修繕工事とは?マンション補修・改修工事の違いを解説!改良工事との違いや修繕工事の種類も紹介

建物の老朽化や設備の不具合に対応するための修繕工事は、マンションを安全かつ快適な状態で維持し、長期的に資産価値を保つために重要な取り組みです。

修繕工事といっても、目的や内容によって「補修工事」「改修工事」「改良工事」などに細かく分類されており正しく理解しておかないと、誤った工事計画や見積もりにつながる可能性もあります。とくにマンションやアパートの管理に携わる方にとっては、違いを押さえておくことが重要です。

この記事では「修繕工事とは何か」という基本から、改修や改良工事との違いについて解説します。
また、アパートやマンションにおける大規模修繕工事と改修工事の目的、工事内容の違いや工事の種類を詳しく紹介します。

マンション管理や修繕計画を立てる際の基礎知識として、ぜひお役立てください。

修繕工事とは?基本知識と特徴を紹介

修繕工事とは、建物や設備に生じた劣化や不具合を補修・復旧するための工事を指します。時間の経過とともに、外壁や屋根、配管などの部分は自然と老朽化し、雨漏りやひび割れ、設備の故障といった問題が発生します。こうした劣化を放置すると、建物の安全性や快適性が損なわれるだけでなく、大規模な修復が必要になりコストも膨らんでしまいます。

そのため、早期の修繕工事は資産価値の維持やトラブルの予防につながる重要なメンテナンスです。計画的に実施することで、建物の長寿命化にも貢献します。

修繕工事と改修・改良・補修工事との違い

定期的に行われている改修工事や改良工事は、修繕工事とどのような違いがあるのでしょうか。マンションの不具合によってどの工事をするのかを選びましょう。

修繕工事

修繕工事では、建物の劣化した箇所を建築した当初の状態に戻します。

原状回復の意味合いが強く、マンションは新築から徐々に劣化や不具合がみられますので、数年おきにまとまった修繕工事を行うのが一般的です。

改修工事

元通りの状態にする原状回復に加え、建物全体の性能を向上させるのが改修工事です。

例えば、建物の冷暖房効率をより高めるために断熱性の塗料を使用すれば、改修工事に該当します。

改良工事

修繕の内容を含まず、建物の機能・性能をグレードアップさせる工事を指します。

建物の材料や設備を新調して新しい機能を足すことで、より快適性や安全性を高められます。

補修工事

補修工事は修繕工事と似た意味合いで使われることが多く、小修繕とも呼ばれています。

大掛かりな準備や長い期間が不要な応急処置を中心とした工事が多く、工事費用も安価な内容が一般的です。

マンションやアパートの大規模修繕工事と大規模改修工事の違い｜目的や内容を比較

マンション・アパートでは大規模修繕工事が定期的に行われますが、大規模改修工事を行うケースもあります。これらの工事にはどのような違いがあるのか、下記にて詳しく解説します。

大規模修繕工事と大規模改修工事の違い【比較表】

大規模修繕工事と大規模改修工事の違い｜目的

大規模修繕工事では、原状回復を行う修繕工事が中心に行われます。

長く快適に住めるようになり、資産価値の維持や向上にもつながるでしょう。

大がかりな工事がメインなので、長期的な計画を立てて実行されるのが一般的です。

また大規模改修工事は、リフォーム工事で行われるような内容が中心です。

原状回復も行われますが、リノベーション工事のように現在の水準よりもグレードアップした住環境を目指します。

しかし大規模改修工事を行うには多くの資金が必要なので、なかなか実現できない場合もあります。

大規模修繕工事を行いながら、一部の改修工事を追加する方法も多く取られています。

大規模修繕工事と大規模改修工事の違い｜工事内容

大規模修繕工事と大規模改修工事では、工事内容が異なります。

大規模修繕工事では、外壁補修・屋上防水工事・鉄部の再塗装・給排水管の更新などが行われます。

また大規模改修工事は、バリアフリー工事・セキュリティ工事・宅配ボックスの設置・電気容量の拡大・耐震補強などです。

大規模修繕工事と大規模改修工事の違い｜費用

大規模修繕工事の一戸あたりにかかる費用は、100万円程度です。

大きな費用がかかりますので、工事業者の選定や資金計画の調整などを入念な準備が求められます。

また大規模改修工事ににおいても、工事によってさまざまな費用が発生します。

例えば宅配ボックスの設置をする場合、一戸あたり9,500円ほどです。

機械式駐車装置の改修工事には、一戸あたり1万円ほどの費用がかかるでしょう。

このように、大規模修繕工事は「維持」が目的であり、改修工事は「改善・向上」を目指すという明確な違いがあります。併用されるケースも多いため、長期修繕計画や管理組合の方針に応じた柔軟な対応が求められます。

マンションやアパートの修繕工事を行う理由とは?

