3回目のマンション大規模修繕工事とは?費用相場の目安や工事内容について解説

• マンションの修繕工事の3回目を行いたいけど、小規模、大規模どちらを行えばいい？
• 小規模修繕、大規模修繕のそれぞれの違いや費用、注意点についても知りたい！

マンションの大規模修繕は約12～15年ごとに実施され、3回目となると建物の老朽化が進んでいるため、1回目や2回目の修繕工事よりも工事内容が大規模になる傾向があります。外壁の補修や防水工事だけでなく、設備の更新や耐震補強が必要になることもあり、修繕費も高額になるケースが少なくありません。

3回目の大規模修繕工事とは、マンションの資産価値を維持し、長期的に安全に住み続けるために不可欠な工事です。適切な費用の目安を把握し、計画的に進めることが重要です。

本記事では、3回目のマンション大規模修繕の重要性や工事内容の詳細、費用相場について解説します。適切な修繕計画を立て、無駄なコストを抑えながら、マンションの寿命を延ばすためのポイントを押さえていきましょう。

マンションを大規模修繕工事する重要性とは？

マンションの大規模修繕工事は、建物の安全性や美観、そして資産価値を維持するために欠かせない重要な取り組みです。年月が経つにつれて、マンションの外壁や防水設備、共有部分の設備は少しずつ劣化していきます。これを放置すると、建物全体の劣化が進み、住環境が悪化するだけでなく、修繕費用も将来的に大きく膨らむ可能性があります。

大規模修繕工事を定期的に行うことで、こうした劣化を未然に防ぎ、建物の寿命を延ばすことができます。また、外観の美しさを保つことにより、マンションの資産価値を維持することができ、将来的に売却や賃貸を考えている場合にも有利になります。さらに、共用部分の設備を最新の状態に保つことで、住民全体の安全性や快適性が向上し、安心して暮らせる環境を提供することができます。

以下でその内容を解説するので詳しく見ていきましょう。

建物の劣化を防ぐ

大規模修繕を行うことにより、建物の劣化を防げます。

外壁・手すり・防水層など、さまざまな箇所が経年により劣化していきます。

外壁タイルが剥落したり、電気設備から漏電したりすると、マンション住民に危険が及ぶでしょう。

また給排水設備のメンテナンスを行わないと、水漏れが発生する恐れがあります。

住民の安全な暮らしを確保し、マンションの機能を回復させるためにも、大規模修繕は重要です。

将来的な修繕費用を抑える

大規模修繕を行うと、将来的な修繕費用を抑えることにもつながります。

修繕を後回しにすると、その箇所から劣化が広がり、修繕費用の総額が増えるでしょう。

そのため適切なタイミングで大規模修繕を行うことが必要です。

マンションの資産価値を維持できる

マンションの資産価値を維持したい場合も、大規模修繕は欠かせません。

例えばコンクリートにひび割れたあったり外壁塗装の色あせなどがあったりすると、美観を損ねて資産価値が低下します。

また劣化した建物は耐震性も下がるため、さらに資産価値に悪影響が出てきます。

このように大規模修繕により、建物の美観・耐久性を向上させることが必要です。

時代のニーズに合わせられる

マンションの築年数が増えてくると、マンション住民や時代のニーズと合わなくなってきます。

そこで大規模修繕によりバリューアップ工事を行うと、ニーズに対応した設備となり、住民の満足度が向上するでしょう。

具体的にはバリアフリー化を行ったり、エントランスのドアを自動式に変えたりすることが、バリューアップ工事に該当します。

大規模修繕工事と小規模修繕工事の違い

マンションの大規模修繕工事と小規模修繕工事には、次のような違いがあります。

大規模修繕と小規模修繕の違い｜規模の違い

その名の通り、大規模修繕工事は大規模な工事が行われます。

例えばマンションの外壁全体を塗装したり、屋上の防水工事を行ったりします。

一方小規模修繕工事は、小さな工事がメインです。

外壁・屋根の劣化調査や、シロアリ検査などが行われるでしょう。

工事にかかる費用も大規模修繕は多く、小規模修繕は少ないです。

大規模修繕と小規模修繕の違い｜工事内容の違い

大規模修繕は建物全体に及ぶ大きな工事で、多額の費用がかかります。

一方、小規模修繕は日常的に発生する小さな不具合を修理するもので、比較的低予算で行われます。

ただし、小規模修繕であっても、放置すると大きな問題につながる可能性があるため、適切なタイミングで修繕を行うことが重要です。また、大規模修繕は建物の長期的な維持・管理に不可欠であり、定期的に計画・実施することが求められます。

