マンションの大規模修繕｜外壁タイルの劣化・補修工法・費用相場と施工事例を解説

マンションの外壁がタイル仕上げになっている場合、大規模修繕工事を行う際には塗装とは異なる特有の対応が必要です。タイルはその高級感ある外観と耐久性から多くのマンションで採用されていますが、経年劣化によってタイルの剥離や浮きが生じると、落下などの安全面で深刻なリスクとなります。

この記事では、外壁タイルの修繕がなぜ必要なのか、どのような工法があるのか、費用相場や実際の工事の流れ、トラブル回避のためのポイントまで、専門的な視点で詳しく解説します。管理組合やオーナーの方々が安心して修繕に取り組むための判断材料として、ぜひご活用ください。

マンション大規模修繕とは?外壁タイルの場合はどうするの?

マンション大規模修繕とは、外壁や屋上、防水層、共用設備など建物全体を対象に、経年劣化を補修・更新する計画的な工事のことです。通常は築12～15年を目安に1回目が実施され、その後は12～15年ごとの周期で行われるのが一般的です。修繕の目的は、建物の安全性や快適性、資産価値を長期間維持することにあります。工事内容には外壁塗装、屋上防水、鉄部塗装、共用廊下の床材更新、給排水管の更新などが含まれます。

費用相場は、戸数や建物規模によって異なりますが、30戸規模で数千万円、100戸規模では1億円前後かかるケースもあります。こうした費用は主に修繕積立金から支出されるため、計画的な積立と住民の合意形成が欠かせません。大規模修繕はマンションの寿命を延ばす重要な取り組みといえるでしょう。

外壁がタイル張りのマンション大規模修繕について

タイル外壁は塗装のように表面を上塗りして補修することができないため、大規模修繕ではタイル自体の張り替えや注入補修といった、根本的な対処が求められます。特に、経年劣化が進行するとタイルの浮きや剥がれが発生しやすくなり、重大な事故を引き起こす可能性もあります。そのため、見た目の問題だけでなく、建物の安全性を確保する意味でも、外壁タイルの修繕は非常に重要な工程となります。

また、タイル修繕には打診調査や赤外線調査などの専門的な診断が不可欠です。塗装とは異なり、目視では発見できない劣化が内部に潜んでいることも多く、専門業者による詳細な調査が、修繕計画の成否を左右します。さらに、修繕後の美観や耐久性を確保するためにも、施工には高い技術力が必要とされます。加えて、補修設計や建築士監理といった建築士の関与も、国交省のガイドラインでも推奨されており、安全性と品質を担保する上で欠かせません。

外壁タイルの劣化サインと点検方法｜定期的にチェックして、大規模な修繕を防ごう!

外壁タイルの劣化は、見た目に分かるものから内部の構造に関わるものまで多岐にわたります。特に以下の症状が見られた場合は、早急な対応が求められます。

• タイル表面のひび割れや欠け
• タイルの浮き（叩くと鈍い音がする）
• タイルの一部が剥がれて落下しそうになっている
• 目地材がひび割れ、あるいは欠損している

これらの症状を正確に把握するには、打診棒を使った打音調査や、赤外線を用いた調査が有効です。特にマンションのような高層建築では、目視点検では限界があるため、足場を組んだうえでの本格的な点検が必要になります。点検を怠ると小さな不具合が放置され、結果的に大規模な張り替え工事が必要になるリスクも高まります。

コンクリート躯体とタイルの間に生じる浮きの確認は、外壁の安全性に直結するため、定期点検と診断結果に基づいた改修工事報告書の作成が求められます。

マンション大規模修繕における外壁タイル補修の工法と選び方

劣化状態に応じて選択される外壁タイルの補修工法には、いくつかの種類があります。

• 部分張り替え工法：破損したタイルを取り外し、同じ形状・色味の新しいタイルを張り直す方法。施工範囲が限定されており、コストも抑えられる。
• 全面張り替え工法：タイル全面を撤去し、新しいタイルを張る大規模な施工。美観性と耐久性の向上が期待できるが、費用と工期は長くなる。
• エポキシ樹脂注入工法：浮きのあるタイルの裏側に特殊な樹脂を注入して固定する。外観にほとんど影響がなく、比較的短期間での施工が可能。
• 目地補修：目地材の劣化部分を新しく打ち直す。防水性の回復にもつながる。

