オフィスビルの大規模修繕工事の費用相場や周期目安を解説!マンション修繕との違いとは?流れも紹介

ビルの定期的なメンテナンスは、資産価値の維持や入居者の快適な環境づくりに不可欠です。
しかし、修繕の適切なタイミングや費用相場が分からず、計画が遅れてしまうことも少なくありません。
マンションと異なり、ビルではテナントの業務への影響を最小限に抑えながら進める必要があり、工事計画の立案が重要です。

今回の記事では、ビルにおける大規模修繕工事のタイミングや、実施時期と費用相場の目安を解説し、工事の種類や具体的な修繕の流れを紹介します。

適切な修繕計画を立てることで、効率的に管理しながら建物の価値を維持できますよ。
修繕を検討する際の、事前の調査や専門家のアドバイスを活用し、スムーズな進行を目指しましょう。

商業ビル・オフィスビルで大規模修繕をする理由

商業ビル・オフィスビルで大規模修繕を行うのは、次のような理由があるからです。

• 建物の耐久性を高めるため
• 建物の美観を向上させるため
• 安全性を確保するため
• 資産価値を向上させるため

ビルの大規模修繕を行う理由｜建物の耐久性を高めるため

商業ビルやオフィスビルは、日々の風雨や紫外線にさらされ、築年数とともに外壁や屋上、配管設備などが劣化していきます。こうした経年劣化を放置すれば、漏水やひび割れ、構造の弱体化につながり、結果的に修繕コストが増加する恐れもあります。

大規模修繕では、防水工事や鉄筋コンクリートの補修、外壁タイルの張り替えなどを通じて、建物本来の耐久性能を維持・強化することが可能です。長期的に安定した運営を行うためには、適切なタイミングでの修繕が欠かせません。

ビルの大規模修繕を行う理由｜建物の美観を向上させるため

ビルの外観は、テナント企業の印象や集客に直結するため、美観の維持はとても重要です。大規模な修繕工事では、外壁の塗り替えやタイルの補修などを実施し、新築時のような見栄えを取り戻すことが可能です。特に規模の大きな商業ビルやオフィスビルでは、定期的な外観メンテナンスによって街並みにも貢献し、資産としての価値を保ち続けることができます。

ビルの大規模修繕を行う理由｜安全性を確保するため

築年数が経過したビルでは、耐震性や防火性能の低下が問題になります。とくに大都市圏のビルは多くの人が利用するため、大規模な修繕によって安全基準を満たすことが求められます。耐震補強や避難経路の整備、防火シャッターの交換といった安全対策は、規模の大小を問わず重要な修繕ポイントです。

こうした工事によって、入居テナントや利用者が安心して過ごせる環境を整備できます。

ビルの大規模修繕を行う理由｜資産価値を向上させるため

ビルは定期的な修繕を通じて、資産としての価値を維持・向上させることができます。特に規模の大きいビルほど、修繕による付加価値は大きく、空室率の改善や家賃単価の上昇にもつながります。

バリアフリー対応や省エネ設備の導入など、機能面のグレードアップを大規模修繕で実施すれば、テナント満足度が高まり、収益性の高い運用が可能となります。

ビル大規模修繕の定義とは?マンション大規模修繕のような定義がビルにはないって本当?

ビルにはマンションの大規模修繕のように、12〜15年に一度で大規模修繕を行う定義がありません。

その理由は、ビルの用途や構造がマンションと異なるためです。

オフィスビルは、居住用ではなく、主に事業活動の場として使用されているため、居住の快適性よりも、機能性や経済性が重視されます。

また、オフィスビルの構造は、マンションよりも複雑で多様であるため、一律に大規模修繕の定義をさだめることが難しいという側面もあります。

所有者や管理者ごとに希望する修繕内容も変わるので、マンションのように工事金額の相場が把握しにくいでしょう。

また近年では、修繕に使われる材料や技術の進歩により、建物の長寿命化が進んでいるのも影響しています。

しかし、オフィスビルでも、経年劣化による老朽化は避けられません。

そのため、定期的なメンテナンスや修繕が必要となります。

オフィスビルのメンテナンスや修繕については、所有者や管理者によって、それぞれの建物の状況やニーズに応じて適切な計画が立てられます。

ビルの大規模修繕の周期やタイミングについて解説

商業ビルやオフィスビルのような建物は、築年数の経過とともに劣化が進み、定期的な大規模修繕が必要になります。適切な修繕周期を守ることで、安全性や美観を維持し、資産価値の低下も防げます。

