マンション屋上の大規模修繕ガイド｜防水工事の重要性・費用・工法を徹底解説

マンションの屋上は、風雨や紫外線の影響を強く受けるため、ほかの部分よりも劣化が進みやすい場所です。そのため、大規模修繕工事の屋上防水は、特に重要な工程のひとつといえます。

防水層の劣化を放置してしまうと、雨漏りによって内装や構造部にまで損傷が広がり、結果的に修繕コストが大きく膨らむ恐れもあります。定期的な点検と計画的な改修を行うことで、資産価値の低下や住環境の悪化を防ぐことが可能です。

今回この記事では、大規模修繕で行う屋上防水工事の必要性をはじめ、工事の種類と流れについて紹介します。
また、大規模修繕における屋上防水工事の施工目安や、業者選びのポイントまで分かりやすく解説しています。

屋上の大規模修繕を検討している方は、ぜひ最後までお読みいただき参考にしてみてください。

マンション大規模修繕の定義｜小規模・中規模修繕との違いも紹介

大規模修繕は、マンション管理における重要な一環であり、経年劣化が進行した共用部分の再生を目的としています。

外壁、屋上、鉄部、設備など、マンション全体の美しさと機能性に影響を及ぼす要素を対象とした修繕・模様替え工事です。

建築基準法の定義によれば、大規模修繕工事は、屋上・屋根・階段・壁・柱・床・はりの一部または半数以上を修繕・模様替えする工事を指します。

これは、マンションの長期的な維持管理において不可欠なステップです。

大規模修繕工事の主な目的は、次の通りです。

これらの工事は、マンションの資産価値を維持し、長期的な投資価値を確保する上で不可欠です。

また悪い部分を作り直して時代の変化に合った環境を作る改修工事は違い、元々の機能や性能を使える状態まで戻す内容が中心でもあります。

また、大規模修繕工事のほかに中規模修繕工事と小規模修繕工事という工事もあります。

適切な計画と実行によって、マンションの魅力と価値を持続的に維持することが可能です。

屋上で行われる主な大規模修繕工事の内容とは?

大規模修繕時に行われる屋上の改修内容には、以下のような工事が含まれます。

• 防水工事による防水層の補修・改修：既存の防水層に劣化が見られる場合は、全面的な張り替えや重ね塗りによる補修が行われます。防水材にはウレタン、塩ビシート、アスファルトなど複数の種類があり、それぞれ特性が異なります。
• 排水口・ドレンまわりの補修：ゴミ詰まりや勾配の不良により排水不良が生じると、防水層に水がたまり、劣化を早めてしまいます。清掃や部品の交換、排水経路の改善などを行い、常にスムーズな排水が確保されるようにします。
• 立ち上がり・笠木の補修：屋上の端部や壁の立ち上がり部分は、防水層が切れやすいポイント。ここでの漏水が多いため、シーリングや補強板金などの処置が施されます。
• 手すり・避雷針・点検口の整備：付帯設備の固定や交換もあわせて行い、屋上全体の安全性・機能性を高めます。これにより、今後のメンテナンス時の作業効率や安全性も向上します。

これらの工事は、防水性能を回復させるだけでなく、今後のメンテナンス性や住民の安心感にもつながります。長期的な視点でのコスト削減や、建物の資産価値維持にも寄与します。

