不動産投資におけるマンション大規模修繕工事の内容や修繕費用について解説

• 不動産投資を始めたんだけど、小規模、中規模、大規模修繕工事って何？必要なの？
• 費用や工事内容について知りたい！2回目、3回目に行う修繕工事とは？
• 買ってはいけない物件の注意するポイントについて教えて！

不動産投資をするために欠かせないのが、大規模修繕です。

マンションは年月を経ると劣化してしまうため、メンテナンスをしないと価値が下がってしまいます。

本記事では、マンションの不動産投資において必要な大規模修繕について紹介します。

マンションの不動産投資において大規模修繕が必要な理由はもちろん、修繕を行うタイミングと費用についても紹介しますのでぜひ参考にしてください。

マンションの規模によって費用は変動するめ、タイミングや費用感について知っておかないと、必要以上にコストをかけてしまう恐れがあります。

また、マンションの不動産投資を行うにあたり注意しておきたい物件についても解説しています。

不動産投資マンションに大規模修繕が必要な理由

不動産投資マンションでは、大規模修繕が建物の維持管理だけでなく、資産価値や収益の向上に直結します。以下に、具体的な理由を挙げます。

資産価値の維持と向上

建物の外観や耐久性が劣化すると、マンション全体の資産価値が下がるリスクがあります。定期的な大規模修繕を通じて美観や安全性を保つことで、不動産の価値を高い水準で維持・向上させることが可能です。

入居者満足度の向上と空室率の改善

エントランスや共用部分を修繕し清潔で快適な環境を維持することは、入居者の満足度を高めるだけでなく、新規入居者を惹きつけ、空室率の低下につながります。適切な修繕は、収益を安定させる重要なポイントです。

法的義務の遵守とトラブル回避

マンションの適切な維持管理は、法律に基づく管理組合の義務です。大規模修繕を怠ることで建物の安全性が低下し、住民とのトラブルや法的リスクに発展する可能性があります。計画的な修繕はこれらのリスクを回避します。

突発的な修繕費用の回避

計画的な修繕を実施することで、建物の劣化を早期に防ぎ、大きな修繕費用の発生を抑えられます。特に大規模修繕は、長期的なコスト管理を可能にし、予算内での運用を実現します。

不動産投資マンションにおける大規模修繕は、建物を維持するだけでなく、投資の成果を最大化するための重要な手段です。定期的に適切な修繕を行い、資産価値と収益を守りましょう。

マンションを修繕する適切なタイミングとは？

マンションの修繕タイミングには明確なルールがあるわけではありませんが、建物の劣化状況や住民のニーズに応じて、中規模・小規模修繕を計画的に行うことが求められます。

では、具体的にどの時期にどのような修繕を行うべきなのでしょうか？以下では、大規模修繕を中心に、中小規模修繕の目安となる年数と工事内容について解説します。

中規模修繕：5〜10年目

• 対象箇所: 共用部分（階段や廊下）、ベランダの塗装、設備の軽微な修理
• 目的: 劣化の兆候がある部分を早めに補修し、建物の健康状態を保つ
• ポイント: この時期に修繕委員会を立ち上げ、大規模修繕に向けた計画を見直すのが理想的です。また、建物診断を実施して劣化箇所を把握しましょう。

階段や廊下などの共用部分やベランダの塗装をはじめ、設備の修理などを行います。

また、劣化の兆候がある部分のメンテナンスも必要です。大規模修繕へ向けた建物診断も、この時期に行うと良いでしょう。

1回目の大規模修繕：11〜15年目

• 対象箇所: 外壁、屋上、防水工事など広範囲
• 目的: 塗料や防水材の耐用年数が過ぎるタイミングで機能を回復し、建物全体の耐久性を向上
• ポイント: 初めての大規模修繕は、マンションの長寿命化において最も重要な工事です。計画的な積立金の活用が鍵となります。

