区分所有法とは?マンション大規模修繕工事は同意が必要なの?総会の普通決議・特別決議の違いや議決・管理組合の役割を解説

大規模修繕はどのように決定する？マンション所有者同士で行われる総会はどんな内容を話し合うの？

マンションは年数が経過すると、不具合や利便性などの面から住民による修繕の意見が出る場合もあります。

特に大規模修繕工事は計画から工事の完了まで一般的に数年はかかるため、長期に渡る施工内容を慎重に検討しなくてはなりません。

またマンションで大規模修繕工事を行うには、管理組合で開く総会によって承認を得る必要があります。

ただし、大規模修繕を行うかどうかを決める決議は、修繕の内容によって違いがあります。

そこで今回は、マンションの大規模修繕工事に関わる区分所有法について解説していきますので、ぜひ参考にしてみてください。

大規模修繕工事について解説

マンションなどの集合住宅における大規模修繕とは、年月の経過とともに劣化した建物全体を対象に、計画的に実施される補修・改良工事です。たとえば外壁の再塗装、防水層の再施工、設備や共用部分の修理などが含まれ、住まいの快適性や安全性を確保することが目的です。

多くの場合、築12〜15年で最初の修繕が行われ、その後も12〜15年ごとのサイクルで実施されます。工事には多額の費用がかかるため、事前に修繕積立金を確保しておくことや、管理組合と住民間での丁寧な話し合いが不可欠です。

区分所有法とは?大規模修繕工事との関係について

区分所有法とは、1つの建物の中で複数の所有者がそれぞれの専有部分（各住戸など）を所有しながら、共用部分（廊下やエレベーター、屋上、防水層など）を共有する場合の権利・義務や管理のルールを定めた法律です。正式名称は「建物の区分所有等に関する法律」で、分譲マンションなどの集合住宅に適用されます。

この法律の目的は、複数人が関わる建物の管理や修繕を円滑に進めることにあります。たとえば、大規模修繕工事や防水工事など、建物全体の価値維持に関わる重要な工事を行う際には、区分所有者全員の合意や総会の決議が必要です。さらに、管理組合の設立、議決権の扱い、使用細則の策定、専有部分と共用部分の境界なども区分所有法によって明確にされています。

マンションにおける大規模修繕や管理トラブルを避けるためにも、区分所有法の基本を理解しておくことは非常に重要です。

議決権とは?マンション区分所有者法で定められているの?

多くのマンションでは、所有する戸数に応じて議決権を付与する方法が採用されています。

例えば、2戸の住戸を所有する方は、2つの議決権を持つことになります。

区分所有法には「専有部分の床面積で議決権を定める」と記載されていますが、計算が複雑になるのでこの方法は基本的に採用されません。

所有している戸数に応じて、議決権が付与されることを覚えておきましょう。

またマンションの部屋を借りている賃借人は、賃借人は組合員に該当しないため、議決権がありません。

総会に出席して意見を述べることは可能ですが、部屋を借りて生活している場合は総会の決議に従う必要があります。

大規模修繕工事は総会による同意・賛成数で決まる

マンション大規模修繕における総会とは、管理組合の区分所有者（住戸の所有者）全員で構成される意思決定の場であり、修繕計画や工事内容、予算、施工業者の選定などを正式に決議するために開かれる重要な会議です。

特に大規模修繕工事のように高額で建物全体に関わる工事を行う際は、区分所有法に基づき、管理組合総会での議決が必要です。原則として、通常の工事では「普通決議（出席者の過半数の賛成）」で可決できますが、共用部分の変更や費用負担が大きい場合には「特別決議（区分所有者および議決権のそれぞれ4分の3以上の賛成）」が求められることもあります。

また、総会では住民からの質問や意見も受け付けられ、合意形成やトラブル防止にもつながる場です。そのため、事前に資料を配布したり、説明会を開催したりして理解を深めることが、円滑な大規模修繕の実現に欠かせません。

一般的に分譲マンションで開かれることが多く、以下の内容では区分所有者の同意が求められます。

• 大規模修繕の実施
• 規約の見直し
• 決算や事業報告
• 敷地や敷地の管理に関する事案

また総会の内容は、あらかじめ作成された議案書をもとに進められます。

議案書は総会で何を話し合うかについて記載しますので、スムーズな総会の進行に欠かせない書類です。

マンションで行われる総会の種類｜区分所有者は全員参加?