マンションの管理組合は、修繕積立金を適切に管理し、大規模修繕と小規模修繕のバランスを取りながら、建物の維持・管理を行う必要があります。

大規模修繕と小規模修繕の違い｜計画内容の違い

大規模修繕は新築時から20～30年先まで見越して計画していきます。

実際に大規模修繕を行う段階になっても、1～2年前には準備が必要です。

一方、小規模修繕は、その都度工事が必要かどうかが判断されます。

大規模修繕と小規模修繕の違い｜実施タイミングの違い

大規模修繕工事は12～18年に一度行うのが一般的です。

小規模修繕工事は、建物に不具合が発生したその都度、臨時的に行います。

例えば火災報知器・電気設備などの故障が発生した場合、すぐに対応しないと住民の生活に支障が出てしまうでしょう。

このように緊急性の高い工事が、小規模修繕では優先的に行われます。

また5年周期くらいである程度まとまった修繕工事を行う場合も、小規模修繕と呼ばれることがあります。

大規模修繕と小規模修繕の違い｜費用相場の違い

大規模修繕では、多くの費用がかかります。

具体的には1戸あたり、100万円前後の費用が必要です。

一方、小規模修繕の費用は少なめです。

例えば共用部の照明のLED化には1棟あたり50～100万円、タイル補修には1箇所あたり700～1,000円ほどの費用がかかります。

大規模修繕と小規模修繕の違い｜資金の出どころの違い

大規模修繕には、修繕積立金が使われます。

よって定期的に修繕積立金の額が大規模修繕の内容に見合っているか、見直しが必要でしょう。

小規模修繕の場合は管理費が使われるケースが多いですが、修繕積立金が使われることもあります。

大規模修繕と小規模修繕の違い｜依頼する施工業者の違い

大規模修繕では、大手の業者に施工を依頼するケースも多いです。

しかし小規模修繕の場合は、実績のある地域の工務店に依頼するほうが、費用を抑えられるかもしれません。

3回目の大規模修繕工事のタイミングと重要性

マンションの3回目の大規模修繕工事は、築35～40年のタイミングで実施されるのが一般的です。この時期になると、外壁・防水層・給排水管・設備などの劣化が顕著になり、修繕を先延ばしにすると建物の耐久性や安全性が大きく低下するリスクがあります。適切な時期に修繕工事を行うことで、資産価値の維持と住環境の改善が可能になります。

3回目の大規模修繕が必要になるタイミング

マンションの劣化は築年数とともに進行し、修繕が必要な時期には具体的なサインが現れます。以下のような症状が見られた場合は、早急に修繕工事の計画を立てる必要があります。

1. 外壁のタイル剥がれやクラック（ひび割れ）が増えている

• 築30年以上が経過すると、外壁タイルの浮きや剥離が増加し、落下事故のリスクが高まる
• コンクリートのクラック（ひび割れ）が進行し、雨水の浸入による建物の腐食が発生する

2. 屋上防水の劣化による雨漏り

• 屋上防水層の寿命（15～20年）が過ぎると、防水機能が低下し、雨漏りが発生しやすくなる
• 放置すると、建物内部の鉄筋や構造体が腐食し、大規模な補修が必要になる

3. 給排水管の老朽化による漏水事故

• 築30年以上のマンションでは、配管の劣化が進行し、錆びや腐食による漏水や水圧低下が発生しやすい
• 全面的な配管交換が必要になるタイミングであり、修繕工事を先延ばしにすると大規模な被害につながる可能性がある

4. エレベーター・共用設備の老朽化

• エレベーターの制御盤やモーターの耐用年数（25～30年）が限界を迎え、動作不良や部品供給の問題が発生する
• 照明設備や共用部の設備も旧式化し、エネルギー効率が悪く、光熱費やメンテナンスコストが増加する

1回目・2回目の修繕工事との違い

マンションの大規模修繕工事は、築年数ごとに異なる課題に対応するため、1回目・2回目・3回目では工事の内容や目的が変わってきます。特に3回目の修繕では、建物の老朽化が進み、設備の更新や構造補強が必要になるケースが増えるのが特徴です。

