小規模修繕とは?マンション大規模修繕工事との違いや施工内容を紹介

・マンション小規模修繕費はどのくらい？費用目安が知りたい！
・階段やベランダの鉄部塗装の工事内容が知りたい！
・施工業者を比較する選び方や見積もりの取り方を教えて！

多くの住民が生活するマンションにおいて、安心しながら長く暮らすための環境整備は管理者としての役目です。

そのため十数年に一度ほどの頻度で大規模修繕を行いますが、軽微な破損や不具合であれば小規模な修繕も欠かせません。

しかし、実際にはどのようなことをすれば良いのかわからない管理者の方もいらっしゃいます。

そこで今回は、マンションの小規模修繕工事とはどうのようなものなのかを解説いたします。

また、大規模修繕との違いや施工内容についても紹介しますので、ぜひチェックしてみてください。

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マンションの小規模修繕工事とは？工事内容と施工事例も紹介

マンションでは、自然災害や経年劣化などにより予期せぬ不具合や破損が発生することもあります。

対応する内容は数多くありますが、生活に大きな支障をきたないものは一般的に小規模修繕と呼ばれます。

小規模修繕工事に当てはまるのは、以下のような工事です。

• 屋根の補修工事
• ベランダのパーテーション割れ
• 消防設備の不具合
• 共有スペースのポスト交換
• 駐車場のラインの引き直し
• 設備の定期点検

他にも1件の費用が数万円～数十万円程度の修繕工事であれば、小規模修繕と判断して良いでしょう。

しかし、どのような工事が小規模修繕なのかは、明確な定義によって分けられていません。

また規模の大きさに関わらず、できるだけ早めの対応が必要です。

マンションの小規模修繕の施工事例

外壁の下地補修工事の施工事例

0.4mm以下ひび割れ（クラック）補修

ベランダのパーテーションひび割れ補修の施工事例

マンションの大規模修繕工事と小規模修繕工事の違い

マンションの修繕工事には、「大規模修繕」と「小規模修繕」があります。これらは目的や規模、実施タイミングなどが異なり、それぞれが建物の維持管理において重要な役割を果たします。以下で、その具体的な違いを詳しく解説します。

工事規模の違い

大規模修繕と小規模修繕の最大の違いは、その施工範囲や規模にあります。

• 大規模修繕では、マンション全体を対象とし、外壁塗装や屋上の防水工事、共用部分の大規模な改修などが行われます。これにより建物全体の劣化を改善し、耐久性や美観を保つことを目的としています。
• 一方、小規模修繕は、特定の箇所に限定した軽微な修繕です。例えば、シロアリ検査、外壁や屋根の劣化調査、部分的な防水補修などが該当します。工事の規模が小さい分、費用が安く工期も短いのが特徴です。

どちらも建物の維持管理に欠かせない工程であり、適切に組み合わせることでマンション全体の健全な状態を保てます。

実施タイミングの違い

修繕工事の実施時期にも違いがあります。

• 大規模修繕は、建物の劣化や修繕積立金の計画に基づき、12～18年に一度のペースで実施されるのが一般的です。これは国交省の「長期修繕計画作成ガイドライン」を基準としています。
• 一方、小規模修繕は、劣化状況や緊急性に応じて適宜行われます。例えば、鉄部塗装の5年ごとの塗り替えや、雨漏りが発生した際の部分的な補修などが該当します。特に築年数が進むにつれて、劣化箇所が増え、小規模修繕の頻度も高くなる傾向があります。

小規模修繕は、次回の大規模修繕まで建物を健全な状態に保つ「つなぎ」として重要な役割を果たします。

工事内容の違い

工事内容も大規模修繕と小規模修繕では異なります。

• 大規模修繕では、次のような広範囲で大掛かりな工事が中心です：
  • 外壁の全面塗り替え
  • 屋上やベランダの防水工事
  • 屋根の葺き替え
  • 共用部分（エントランスや廊下）の改修
• 小規模修繕は、以下のような軽微な修繕が対象です：
  • 雨漏りの修繕
  • 鉄部（手すりや階段など）の補修
  • 共用スペースの電球交換
  • 自然災害で破損した箇所の修理

小規模修繕を定期的に行うことで、建物の劣化を抑え、住民が快適に暮らせる環境を整えられます。

施工品質と費用の違い

施工規模が異なるため、費用と品質の面でも違いがあります。

• 大規模修繕は、計画的に進められるため、施工管理が徹底される傾向があります。そのため、高品質な仕上がりが期待できます。
• 小規模修繕は、工事単価が低い場合も多く、施工品質を確保するには業者選びが重要です。特に、施工経験が豊富で信頼できる業者を選ぶことが、小規模修繕を成功させるポイントです。

