大規模修繕工事のコンサルタントの役割とメリットについて｜マンション改修の施行業者の良い選び方とは

• マンションの大規模修繕のコンサルタントってなに？
• コンサルタントの種類や、役割、依頼費用、業者選定方法について知りたい！

マンションの大規模修繕工事は、建物の寿命を延ばすために欠かせない重要な作業ですが、計画や施工には専門的な知識が必要です。ここで役立つのが大規模修繕工事コンサルタントです。

コンサルタントは、修繕計画の立案から業者の選定、工事の進行管理までをサポートし、修繕費用の見積もりや最適な施工方法を提案します。住民の負担を軽減し、効率的で高品質な工事を実現するために、専門的なアドバイスを提供します。大規模修繕を成功させるために、信頼できるコンサルタント選びが重要です

この記事では、大規模修繕におけるコンサルタントの役割や種類、コンサルタントに依頼する場合の費用相場や選び方のポイントなど詳しく解説していきます。最後までぜひご覧ください。

大規模な修繕を成功させるために、信頼できるコンサルタントを選びましょう。

大規模修繕工事コンサルタントとは?

大規模修繕工事コンサルタントとは、マンションやビルなどの大規模修繕工事に関して、計画立案、施工管理、完了後のフォローアップまでを専門的にサポートする職業の人です。具体的には、建物の現状を調査して、どの部分に修繕が必要かを診断し、修繕計画を策定します。その後、施工業者を選定し、適切な予算と工期を設定して、スムーズに工事を進めるための調整を行います。

コンサルタントは、建物の状態や法的規制、住民の要望を考慮し、最適な修繕方法を提案します。また、施工中は工事の進行や品質を監督し、問題が発生した場合に適切な対応策を講じます。工事が終了した後も、仕上がりの検査やアフターフォローを行い、修繕が長期にわたり機能することを確認します。

この職種は、建築、施工管理、法律、予算管理に関する幅広い知識を持ち、プロジェクトを円滑に進行させる役割を担います。修繕工事におけるリスクを最小化し、住民の満足度を高めるために欠かせない存在です。

大規模修繕工事コンサルタントに依頼するメリットを解説

大規模修繕工事は、マンションやアパートの管理組合にとって大きな課題であり、専門知識がないと費用や工事内容、業者選定などで迷うことが多いです。そこで、コンサルタントに依頼する方法をおすすめします。

また、大規模修繕工事をコンサルタントに依頼することで大きなメリットがあります。以下にまとめているのでぜひチェックしてみてください。

• 専門知識によるサポート: コンサルタントは修繕計画の立案、業者選定、施工後のアフターケアまで専門的なアドバイスを提供。
• 費用対効果の高い修繕: 無駄な工事を省き、予算内で最大限の効果を得られるよう調整。
• 中立的な立場でのアドバイス: 業者との交渉や契約内容の確認を行い、トラブルを避ける。
• 進捗管理と問題解決: 修繕工事の進行状況を管理し、問題が発生した場合には迅速に対応。
• 管理組合の負担軽減: 専門家によるサポートで、管理組合の負担を軽減し、スムーズな工事を実現。

まず、コンサルタントは豊富な専門知識を持っており、修繕計画の立案から業者選定、施工後のアフターケアに至るまで、一貫したサポートが可能です。管理組合が抱える疑問や不安を解消し、最適な修繕プランを提供します。また、費用対効果の高い修繕を実現するため、無駄な工事を省き、予算内で最大限の効果を得られるように調整してくれます。

さらに、コンサルタントは中立的な立場からアドバイスを提供し、施工業者との交渉や契約内容の確認を行うことで、業者とのトラブルを避けることができます。修繕工事の進行状況や品質管理も行い、問題が発生した場合には迅速に対応してもらえます。

このように、専門的な知識と経験を持つコンサルタントに依頼することで、修繕工事の品質向上、コスト削減、スムーズな進行を実現でき、管理組合の負担を大きく軽減することができます。