1回目の大規模修繕（築12～15年）

• 主な目的：防水・塗装による建物の外観維持と劣化の初期対策
• 主な工事内容：
  • 屋上・バルコニーの防水工事（トップコートの塗り替え）
  • 外壁の塗装・軽微なひび割れ補修
  • 鉄部塗装（階段・手すりなど）
  • シーリングの打ち替え
  • 給排水設備の点検・部分補修

この時期は、外観の美観維持や軽微な修繕が中心となります。建物自体の耐久性はまだ高いため、大規模な構造補修は少なく、予防的なメンテナンスが主な目的になります。

2回目の大規模修繕（築25～30年）

• 主な目的：外壁や防水層の寿命が近づき、設備の劣化対策が本格化
• 主な工事内容：
  • 外壁の再塗装やタイル補修（浮きや剥がれの補強）
  • 屋上・バルコニーの防水工事（防水層の本格的な改修）
  • 配管の老朽化対策（部分的な交換・内部洗浄）
  • エレベーター設備のメンテナンス（部品交換・修理）
  • 共用部の改修（廊下・エントランスなど）

1回目の修繕と異なり、外壁や屋上の防水層の寿命が近づき、本格的な改修が必要になります。給排水設備の劣化も目立ち始め、配管の部分的な交換や、エレベーターの改修を検討するマンションも増えます。

3回目の大規模修繕（築35～40年）

• 主な目的：構造的な補修と設備の全面的な更新が必要になる時期
• 主な工事内容：
  • 屋上・バルコニー防水の全面改修（防水層の張り替え）
  • 給排水管の全面更新（老朽化により交換が必須）
  • エレベーターのリニューアル（制御盤やモーターの交換）
  • 外壁タイルの張り替えや補強（劣化が進んでいる場合）
  • 耐震補強やバリアフリー改修（建築基準の見直しに対応）
  • 住環境の改善（防犯カメラの設置・照明のLED化）

3回目の大規模修繕では、建物や設備の老朽化が進み、より大規模な改修が必要になります。特に、給排水管の交換やエレベーターのリニューアルは費用もかかるため、事前の資金計画が重要になります。また、建築基準の見直しにより、耐震補強やバリアフリー化などの住環境の改善も検討されるケースが多くなります。

1回目・2回目と比べた3回目の修繕の特徴

1回目・2回目とは異なり、3回目の大規模修繕では、建物の根本的な修繕や設備の入れ替えが必要になるため、計画的な資金管理と住民の合意形成が欠かせません。

マンション大規模修繕工事3回目の工事内容

大規模修繕の3回目では、次のような工事が行われます。

• 屋根防水の撤去と新設
• 手すり・サッシ窓などの建具取り替え
• 給排水管の取り替え
• 電気設備の取り替え
• 耐用年数を迎えた設備の取り替え
• 耐震補強工事

上記のように、1回目、2回目の修繕工事と比べて根本からの工事が必要な箇所が多くなります。

耐震補強工事が必要か否かも、検討が必要でしょう。

特に旧耐震基準で建てられたマンションは、現在の耐震基準よりも耐震基準が低いケースが多いので注意が必要です。

大規模修繕の3回目は、過去の2回よりも大きな工事になりやすいです。

回を重ねるごとに修繕が必要な箇所が増えてくるので、適切に工事を行うには修繕コンサルタントにアドバイスを仰ぐことをおすすめします。

3回目の大規模修繕工事の費用について

3回目の大規模修繕工事では、1戸あたり100～120万円ほどの費用がかかるケースが多いでしょう。

ただし建て替えも視野に入れている場合や、小規模修繕でこまめにメンテナンスを行っている際は、1回目・2回目よりも費用を抑えて工事を行えるマンションも見受けられます。

3回目の大規模修繕工事におけるコスト面の課題と対策

3回目の大規模修繕では、建物全体の老朽化が進み、工事範囲が広がるため、修繕費用が大幅に増加することが課題となります。特に、外壁補修・屋上防水・給排水管の更新・設備交換など、高額な工事が必要になるケースが多く、適切なコスト管理が求められます。

コストを抑えるためには、修繕計画を見直し、優先順位をつけることが重要です。定期的に予算を精査し、緊急性の低い工事は次回の修繕に回すなど、柔軟な対応を検討することで、負担を軽減できます。また、複数の業者から相見積もりを取得し、適正価格で施工を依頼することも有効な対策となります。

