大規模修繕工事の施工会社選定のポイント｜業者選びを失敗しない方法

マンションの大規模修繕工事をしたいけど、施工会社をどのように選ぶかわからない。工事業者の発注方法や契約方法のポイントってあるの？

マンションの大規模修繕工事を実施するにあたって、業者選定の方法がわからずお悩みの方も多いのではないでしょうか。

大規模修繕工事に対応している業者にも、いくつか種類があります。

頻繁に依頼するわけではないため、どのように選んだらよいか悩んでしまうのは無理もありません。

大規模修繕工事とは、共用部分に発生する劣化・損傷を直すために行われている工事のことです。

実施する際は、業者の選定だけではなく、発注方式や施工方式についても考えなくてはなりません。

そこで本記事では、大規模修繕工事の発注方式・業者の選定方式・施工方式などについて紹介します。

また、大規模修繕工事を請け負う業者の種類や選び方なども紹介しますので、ぜひ参考としてお役立てください。

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マンション大規模修繕工事を請け負う業者の種類

大規模修繕工事をスムーズに進めるためには、業者選びが大切です。

施工を行っている業者にも種類があります。

主な3種類の業者について、以下で解説します。

ゼネコン

ゼネコンとは「ゼネラルコントラクター」の略称で、オフィスビルやマンションなどを建築する、総合建設業を意味する言葉です。

ゼネコンでは新築だけでなくリフォームも取り扱っており、大規模修繕工事にも対応しています。

社内に設計や開発の部門があるため、一貫して対応してくれるでしょう。

ただし、大規模修繕工事の実績が多い業者ばかりではないため、経験や実績を確認する必要があります。

マンション管理会社

次のようなマンション管理会社では、大規模修繕工事にも対応しています。

大規模修繕工事を専門としている部署がある
専門の業者と提携している

マンション管理会社は、建物の状況を把握しているため相談しやすいでしょう。

ただし、実際の施工は別な業者が行う点に注意が必要です。

大規模修繕工事の専門業者

マンションの大規模修繕工事なら、専門業者に依頼する方法もあります。

修繕工事を専門に行うスペシャリストであるため、豊富な実績を持っていることが強みです。

専門業者はほとんどの場合自社施工を行っているため、工事についての要望にもきめ細かく対応してくれるでしょう。

地域密着型の業者だけでなく、広域をカバーしている大規模な専門業者もあるため、施工実績を確認しておくと安心です。

マンション大規模修繕の業者の選び方のポイント

大規模修繕工事は、マンションの補修を行う大切な工事で、費用も高額になる傾向があります。

そのため、失敗しないよう慎重に業者を選ぶことが大切です。

次のようなポイントに注意して、業者を選定していきましょう。

• 施工実績の多さ
• 会社の状態
• 現場代理人の実績
• サービスの内容

これら4つのポイントについて、それぞれ解説します。

施工実績の多さ

安心して任せるために知っておきたいポイントが、施工実績の多さです。

業者の選定にあたっては、どのような施工実績があるのかを必ず確認しておきましょう。

業者によっては、施工実績に新築工事を含めている場合があります。

しかし、大規模修繕工事と新築工事では施工内容が異なるため、注意が必要です。

大規模修繕工事の実績が多く、安定して受注している業者を選びましょう。

会社の状態

業者の選定では、会社の状態もチェックしておきましょう。

施工業者とは、次の大規模修繕工事を実施するまでお付き合いが続きます。

規模が大きく、経営状態が安定している施工業者なら安心です。

会社の規模はホームページから確認でき、IRページが公開されている場合は、収益状況の確認も可能です。

また経営情報を調べるなら、信用調査会社を活用する方法もあります。

信用調査会社とは、個人や企業の金銭的な信用度を調査・公開している会社です。

施工業者が倒産してしまうと修繕計画にも支障が出るおそれがあります。

そのため、会社の規模や経営状況も確認しておきましょう。

現場代理人の対応力

一般的に、大規模修繕工事では現場代理人が選任されます。

現場代理人とは、現場の施工管理を担当する責任者のことです。

能力が高い現場代理人なら、工事がスムーズに進むでしょう。

打ち合わせで現場代理人に会ったときは、対応力や人柄を確認しておくと安心です。

サービスの内容

業者の選定にあたっては、サービスの内容も忘れずに確認しておきましょう。

