マンション大規模修繕の必要性｜工事内容・施工事例・費用目安を徹底解説

• マンションの大規模修繕工事の定義とは？
• 工事内容・施工事例・施工手順を詳しく知りたい！
• 大規模修繕工事にかかる費用目安や修繕積立金が不足した時の対処法、費用を抑えるポイントが知りたい！
• 今更聞けない「修繕」「改修」「補修」「リフォーム」「リノベーション」「リニューアル」の違いとは？

マンションの大規模修繕工事は、建物の経年劣化に対応し、資産価値を維持するために欠かせない重要な工事です。

しかし、その内容や費用について不安を感じている方も多いでしょう。

本記事では、大規模修繕工事の定義から費用の目安、対処法、施工事例まで徹底解説します！

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マンションの大規模修繕工事の意味とは？

マンションの大規模修繕工事とは、建物全体の機能や性能を維持・回復させるために行う大規模な修繕作業のことを指します。

大規模修繕工事の定義として、建築基準法では「建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕」だと定められています。

単純に壁紙を変える、床材を変えるといった表面上のことではなく、構造部から原状回復することが必要です。

修繕工事を適切に実施することで、

• 建物の長寿命化
• 居住環境の向上
• 資産価値の維持

以上の３点につながります。具体的にそれぞれについて詳しく解説いたします。

建物の長寿命化

大規模修繕工事は、建物の寿命を大幅に伸ばす効果があります。

居住環境の向上

大規模修繕工事は、マンションの居住環境を大きく改善します。

資産価値の維持

適切な大規模修繕工事は、マンションの資産価値を維持・向上させる効果があります。

マンション大規模修繕の工事内容

大規模修繕工事とは、建物の根幹をなす壁や柱などの大規模な修繕のことを指しますが、具体的にどこまで工事を行うかについては、物件の状態や所有者の要望によって異なるため注意が必要です。