マンション大規模修繕で行う屋上防水工事の必要性

大規模修繕における屋上防水工事は、以下の3つの理由から重要性が高まっています。

大規模修繕における屋上防水工事の必要性｜建物の躯体の保護と耐久性の確保

屋上は、建物の最も露出度の高い箇所であり、雨水や雪、太陽光、風などの自然要因に最も直接さらされます。

屋上防水の劣化は、建物の躯体の劣化や腐食を引き起こし、建物の構造的な強度を脅かします。

大規模修繕において屋上防水工事を行うことは、建物の躯体を保護し、耐久性を確保する重要な手段です。

大規模修繕における屋上防水工事の必要性｜カビや害虫の発生を防止

屋上防水の劣化は、建物内部の湿気を増加させ、カビや害虫の発生を招く可能性があります。

湿気の増加は建物内部の健康環境を損ない、住民の健康や快適さに影響を与えます。

屋上防水工事によって湿気の侵入を防ぎ、健康的な居住環境を維持することが重要です。

大規模修繕における屋上防水工事の必要性｜雨漏りや室内への浸水を防ぐ

劣化した屋上防水は、雨漏りや室内への浸水などの問題を引き起こす可能性があります。

雨水が建物内部に浸入することで、コンクリートや鉄筋の腐食が進行し、建物の構造的な問題を招きます。

屋上防水工事は、これらの問題を未然に防ぐために不可欠です。

マンション大規模修繕における屋上防水工事の種類と流れ

屋上防水工事は、建物の耐久性を保つために不可欠な作業です。

異なる種類の防水材料が利用され、それぞれの特性に基づいて選択されます。

以下では、主要な屋上防水工事の種類とその流れについて詳しく説明します。

各種の屋上防水工事は、建物の寿命と居住環境の健全性を保つために欠かせない要素です。

適切な材料と種類を選択し、専門家のアドバイスを受けることが重要です。

屋上防水工事の種類と流れ｜ウレタン防水(塗膜防水)

ウレタン防水は、その柔軟性と施工の容易さから、多くの建物で採用されています。

液体のウレタン樹脂を屋上に塗布し、硬化させることで防水層を形成します。

この方法は、既存の防水層の上から重ねて塗ることが可能で、修繕工事にも適しています。

特徴

• 液状のウレタン樹脂を塗布し、防水層を形成
• 継ぎ目がないため、高い防水性能を発揮
• 比較的安価で施工しやすい

適したケース

• 屋上の形状が複雑な場合
• 予算を抑えながら、確実な防水を施したい場合

屋上防水工事の種類と流れ｜シート防水

シート防水は、防水シートを屋上に敷き詰めて接着する方法で、特に耐久性が求められる場所に適しています。

防水シートは、PVCやEPDMなど様々な材質があります。

特徴

• 防水シートを接着剤や機械固定で貼り付ける工法
• 耐久性が高く、メンテナンスの手間が少ない
• シートの接合部分をしっかり処理する必要がある

適したケース

• 耐久性を重視し、長期間の防水性能を確保したい場合
• 既存の防水層が劣化しており、新たにシートを敷くことで補強できる場合

屋上防水工事の種類と流れ｜FRP防水

FRP防水は、建築物や構造物の防水に使用される防水方法で、軽量で耐久性が高く柔軟性があります。

ガラス繊維や炭素繊維の強化材料をプラスチック樹脂で固めたシート状の材料を使用し、効果的に利用されます。

特徴

• 硬化させることで耐久性の高い防水層を形成
• 強度が高く、耐摩耗性に優れる
• 紫外線や熱にも強く、メンテナンスが少なく済む

適したケース

• 屋上が頻繁に人が出入りする場所（バルコニーなど）
• 高い強度が求められるケース

屋上防水工事の種類と流れ｜アスファルト防水

アスファルト防水は、アスファルトを溶かして屋上に塗布する伝統的な方法です。

コストが低く施工が容易で広く利用されていますが、定期的なメンテナンスが必要です。

特徴

• アスファルトシートを積層して防水層を作る工法
• 最も歴史のある防水工法で、信頼性が高い
• 工期が長く、費用も比較的高め

適したケース

• 屋上の防水を長期間メンテナンスなしで維持したい場合
• 防水性能を最優先に考えたい場合

これらのポイントを考慮し、専門家の意見を参考にしながら、適切な屋上防水工法を選択しましょう。

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大規模修繕における屋上防水工事の修繕計画の立案と工法選定について

建物の屋上防水工事を選ぶ際は、目的・予算・建物の状況などを考慮する必要があります。

そのためには、以下の目的を考慮することが必要です。

• 防水性
• 耐久性
• 施工性
• メンテナスコスト

これらの目的を踏まえながら、屋上防水工法を選ぶ際は以下の点を考慮するとよいでしょう。

• 屋上の形状や構造
  屋上の形状や構造に適した工法を選ぶことが重要です。
• 屋上の用途
  屋上がどのように使用されるかを考慮し、適切な耐久性と防水性を持つ工法を選択します。
• 予算
  施工費用やメンテナンスコストを予算内で抑えることが重要です。