大規模修繕と小規模修繕は、それぞれ役割や目的が異なります。定期的に大規模修繕を行いながら、小規模修繕で日常的なメンテナンスを行うことで、マンション全体の寿命を延ばし、快適な住環境を維持できます。計画的に両者を活用し、住民の満足度を高めていきましょう。

マンションの小規模修繕工事にかかる費用の目安

大規模修繕工事と比較すると、小規模修繕工事ではあまり費用がかからないと思われる方もいらっしゃいます。

しかし状況によっては頻繁に行う場合もありますので、回数が多ければ大きな金額になるでしょう。

大まかな費用を把握していると安心なため、下記にて費用の例を紹介します。

一戸あたりの修繕費用で考えると、小規模修繕では7～20万円ほどです。

大規模修繕では一戸当たり100万円前後の費用が発生するケースも多いため、費用は抑えられています。

また小規模修繕の費用は分譲マンションの場合、管理費から出されるケースが多いです。

しかし修繕積立金から出される場合もありますので、費用を抑えるには複数の施工会社に見積もりを取得して比較すると良いでしょう。

値段だけでなく、施工実績・技術力・評判なども確認すると良い施工会社を見つけやすいです。

ちょっとした工事であれば、地域で実績のある工務店が安く工事をしてくれる場合もあります。

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マンションの小規模修繕工事を行うのに適した時期

マンションの小規模修繕工事は、何らかの破損・不具合が発生してから早急な対応が求められます。

例えば水漏れの発生や火災報知器の故障を放置すると、住人は安心して生活できません。

マンションの景観を損なう傷や汚れがあれば、住民から修繕の要望が出る場合もあります。

また大規模修繕の時期に合わせるために小規模修繕を先延ばすと、大規模修繕の際に劣化が広がって全体的な費用が高くなる可能性もあります。

そのため工事の緊急性や必要性を見極めながら、重要なものから小規模修繕工事の計画を立てましょう。

小規模修繕を判断する基準

小規模修繕では「機能性」「計画性」を考慮しながら、判断すると良いでしょう。

マンションの給水ポンプや機械式駐車設備など、快適な生活に支障が出る問題は機能性に該当します。

機能性を損なうと住民の生活に不安を与えてしまうため、状況を見て対応しましょう。

また計画性においては、全体的な修繕の流れを踏まえながら進めることが大切です。

例えば共有部の照明が通行に支障の出ない範囲で点灯しない場合、今後全体の照明をLED化する内容を会議に挙げる予定があれば、急な対応を見送ることも検討しましょう。

計画を重視しつつ、機能的に問題が出た際に小規模修繕工事を臨時的に行う対応がポイントです。

マンションの小規模修繕工事を行う流れ

マンションの小規模修繕工事は、次のような流れで行われます。

1. STEP

   総会での決定

   小規模修繕の有無は、区分所有者が集まった最高意思決定機関である「総会」にて決定されます。

   また緊急性の高い修繕は、臨時的に行われる臨時総会で判断されます。

   区分所有者の1/2以上から賛成を得られたら、小規模修繕の準備に入りましょう。

2. STEP

   見積もり

   総会による決定が下りたら、複数の施工会社へ修繕の見積もりを依頼します。

   まずは見積書を作成するために、施工会社による修繕箇所の調査が入ります。

   見積もりの依頼先を選ぶポイントには、会社の評判や施工実績などを確認しましょう。

   インターネットや知人からの口コミを参考にしたりするも、判断材料として有効です。

   金額や内容をそれぞれ比較しながら、適正な金額や施工内容を提案している会社を選びましょう。

   また工事に関する保証内容や担当者の対応など、さまざまな点をチェックすると安心です。

3. STEP

   契約

   提示された見積もりに関する不明点がなくなり、内容に納得できたら施工会社と契約します。

   このとき事前に必要な書類を準備し、契約書の内容はしっかり確認しましょう。

   また、契約書の控えは大切に保管することが大切です。

4. STEP

   工事の実施

   契約内容に沿って、施工会社による小規模修繕工事を行います。

   実施前には、必ず住民へ周知を済ませましょう。

工事が終わったら、完了検査を行います。

検査では立会いをしますが、工事の不具合が見つかる場合もありますので、慎重に工事箇所を確認しましょう。