マンションの修繕工事は、どのような理由で行われるのでしょうか。

メリットも多いため、修繕工事の時期を考えている方はチェックしてみてください。

修繕工事をする理由｜資産価値が向上する

修繕工事によってマンションの見た目が綺麗になったり機能が向上したりすると、資産価値が向上します。

不具合を放置した状態だと、その箇所からさらに不具合が広がってしまい、資産価値が下がってしまうでしょう。

例えば古い給排水管を取り替えずにいると、漏水のトラブルが発生するかもしれません。

修繕に積極的なマンションは、将来の資産価値が下がりにくいです。

修繕工事をする理由｜利便性が向上する

修繕工事で時代に合わせた住環境を作ると、利便性が向上して住民が快適に暮らせます。

バリアフリー化を図れば高齢の方にも優しい住まいへと変わり、セキュリティが向上すれば女性も安心です。

また宅配ボックスを設置すれば、荷物の受け取りがよりスムーズになるでしょう。

修繕工事をする理由｜機能が回復する

いつも同じように生活を送れる環境は、マンションの住民にとって安心感につながります。

しかし、マンションの機能は年数が経つと少しずつ低下するため、不便に感じるところも出てくるでしょう。

そこで修繕工事によって機能を元の状態へと戻せば、利便性だけではなく、更なる不具合の予防や建物の寿命を延ばすことにもつながります。

修繕工事をする理由｜安全性が向上する

修繕工事で建物の劣化を防ぐと、マンションに住む方や周辺住民が安心できる安全性が向上します。

例えば外壁タイルがモルタル面から剥がれて落下すると、通行人に当たる可能性があります。

管理者としての責任問題になる場合もあるため、しっかりと修繕工事を行って安全に暮らせる環境を整えましょう。

修繕工事をする理由｜入居者が増える

築年数の経過したマンションは、新築に比べると入居者が入りづらくなります。

しかし修繕工事できれいになったマンションは、印象や利便性が良くなり入居者が決まりやすいです。

入居後の満足感を与えられるだけではなく、家賃水準の維持にもつながるでしょう。

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マンションやアパートの修繕工事の種類と作業内容

マンションやアパートの修繕工事では、次のような種類の工事が行われます。

修繕工事の種類と作業内容｜仮設工事

まず、足場や現場事務所などの設置です。

マンションの周囲を足場で取り囲み、作業員が安全に作業できる環境を整えます。

足場の周囲をシートで覆うことで、塗料の飛散や騒音による近隣への配慮や作業中の事故を防ぎます。

修繕工事の種類と作業内容｜下地補修工事

壁や天井などに発生したひび割れや欠けなどを補修します。

しっかりと補修しながら下地を作れば、その後に行われる塗装工事の品質を高められるでしょう。

また下地補修工事には、建物の耐久性を高める役割もあります。

修繕工事の種類と作業内容｜タイル補修工事

外壁タイルに浮きや剥がれがある場合は、補修が必要です。

劣化したタイルを放置すると、落下する恐れがあり危険です。

また、タイルの劣化がある箇所から雨水が侵入する恐れもあるでしょう。

劣化箇所を特定するには、ハンマーで叩いて行う打診調査が欠かせません。

修繕工事の種類と作業内容｜シーリング工事

シーリングとは、外壁同士の間やサッシ周りに施工されているシリコンの部分です。

シーリング材は年数の経過とともに硬化して劣化を起こしますので、定期的な補修を行います。

劣化した状態を放置すると、地震による外壁の破損や雨水の侵入などが発生する可能性もあります。

修繕工事の種類と作業内容｜屋上防水工事

屋上は紫外線や風雨の影響を受けやすく、ひび割れが発生する場合があります。

ひび割れから雨水が入り込み、建物の躯体部分の腐食が進むと、建物自体の寿命も短くなってしまいます。

修繕工事の種類と作業内容｜塗装工事

外壁の大規模な塗装工事をはじめ、建物内部の階段や手すりなど、鉄部の再塗装も必要です。

塗装が剥がれると、防水機能が低下して鉄部のサビが発生する原因になります。

古い塗膜を除去し、下地を整えてから再塗装して耐久性を守りましょう。

修繕工事の種類と作業内容｜バルコニー・開放廊下改修工事

バルコニーや開放廊下は多くの方が使うため、劣化が進みやすいです。

防水層の不具合によって雨水が溜まり、漏水を引き起こすケースもあるので、定期的な修繕が必要です。

修繕工事の種類と作業内容｜立体駐車場のメンテナンス

立体駐車場の部品取り替えやメンテナンスは、5～10年に一度行われます。

また新築から25～30年も経過すると立体駐車場の劣化が目立ってくるので、その際は取り替えが必要です。

ただし大きなの費用がかかるので、長期的な計画をもとに取り替えを行いましょう。

マンションやアパートの修繕工事を行うタイミング

修繕工事は、新築から10年ほど経過した時期から計画を進めると良いでしょう。

鉄筋コンクリートは50年近くの耐用年数があるものの、マンションを良い状態で保つには定期的に修繕工事を行う必要があります。

大部分の箇所の耐用年数に合わせて修繕工事を行うため、一般的には建設から12〜15年以降で大規模修繕工事が行われるケースが多いです。

またタイル貼りのマンションは、竣工や改修から10年が経過したら、全面打診調査を行うことが建築基準法によって定められています。

この全面打診調査の時期と大規模修繕工事の時期も近いので、一緒に行われることが多いです。

修繕工事とは?に関するまとめ

• マンションに何らかの劣化や損傷が起こった場合に行われるのが修繕工事
• 修繕工事は原状回復が中心
• 改修工事は修繕をだけではなく建物の機能性を向上させる工事も行う
• 改良工事は建物のグレードアップが中心
• 補修工事は応急処置として行われる
• 大規模修繕は「リフォーム工事」大規模改修は「リノベーション工事」のような内容
• 大規模改修と大規模改修では工事内容や費用が異なる
• マンションの修繕工事を行うと「資産価値」「利便性」「安全性」が向上する
• 修繕工事には「外壁改修工事」「シーリング工事」「塗装工事」などの種類がある
• 新築から10年ほど経過したら修繕工事の計画を立てる
• 10〜12年に一度の頻度で大規模修繕が行われるケースが多い

大規模修繕と大規模改修は、しっかりと練られた長期計画をもとに行うことが大切です。

資金の準備をあらかじめ行っておくことで、理想とする工事を実現できるでしょう。

ぜひこの記事を参考に、大規模修繕・大規模改修を検討してみてください。

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