マンション大規模修繕の専有部分オプション工事とは?共有部分との違いも解説

• マンションの専有部分と共有部分の違いって何？
• オプション工事で居住者が追加で修繕依頼できる箇所はどこ？

安全に長く暮らすため、マンションの経年劣化に合わせて修繕工事をう必要があります。

特に分譲マンションでは多くの人が暮らしており、不具合の放置は事故につながる可能性もあるため、定期的な修繕・点検が必要です。

点検・修繕は必ず行われるものですが、規模が大きくなると、気になるのは「修繕費用」ではないでしょうか。

専用部分の修繕・点検は居住者が負担しなければならない部分ですので、できるだけ費用面を抑えたうえで、工事を進めたい方も多いです。

「費用を抑えたい」とお考えであれば、専有部分のオプション工事で節約が出来る可能性があります。

では、専有部分のオプション工事とはどのようなものなのか、詳しく見ていきましょう。

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マンションの専有部分と共有部分

マンションの修繕工事には、専有部分と共有部分の両方があります。

専有部分は区分所有者が所有する部分で、室内やバルコニーなどが含まれます。

共有部分は住戸以外で、廊下やエレベーターホール、駐車場など、区分所有者全員が共同で使用する部分です。

専有部分と共有部分の違いを理解しておくことで、マンションを購入するときにどのような費用がかかるのか、どのようなルールを守る必要があるのかを理解することができます。

また、トラブルを未然に防ぐためにも重要です。

マンションの専有部分

マンションの専有部分とは、区分所有者が単独で所有し、自由に使用することができる部分のことです。

具体的には、住戸内の部屋、ベランダ、玄関ドアなどが含まれます。

専有部分は、区分所有者が所有権を持っているため、売却したり、賃貸したりすることができます。

ただし、専有部分であっても、管理規約で制限されている場合があるので注意が必要です。

例えば、ペットの飼育や、リフォームなどを制限している場合があります。

また、専有部分であっても、共用部分に影響を与えるような工事を行う場合は、管理組合の許可が必要になる場合があります。

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マンションの共有部分

マンションの共用部分とは区分所有者が共同で利用する部分のことです。

具体的には、廊下、階段、エレベーター、駐車場、エントランス、屋上、庭、ゴミ置き場などがあります。

共用部分は、区分所有者全員で共有するため、使用ルールやマナーが定められていることが多く、居住者はこれらのルールに従う必要があります。

共用部分は、区分所有者の共有財産であり、管理組合によって管理されます。

管理組合は、区分所有者全員で構成されており、修繕や清掃などの維持管理を行い、管理費や修繕積立金が徴収されます。

トラブルが発生した場合は、管理組合がトラブル解決のための措置を講じる義務があります。

マンションの共用部分は、区分所有者が快適に生活するために必要な部分です。常に清潔に保ち、適切に利用することが重要です。

マンションの専有部分と共有部分の違い

以下は、マンションの修繕工事における専有部分と共有部分の違いを表でまとめたものです。

このように、マンションの修繕工事では、専有部分と共有部分の責任の所在や費用負担が異なります。

大規模修繕の際には、両方の工事を検討し、特に専有部分のオプション工事を修繕工事と併せて実施することで、費用対効果を高めることができます。

室内であっても共有部分に分類される箇所がある

マンションは住民が使用している個別部分の「専有部分」と、居住者なら誰でも使用可能である「共用部分」の2つに分かれています。

各世帯専用の居住スペースは専有部分とイメージしていただければ、分かりやすいでしょう。

しかし、専用部分は主に「コンクリートの内側部分」を指すため、室内であっても共用部分に分類される箇所があるため注意しましょう。

専有部分において、共用部として分類される箇所は次の7つが当てはまります。

• 玄関ドア
• インターフォン
• ベランダ
• 庭
• 窓サッシ
• 窓ガラス
• パイプスペース

このように、居住スペース内にあっても外側に設置されている箇所に関しては、共用部分とみなされるのです。

大規模修繕のオプション工事とは？

大規模修繕工事の際に実施されるオプション工事とは、標準的な修繕計画には含まれていないが、住民の快適性向上や資産価値の維持・向上を目的として追加で行われる工事のことを指します。これらの工事は、建物の基本的な維持修繕を超えた「プラスアルファ」の要素を持ち、住民の希望やマンションのニーズに応じて行われます。