屋上が複雑な形状や構造を持つ場合、施工が難しいため、耐久性や防水性の高い工法を選ぶことが必要です。また、屋上が駐車場やテラスとして使用される場合は、耐久性や強度の高い工法を選択する必要があります。

屋上防水にはさまざまな工法があり、建物の構造や施工条件、予算に応じて最適なものを選定する必要があります。

大規模修繕における屋上防水工事の施工目安｜劣化の兆候について

屋上の防水工事は、建物の保全と快適な居住環境を維持するために不可欠です。

工事を行う目安としては、以下のような状況が挙げられます。

これらの目安をもとに屋上の状態を定期的にチェックし、必要に応じて専門家に相談することが重要です。

適切なタイミングで防水工事を行えば、長期的な建物の保護とコスト削減につながります。

大規模修繕における屋上防水工事業者選びのポイント

大規模修繕の屋上防水工事を成功させるためには、信頼できる業者を選ぶことが不可欠です。防水工事は施工の品質によって耐久性やメンテナンス頻度が大きく変わるため、適切な業者を選ばなければ、短期間での劣化や追加費用の発生につながる可能性があります。ここでは、業者選びで押さえるべき重要なポイントを解説します。

大規模修繕における屋上防水工事業者選びのポイント｜過去の施工実績が豊富か確認する

防水工事は、施工環境や建物の構造によって適した工法が異なります。そのため、マンションの大規模修繕の実績が豊富な業者を選ぶことが重要です。

• これまでに同規模のマンションでの防水工事を行った実績があるか
• 施工した物件の築年数や防水工法が、修繕予定の建物と類似しているか
• 施工実績の詳細や、工事後の評価が確認できるか

公式サイトや業者のパンフレットだけでなく、管理組合や施工済みのマンションの口コミを参考にするのも効果的です。

大規模修繕における屋上防水工事業者選びのポイント｜見積もりの内訳が明確であるか

屋上防水工事の費用は、施工面積・工法・材料費・施工費によって異なります。適正な業者を選ぶためには、見積もりの内訳が詳細に記載されているかをチェックしましょう。

• 「一式」表記ではなく、工事内容ごとに費用が細かく分かれているか
• 施工面積が適切に算出されているか（㎡単位で明記されているか）
• 追加費用が発生する可能性について説明があるか

複数の業者から相見積もりを取り、費用や工事内容を比較検討することが重要です。安すぎる見積もりは、施工品質に問題がある場合もあるため注意が必要です。

大規模修繕における屋上防水工事業者選びのポイント｜使用する防水工法と材料の品質

屋上防水には、ウレタン防水・シート防水・FRP防水・アスファルト防水などさまざまな工法があります。業者によって得意な工法が異なるため、建物の状態に適した工法を提案してくれる業者を選びましょう。

• どの防水工法を採用するか明確に説明しているか
• 使用する防水材のメーカーや性能について詳しく説明があるか
• 耐用年数やメンテナンス方法を明確に提示しているか

例えば、「安価な材料を使用することでコストを抑えられる」といった提案がある場合でも、耐久性が低ければ逆に将来的なコストが増大するため注意が必要です。

大規模修繕における屋上防水工事業者選びのポイント｜保証内容やアフターサービスが充実しているか

屋上防水工事は、一度施工すれば長期間にわたって建物を保護する役割を果たします。しかし、施工不良や天候条件による予期せぬ劣化が発生する可能性もあるため、保証内容やアフターサービスが充実している業者を選ぶことが重要です。

• 施工後の保証期間はどのくらいか（5～10年が一般的）
• 保証内容は、防水層の剥がれ・ひび割れなど具体的に明記されているか
• 定期点検やメンテナンスのサポートが含まれているか

施工後のトラブルに対応できる業者かどうか、契約前にしっかり確認しておきましょう。

大規模修繕における屋上防水工事業者選びのポイント｜工期や施工スケジュールの調整が可能か

マンションの屋上防水工事は、天候や施工スケジュールによって工期が変動することがあるため、工事期間や住民への影響を最小限に抑えられる業者を選ぶことが大切です。

• 事前に施工スケジュールを細かく提示してくれるか
• 天候の影響を考慮した計画になっているか
• 住民説明会を実施し、工事の影響やスケジュールを丁寧に説明できるか