塗料や防水材などの材料の劣化が12年ほどであることから、この時期に第1回目の大規模修繕を行います。

中規模修繕で行った工事に加えて外壁や屋上の広範囲に及ぶ工事を行い、耐用年数がすぎる時期に修繕を行い機能や性能の回復が必要です。

中規模修繕：16〜20年目

対象箇所: 中規模修繕での補修箇所、不具合のある設備の交換
目的: 前回の大規模修繕後に発生した劣化を補修し、建物の資産価値を維持
ポイント: 設備の修理や交換を行い、住民のニーズに合わせた住環境改善を進めるとよいでしょう。

前回の大規模修繕工事から、不具合や劣化が見られる場所でのメンテナンスが必要な時期です。またニーズに合わせた設備の追加や修理・交換なども行うと、マンションの資産価値が高まります。

2回目の大規模修繕：21〜25年目

対象箇所: 鉄部、外壁、給排水設備、エレベーターや消火設備
目的: 老朽化した設備や外装を更新し、建物の機能性と安全性を高める
ポイント: 将来の修繕費用を抑えるためにも、広範囲にわたる改修を計画的に進めることが重要です。

経年劣化に加えて将来の修繕費用を抑えるためにも、2回目の大規模修繕を行うと良いでしょう。これまで修繕を行ってきた鉄部・外壁・共用部分の塗装に加えて、給排水設備など広範囲にわたる工事の検討が必要です。

またエレベーターや消火栓などの修理・点検・交換を行い、安全性を高める工事もこの時期に行うケースが多くあります。

小規模修繕：26〜30年目

対象箇所: 駐車場のライン引き、雨漏りや水漏れ修繕、インターホンの交換など
目的: 日常的な不具合を修繕し、大規模工事の負担を軽減
ポイント: 共用部分のエントランスや廊下も必要に応じて修繕し、次回の大規模修繕費用を最適化します。

駐車場のライン引き直しや雨漏り・水漏れの修繕など、日常的に発生する修繕も行います。インターホンの交換や、エントランス・廊下などの共用部分にも必要がある場合は修繕しておくと次の修繕費用を抑えられるでしょう。

3回目の大規模修繕：31〜40年目

対象箇所: 外壁や屋上に加えて、玄関ドアやサッシの交換、付属施設の改修
目的: 建物全体の機能性を高め、居住者の満足度を向上
ポイント: 築年数が進む中で、建物の安全性や利便性を確保するための大規模な改修を検討します。

これまでの大規模修繕内容に加えて、機能性を高めるための工事が必要です。

各種設備のほか付属施設や、玄関ドア・サッシの交換も検討しておくと良いでしょう。

修繕計画を成功させるためのポイント

マンションの修繕タイミングを適切に管理することで、以下のメリットを得られます：

1. 建物の長寿命化: 劣化を早期に防ぎ、大規模な損傷を防止。
2. 資産価値の維持: 計画的な修繕によりマンションの評価額を保つ。
3. 住民満足度の向上: 快適で安全な住環境を提供。