大規模修繕工事コンサルタントの種類

大規模修繕工事コンサルタントには、その専門性や所属する組織によって複数の種類があります。

それぞれの特徴を理解することで、マンションの状況や管理組合のニーズに合わせて適切なコンサルタントを選択することができます。以下に主な種類を解説します。

建設設計事務所の特徴とメリット・デメリット

建築設計事務所型コンサルタントは、建築の専門家集団です。

建物の構造や設備に関する深い知識を持ち、詳細な建物診断や修繕計画の立案に優れています。

また、設計経験を活かした具体的な改修提案が可能です。

マンション管理会社の特徴とメリット・デメリット

マンション管理会社が提供するコンサルティングサービスです。

日々のマンション管理業務で培った経験を活かし、実践的なアドバイスが可能です。

ゼネコン(総合建設会社)の特徴とメリット・デメリット

大手建設会社が提供するコンサルティングサービスです。実際の施工経験を基にした実践的なアドバイスが特徴です。

コンサルタントの選択は大規模修繕工事の成否を左右する重要な決定です。

管理組合は、これらの特徴を踏まえ、自らのニーズに最も適したコンサルタントを慎重に選ぶことが求められます。

大規模修繕工事コンサルタントの役割について解説

大規模修繕工事コンサルタントは、マンションビルなどの修繕工事に関して重要な役割を担います。専門的な知識と経験を踏まえ、修繕計画の検討から施工管理、アフターケアに至るまでをサポートします。

以下のような具体的な役割があります。

それぞれ詳しくみていきましょう。

現状調査と診断

大規模修繕工事コンサルタントの最初の役割は、建物の現状調査と診断です。コンサルタントは、外壁や屋上、配管など建物全体の状態をチェックし、どの部分が修繕が必要かを特定します。ひび割れ、腐食、設備の劣化などの問題を見つけ、今後どのような修繕が必要かを判断します。

診断に基づいて、適切な修繕計画を立てることができ、無駄な修繕や見落としを防ぐために非常に重要な作業です。

修繕計画の提案

現状調査を基に、コンサルタントは修繕計画を提案します。この計画では、修繕が必要な箇所、工事の範囲、施工方法、予算、工期を明確に定めます。適切な計画を立てることで、修繕工事の費用を抑え、品質を確保しつつ、工期内に工事を終わらせることができます。計画段階で問題点を洗い出し、最適な工事方法を提案することで、住民や管理組合の負担を軽減します。

予算管理とコントロール

修繕工事を進める上で、予算管理は非常に重要です。コンサルタントは、修繕に必要な費用を正確に算出し、適切な予算を組みます。その後、予算内で工事を進行させるために、コストコントロールを行います。工事が進む中で費用が膨らまないように、必要な調整を行い、予算オーバーを防ぎます。

また、施工業者との交渉においてもコスト面での調整を行い、最適な費用で修繕を完了させます。

施工会社・施工業者の選定

大規模修繕工事では、信頼できる施工会社や施工業者を選定することが重要です。コンサルタントは、複数の業者から見積もりを取り、技術力や過去の実績、価格などを比較します。施工会社選定の際には、過去に手がけた工事内容や品質、アフターサービスの対応も評価基準となります。

最適な施工会社や施工業者を選ぶことで、工事の品質や工期、コストを最適化することができます。

工事進行の監理

大規模修繕工事の進行を監理することは、コンサルタントの重要な役割です。工事が計画通り進むように進捗を確認し、品質管理を行います。工事中に問題が発生した場合、速やかに対処し、適切な解決策を講じます。

また、工事の進行状況や完了予定日を管理組合に報告し、住民の理解を得るための情報提供を行います。進行管理をしっかり行うことで、スムーズで質の高い工事が実現できます。

スケジュール調整

大規模修繕工事のスケジュールは、修繕の範囲や規模、施工業者の作業状況によって変動します。コンサルタントは、工事全体のスケジュールを調整し、遅延が発生しないように管理します。天候などの外的要因や予期しないトラブルが発生した場合でも、適切にスケジュールを見直し、工事が計画通りに完了するよう努めます。

また、住民への通知や工事開始前後の説明会などもスケジュールに組み込み、住民の協力を得るための調整も行います。

住民への報告

大規模修繕工事を進めるにあたり、住民への定期的な報告は欠かせません。コンサルタントは、工事の進捗状況や問題が発生した場合の対応策について住民に適時通知し、理解を得るために説明会を開催することもあります。