工事の途中でスケジュールが大幅に遅れると、住民の不満や追加コストの発生につながる可能性があるため、計画的に進行できる業者を選ぶことが重要です。

マンション大規模修繕の屋上防水工事の費用相場｜見積もり時の注意点も紹介

屋上防水工事の費用は、工法や施工面積、既存防水層の状態によって変動します。一般的な費用相場は以下の通りです。

• ウレタン防水（密着）：2,500〜4,000円/m²
• ウレタン防水（通気緩衝）：3,500〜6,000円/m²
• シート防水（塩ビ）：4,000〜6,000円/m²

さらに、下地処理の有無や既存防水層の撤去作業、仮設足場の設置費用、資材の搬入条件などによって、全体のコストは大きく変わります。都市部や高層階では人件費や作業の難易度が高くなり、追加費用が発生することもあります。

見積もり時にチェックすべき項目

• 材料費と施工費が明確に分かれているか
• 足場設置費や仮設費が含まれているか
• 工事期間と施工手順が具体的に記載されているか
• 保証年数（10年など）やアフターサービスの有無

同じ面積でも施工条件によって金額が異なるため、相見積もりを2〜3社以上から取得し、内容と価格のバランスを比較することが大切です。安さだけで判断せず、施工品質や対応力、保証内容まで確認しましょう。

マンション大規模修繕の屋上工事における注意点とトラブル防止策

屋上工事では、以下のような点に注意してトラブルを防ぐことが重要です。

• 工期と気候：防水材は湿気や雨に弱いため、梅雨や台風時期を避けて施工するのが理想。急な天候変化に備えた対策や、スケジュールに余裕を持たせた計画が求められます。
• 住民への周知：屋上立入制限や騒音の発生があるため、事前に住民への説明や掲示物での告知が必要です。工事中の対応ルールや緊急連絡先の周知も大切です。
• 保証・契約内容の確認：施工不良による水漏れなどが発生した際に、どこまで補償されるか明確にしておくことが大切です。保証書の内容や有効期間、保証条件なども契約時にしっかり確認しましょう。

また、施工中や施工後に発生した問題に対する対応方針や、トラブル時の連絡体制も業者選定時の判断材料となります。

マンション大規模修繕における屋上工事でよくある質問（FAQ）

大規模修繕で屋上工事、屋上防水工事に関するよくある質問への回答です。

大規模修繕で行う屋上工事や防水工事まとめ

大規模修繕で行う屋上の防水工事について解説してきました。

以下にこの記事の内容をまとめました。

• 大規模修繕はマンション管理の重要な一環であり、経年劣化した共用部分の再生を目的としている。
• 大規模修繕とは、屋根・階段・壁・柱・床・はりの一部または半数以上を修繕・模様替えする工事。
• 大規模修繕工事は、安全性と耐久性の確保・美観の維持・機能性の向上が主な目的。
• 屋上防水工事は建物の耐久性を保つために不可欠であり、劣化による建物の構造的な強度の脅威や健康環境の悪化を防ぐ。
• 主な屋上防水工事の種類には、ウレタン防水・シート防水・FRP防水・アスファルト防水がある。
• 屋上防水工事の選び方は、防水性・耐久性・施工性・コストなどを考慮し、建物の形状や用途に合わせて適切な工法を選択する。
• 屋上の防水工事を行う目安は、防水層の劣化の兆候・建物の経年変化・定期的なメンテナンス計画によって判断される。
• 大規模修繕における屋上防水工事業者は、実績と信頼性・専門知識と技術力・保証とアフターサービスなどを考慮しながら剪定する。

大規模修繕は、マンションの長期的な価値と快適性を保つために不可欠です。

屋上防水工事は特に重要であり、適切な時期と方法で行うことが建物の保護に役立ちます。

定期的なメンテナンスと専門家のアドバイスに従い、賢い修繕計画を立てましょう。

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