ここでは、ビルの大規模修繕を行うべき周期時期や一般的なタイミングの目安について詳しく解説します。計画的な修繕に向けて、ぜひ参考にしてください。

ビルの大規模修繕の周期

ビルの大規模修繕は、資産価値の維持や安全性の確保のために欠かせない重要な工事です。とくに商業ビルやオフィスビルといった不特定多数の利用者が出入りする建物では、見た目の美観だけでなく、構造の健全性や設備の機能性が運営上の評価を大きく左右します。そのため、計画的に大規模修繕を行うことが、長期的な収益の安定につながります。

大規模修繕の周期は、一般的に築12～15年程度で第1回目の修繕を行い、その後は約12ごとに周期的に実施するのが理想とされています。これはマンションと同様の考え方ですが、ビルは使用頻度が高く、設備の稼働率や外的ストレスが大きいため、より短いスパンでの修繕が必要になるケースも少なくありません。

ビルの大規模修繕のタイミング

具体的なタイミングを決定する際には、以下の3つの視点が重要です。

ビルの大規模修繕のタイミングの目安｜外壁や屋上などの劣化状況

クラック（ひび割れ）やタイルの浮き、防水層の劣化などは、雨漏りや構造劣化を招く前に対処する必要があります。とくに外壁タイルの落下などは人身事故にもつながりかねないため、定期点検と予防的な修繕が不可欠です。

ビルの大規模修繕のタイミングの目安｜設備機器の更新

空調設備、給排水管、エレベーターなどの設備には耐用年数があり、15〜25年を過ぎると故障や機能低下のリスクが増します。これらの設備更新を大規模修繕のタイミングに合わせて行うことで、効率的かつコストを抑えた工事が可能となります。

ビルの大規模修繕のタイミングの目安｜テナントの入れ替えや契約更新

修繕工事中は騒音や一時的な使用制限が発生するため、既存テナントとのスケジュール調整が必要になります。更新契約の節目などを活用することで、テナントへの影響を最小限に抑えながらスムーズに工事を進められます。

また、国土交通省が推奨する「長期修繕計画」の作成と運用も重要です。これにより、10〜30年先までの修繕項目・予算配分を見える化し、突発的な工事による資金圧迫を防ぐことができます。

このように、ビルの大規模修繕は単に古くなったから行うのではなく、周期とタイミングを見極めた上で、計画的に実施することが重要です。修繕の遅れは、安全性の低下やテナント離れ、資産価値の下落につながるため、日常点検と予防保全の視点から早めの対応が求められます。

ビルの大規模修繕における長期修繕計画の重要性

長期修繕計画は、建物の劣化状況や将来の修繕費を予測し、計画的に修繕を行うためのものです。

オフィスビルには定められた修繕サイクルは存在しないため、適切な時期に適切な修繕を行うためには、長期修繕計画の策定が重要です。

長期修繕計画は、建物の劣化状況や将来の修繕費を予測し、計画的に修繕を行うためのもので、専門家の知識が必要となります。

基本的な考え方は、建物の劣化状況を把握し、将来の修繕費を予測し、必要となる修繕時期を決定し、修繕費用の積み立てを行うことです。

長期修繕計画を策定することで、修繕費用の負担を平準化し、建物の価値を維持することができます。

また、計画に基づいて修繕を行うことで、建物トラブルの発生を未然に防ぐこともできます。

長期修繕計画は、ビルオーナーにとって重要な経営戦略の一つです。ぜひ、専門家に相談して、適切な計画を策定することをお勧めします。

ビル大規模修繕の費用相場の目安｜規模別と回数別の費用も紹介

ビルの大規模修繕には、外壁や屋上の改修に加えて、設備更新や構造補強など多岐にわたる工事が含まれるため、建物の規模や築年数によって費用が大きく異なります。とくにテナントビルやオフィスビルでは、用途に応じた性能や安全基準が求められるため、マンションよりも高額になる傾向があります。