また、住民が不安を感じないよう、工事の予定や工事中の生活への影響についても事前にしっかりと伝えます。住民の協力を得るため、適切なコミュニケーションを取りながら進めることが大切です。

アフターケア対応

大規模修繕工事が完了した後、コンサルタントはアフターケアも担当します。これには、施工の品質確認や必要な修正対応を行うことが含まれます。工事完了後に発生した問題に対して、業者と連携して速やかに対応し、住民に対してもアフターフォローを行います。保証期間内の点検や補修対応なども含まれるため、工事後の問題を未然に防ぐための対応が求められます。

工事品質の確認

工事が完了した後、コンサルタントは修繕工事の品質を確認します。施工業者が計画通りに工事を完了させているか、細部までチェックし、問題があれば修正を依頼します。品質の確認を行うことで、住民が安心して暮らせる環境を提供し、長期的に建物の維持が可能となります。

また、必要に応じて第三者による品質検査を実施し、確実な完成を保証します。

大規模修繕における建物劣化診断とは

ここでは、大規模修繕工事コンサルトの最初の役割でもある「建物劣化診断」の内容について詳しく解説していきます。

建物劣化診断とは、マンションの大規模修繕工事を始める前に必ず行う重要な調査です。これは、建物の健康診断のようなものです。コンサルタントは、建物のプロフェッショナルとして、マンション全体をくまなくチェックします。

例えば、外壁にひびが入っていないか、屋上の防水は大丈夫か、配管に問題はないかなど、細かく調べていきます。この調査で、建物のどこが、どのくらい傷んでいるのか、そしてなぜそうなったのかを明らかにすることで、これからの修繕計画を立てる基盤となり、とても大切な情報となります。

建物劣化診断の内容1.目視調査

目視調査は、建物の外観や表面に見える劣化の概要を確認する最初のステップです。 この段階では、外壁や屋上、共用部分などを詳細に観察し、ひび割れ、汚れ、塗装の剥がれ、錆、漏水跡などをチェックします。

建物劣化診断の内容2.打診調査

打診調査は、特に外壁やタイルの浮きや剥離を確認するために行います。タイルを軽く叩いて、内部で浮いている部分を見つけ、劣化の程度を把握します。タイルが浮いている場合、その下に水分が浸み込み、徐々に劣化が進行している可能性があるため、初期の修繕が求められます。打診調査によって、視覚では確認できない隠れた問題を発見することができます。

建物劣化診断の内容3.各種測定

各種測定は、コンクリートや鉄筋などの内部の状態を評価します。具体的には、コンクリートの中性化深さや鉄筋の通話状況を測定し、構造部分の劣化状況を認識します。これにより、コンクリート内部の劣化が進んでいるかどうか、また鉄筋が反応しているかの確認ができます。

建物劣化診断の内容4.設備診断

設備診断では、建物内の主要設備な（給排水管、電気設備、エレベーターなど）の機能性と耐久性を評価します。 特に、老朽化が進んでいる設備は、事故やトラブルの原因となる可能性があるため、劣化状況を正しく診断し、必要な修繕を検討します。 設備診断によって、今後の運営に必要な修繕計画を立て、長期的な維持管理を行うための基礎を作ります。

大規模修繕工事コンサルタントによる施工会社・施工業者の選定の流れ

大規模修繕工事の品質と成功は、施工会社や施工業者の選定によって大きく左右されます。コンサルタントは、その専門知識と豊富な経験を活かし、管理組合が最適な施工会社を選定できるようサポートします。

ここでは、大規模修繕工事の施工会社や施工業者選定の流れについて解説します。

1. STEP

   入札参加業者の選定

   コンサルタントは工事の規模や難しさに合った、信頼できる工事会社のリストを作成します。
   このリストから、最終的に入札に参加してもらう会社を選びます。

2. STEP

   見積もり仕様書の作成

   公平な入札を実現するために詳細な仕様書の準備をします。
   この仕様書は、大規模修繕工事の全ての内容を細かく文書化する作業であり、全ての工事会社が同じ条件で見積りを作成できるようにするための重要な文書です。