主なマンション大規模修繕の主な工事項目、内容、目的を表にまとめました。

外壁・屋根工事

外壁工事・屋根工事は、建物の美観を回復し、経年劣化による漏水を防止する重要な工事です。

適切な材料と丁寧な施工により、長期的な耐久性を確保します。

外壁タイルやサイディングの張り替えも、建物イメージの一新や機能性の向上に繋がり、シーリング・こうーキングの補修で、外壁の機密性を高めることも目的の一つです。

防水工事

防水工事は、大規模修繕の中でも重要な位置を占めており、雨漏り防止と建物の長寿命化に大きく関わります。

経年劣化により防水機能が低下すると雨漏りの発生や建物躯体の劣化に繋がるため、適切な時期に防水工事を行うことが重要です。

屋上の防水層の補修や防水塗装の更新、バルコニーや外廊下などの防水工事を行うことで、建物全体の防水性能を回復させ、長期的な維持管理が可能になります。

給排水設備工事

給水管や排水管の、経年劣化は老衰の主な原因となるため、交換や更生工事が必要です。

また、貯水槽の清掃・補修により、水質の改善と設備の信頼性向上が図れます。

給排水設備の適切な維持管理は、建物の長寿命化と居住者の快適性確保に不可欠です。

電気設備工事

共用部の照明設備の更新、幹線・分電盤の改修、自家発電設備の更新などの電気設備工事は、共用部の機能向上、安全性の確保、省エネかを目的としています。

老朽化した設備の更新により、信頼性の高い電気設備を構築することができます。

昇降機（エレベーター）工事

エレベーターピットの防水工事や、エレベーターの更新工事では、安全装置の強化や省エネ化、乗り心地の向上を図り、利用者の安全性と快適性が高まります。

経年劣化したエレベーターの更新は、マンション居住者の生活に直結する重要な工事です。

共用部の改修

玄関ホールや廊下、集会室などの共用部の改修工事は、居住環境の改善とセキュリティの強化を目的としています。

共有部の機能性や美観を高めることで、マンション全体のイメージアップにも繋がります。

防犯カメラの設置など、セキュリティ設備の強化も重要な取り組みです。

マンションの大規模修繕1回目・2回目・3回目で行われる工事内容

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マンションの大規模修繕工事の流れと施工事例

大規模修繕の一般的な工事は次のような工程で行われます。

• 仮設工事
• 下地補修工事
• タイル補修工事
• シーリング工事
• 外壁塗装・鉄部塗装工事
• 防水工事
• その他の工事

具体的な工事事例をもとに解説します。

仮設工事

足場の設置や養生シートの設置など、工事を安全かつ円滑に行うための仮設工事が最初に行われます。

マンション周辺への影響を最小限に抑えるため、適切な養生と安全対策が重要です。

足場組み立て施工事例を見る

引用：新東亜工業

下地補修｜ひび割れ補修

外壁や屋根の劣化した部分を補修する下地補修工事を行います。

ひび割れや剥離、欠損箇所などを補修し、新しい塗装や防水層の基礎を整えます。適切な下地補修が、工事の品質と耐久性に大きく影響します。

ひび割れ補修（0,4mm未満）施工事例を見る

引用：新東亜工業

タイル補修

外壁のタイルが割れたり浮き上がったりしている部分を、専門的な補修工事で対応します。

タイルの剥落を防ぎ、外壁の美観と機能性を維持するための重要な工事です。

タイル張り替えの施工事例を見る

引用：新東亜工業

シーリング工事

外壁の目地部分のシーリング材を補修・更新し、防水性を確保します。

適切なシーリング材の選定と充填が、建物の気密性と耐久性に直結します。

タイル目地シーリング工事の施工事例を見る

引用：新東亜工業

外壁塗装

上塗りを2回行います。

外壁（タイル）塗装工事の施工事例を見る

引用：新東亜工業

鉄部塗装

手すり・階段・鉄扉の鉄部の塗装を行います。

鉄扉塗装工事の施工事例を見る

引用：新東亜工業

防水工事

屋上・バルコニー・ベランダ・外階段などの防水工事を行います。

屋上防水工事の施工事例を見る

引用：新東亜工業

その他工事

設備の更新、エントランスの改修などを行います。

木角柱塗装工事の施工事例を見る

引用：新東亜工業

マンションの大規模修繕工事の周期

マンションの大規模修繕は、建物の長寿命化と資産価値の維持に不可欠です。

適切な周期で実施することで、居住者の快適性を保ちつつ、修繕費用の最適化も図れます。

ここでは、一般的な大規模修繕の周期と、各修繕項目の目安について詳しく解説します。

ただし、これはあくまで目安であり、建物の立地条件や使用状況によって適切な周期は変動します。

修繕項目別の推奨周期

各修繕項目には、それぞれ推奨される修繕時期があります、以下の表で主な項目の周期を示します。

修繕周期に影響を与える要因

マンションの大規模修繕の周期は、一般的な目安はあるものの、実際にはさまざまな要因によって左右されます。

建物の立地環境、構造、使用状況、さらには建材の品質など、多岐にわたる要素が修繕の必要性とそのタイミングに影響を与えます。

これらの要因を適切に把握し、考慮することで、より効果的かつ効率的な修繕計画を立てることができます。

以下に、主要な影響要因とその具体的な内容について詳しく解説します。

マンション大規模修繕工事の費用相場

マンションの大規模修繕工事の費用相場は、建物の規模、構造、築年数、立地条件などによって大きく異なります。

一般的に、1戸あたりの費用は100万円から300万円程度と言われていますが、これはあくまで目安です。

実際の費用は、工事の範囲や使用する材料、労務費の地域差などにより変動します。

適切な費用を把握するためには、専門家による詳細な調査と複数の業者からの見積もりが不可欠です。

ここからは、

• マンションの規模別にかかる費用目安
• 構造別の修繕費用目安｜木造とRC造（1戸あたり）
• 工事項目別にかかる費用目安
• 大規模修繕工事を2回目・3回目行う場合の費用目安