修繕計画を戦略的に見直し、コストと必要な工事のバランスを取ることで、適切な修繕を行いながら予算管理を最適化することが可能になります。

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3回目の大規模修繕工事は管理組合員の高齢化に伴う対応が必要な場合も

築35～40年を迎えるマンションでは、建物の老朽化だけでなく、住民や管理組合員の高齢化が進んでいるケースが多く、これが3回目の大規模修繕の進行に影響を与えることがあります。特に管理組合の意思決定や修繕積立金の管理、工事への理解促進において、高齢化による課題が生じやすくなります。

管理組合員の高齢化による影響と課題

1. 修繕計画の意思決定が遅れる

• 高齢の管理組合員が多いと、新しい修繕工法やコスト削減策についての理解が進まず、意思決定に時間がかかる場合がある
• 大規模修繕の進め方に対する意見の相違が大きくなりやすく、合意形成が難しくなる

2. 修繕積立金の負担に対する反対意見が増える

• 高齢化に伴い、年金生活者の割合が増え、修繕積立金の値上げに抵抗が生じやすい
• 必要な修繕を実施しないと建物の劣化が加速し、結果的に修繕コストが増大するリスクがある

3. バリアフリー改修の要望が高まる

• エレベーターの手すり設置や段差解消、スロープ設置など、バリアフリー対応を求める声が増える
• 設備の老朽化と合わせて、住環境の改善も含めた修繕計画の見直しが必要になる

高齢化に対応した大規模修繕の進め方

管理組合員の高齢化に対応しながら、3回目の大規模修繕工事を円滑に進めるためには、以下のような対策が有効です。

1. 修繕計画の専門家を活用する

• 建築士や修繕コンサルタントを交えて、わかりやすい説明会を実施し、管理組合の意思決定をスムーズにする
• 最新の修繕技術や補助金制度の情報を提供し、適切な選択肢を提示する

2. 長期修繕計画の見直しと資金管理の最適化

• 修繕積立金の負担を最小限にするため、費用の平準化や補助金の活用を検討
• 必要な工事と優先度を明確にし、住民の負担を抑えながら計画的に修繕を実施

3. 高齢者に配慮した改修を検討する

• 手すりの設置・スロープの整備・エレベーターの更新など、バリアフリー化の提案を行う
• 音声案内付きのインターホンや防犯カメラの導入など、住民の安全性向上を図る

3回目の大規模修繕工事では、管理組合員の高齢化に伴い、修繕計画の進行に影響が出る可能性があるため、早めの対応が重要です。専門家の活用や長期的な資金計画、バリアフリー対応の検討を進めることで、住民全体が安心して暮らせるマンション運営が可能になります。

3回目の大規模修繕工事はコンサルタントにアドバイスを求める事も重要

3回目の大規模修繕では、修繕コンサルタントにアドバイスを求めることも忘れてはなりません。

修繕コンサルタントは工法・材料や、状況に応じた修繕に詳しいので、心強い相談役となります。

とくに給排水設備は配管経路が複雑なので、マンション全体の機能を考慮しながら工事計画を立てる必要があるでしょう。

そのような場合にも、修繕コンサルタントが頼りになります。

修繕コンサルタントは調査・診断・設計・工事監理などに幅広く関与しているので、色々なことを相談できます。

また、複数の会社に提出してもらった見積書を比較する、見積もり合わせ方式で選ぶのが一般的です。

3回目のマンション大規模修繕工事についてまとめ

最後に、今回紹介した記事の内容を下記にまとめてみました。

• 大規模修繕工事は建物の劣化を防ぎ、将来的な修繕費用を抑えることにつながる
• 時代のニーズに合わせて大規模修繕を行うと、住民の満足度が向上する
• 大規模修繕と小規模修繕には工事内容・計画内容・実施タイミング・費用相場・費用の出どころが異なる
• 3回目の大規模修繕では屋根防水の撤去と新設・給排水管の取り替え・耐震補強工事などが行われる
• 3回目の大規模修繕には、1戸あたり100～120万円ほどの費用がかかる
• コスト面での課題が出てくる場合も多いので、修繕箇所に優先順位を付ける
• 管理組合の高齢化への対応が必要
• コンサルタントにアドバイスを求めると、工事計画が立てやすい

3回目の大規模修繕では、老朽化による問題が増えてきます。

そこで専門家の力を借りながら、大規模修繕を進めていくと良いでしょう。

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