業者によって、アフターサポートやサービスの内容が違うためです。

入居者や近隣住民への対応も、業者によって違いがあります。

サービス内容が充実している業者なら、安心して任せることが可能です。

また、大規模修繕工事の実施後は、一定年数ごとに定期点検や付随工事が行われます。

大規模修繕工事後も、施工業者とのお付き合いは続いていくことがほとんどです。

そのため、大規模修繕工事は、アフターサービスが充実している会社に依頼しましょう。

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マンション大規模修繕における施工会社との契約方式

マンションの大規模修繕における契約方式は次の2つです。

• 責任施工方式
• 設計監理方式

代表的な2つの発注方式について、内容を紹介します。

責任施工方式

責任施工方式とは、施工会社がマンションの管理組合と工事請負契約を結ぶ方式のことです。

直接契約となるため、管理の窓口が一本化され、工事状況を把握しやすいといったメリットがあります。

ただし、第三者によるチェックが行われないため、適正な工事が実施されたか判断しづらいことがデメリットです。

また、責任施工方式では管理組合による検査も必要になります。

設計監理方式

設計監理方式とは、管理組合が設計監理と工事請負をわけて契約を締結する方式のことです。

施工管理はコンサルティング会社、工事請負は施工業者と契約します。

コンサルティングが入ることにより、適正な工事を行っているのか精査しやすくなるでしょう。

ただし、コンサルタント費が発生するというデメリットがあります。

マンション大規模修繕工事を依頼する業者の選定方式

大規模修繕工事を依頼する業者の選定方式にも種類があります。

業者の選定方式は次の3つです。

• 入札方式
• 特命随意契約方式
• 見積もり合わせ方式

業者選定にあたって、3つの方法のうちどれが最適であるかは、慎重に検討する必要があります。

3つの方法について、特徴やメリット・デメリットを紹介しますので、どの方法が適しているか知るために、ぜひチェックしてみてください。

入札方式

入札方式とは、公共工事でも行われている、一般的な業者の選定方式です。

工事の施工会社を募集していると知った業者は、管理組合が提示した条件に合わせて見積もりを提出します。

仕様書にもとづく現場説明会を行い、1番提示価格が低かった業者を選ぶという方式です。

入札方式の場合「受注したい」と考えている業者は、他社よりも低い提示しようとします。

そのため競争が発生して、工事費用を抑えられる可能性が高まることが大きなメリットです。

ただし、入札方式には次のようなデメリットもあります。

• 施工会社間で談合が行われるおそれがある
• 見積もりの比較や現場説明会に時間がかかる

談合とは、入札に参加する業者同士が前もって落札者と価格を決める、不公正な話し合いです。

談合が行われると競争が発生しないため、費用を抑えることはできないでしょう。

見積もりの比較や現場説明会に時間がかかってしまうことも、入札方式のデメリットです。

特命随意契約方式

特命随意契約方式とは、複数の業者を比べることなく、最初からひとつの業者に見積もりを依頼する方式です。

施工会社に見積もりを依頼して、管理組合が決めた予算や条件をクリアしていたら、そのまま工事を発注します。

特命随意契約方式を選ぶ場合「過去に大規模修繕を行った会社に再度依頼する」といった場合が一般的です。

特命随意契約方式には、業者選定がスムーズに進むという大きなメリットがあります。

入札方式と違い、確認する見積書がひとつであるため、手間もかかりません。

ただし、特命随意契約方式には、業者間での競争が起こらないというデメリットがあります。

競争が起こらないと、費用は抑えられないため、そのぶん見積金額が高くなってしまうおそれがあるでしょう。

特命随意契約方式を採用する場合には「他の業者と比較しない理由」が必要です。

明確な理由がなく施工会社を選ぶと、管理組合の信用問題にもつながってしまいます。

「なぜその業者を選んだのか」という根拠や資料を提示して、理事会や入居者の理解を得るようにしましょう。

実績があって信頼できる業者の場合は、特命随意契約方式を検討してみてください。

見積もり合わせ方式

見積もり合わせ方式とは、複数の施工会社から見積書を提出してもらい、金額や内容を比較して選ぶ方式です。

入札とは違い、見積もり合わせ方式では選んだ業者にだけ見積書を依頼します。

そのため、実態がわからないような業者の見積書まで確認する必要はありません。