規模別、構造別、工事項目別により具体的な費用相場を見ていきましょう。

マンションの規模別にかかる費用目安

ここでは、マンションの規模別と工事項目別に、一般的な費用相場の目安を示します。

築年数が長いほど、また、構想になるほど費用は増加する傾向があります。

木造とRC造の修繕費用目安（1戸あたり）

マンションの構造によって、大規模修繕にかかる費用は大きく異なります。

ここでは、木造とRC造（鉄筋コンクリート造）の修繕費用目安を比較します。

木造マンションの修繕費用目安

RC造マンションの修繕費用目安

マンション大規模修繕工事項目別にかかる費用目安

大規模修繕工事は、複数の工事項目から構成されています。工事項目によってはマンションの規模や構造におって1戸あたりの負担額が大きく変わる場合があります。

以下に、主な工事項目別の費用目安を示します。

マンション大規模修繕工事を2回目・3回目行う場合の費用目安

大規模修繕の1回目〜3回目の一般的な工事内容は以下のとおりです。

2回目以降の大規模修繕工事の費用は、一般的に1回目よりも高額になる傾向があります。以下に、回数ごとの費用増加の目安を示します。

大規模修繕工事を2回目、3回目と重ねるにつれ、一般的に費用は増加傾向にあります。

これは建物の経年劣化が進行し、より広範囲で深刻な修繕が必要となるためです。

具体的には、2回目の大規模修繕では1回目の約1.2〜1.5倍、3回目では1回目の約1.5〜2倍の費用がかかると言われています。

例えば、1回目の大規模修繕で1戸あたり150万円かかった場合、2回目は180〜225万円、3回目は225〜300万円程度を見込む必要があります。

ただし、これはあくまで目安であり、建物の状態や工事の内容によって大きく変動します。

2回目以降の大規模修繕工事の費用が高額になる理由

2回目以降の大規模修繕では、建物の劣化が進行しているため、より広範囲な修繕が必要になり、給排水管の全面的な更新やエレベーターの交換など、高額な設備更新が修繕項目に入ることが多く、これが費用増加の主な要因となります。