3. STEP

   見積書の分析

   複数の工事会社から提出された見積書を細かくチェックし、それぞれを比べる重要な役割を担います。これは、単に総額を比較するだけではありません。使用する材料、工事の方法、価格の妥当性、保証内容のように、様々な角度から見積書を詳しく調べ、比較します。

4. STEP

   ヒアリングの実施

   書類上では分からない、会社の雰囲気や対応力、細かい技術的な能力などを、直接の対話を通じて確認できるのが、このヒアリングの大きな利点です。コンサルタントは、専門的な知識を活かして適切な質問を行い、回答の妥当性を判断します。

   また、管理組合の代表者にも同席してもらい、居住者の視点からの質問や評価も含めることで、より総合的な判断が可能となります。

5. STEP

   選定基準の策定

   技術力、実績、価格、アフターケアなどを考慮した評価基準の作成します。

   これにより、マンションにとって最適な工事会社を選ぶ確率が高まり、結果として大規模修繕を成功させることにつながります。

単に価格だけでなく、施工品質、安全管理体制、アフターフォロー能力など、多角的な視点から各社を評価し、管理組合に最適な選択肢を提示します。

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大規模修繕工事のコンサルタントの費用相場

大規模修繕工事をコンサルタントに依頼する場合、気になるのがコンサルタント料ですよね？費用はマンションの規模や工事の規模、工事内容の複雑さに応じて変動します。

ここでは、大規模修繕工事コンサルタントの費用相場について解説します。

大規模修繕工事コンサルタント｜規模別の費用相場

これらの費用には、マンションの状況や要求される業務範囲によって大きく変動する可能性があります。

大規模修繕工事コンサルタント｜種類別の費用相場

この表は一般的な傾向をまとめたものです。実際には、各社の特性や提供するサービスの内容によって異なる場合があります。

大規模修繕工事のコンサルタントを選ぶ際は、マンションの特性や管理組合のニーズに合わせて、これらの特徴を参考にしながら総合的に判断することが重要です。

大規模修繕工事コンサルタントの選び方のポイント

大規模修繕工事のコンサルタント選びは、マンションの将来を左右する重要な決断です。適切な選択は工事の成功につながり、不適切な選択は様々な問題を引き起こす可能性があります。そのため、慎重に検討する必要があります。大規模修繕工事コンサルタントの選び方のポイントを下記にまとめました。

• 経験と実績のある会社
• 大規模修繕工事の専門コンサルタント会社を選定する
• マンション管理士や建築士などの専門家を擁する企業を選ぶ
• コミュニケーション能力
• 中立性
• 評判と口コミ

コンサルタントの選び方のポイントについて解説していきます。

経験と実績のある会社

経験豊富なコンサルタントは、予期せぬ問題にも効率的に対処できます。

実績数や経験年数を確認し、十分な経験があるか判断しましょう。

例えば、築30年以上の大規模マンション（100戸以上）での実績が5件以上あれば、信頼できる目安となります。

また、過去の工事で直面した課題とその解決方法について、具体的な事例を聞きましょう。

例えば、予算超過をどのように抑えたか、居住者とのトラブルをどう解決したかなど、実際の対応力を確認できます。

大規模修繕工事の専門コンサルタント会社を選定する

大規模修繕工事の成功には、豊富な経験と専門知識を持つコンサルタントが重要です。修繕計画から施工監査、品質管理まで一貫してサポートできる会社を選ぶことで、問題が発生した際の迅速な対応が可能になります。

また、施工業者との交渉や契約内容のチェックもコンサルタントの役割で、トラブルを避けるためにも専門的な視点が必要です。

マンション管理士や建築士などの専門家を擁する企業を選ぶ

マンション管理士や建築士などの専門家が揃ったコンサルタント会社を選ぶことで、より精度の高い診断と修繕計画が可能となります。 管理士はマンションの運営に関する知識が豊富で、建築士は構造や設備に関する深い知識を持っています。