施工の良し悪しは判断が難しいため、施工会社と関連のない専門家の立ち会いを依頼するのも良いです。

完了検査で問題がなければ、工事代金を支払って終了です。

マンションの小規模修繕工事を進めるポイント

マンションの修繕工事をスムーズに進めるには、さまざまなポイントを抑えて進めると良いです。

小規模修繕工事でもポイントがありますので、いくつかご紹介します。

大規模修繕とは別で検討する

大規模修繕は12～18年ほどに一回の頻度で実施されるケースが多く、小規模修繕と一緒に行うと作業員や足場設置の費用を抑えられる場合があります。

しかし緊急性のある小規模修繕を大規模修繕の周期に合わせていると、小規模修繕の範囲で済む不具合や劣化状態が悪化する可能性もあります。

例えば築8年の時に設備に不具合が起こった場合、最低でも4年は設備の不具合を放置することになるでしょう。

症状の緊急性に合わせながら、適切な対応を行いましょう。

設備関係の修繕を中心に行う

基本的に大規模修繕では、設備関係の修繕を行いません。

外壁補修工事・屋上防水工事・塗装工事などがメインのため、機械式駐車場や給水ポンプなどの設備に手を付けない場合が多いです。

そのため小規模修繕では、大規模修繕工事で取り組まなかった内容を中心にすると良いでしょう。

設備関係の工事は足場設置が不要なことも多いため、大がかりな準備をせずに行えます。

予算を考える

住人からの要望はできるだけ叶える必要があるものの、全てを行うと住人から集めた管理費や修繕積立金は消費されてしまいます。

全ての要望を叶えるのは難しいため、見栄えと予算のバランスも考えながら緊急性の高い内容を優先して進めましょう。

また予算を確保するには、修繕積立金を増やすことも大切です。

小規模修繕工事を行う業者選びのポイント

マンションの小規模修繕で業者を選ぶときは、以下の点に注目しましょう。

• 修繕のプロを探す
• 見積もりを比べる
• アフターサービスと保証
• 担当者の対応
• 安全管理と配慮

修繕のプロを探す

修繕のプロかどうか、経験や実績をチェックしましょう。過去にどんな工事をしたか、実例を見せてもらうのも良いでしょう。

見積もりの確認｜工事にいくらかかっている？

何社かの業者から見積もりをもらい、内容と金額など見積もりを比べるようにしましょう。材料や工事の方法まで詳しく書いてある見積もりが良いです。

アフターサービスと保証｜もしもの時も安心

工事後のアフターサービスはどうなっているか、材料や施工のアフターサービスと保証と内容も必ずチェックしましょう。

トラブルの時の対応方法も確認しましょう。

担当者の対応｜話を聞いて信頼できるか

担当者の説明は丁寧でわかりやすいか、質問や要望にもきちんと答えてくれるか、など、誠実な対応かどうかを見極めましょう。

安全管理と配慮｜住民のことを考えているか

工事中の安全対策はどうか、住民への周知や生活への配慮はあるか。工事の時間帯なども確認しましょう。

大切なのは、総合的に判断することです。

価格だけでなく、専門性、アフターサービス、担当者の対応などを見て、自分のマンションに合う業者を選びましょう。

管理会社やマンション管理組合に相談するのも良い方法です。じっくり比べて、納得のいく業者を見つけてください。

まとめ

最後に、ここまで解説してきた内容をまとめていきます。

• 小規模修繕工事とはマンションで予期せぬ不具合や劣化などが発生した場合に行われる
• 小規模修繕と大規模修繕の違いは「規模」「行うタイミング」「工事内容」「施工品質」
• 一戸あたり7～20万円ほどの費用が小規模修繕で発生する
• 破損や不具合による小規模修繕工事はできる早めの対応が必要
• 計画を重視しつつ機能的に問題が出た際に小規模修繕を臨時的に行う
• 小規模修繕の判断は区分所有者が集まった最高意思決定機関である「総会」にて決定される
• 複数の施工会社に見積もりを依頼して総合的に最も良いと思える会社を選ぶ
• 無理に小規模修繕と大規模修繕を一緒に行わない
• 予算についてしっかりと検討する

マンションを長期的に維持し続けるには、大規模修繕工事だけではなく小規模修繕工事も重要です。

住民の生活に支障が出てしまう前に、劣化や破損などが発生したら対応を検討しましょう。

またどのような修繕であっても、判断に迷われることがあれば修繕に関するノウハウを持つ専門家へ相談やアドバイスを受けると安心です。

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