見積もり合わせ方式は、管理組合にとって時間や手間を節約できることが大きなメリットです。

ただし、管理組合が指定した条件で募集を行うわけではないため、業者によって工事内容が異なる場合があることがデメリットです。

工事内容が不十分だと、追加工事が発生してしまうリスクが考えられるでしょう。

見積もり合わせ方式を選ぶ場合は、入札方式と同じように、見積書の内容を慎重に確認する必要があります。

大規模修繕工事における施工方式

大規模修繕工事では、発注や業者選定だけでなく、施工にも決まった方式があります。

施工方式は次の2つです。

• 一括施工方式
• 分割施工方式

施工方式についても、ひとつずつ内容を確認してみましょう。

一括施工方式

一括施工方式とは、長期修繕計画にもとづいて、複数箇所の修繕工事をまとめて実施する方式です。

外壁補修・外壁塗り替え・屋上防水などの工事をセットで行うため、工事の規模は大きくなります。

分譲マンションの大規模修繕工事では、一括施工方式がスタンダートです。

一括施工方式では新築の段階で長期修繕計画を立て、修繕積立金を徴収したうえで12～15年後に1回目の大規模修繕工事を実施します。

一括施工方式のメリット

複数の工事をセットで行う一括施工方式のおもなメリットは、次のようなものです。

外壁の補修や塗り替えなどの工事では、職人が安全に作業できるよう足場が必要です。

足場の設置費用は、工事費の1～2割を占めます。

一括施工方式で足場が必要な工事をまとめて実施することで、そのぶんの費用が抑えられるでしょう。

何度も区分所有者と合意形成する必要がなく、スムーズに進められることもメリットです。

まとめての依頼なら、建物の診断や修繕の設計にかかる費用も抑えられます。

一括施工方式のデメリット

一括施工方式のデメリットとして次の2つが挙げられます。

まとめて工事を実施するため、一括施工方式では1度に多くの費用が必要です。

工事完了時までに、全額を支払わなくてはなりません。

また、工事期間が長くなるというデメリットもあります。

分割施工方式

分割施工方式とは、修繕が必要な共用部分から優先して施工していく方式です。

文字どおり、何度かにわけて修繕工事を実施していきます。

分割施工方式の場合、費用の支払いも分割です。

工事総額の一部を最初に支払っておき、残りを分割して毎月定額で支払います。

分割施工方式では、まず建物の診断が必要です。

診断をもとに、優先順位を決めて修繕していきます。

劣化の状態に合わせて修繕していくため、合理的な方法だといえるでしょう。

分割施工方式のメリット

分割施工方式の代表的なメリットは次の2つです。

分割施工方式の場合、多額の資金がなくてもマンションの修繕が可能です。

均等払いであるため、経営面での負担も少ないでしょう。

状況に合わせて適切な修繕ができることも、分割施工方式による大きなメリットです。

分割施工方式のデメリット

分割施工方式には次のようなデメリットがあります。

分割施工方式では「日差しがあたる外壁を優先して塗り替える」といったように、外壁の塗り替えも分割して実施します。

そのため、一括施工方式のように、建物全体のイメージを一新できるとは限りません。

大規模修繕工事は一括施工方式がスタンダードであるため、分割施工方式に対応している業者が少ないこともデメリットです。

分割施工方式で修繕を実施したいと考えている場合、まずは対応している業者を探す必要があります。

まとめ

以下はこの記事のまとめです。

• 大規模修繕の発注方式には、責任施工方式と設計監理方式がある
• 業者の選定方式には、入札方式・特命随意契約方式・見積もり合わせ方式がある
• 施工を行う業者には、ゼネコン・マンション管理会社・大規模修繕の専門業者の3種類がある
• 業者選びにあたっては、施工実績や会社の状態などを確認する
• 施工方式には、一括施工方式と分割施工方式がある

大規模修繕工事の実施にあたっては、発注方式・業者の選定方式・施工方式などを考えてみる必要があります。

業者選定の際には、施工会社の実績や経営状況などについてチェックしておくと安心です。

修繕にかかる費用負担を抑えたいのであれば、分割施工方式による工事を検討してみるとよいでしょう。

どの方式で発注や施工を行う場合であっても、それぞれメリット・デメリットが存在します。

メリットだけでなくデメリットも確認したうえで、適切な方式を選びましょう。

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