コミュニケーション能力

円滑なコミュニケーションは、工事の成功に不可欠です。

専門用語を多用せず、一般の方にもわかりやすい説明ができるか確認します。

例えば、サンプルの報告書や説明資料を見せてもらい、図表や写真を効果的に使用しているか、専門用語に注釈をつけているかなどをチェックしましょう。

中立性

中立的な立場は、最適な意思決定を可能にします。

過去の案件で、どのように業者を選定したかの実例を聞くのも良いでしょう。最低でも3社以上から見積もりを取り、比較検討するプロセスがあるべきです。

また、コンサルタント自身の利益ではなく、管理組合の利益を優先する方針を持っているか確認します。

例えば、コスト削減案や代替案を積極的に提案しているか、管理組合の要望に柔軟に対応しているかなどを確認しましょう。

アフターフォロー

工事後のサポートは、長期的な建物維持に重要です。

保証期間中の大規模修繕のアフターサービスの内容や、定期的な点検の有無を確認します。

例えば、工事完了後1年間は無償で点検を行う、緊急時の24時間対応体制があるなど、具体的なサポート内容を確認しましょう。

また、今回の大規模修繕に限らず、将来の修繕計画についてのアドバイスが得られるか確認します。

例えば、30年程度の長期修繕計画の見直しや更新のサポートが含まれているかどうかは重要なポイントです。

評判と口コミ

他の顧客からの評価は、実際の業務品質を知る重要な指標です。

可能であれば、過去に依頼したマンションの管理組合に話を聞いてみたり、オンラインサービスの口コミ欄を見てみるのも、一つの手段です。

工事の満足度、コミュニケーションの円滑さ、予算管理の適切さなどについて、具体的な評価を聞くことが重要です。

大規模修繕の費用相場について解説

マンションやアパートの大規模修繕は、建物の寿命を延ばし、住民の安全と快適な生活環境を守るために不可欠です。しかし、修繕費用は建物の規模や状態、修繕内容によって大きく異なります。

ここでは、大規模修繕にかかる費用の相場について、具体的な内容とともに解説します。修繕計画を立てる際に知っておくべき費用の目安を押さえ、予算管理や業者選定の参考してください。

大規模修繕工事コンサルタントについてまとめ

ここまで、大規模修繕工事コンサルタントについて、詳しく解説してきました。

マンションの大規模修繕工事は、多額の費用がかかるため、適切な計画と管理が必要です。大規模修繕コンサルタントとは、管理組合と協力して、工事の計画から施工までをサポートする専門家です。工事計画の立案、施工業者選定の支援、工事監理、会計監査など、さまざまな業務を行います。

また、コンサルタントが施工業者と交渉することで、コスト削減や品質向上を期待できます。

大規模修繕コンサルタントを選ぶ際には、以下のポイントに注意しましょう。

• 実績: 大規模修繕工事の経験が豊富であること。
• 専門性: マンション管理に関する専門知識を持っていること。
• 独立性: 施工業者と癒着していないこと。
• 費用: 適正な費用でサービスを提供していること。

マンションの大規模修繕工事は、建物の寿命を延ばし、住民の安全と快適性を確保するために重要な工事です。大規模修繕コンサルタントの適切な利用により、効率的かつ効果的に工事を進めましょう。

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新東亜工業の費用相場一例

新東亜工業の大規模修繕における各工事の費用相場についてご紹介します。ぜひ、参考にしてみてください。

外壁塗装の工事費

規模	内容	費用相場
11階建 23世帯	シリコン塗装	540万円程度
9階建 18世帯	シリコン塗装	450万円程度
5階建 10世帯	シリコン塗装	320万円程度

屋根塗装の工事費

規模	内容	費用相場
4階建 8世帯	シリコン塗装	135万円程度
3階建 6世帯	シリコン塗装	120万円程度
2階建 5世帯	シリコン塗装	100万円程度

防水工事の工事費

規模	内容	費用相場
4階建	ウレタン防水工事	100万円程度
3階建	屋上塩ビ防水工事	60万円程度

タイル工事の工事費

内容	費用相場
外壁タイル張替工事	1,500円/枚 程度
外壁タイル清掃	750円/枚 程度
外壁タイル補修	400円/枚 程度