ここでは、延床面積に応じた規模別の費用目安と、1回目・2回目・3回目といった修繕回数ごとの相場について紹介します。大規模修繕の予算計画を立てるうえでの参考にしてください。

規模別のビル大規模修繕の費用相場

• 上記金額は、外壁改修、防水、共用部の改装、設備（給排水・空調）の更新を含んだ目安です。
• エレベーター更新や省エネ化改修（LED照明・BEMS導入など）は別途費用が必要な場合があります。
• 築年数や劣化状況によって単価・総額は上下します。事前に建物調査を行い、長期修繕計画を立てることが推奨されます。

回数別のビル大規模修繕の費用相場

• 規模や建物の劣化状況により、費用は上下します。
• 小規模ビルの場合は上記相場の約半額〜2/3程度が目安となります。
• 各回の修繕は、劣化対策だけでなく機能改善・価値向上を意識した投資が効果的です。

1回目の大規模修繕｜築12～15年目の費用相場

ビルの第1回目の大規模修繕は、築12〜15年目を目安に実施されるのが一般的です。この時期は、外壁の塗装やタイル補修、屋上防水、共用部の簡易な修繕などが中心となり、比較的軽度な工事内容となります。設備の本格的な更新はまだ不要なケースが多いため、費用も比較的抑えられます。

費用相場としては、小規模ビルで1,000万円〜2,000万円程度、中規模ビルでは3,000万円〜6,000万円が目安です。初期段階でしっかり対応することで、建物の長寿命化につながります。

2回目の大規模修繕｜築25～30年目の費用相場

築25～30年目に行う第2回目の大規模修繕では、外壁や防水の再施工に加え、空調設備や給排水管、電気設備といったライフライン系の更新工事が必要になることが多くなります。建物全体の機能維持に関わる重要な時期であり、修繕の範囲も広がります。

そのため、費用相場は第1回目より1.2〜1.5倍程度高くなり、中〜大規模ビルでは6,000万円〜9,000万円程度を見込んでおくと安心です。長期修繕計画に沿った資金準備が非常に重要です。

3回目以降の大規模修繕｜築35年目以降の費用相場

築35年を超えると、ビルは構造や設備の多くが設計寿命を迎えるため、大規模修繕は“補修”にとどまらず、建物機能の向上を目指したリニューアル的工事に発展することが少なくありません。耐震補強、エレベーター更新、バリアフリー化、省エネ設備導入など、資産価値を再構築する工事が求められます。

その分費用も高額化し、費用相場は1億円を超えることも珍しくありません。入居率や収益性を維持するためにも、戦略的かつ計画的な対応が必要です。

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ビルの大規模修繕で行われる工事の内容

ビルの大規模修繕では、外観や設備を中心に多岐にわたる工事が行われます。これらの工事は建物の美観や機能を維持するだけでなく、資産価値を保つうえでも重要です。

ここでは、補修工事や塗装工事、防水、シーリング、設備工事など、ビルで実施される主な修繕内容について詳しく解説します。主な修繕内容は以下のとおりです。

• 補修工事
• 塗装工事
• シーリング工事
• 防水工事
• 設備工事

それぞれ詳しく見ていきましょう。

ビル大規模修繕の工事内容｜補修工事

補修工事は、ビルの大規模修繕における最初の重要工程であり、外壁塗装や防水工事などの下地処理として欠かせません。外壁のひび割れや欠損、タイルの浮き・剥がれ、鉄部のサビなど、経年劣化した部分を調査のうえで修復します。使用される工法には、モルタル補修やエポキシ樹脂注入などがあり、部位に応じた適切な施工が求められます。

ビルの耐久性と美観を保つためにも、大規模修繕における補修工事は非常に重要な役割を担っています。

ビル大規模修繕の工事内容｜塗装工事

塗装工事は、ビルの美観維持と耐候性の向上を目的とした基本的な大規模修繕のひとつです。外壁塗装では紫外線や風雨から建物を守りつつ、新築のような外観を取り戻せます。天井塗装は結露やカビを抑制し、室内の清潔感を保つ効果があります。鉄部塗装では、手すりや外階段のサビを防ぎ、建物の構造部材の保護につながります。