オプション工事の種類

オプション工事には、以下のような例があります：

1. 共用部の改修・美装工事
   • エントランスやロビーのリニューアル
   • 廊下や階段の床材変更（滑り止めや耐久性を強化した素材に変更）
   • 照明器具のLED化など省エネ対応
2. 設備のグレードアップ
   • エレベーターの最新型への交換
   • 防犯カメラの追加設置や高性能化
   • インターホンシステムの更新（タッチパネルやモニター付きへの変更）
3. 住環境の改善
   • バルコニーの目隠しやガラスパネルの設置
   • 屋上緑化や共用庭園の設置
   • 駐輪場や駐車場の拡張・改善
4. 防災・防犯対策の強化
   • 防災備蓄倉庫の新設
   • 自動火災報知機やスプリンクラーの設置
   • 非常用電源の確保や発電機の設置

オプション工事を行うメリット

• マンションの資産価値向上
  外観や設備のグレードアップにより、建物全体の資産価値が高まります。
• 快適性の向上
  最新設備やデザイン性の向上で、住民が快適に暮らせる環境が整います。
• 長期的なコスト削減
  エネルギー効率の高い設備や耐久性の高い素材を使用することで、維持費用を抑えることが可能です。

オプション工事の注意点

1. 費用の負担
   オプション工事の費用は修繕積立金では賄えないことが多く、住民の追加負担や一時金が必要になる場合があります。
2. 住民間の合意形成
   工事内容によっては住民全員が同意することが難しいため、慎重な説明と調整が求められます。
3. 工事スケジュールへの影響
   標準工事と同時に行う場合、工事期間が延びる可能性があるため、スケジュール管理が重要です。

オプション工事を成功させるためのポイント

• 事前に住民アンケートを実施し、ニーズを把握する。
• 専門家や施工業者から具体的な提案を受ける。
• 総会で工事の目的や費用対効果について十分に説明し、合意形成を図る。

オプション工事は、マンションの価値や居住者の満足度を高める貴重な機会です。しかし、費用や住民間の意見調整といった課題もあるため、計画的に進めることが成功のカギとなります。

大規模修繕における専有部分のリフォーム工事

1つ目は、専有部分のリフォーム工事です。
これは、各住戸内で個人のニーズに応じて行われる工事で、具体的には以下のような内容が含まれます：

• キッチンや浴室、トイレなどの設備交換
  老朽化した設備を最新のものに交換することで、使い勝手が向上します。
• 内装の変更やリニューアル
  壁紙やフローリングの張り替えなど、室内空間をより快適にするための改修です。

専有部分のリフォーム工事は、大規模修繕工事のタイミングに合わせて実施することで、効率的に進められる点が大きなメリットです。

大規模修繕における共有部分のグレードアップ工事

2つ目は、共用部分のグレードアップ工事です。
大規模修繕工事に合わせて共用部分を改善することで、マンション全体の利便性や快適性が向上します。主な工事内容は以下の通りです：

• エントランスのリニューアル
  デザイン性や防犯性を高めることで、居住者や来訪者にとって魅力的な空間を作り出します。
• エレベーターの交換やアップグレード
  最新のエレベーターに更新することで、安全性や省エネ性能が向上します。
• オートロックシステムの導入
  防犯対策を強化し、居住者の安心感を高める取り組みです。

