内容の不理解

住民が工事の目的や内容を正確に把握していない場合、不満や誤解につながり、工事の進行に影響を及ぼすことがあります。定期的な説明会の開催や、わかりやすい資料配布などによって、住民の理解と協力を得ることが大切です。

大規模修繕でよくあるトラブル事例2.業者選定の不十分

価格だけで業者を選んでしまうと、施工品質に問題が生じたり、アフターサービスが不十分だったりする可能性があります。過去の施工実績、口コミ評価、管理会社の推薦などを参考に、総合的な観点から業者を選定することが重要です。

大規模修繕でよくあるトラブル事例3.予算が足りない

工事中に追加工事が発生したり、材料費が想定より高騰することで、当初の予算を超過するケースがあります。あらかじめ予備費を確保しておく、見積書に詳細な内訳を記載するなどの工夫で、予算超過のリスクを最小限に抑えましょう。

大規模修繕でよくあるトラブル事例4.工期が延びる

天候不良や資材の納期遅延、現場でのトラブルなどにより、工期が予定より延びることがあります。こうした事態に備え、工期に余裕を持ったスケジュールを立てるとともに、進捗管理を徹底し、業者との連携を密にすることが求められます。工程管理の徹底、現場対応の強化

大規模修繕の費用相場まとめ｜適正な費用把握が修繕成功のカギ!

マンションの大規模修繕は、一度に多額の費用が発生するため、事前の情報収集と計画的な準備が欠かせません。修繕費用の内訳や相場、助成金の制度などを正しく理解し、無駄な出費を避ける工夫をすることで、適正な予算内で高品質な工事を実現できます。

また、費用トラブルを未然に防ぐためには、見積書の精査や複数業者との比較、長期的な修繕計画の策定も重要です。住民と管理組合が連携し、透明性のある意思決定を行うことで、納得感のある修繕が進められます。

修繕成功の第一歩は、信頼できる専門業者を選び、継続的に情報共有を図ることです。今後の資産価値を守るためにも、早めの準備と判断が求められます。