塗装の際には、色あせやひび割れの劣化状況をしっかり確認し、適切な塗料選定が必要です。

ビル大規模修繕の工事内容｜シーリング工事

シーリング工事は、ビルの外壁材のつなぎ目やサッシ周辺に柔軟な素材を充填し、防水性や気密性を高める大規模修繕の一環です。シーリング材は紫外線や気温差の影響で硬化・ひび割れが起こるため、約10年ごとの打ち替えが必要です。

とくに地震の多い地域では、外壁材同士が動くことで破損リスクが高まるため、柔軟性のあるシーリングでの対応が重要になります。施工は専門知識が求められるため、経験豊富な業者の選定が鍵を握ります。

ビル大規模修繕の工事内容｜防水工事

防水工事は、ビルの屋上やバルコニーに直接雨水が当たる部分に行われる重要な大規模修繕工事です。防水層が劣化すると雨漏りのリスクが高まり、構造部に深刻なダメージを与えることもあります。ウレタン塗膜防水、シート防水、アスファルト防水など、場所や状況に応じた最適な工法を選定しなければなりません。

多くの場合、補修や外壁工事と同時に実施され、ビル全体の防水性能と耐久性を長期的に維持するために不可欠な工事です。

ビル大規模修繕の工事内容｜設備工事

ビルの設備工事は、大規模修繕における構造以外の機能的な側面を支える重要な工程です。給排水設備の老朽化、電気設備の不具合、空調機器の性能低下など、日常利用に欠かせないインフラの維持・更新が行われます。さらに、近年ではLED照明や高効率空調機器への更新、バリアフリー対応など、省エネや快適性向上を目的とした改修工事も増加傾向にあります。

こうした設備更新は、テナントの満足度向上や建物の資産価値維持に直結する重要な投資です。

ビルの大規模修繕工事の工期と進行の流れ

ビルの大規模修繕工事は、建物の規模や内容によって工期が大きく変わります。一般的には数カ月〜半年程度かかることが多く、計画から竣工まで複数の工程に分かれて進行します。ここでは、修繕工事にかかるおおよその期間と、実際にどのような流れで作業が進められるのかを詳しく解説します。

ビル大規模修繕の工期について

ビルの大規模修繕は、計画開始から工事の完了までに約1年～2年はかかるでしょう。

建物の状態や工事内容によって工期は変動しますが、例えば外壁塗装や防水工事には約3～6か月、給排水管設備の補修に1～2か月程度の期間が想定されます。

また、天候の影響によって工期が遅れることもあるので、余裕を持った計画が大切です。

ビル大規模修繕における工事完了までの流れ

工期完了までには、次のような流れがあります。

1. 施工会社への問い合わせ
2. 事前調査
3. 見積もり
4. 工事説明会
5. 契約・施工スケジュールの打ち合わせ
6. 工事
7. 完了検査
8. 引き渡し

以下より、詳しく解説していきます。

1. STEP

   施工会社への問い合わせ

   ビルの大規模修繕を検討し始めたら、まずは信頼できる施工会社への問い合わせから始まります。施工実績や専門性、対応エリアなどを事前に確認し、複数社へ相談するのが一般的です。

   ビルの用途や規模、現在の劣化状況に応じて、どのような修繕が必要かを簡単に伝えることで、会社側も適切な対応が可能になります。

   この段階では現地調査や見積もりに進む前の「情報収集と初期相談」が中心です。

2. STEP

   事前調査

   問い合わせ後、施工会社は実際にビルを訪れて建物の状態を調査します。外壁のひび割れやタイルの浮き、屋上の防水層の劣化状況、給排水設備の老朽度などをチェックし、大規模修繕に必要な範囲を把握します。

   また、建築図面や修繕履歴を参考にしながら、施工の難易度や注意点も整理されます。この事前調査は、工事の品質や適正な見積もりを出すうえで非常に重要な工程となります。

3. STEP

   見積もり

   調査結果をもとに、施工会社から工事内容と費用の見積もりが提示されます。ビルの大規模修繕では、外壁塗装、防水工事、設備更新など複数の項目が含まれるため、項目ごとの内訳と金額をしっかり確認することが重要です。