マンションで行われる総会には「通常総会」と「臨時総会」の2種類があります。

それぞれ違いがありますので、その内容を見ていきましょう。

大規模修繕工事における総会の種類｜通常総会

マンションの運営・管理の方向性に対し、区分所有者同士で話し合うのが通常総会です。

最低でも毎年1回、会計年度開始の2か月以内の開催が義務付けられています。

具体的には、以下の内容が議案として挙げられます。

• 建物の管理に関する報告と承認
• 事業報告と収支決算報告
• 監査報告
• 次年度の事業計画と収支予算
• 修繕工事の提案

総会の1か月前に行い、総会にかける議案を決議します。

まず総会を開催したい場合、招集通知を作成します。

招集通知は電話・口頭でも可能ですが、後々のトラブルを避けるために書面で通知すると良いでしょう。

開催2週間前までの告知は、マンション標準管理規約にて定められています。

ちなみに総会は、原則として区分所有者の全員が出席できます。

大規模修繕工事における総会の種類｜臨時総会

行うタイミングが決まっておらず、臨時的に行われるのが臨時総会です。

緊急時や特定の重要事項など、早急に話し合いが必要な場合に開催されます。

臨時総会は、理事会の決議により開催が必要だと判断された場合に行うが一般的です。

しかし一定の条件を満たしていれば、理事会以外の区分所有者によって開催できます。

臨時総会は、以下のような内容で話し合われます。

• 緊急の修繕工事について
• 予算オーバーについて
• 法的問題に関すること
• 他の緊急事態について

議決事項を証明するための証拠資料として、通常総会や臨時総会では議事録の作成が義務付けられています。

区分所有者によっては、話し合った内容が議決された後でも反対意見を持つ可能性があります。

後々のトラブルを避けるためにも記録を残し、議事録は理事長によって保管するのが一般的です。

どちらの総会においても、大規模修繕の決定は過半数による賛成がなければ成立しません。

内容に合わせ、区分所有者から理解を得られる内容の準備が求められます。

大規模修繕工事における総会での決議方法

マンションで行われる総会での決議方法には「普通決議」と「特別決議」の2種類があります。

どちらで議案を決定するかは、区分所有法によって定められます。

マンション大規模修繕工事の総会決議方法｜普通決議

区分所有者の1/2以上の賛成を得られると、普通決議が行えます。

一般的な議案は、普通決議で決められるでしょう。

例えば役員の選任・解任や、管理費の変更などが例として挙げられます。

また次のようなことも、普通決議で決められます。

• 前年度の管理組合の活動報告
• 収支予算案と事業計画案
• 管理費や修繕積立金の変更

大規模修繕では、軽微な修繕であれば普通決議で承認されると工事が行えます。

また普通決議では、区分所有者の1/2以上の出席がないと、総会は開けません。

ちなみに区分所有法では、普通決議に特別な条件を定めていません。

そのため管理規約の改定により、普通決議の成立条件を緩和することも可能です。

マンション大規模修繕工事の総会決議方法｜特別決議

特別決議を行うには区分所有者の3/4以上、または議決所有者の3/4以上の賛成が必要です。

ただし建物の建て替えについての決議を得るには、区分所有者または議決権総数の5/4の賛成が必要でしょう。

承認条件が厳しいので、管理規約の改定・大規模修繕工事など、重要な変更が必要な場合に行われます。

次のような場合は、特別決議が必要です。

• 管理規約の改定
• 共有部分の変更
• マンションの建て替え
• 区分所有権の競売の請求

また特別決議では、区分所有者の3/4以上の出席がないと、総会は行えません。

ちなみに住人の高齢化が進んでいるマンションでは、所有者不明の空き室化が進んでいるケースもあります。

所有者が不明だと総会への出席者数も減少し、議案自体が消滅し続けることも起こりえます。