これらの工事は、マンションの資産価値を高めるだけでなく、住民の生活満足度を向上させる大きな効果があります。

大規模修繕における防災・環境対策工事

3つ目は、防災・環境対策工事です。

耐震補強工事や断熱改修工事、太陽光発電システムの設置など、安全性の向上や省エネ効果を高めるための工事です。

オプション工事は、基本工事とは異なり、費用は居住者が負担します。しかし、住み心地の向上や資産価値のアップにつながるため、積極的に検討する価値があります。

各オプション工事の内容や費用については、管理組合や施工業者に相談して、自分に合ったものを選ぶようにしましょう。

専有部分のオプション工事の内容は？

オプション工事とは、マンションの大規模修繕に合わせて各世帯が所有している専有部分への修繕も追加工事として行う場合を指しています。

オプション工事の内容はさまざまですが、代表的な工事は次の3つが挙げられます。

• 内装の変更
• 設備機器の交換
• 専有部分におけるリフォーム工事全般

しかし、これらのオプション工事を行う際、次に挙げる2つのことに注意が必要です。

1. 居住者の希望だけでできる工事
2. 管理組合の確認が必要になる工事

内容によって確認が必要になるケースがあるので、詳しく見ていきましょう。

居住者の希望だけでできる工事

確認の必要がなく、希望に合わせて自由にできる代表的な工事は次の4つです。

• 専用庭やバルコニーの修繕や不要品撤去
• 取り付けアンテナの着脱
• エアコン交換や室外機の設置や移動
• 窓サッシの修理や網戸の交換

専有部分に置いては、他の居住者に影響がでない部分の修繕は、世帯の希望だけで行うことができます。

管理組合の確認が必要になる工事

修繕を行う際、管理組合の確認が必要になる代表的な工事は次の5つです。

• 玄関ドアに関する修繕や内側部分の塗り替え
• インターフォンの交換
• 窓サッシの交換
• 窓ガラスの交換
• バルコニーや玄関部分への鳥よけネットの設置

居住スペースの外側にある個所の交換や設置作業については、管理組合の確認が必要になるため注意してくださいね。

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専有部分オプション工事を行うことで節約につながる理由とは？

マンションの大規模修繕工事に合わせてオプション工事を行うことで、節約できる理由をご存じでしょうか？具体的な仕組みまで理解している方は少ないかもしれません。

オプション工事が節約につながる理由は、以下の3つが挙げられます。

• 足場の組み立て費用を抑えられる
• 複数世帯が同時に申し込むことで効率が向上する
• 追加工事として施工業者と割引交渉が可能

それでは、それぞれのポイントについて詳しく見ていきましょう。

足場の費用を抑えられる

大規模修繕工事を行う際、足場の設置が必要になりますが、この費用は工事全体の中でも大きな割合を占めます。しかし、専有部分のオプション工事を大規模修繕に合わせて依頼することで、すでに設置された足場を利用できるため、足場の組み立て費用を節約することが可能です。

工事の効率化

複数の工事を同時に進めることで、作業効率が向上します。たとえば、専有部分の設備交換や撤去を個別に行う場合、居住者の負担が大きくなることもあります。しかし、大規模修繕のタイミングに合わせることで、共用部の工事と併せて行えるため、個人負担を軽減できるのです。

割引交渉がしやすい

大規模修繕のオプション工事に複数の世帯が申し込むことで、施工業者との割引交渉が容易になります。業者にとっても同一マンション内で複数の工事を一括して請け負うメリットがあるため、個別に依頼するよりも大幅なコスト削減が期待できます。

オプション工事は、大規模修繕のタイミングを活用することで、費用面での大きなメリットが得られます。これらのポイントを踏まえ、賢く工事を計画しましょう。

まとめ

大規模修繕工事で行われるオプション工事については、次の2つのポイントを押さえておきましょう。

• 追加工事としてオプション工事を行うことで節約効果が期待できる
• 修繕箇所によっては管理組合の確認が必要

専用部分のオプション工事は、大規模修繕工事の周期に合わせて行うことで節約効果が期待できます。

大規模修繕工事の周期や、目安の費用を事前に確認しておくと安心でしょう。

また、修繕工事の箇所によって管理組合の確認が必要になる可能性もあるため、事前に確認しておく必要があります。

マンションで長く快適に暮らすため、管理・修繕は計画的に行っていきましょう。

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