   複数社に見積もりを依頼して比較検討する「相見積もり」も推奨されます。費用だけでなく、提案内容の質や工事スケジュールの妥当性も評価のポイントです。

4. STEP

   工事説明会

   大規模修繕に入る前には、ビルの管理者や入居テナントを対象とした工事説明会を開催します。工事内容やスケジュール、騒音・臭気の発生状況、仮設足場の設置場所などについて詳しく説明し、関係者の理解と協力を得ることが目的です。

   とくに商業ビルやオフィスビルでは、業務に支障が出ないよう配慮する必要があるため、情報共有の場としてこの説明会は非常に重要な位置づけとなります。

5. STEP

   契約・施工スケジュールの打ち合わせ

   見積もりや提案に納得できれば、正式に施工会社と契約を結びます。契約後は、実際の工事着手に向けて詳細な施工スケジュールの打ち合わせが行われます。たとえば工区の分け方、作業時間帯、天候への対応策、工程ごとの確認方法などが詰められます。

   ビルの大規模修繕では、入居者との調整や安全対策も含めて、スケジュール管理が極めて重要となります。

6. STEP

   工事

   事前に決めた工程に従って、いよいよ大規模修繕工事が始まります。足場の組み立て、防護ネットの設置、安全看板の掲示などの準備作業を経て、外壁補修、塗装、防水、設備工事などが順次進行していきます。作業中は騒音や臭気の発生もあるため、入居テナントへの影響を最小限にするための配慮も求められます。

   工期はビルの規模にもよりますが、2〜6カ月程度が一般的です。

7. STEP

   完了検査

   すべての工事が完了した後、施工会社と施主・管理者による完了検査が実施されます。設計通りに施工されているか、仕上がりに問題がないか、足場撤去前にしっかりとチェックします。外壁塗装のムラやシーリングの不具合、防水層の仕上がりなど、目視や打音検査などを通じて細かく確認されます。

   不備があれば是正工事が行われ、すべての基準をクリアしたうえで次の引き渡し工程に進みます。

8. STEP

   引き渡し

   完了検査を経て問題がなければ、正式にビルの大規模修繕工事が完了となり、引き渡しが行われます。竣工図書や工事写真、保証書などが施工会社から管理者に提出され、これ以降のアフターサポートや保証対応の体制も確認されます。

   引き渡し後も定期点検やメンテナンス計画を継続することで、修繕の効果を長く維持できます。これにより、ビルの資産価値や安全性が大きく向上します。

このような全ての工程を合わせると、期間は1～2年ほどです。

工事中は騒音やニオイなどが発生するので、テナント・利用者・近隣住民としっかりコミュニケーションを取りながら、工事への理解を得ましょう。

ビルの大規模修繕工事業者の選び方とポイント

ビルの大規模修繕工事は高額かつ専門性の高い工事であるため、信頼できる業者選びが非常に重要です。適切な業者を選ばないと、工事の品質や費用、スケジュールに大きな影響が出る可能性もあります。