このような場合だと大規模修繕のハードルが上がるので、何らかの対策が必要でしょう。

マンション大規模修繕工事における共有部分の決議方法

マンション共有部分の決議は、普通決議または特別決議のいずれかで行われます。

どちらの方法をとるのかは、工事の程度・範囲によって異なります。

例えば機能を付加や現状の大きな改修など「著しい変更」をともなう工事であれば、特別決議が行われるでしょう。

また補修や修繕を目的とするのであれば、普通決議で提案を通せます。

ただし「著しい変更」という区分所有法のルールは曖昧であるため、承認の条件を満たさなければ普通決議での提案できません。

管理規約の内容次第では、普通決議で提案で着ない場合もあるため注意しましょう。

そのため提案したい事柄が普通決議と特別決議のどちらに当てはまるのか分からない場合は、専門家に相談すると良いでしょう。

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マンション大規模修繕工事で特別決議が必要な場合の工事内容

建物の仕様を大きく変更するような大規模修繕を行う場合は、特別決議による提案が必要です。

具体例としては、以下の内容が挙げられます。

大規模修繕工事における特別決議が必要な場合1.大掛かりな工事

軽微な修繕ではない場合、特別決議が必要です。

外壁への階段室の外付けやエレベーター設置など、大がかりなバリアフリー化が該当します。

ただしスロープ・手すりを設置する程度のバリアフリー化であれば、普通決議での承認が可能です。

また、防犯カメラの設置や光ファイバー回線の敷設といったする工事も普通決議で問題ありません。

大規模修繕工事における特別決議が必要な場合2.増改築工事

大規模でありながら著しい加工を行う場合は、特別決議が必要です。

主に建物の躯体部分に手を加えるような工事は、特別決議が該当する認識を持つと良いでしょう。

集会室や駐車場の増改築・機械式駐車場の撤去・平面駐車場の設置工事など、内容も多岐にわたります。

大規模修繕工事における特別決議が必要な場合3.耐震工事

エントランスに耐震壁を入れるような大がかりな工事が必要な場合は、特別決議が必要です。

ただし壁の耐震部材設置や地下駐車場の簡易的な補強工事は、普通決議で問題ありません。

また自治体から耐震化計画の認定を得られれば、耐震改修促進法に基づいて大規模改修時の議決要件が3/4から1/2に緩和されます。

もちろん住人の同意も欠かせないので、周知活動やアンケートなどを継続して行う必要があります。

特に住戸内に補強部材があるケースでは、住人の同意が得られないと施工が難しくなるでしょう。

区分所有者法と大規模修繕工事に関するまとめ

マンションの大規模修繕工事に関わる区分所有法について解説しました。

• マンションの大規模修繕は総会で決まる
• 大規模修繕の実施や規約の見直しなどには、区分所有者の同意が必要
• 総会には「通常総会」「臨時総会」の2種類がある
• 総会の決議方法には「普通決議」と「特別決議」の2種類がある
• 普通決議では区分所有者の1/2以上の賛成
• 特別決議では区分所有者の3/4以上、または議決所有者の3/4以上の賛成が必要
• マンションの共有部分に著しい変更が必要な場合は、特別決議が行われる
• 大規模なマンションでは修繕委員会の結成を検討する
• 大がかりなバリアフリー化・増改築工事・耐震工事などでは特別決議が必要
• 所有する戸数に応じて議決権が付与される
• 賃借人に議決権はないが総会への出席は可能

今回ご紹介したように、適切なルールのもとで大規模修繕を行うと、スムーズに修繕工事を行えるでしょう。

また不明点がある場合は、的確なアドバイスを受けられる専門家へ相談することをおすすめします。

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