マンションの大規模修繕工事周期は20年?12年・18年改修でもOK?工事の必要性を解説

マンションの大規模修繕は、一般的におよそ12年周期で行われることが多いとされています。

しかし実際には建物の劣化状況や管理体制や資金計画などにより、最適な修繕のタイミングは異なるため、築20年を超えても工事が未実施の物件も珍しくありません。
なかでも外壁の剥がれや防水機能の低下は、住環境の悪化だけでなく、資産価値の下落にも直結する重要な課題となります。

この記事では、築20年を迎えたマンションにおける大規模修繕の必要性や費用相場について、修繕回数に応じてわかりやすく解説します。
また、築20年をひとつの目安とした適切な修繕のタイミングについてもご紹介します。

修繕計画に迷っている管理組合や所有者の方は、ぜひ参考にしてください。

大規模修繕とは

大規模修繕とは、マンションやアパートなどの集合住宅において、経年劣化による不具合や老朽化をまとめて補修・改修する工事のことを指します。外壁塗装、屋上やバルコニーの防水、給排水管の更新、共用部の設備交換など、建物全体の安全性・機能性を長期的に保つために必要な工事が行われます。

通常、築後12〜15年を目安に最初の修繕が実施され、その後も周期的に行われるのが一般的です。資産価値を維持し、住み心地を保つうえで欠かせない取り組みであり、長期修繕計画や住民の合意形成も大切な要素となります。

築20年のマンション大規模修繕工事の必要性

新築から20年も経過すると徐々に設備が古くなってきて、新築のマンションと機能面で対抗するのが難しくなります。

新築時の施工状態が良ければ耐震性・耐久性に問題がないケースも多いですが、やはり最新設備を持つマンションには敵いません。

そのため、美観の維持や設備更新の意味でも、マンションにおける大規模修繕欠かせない工事と言えるでしょう。

大規模修繕を行う必要性としては、マンションの資産価値が向上するため入居者が増えやすいという点もあります。

築20年のマンション維持に欠かせないメンテナンス

マンションを維持するためには、定期・不定期のメンテナンスが欠かせません。

コンクリート造のマンションの耐用年数は47年ほどですが、必要性に応じて適切にメンテナンスを続けていけば100年以上は持つと言われています。

しかしメンテナンスを行わずにいると、風雨・紫外線・地震によるダメージが徐々に蓄積するため、劣化は免れません。

建物のダメージはもちろん、劣化によって空室が増えたり周辺環境に影響を及ぼす場合もあります。

そのため、快適な住環境を作ることも難しくなってくるでしょう。

一般的には、新築時・分譲時に最長30年間の長期修繕計画を立てることが必要です。

マンション大規模修繕工事にかかる費用｜1回目・2回目・3回目の費用相場の違いとは?