修繕時期を見極めるには、定期的な建物診断と計画の見直しが不可欠です。専門家の意見を取り入れながら、効率的な修繕を目指しましょう。

マンション大規模修繕工事の内容

マンションの大規模修繕では、主に以下のような工事を行います。

仮設工事

修繕を始める前に仮設工事を行って準備をします。

具体的には、直接仮設工事と共通仮設工事の2つです。

直接仮設工事では、足場を組み周りをメッシュシートで覆います。

資材の落下や塗料の飛散を防ぐので、安全を守るために欠かせない工事です。

共通仮設工事は、電気や水道などのインフラ・事務作業をするための事務所・休憩場・仮設トイレ・資材置き場などを設置します。

下地・タイル補修

コンクリート躯体に発生した、ひび割れを補修するための工事です。

目視や打診で状態をチェックして、構造に合わせた補修を行います。

ひび割れを放置すると、マンションの寿命が縮まってしまうため適切な補修を行うことが大切です。

また、タイルが浮いていると危害を与えてしまうため、接着剤を使って貼り直しをします。

シーリング工事

外壁・サッシ・タイル目地に使われているシーリング材を新しくする工事です。

シーリング材は劣化すると、防水性と気密性が失われて雨水が建物内に侵入してしまいます。

シーリング材は、さまざまな場所で使われているため部分ごとに合ったものを使用します。

外壁塗装工事

外壁塗装は外観を美しくするだけでなく、雨・風・日光のダメージから保護するために行う工事です。

また、錆や腐食を防止するために鉄部塗装工事も行います。

主に、鉄製の扉や階段・メーターボックス扉が対象です。

錆や腐食を防止することによって、塗料が密着しやすくなります。

防水工事

防水工事は、屋上・階段・ベランダから入る雨水を防止するための工事です。

防水工事を行わないと、建物内に雨水が侵入し劣化につながってしまいます。

場所ごとの状況を確認して、使用する防水材を決め工事を進めていきます。

マンションの大規模修繕に必要な費用はいくら？

大規模修繕を行う際に気になるのが費用ではないでしょうか。

実際にどれくらいの費用がかかるのか、大まかな金額を紹介します。

工事費

マンションの大規模修繕の費用は、規模や工事内容によって異なります。

平均は100万円ほどで、20戸なら2,000万円、100戸なら1億円が目安です。

床面積1平米あたりの工事費は、8,500～13,000円が平均といわれています。

また、2回目以降の費用はマンションの状態によって異なるので、明確な金額が算出しづらいです。

ただ、目安としては1回目よりも2割ほど高くなるといわれています。

そして、3回目になると2回目よりもさらに金額は高くなりやすいです。

コンサル費

設計コンサルタントに建物調査・診断・設計・工事監理などを依頼する場合、コンサル費が発生します。

コンサル費は、依頼するコンサルタントの実績やコンサル会社によって異なります。

数十戸なら数百万円、数百戸なら1,000万円ほどが平均です。

修繕積立金

マンションを買うと、住宅ローンや管理費だけではなく修繕積立金を払うのが基本です。

修繕積立金は、大規模修繕の費用に充てられるもので、各住戸の専有面積によって決まっています。

また不動産投資を行う場合にも、必ず必要な費用です。

基本的には、専有面積が広い家のほうが積立金を多く支払います。

国土交通省が行った「平成30年度マンション総合調査」では、1住戸の修繕積立金額は毎月1,000～15,000円が平均でした。

また、修繕積立金は状況によって再検討される場合もあります。

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大規模修繕の費用対策｜修繕費を抑える方法とは

マンションの大規模修繕工事は、建物を安全に保ち資産価値を維持するために必要不可欠ですが、その費用は決して安くありません。修繕費用を適切に管理し、効率的に抑えるためには計画的な対策が重要です。以下では、大規模修繕の費用を抑える具体的な方法をご紹介します。

1. 長期修繕計画を見直す

大規模修繕を成功させるためには、適切な長期修繕計画が必要です。修繕積立金が不足しないよう、以下のポイントを見直しましょう。

• 工事の優先順位を明確化
  必要性の高い工事を優先し、不必要な工事を計画から除外します。
• 最新の費用相場を反映
  資材費や人件費の変動を考慮し、現実的な見積もりを反映させることが大切です。

2. 定期的なメンテナンスを行う

小さな劣化や問題を放置せず、定期的にメンテナンスを行うことで、修繕費用を抑えることができます。

• 劣化の初期段階で対応
  外壁や防水層のひび割れなどを早めに修繕することで、劣化の進行を防ぎ、大規模な工事を回避します。
• 専門家の劣化診断を活用
  定期診断を行うことで、建物の状態を正確に把握し、無駄な修繕を避けることができます。

3. 複数の施工業者から見積もりを取る

施工業者によって見積もり金額や工事内容は異なります。適切な業者を選ぶためには、複数社から見積もりを取得することが重要です。

• 適正価格を把握する
  複数の見積もりを比較することで、相場を理解し、過剰な費用を削減できます。
• 業者の実績と信頼性を確認
  費用だけでなく、施工実績やアフターサポートがしっかりしている業者を選びましょう。