ここでは、業者選定の際に押さえておくべきポイントや、見極めのコツについて詳しく解説します。

• 相見積もりで選ぶ
• 施工実績で選ぶ
• 保証内容で選ぶ
• 見積書の内容で選ぶ
• .対応が丁寧さで選ぶ
• 競争入札で選ぶ
• 特定随意契約方式で選ぶ

早速みていきましょう。

ビル大規模修繕業者の選び方のポイント1.相見積もりで選ぶ

初めから1社だけに絞るのは、良くありません。

複数社に見積もりを依頼することにより、費用相場や必要な工事内容を判断できます。

ビル大規模修繕業者の選び方のポイント2.施工実績で選ぶ

ビルの大規模修繕の施工実績が豊富な業者は、安定感があり施工品質も高い傾向にあります。

トラブルの対応にも慣れているので、不安なく工事を行えます。

選ぶ際には、過去の施工実績・施工事例の写真・施工後の口コミを参考にすると良いでしょう。

ビル大規模修繕業者の選び方のポイント3.保証内容で選ぶ

施工後に不具合が発生する場合もあるので、しっかりと保証があるか確認しましょう。

施工不良・材料の欠陥・防水工事後の漏水など、保証内容が有効な期間や面積事項もしっかりと確認する必要があります。

万が一不具合があった場合は、保証があれば無料で補修や修理を受けられます。

ビル大規模修繕業者の選び方のポイント4.見積書の内容で選ぶ

優良業者の見積書は、内容が詳細に書かれています。

工事内容・材料の数量や単価・諸経費など、具体的に細かく書かれていることが大切です。

工事一式というように書かれている場合もありますが、曖昧な内容のため確認すると良いでしょう。

また口約束をすると、後にトラブルにつながる場合があります。

そのため、契約内容はしっかりと書面で残しましょう。

ビル大規模修繕業者の選び方のポイント5.対応が丁寧さで選ぶ

業者の対応は、依頼先としての信頼に大きな影響を与えます。

丁寧な分かりやすい説明・質問に対する明確な回答・依頼主の要望をしっかりと聞いてくれるのかは、大切なポイントです。

一度業者を選ぶと選び直すことが難しいため、担当者と直接会って人柄をチェックすることも大切です。

ビル大規模修繕業者の選び方のポイント6.競争入札で選ぶ

競争入札により、公募や指名で複数の業者から選定する方法です。

最も単価が安い業者を選んで依頼できますが、極端な低価格での入札は注意しましょう。

ビル大規模修繕業者の選び方のポイント7.特定随意契約方式で選ぶ

特定随意契約方式とは、競争入札を行わずに特定の業者に工事を依頼する方法です。

地域の建設会社が選ばれるケースが多く、紹介された業者や前回の大規模修繕を担当した業者を選ぶため、失敗が少ないでしょう。

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マンション大規模修繕の業者選定で失敗しないためのポイントについて解説

ビル大規模修繕後の費用は資本的支出で計上できるの?

ビルの大規模修繕後にかかった費用が資本的支出として計上できるかどうかは、工事の内容によって判断されます。基本的に、修繕によって建物の性能が向上したり、耐用年数が延びたりする場合は、資本的支出として固定資産に計上し、減価償却の対象となります。

たとえば、外壁全面の張り替えやエレベーターの更新、省エネ型設備への交換などは資本的支出に該当するケースが多いです。一方で、単なる維持管理目的の補修は「修繕費」として経費処理されます。税務判断に迷う場合は、税理士や会計士と相談のうえ、国税庁の通達に基づいて適切に処理することが重要です。

具体的な工事の内容

• ビルの外壁全面塗装
• 空調設備の入れ替え
• エレベーターの更新
• 耐震補強工事　など

これらは建物の機能や価値を向上させるため、一時的な修繕費ではなく「資本的支出」として資産計上され、減価償却の対象となります。

資本的支出とは

資本的支出（しほんてきししゅつ）とは、建物や設備などの固定資産に対して、その価値を高めたり、耐用年数を延ばしたりするためにかかる支出のことです。これは会計上・税務上、単なる「経費」とは異なり、「資産」として計上されるのが特徴です。

修繕費との違い

判断のポイント

国税庁では「修繕費」か「資本的支出」かを区別するためのガイドラインを定めており、「支出額が20万円を超えるか」「用途・性能・機能が変わるか」などが判断材料となります。

ビル大規模修繕についてまとめ

オフィスビルの大規模修繕は、以下の内容を抑えながら進めるのがポイントです。

• オフィスビルの大規模修繕によって耐久性・美観・安全性・資産価値を高められる
• ビルの大規模修繕は所有者や管理者ごとに修繕内容や費用が大きく変わる
• ビルの大規模修繕は新築から10～30年後に行われるケースが多い
• ビルの大規模修繕では補修工事・塗装工事・シーリング工事・防水工事・設備工事などを行う
• 1回目の修繕工事は10～15年目・2回目は15～20年目・3回目は25～30年目・4回目は30～35年目と目安がある
• 工事の費用は1回目が1,000万円以上・2回へは2,500万円以上・3回目は1,000万円以上・4回目は1,000万円以上と異なる
• 計画から工事の完了まで1～2年はかかる
• 工事業者は施工実績・補償内容・見積書の内容・対応の丁寧さ・競争入札・特定随意契約方式を考慮して選ぶ
• ビルの大規模修繕では、資本的支出での処理が必要

オフィスビルの大規模修繕を適切に行えば、長く安全に使い続けられます。

数回に分けて行われるケースが多いため、費用の準備が必要です。

また長期間にわたる工事になりますので、しっかりと施工会社と打ち合わせを行いながら進めていきましょう。

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※中間マージン=仲介手数料