マンションの大規模修繕工事では、多くの費用が発生します。

また1回目・2回目・3回目では、それぞれ工事内容も異なるため費用に差が出るのも特徴です。

1回目は1戸あたり100万円前後、2回目は120万円前後の費用がかかる、と一般的に言われています。

100戸前後のマンションでも、1億円以上の費用がかかるケースが多いでしょう。

2回目の大規模修繕工事は、1回目よりも工事の規模が大きくなる傾向にあります。

これは築年数の経過と共に、補修箇所が増えるからです。

3回目では、さらに費用が高くなることがあります。

ただしあまりお金をかけたくない場合は必要最低限の工事のみを行い、2回目よりも費用を抑えるケースもあります。

ちなみに台風・地震などの災害への対策には、1平方メートルあたり200円程度の費用もかかります。

修繕費用は修繕積立金から賄われる

修繕費用は、基本的には修繕積立金から賄われます。

よって長期修繕計画をもとに、適切な必要額を設定する必要があるでしょう。

新築の分譲時には、建設・分譲を行う会社が負担額を設定しています。

しかし入居後は、管理組合で再検討をしなければなりません。

なぜならマンション購入時には、購入のハードルを下げるために修繕積立金を低く設定しているためです。

よって長期修繕計画に沿って、適切な額に設定し直す必要があると言えます。

資金が不足した場合、臨時で住民から一時金の支払いを求めたり、金融機関から借入れたりするケースも少なくありません。

新築時から、修繕積立金を確保できるよう計画することが大切です。

工事費用が高額になる理由

工事費用が高額になるのは人件費の高騰と、建築部材の入手が困難なことが関係しています。

国内の労働人口は減少傾向にあり、人件費が高騰し続けています。

また社会情勢が影響し、国内での建築部材の入手が難しくなっているのも原因の一つです。

今後も工事費用の高騰が予想されるので、早めに修繕工事を行ったほうが良いかもしれません。

マンションの大規模修繕工事をするタイミング

マンションの状態によって異なりますが、一般的には12年周期を目安に大規模修繕工事を行います。

ここでは、大規模修繕工事の回数ごとのタイミングについて解説していきます。

マンション大規模修繕工事1回目：築12年目

1回目の大規模修繕は、新築から12年ほどが実施目安とされています。

具体的には外壁塗装工事・シーリング工事・防水工事・電気配線設備の修繕などです。

外部から雨水が侵入するのを防ぐ工事が多く行われます。

マンション大規模修繕工事2回目：築20～24年目

2回目の大規模修繕は、築20～24年くらいに行われます。

主な工事内容は1回目の施工に合わせて、エレベーター・貯水槽・給排水管・ガス管などの設備の交換が中心です。

特に給排水管は劣化しやすいので注意が必要ですが、近年では耐久性の高いステンレス製の給排水管が使われてきているので、素材も確認しておきましょう。

マンション大規模修繕工事3回目：築30～36年目

3回目の大規模修繕は、築30～36年目頃に行われるでしょう。

玄関ドア・窓ガラス・サッシなど、建具を交換する工事も発生します。

また住戸の開口部は共用部なので、大規模修繕で工事が行われる場合がほとんどです。

基本的には回を重ねるごとに費用が多くなりがちなので、前々から修繕費用を確保しておかなくてはなりません。

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築20年を目安に行うマンション大規模修繕の注意点

築20年を目安に行われる2回目の大規模修繕では、次のような注意点があるので、事前に確認しておきましょう。

工事の優先順位を決める

2回目の大規模修繕では、1回目よりも多くの箇所に工事が必要です。

しかし全ての工事を行おうとすると修繕積立金が足りなくなるかもしれません。

そのため、あらかじめ工事の優先順位を決めておきましょう。

早めに工事が必要な箇所はどこか、延期できる工事はないかなどを検討します。

また工事の優先順位を決めるには、建物診断が必要です。

専門家に工事が必要な箇所をアドバイスしてもらえるため、適切に工事を行えるようになるでしょう。

予算を見直す

2回目の大規模修繕は、予算が高額になりがちです。

そのため1回目・2回目の予算の見直しが必要です。

例えば「1回目の予算を抑えて2回目は多めにする」ということが有効でしょう。

また1回目の大規模修繕時の経験をもとに、2回目にどのような点に注意すれば良いのかを検討することも大切です。

デザインを向上させる

2回目の大規模修繕では築20年は経過しているので、マンションのデザインに古さを感じるかもしれません。

そのため、デザインを向上させることも検討しましょう。

外壁の色を変える・外壁タイルのデザインを変えるなど、デザイン性にも注目した修繕計画が必要です。

デザイン性が良くなるだけでも、マンションの資産価値は向上します。

マンション住民のニーズに配慮する

マンション住民のニーズへ配慮も必要です。

例えば、マンション住民の高齢化に伴うバリアフリー化や防犯性を高める工事などがあります。

バリアフリー化を行うと、快適に暮らせるようになるので入居者の増加が見込めます。

また防犯性を高める工事も取り入れることで、資産価値も向上しやすいです。

マンション大規模修繕工事の業者選定方法

マンションの大規模修繕を行う業者は、次のように選びましょう。

複数の選択肢を用意する

マンションを建てた業者にこだわる必要はありません。

マンションの管理会社は建設会社の子会社であるため親会社を推薦しがちですが、最もメリットがある工事業者を選びましょう。

コスト削減や適正価格を知るためにも複数の選択肢を用意し、フラットな目線で比較検討する必要があります。

区分所有者や理事と関係がある業者は避ける

マンションの区分所有者、特に理事と密接な関係にある業者は、避けたほうが良いでしょう。

管理組合から「業者を紹介したい」と言われても、気を遣う必要はありません。

別の方法でも、問題なく工事業者は選べます。

実績のある業者を選ぶ

大規模修繕工事には数ヶ月～1年ほどの期間を要するので、実績のある業者に依頼すると安心です。

施工品質も安定していて、安全性も重視して工事をしてくれるでしょう。

ただし大手ゼネコンをはじめとする規模の大きな会社は、下請け業者への中間マージンが高くなる点に注意が必要です。

修繕積立金が限られている場合は、大規模マンション以外であれば大手は避けたほうが良いかもしれません。

また、直近の施工実績を確認することも大切です。

分譲マンションの大規模修繕にどの程度の力を注いでいるか、きちんと現場管理ができているか、トラブルが起こっていないかなど詳細にチェックすることをおすすめします。

プレゼンテーションで社風を見極める

大規模修繕工事は価格が安ければ良い、というわけではありません。

適切に工事を進めていかないと、マンション住民・周辺住民とのトラブルになりがちです。

そこで施工業者の候補を数社に絞ったら、それぞれの会社に理事会・修繕委員会でプレゼンテーションを行ってもらいましょう。

プレゼンテーションでは、工事中の安全対策の内容・会社の重視している点などが分かります。

合理化を行ってコストカットを図っている、安全対策のための社員教育を徹底している、など社風が見極められるでしょう。

築20年のマンション大規模修繕についてまとめ

マンションの大規模修繕工事は、周期をしっかりと考慮して計画する必要があります。

以下に、今回紹介した記事の内容をまとめてみました。

• 大規模修繕を行うとマンションの資産価値が向上し、入居者が増えやすい
• 大規模修繕を行わないと、快適な住環境が作れなくなる
• 1回目の大規模修繕では1戸あたり100万円前後、2回目は120万円前後の費用がかかる
• 工事費用が高騰傾向にあるので、早めの修繕がおすすめ
• 一般的には12年周期を目安に大規模修繕が行われる
• 築20年以上のマンションでは、工事の優先順位・予算の見直し・デザインの向上が必要
• マンション住人のニーズへの配慮も必要
• 工事業者は複数の選択肢を用意する
• 区分所有者や理事と関係のある工事業者は避ける
• 実績や社風も重視して工事業者を選ぶ

築20年を過ぎると、2回目の大規模修繕の時期です。

工事の優先順位や予算をしっかりと把握し、工事業者選びも慎重に行う必要があるでしょう。

今回の記事を参考に、ぜひ適切な大規模修繕を行ってみてください。

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