4. 補助金や助成金の活用

地域によっては、マンションの修繕工事に対して補助金や助成金が支給される場合があります。

• 自治体の制度を調べる
  地域ごとに異なる補助金制度を確認し、申請可能な助成金を積極的に活用しましょう。
• エコ関連の工事を検討
  環境対応型の修繕工事（例：省エネ設備の導入）を行うと、助成金を受けられる場合があります。

5. 修繕積立金を適切に管理する

大規模修繕の費用を計画的に準備するために、修繕積立金の適切な運用が必要です。

• 定期的な積立金見直し
  長期修繕計画に基づいて積立金の額を見直し、不足が予想される場合には早めに対策を講じます。
• 一時金の徴収を最小限に
  修繕積立金を適切に管理することで、住民への一時的な負担を軽減できます。

大規模修繕の費用を抑えるためには、長期的な視野に立った計画と効果的な管理が欠かせません。定期的な点検や診断、業者選びの工夫、助成金の活用など、さまざまな対策を組み合わせることで、費用対効果を最大限に引き出すことができます。これらの対策を活用し、マンションの修繕を効率よく進めましょう。

マンションで不動産投資にあたって注意したい物件

マンションで不動産投資をする際は、いくつか注意しておきたい物件があります。

注意したい物件は、下記のとおりです。

築年数の長い物件

マンションは、築年数が古ければ古いほど不具合が発生するものです。

また、設備も寿命を迎えてしまうため、小規模・中規模に分けて修繕を行わなければ、修繕費用が増えてしまいます。

保有期間は5年以上でないと売却時の税金が高くなるため、6～7年保有することが前提です。

マンションは中長期にわたり保有することが基本のため、できるだけ築年数の浅い物件を選ぶようにしましょう。

空室の多い物件

空室が多いと、対策のためにもリフォームを行わなければなりません。

しかしリフォームしたとしても、必ず効果が出るとは保証できないため単に出費だけで終わってしまう可能性があります。

空室が少ない物件の特徴として挙げられるのは、新築・駅チカ・充実した設備などです。

とくに立地条件は、人気物件になる傾向があります。

入れ替わりが早い物件

マンションは、入居者が長く住めば住むほど入れ替え時の修繕が少ないです。

入居者が頻繁に変わる不動産だと、修繕費はもちろん仲介手数料や広告料もかかってしまいます。

そのため、入れ替わりが早い物件は避け、できるだけ長く住めそうな物件を選ぶようにしましょう。

長く住める物件のポイントは、常駐の管理人がいて、共用部の清掃が行き届いていることなどです。

とくに、共用部の清掃具合は入居者が気にするポイントのため、しっかりチェックしておくといいでしょう。

まとめ

マンションの不動産投資で必要な大規模修繕の費用や目安についてご紹介しました。

ご紹介した内容をまとめると下記のとおりです。

• マンションの大規模修繕が必要なのは、マンションの安全性を確保するため、マンションの資産価値を保つため。
• マンションの修繕をするタイミングは、12年周期または15年周期が基本ですが、実際はマンションの状況による。
• マンションの修繕工事の内容は、仮設工事、下地・タイル補修、シーリング工事、塗装工事、防水工事など。
• マンションの大規模修繕に必要な費用は、工事費、コンサル費、修繕積立金などがかかる。
• 大規模修繕の費用対策は、コンサルタントへ依頼、施工会社複数から見積もりをとる、助成金を使うなど。
• 投資にあたって注意したい物件は、築年数の長い物件、空室の多い物件、入れ替わりが早い物件など。

マンションの不動産投資を行ううえで大規模修繕は欠かせません。

大規模修繕を行わないと資産価値が低下する恐れがあるので、タイミングがきたらしっかりと実施しましょう。

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