また、建物の構造体そのものの補修や改修が必要になる場合もあり、これらも費用を押し上げる要因となります。

マンションの修繕費用が高額な理由と特に必要な修繕箇所とは？

マンションの大規模修繕工事の費用が高額になる理由には、様々な要因があります。

建物全体を対象とする広範囲な工事であること、専門的な技術や設備が必要なこと、そして工事期間が長期に及ぶことなどが主な理由です。

特に必要とされる修繕箇所は、建物の機能と安全性に直結する部分です。

具体的には、

• 外壁や屋上の防水工事
• 給排水管の更新
• エレベーターの更新や機能向上

などが挙げられます。これらの箇所は、建物の劣化が進むと大きな問題を引き起こす可能性が高く、適切なタイミングでの修繕が不可欠です。

また、これらの工事には高度な技術と高品質な材料が必要となるため、必然的に費用が高額になります。

マンション大規模修繕の資金準備方法

大規模修繕工事を円滑に進めるためには、適切な資金準備が不可欠です。

ここでは、マンションの大規模修繕に向けた主な資金準備方法について詳しく解説します。

管理組合が取り得る選択肢や、各方法のメリット・デメリットを理解することで、より効果的な資金計画を立てることができます。

修繕積立金の活用

修繕積立金は、大規模修繕の主要な資金源です。計画的に積み立てることで、突発的な費用負担を避けることができます。

修繕積立金の詳細な内容については「修繕積立金の目安」で解説しています。

借入金の利用

大規模修繕の資金調達方法として、アパートローンやリフォームローンの利用が考えられます。

これらのローンは、マンションの状況や管理組合の条件によって選択肢が異なります。

アパートローン

アパートローンは主に賃貸用の集合住宅のオーナーを対象としたローンですが、一部の金融機関ではマンション管理組合向けにも提供しています。

アパートリフォームローン

リフォームローンは、住宅の改修や修繕を目的としたローンで、個人向けと管理組合向けがあります。

修繕積立金の目安

修繕積立金の目安は、マンションの規模や築年数によって異なります。以下に、一般的な基準を示します。

20階以上と未満で修繕積立金が分かれている理由

20階以上の高層マンションでは、以下の理由から修繕積立金が高くなる傾向があります：

• 外壁工事の難易度が高い（高所作業により足場が必要）
• エレベーターの数が多く、性能も高い
• 給排水設備が複雑
• 防災設備が充実している

これらの要因により、20階以上のマンションでは修繕積立金が1.2〜1.5倍程度高くなることがあります。

修繕費用が不足している場合の対処法

修繕費用が不足している場合、以下の3つの対処法が考えられます。

• 複数業者からの見積もり
• 工事範囲の優先順位付け
• 大規模修繕を延期する

複数業者からの見積もり

最低でも3社以上の業者から詳細な見積もりを取ることが重要です。

各業者の提案内容、使用材料、工法、価格を比較検討します。

単に最安値を選ぶのではなく、品質と価格のバランスを考慮します。

また、見積もり内容の詳細な説明を求め、不明点は必ず質問しましょう。競争原理が働くことで、適正価格での工事実施が可能になります。

工事範囲の優先付け

全ての修繕を一度に行うのではなく、緊急性や重要性に応じて優先順位をつけます。

例えば、安全性に関わる項目や、放置すると被害が拡大する可能性のある箇所を優先します。

それ以外の項目は次回以降の修繕計画に組み込むことを検討します。

この際、専門家のアドバイスを受けることで、より適切な判断が可能になります。

具体的な優先事項については「優先順位の設定」を確認ください。

大規模修繕を延期する

資金不足が深刻な場合、大規模修繕全体の延期を検討することもあります。

ただし、これはあくまで最後の手段です。

延期する場合は、建物の安全性を確保するための最小限の修繕は必ず行います。

また、延期によるリスク（劣化の進行、将来的なコスト増大など）を十分に検討し、居住者全員で合意形成を図る必要があります。

これらのリスクを考慮し、同時に、修繕積立金の見直しなど、次回の修繕に向けた対策を立てることが不可欠です。

修繕箇所を見極める方法

大規模修繕工事の費用が不足していることが判明した場合、管理組合と区分所有者は迅速かつ適切な対応を取る必要があります。

費用不足は工事の延期や規模縮小につながり、建物の劣化を加速させる可能性があるため、早急な解決が求められます。

ここでは、修繕費用が不足した際の実践的な対処法について説明します。

資金調達の方法や工事内容の見直し、さらには長期的な対策まで、様々な観点から解決策を探っていきましょう。

専門家による建物診断の実施

建築士や設備の専門家に依頼し、建物診断を行います。

これにより、目視では分からない潜在的な問題や将来的なリスクを把握することができます。

専門家は、構造体の健全性、設備の劣化状況、防水性能など、多角的な視点から建物を評価します。

この診断結果は、修繕の優先順位を決める上で重要な指標となります。

過去の修繕履歴の確認

過去の修繕記録を詳細に確認し、各部位の修繕時期や内容を把握します。

この情報は、次に修繕が必要となる時期や範囲を予測する上で非常に有用です。

例えば、前回の大規模修繕から10年以上経過している部位は、優先的に検討する必要があるかもしれません。

居住者アンケートの実施

マンションの居住者から直接、不具合や改善要望についての情報を収集します。

日々の生活の中で感じている問題点は、専門家の目では気づきにくいこともあるため、貴重な情報源となります。

アンケートでは、共用部分の不具合だけでなく、専有部分に影響を与えている建物の問題についても聞き取りを行います。

優先順位の設定

収集した情報をもとに、修繕箇所の優先順位を設定します。この際、以下の基準を考慮します。

これらの方法を組み合わせて総合的に判断することで、限られた予算内で最も効果的な修繕計画を立てることができます。

また、この過程で得られた情報は、将来の修繕計画や修繕積立金の見直しにも活用できます。

修繕箇所の適切な見極めは、マンションの長期的な資産価値維持と居住者の満足度向上につながる重要なプロセスです。

マンションの大規模修繕工事の費用が払えない場合の対処法

修繕一時金を徴収する

管理組合の総会で決議を行い、各所有者から一時金を徴収する方法です。

不足額を借り入れる

金融機関からの借入を行う方法です。

修繕積立金を値上げする

長期的な視点で修繕積立金を値上げする方法です。

マンション大規模修繕工事に関するよくある質問

ここからは、大規模修繕工事に関するよくある質問とその回答をわかりやすく解説します。

「修繕」「改修」「補修」の違いは何ですか？

建物の維持管理において、「修繕」「改修」「補修」という用語がよく使われますが、これらには明確な違いがあります。

その他にも、「リフォーム」「リノベーション」という用語もあります。

大規模修繕工事がうるさい時の対策は？

大規模修繕工事中の騒音は、居住者にとって大きなストレス源となります。

しかし、適切な対策を講じることで、その影響を軽減することができます。

これらの対策を組み合わせることで、工事期間中も比較的快適に過ごすことができるでしょう。

工事の必要性を理解し、前向きな姿勢で乗り越えることが大切です。

まとめ

マンションの大規模修繕工事は、建物の長寿命化と資産価値の維持に不可欠な取り組みです。

費用は決して安くはありませんが、適切な時期に必要な修繕を行うことで、長期的には住環境の向上とコスト削減につながります。

修繕積立金の適切な設定や、計画的な資金準備が重要です。

また、管理組合や専門家と綿密に連携し、建物の状態や居住者のニーズを考慮しながら、最適な修繕計画を立てることも大切です。

所有者一人ひとりが、その重要性を理解し、積極的に関わっていくことが、快適で安全なマンションライフの実現につながります。

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