工法の選定は建物の劣化状況や予算、長期的な修繕計画に基づいて慎重に判断する必要があります。国土交通省が発行する「長期修繕計画作成ガイドライン」なども参考にしながら、適切な補修設計を行うことが求められます。

マンション大規模修繕における外壁タイルの具体的な補修方法｜施工事例とともに紹介

アフターサービスの期間中に外壁タイルに不具合が発生した場合は、施工会社に対応してもらいましょう。

外壁タイルの補修は、次のような方法で行われます。今回は株式会社新東亜工業の施工事例とともに解説します

施工事例｜打診チェック

外壁タイルの補修工事は、外壁タイルの不具合を見つけることから始まります。

打診棒を使って外壁を叩きながらチェックを行い、補修の必要な箇所を探していきます。

浮きがある箇所はテープを使い、分かりやすくマーキングします。

ちなみに外壁タイルは、10年ごとに調査をすることが建築基準法で義務づけられています。

安全な住まいを提供するためにも、必ず行うようにしましょう。

施工事例｜浮きの補修

引用：新東亜工業

部分的に浮きが発生している場合は、アンカーピンニング工法で補修を行うのが一般的です。

タイルが浮いている箇所に穴を開けて、専用の薬剤を注入します。

注入後は穴にアンカーピンを挿入し、タイルと下地を固定します。

仕上げにはみ出した接着剤を拭き取って、穴をパテで埋めて補修は完了です。

施工事例｜ひび割れ・欠けの補修

引用：新東亜工業

タイルのひび割れ・欠けを補修する場合は、タイルを電動カッターで切断し、破損したタイルを取り除きます。

次に下地を綺麗に掃除して、接着剤を塗ります。

その後はタイルを貼り付けて目地をモルタルで埋め、最後にはみ出たモルタルを拭き取り完了です。

外壁タイル補修工事の費用相場｜マンション大規模修繕の場合は足場費用も発生

外壁タイル補修工事には、次のような費用が発生します。

ただし、大規模修繕で外壁タイルの補修工事を行う場合は、他の工事のために足場を設置しているでしょう。

よって外壁タイルの補修工事だけのために、足場を設置する必要はありません。

正確な費用を把握するためにも、打診検査を行ったうえで見積もりを提出してもらうことが大切です。

マンション大規模修繕における外壁タイル補修工事の流れ

1. 調査診断：打診調査・赤外線調査・目視点検により、劣化箇所の特定を行います。
2. 修繕計画の立案：専門家が調査結果に基づいて工法・範囲・材料などを決定し、住民説明会も実施。
3. 仮設足場の設置と養生：安全性と作業効率を確保するために、建物全体を囲うように足場を設置し、周囲への飛散防止の養生を行います。
4. タイル補修工事の実施：選定された工法に従って、職人が正確に作業を行います。施工期間中は工程ごとに検査も実施。
5. 検査・完了報告：中間検査・完了検査を経て、管理組合に報告書が提出されます。必要に応じて竣工写真や保証書も交付されます。

一般的に、外壁タイル工事を含む大規模修繕は、着工から完了までに2〜4ヶ月程度を要します。建物の構造や階数、工事範囲によってスケジュールは柔軟に調整されます。

マンション外壁タイルのメリット・デメリット｜他外壁材との比較も

外壁タイルはその美しさと耐久性から多くのマンションで採用されていますが、どのようなメリットとデメリットがあるかご紹介します。

マンション外壁タイルのメリット

• 高級感ある外観を長期間保てる
• 紫外線や風雨に強く、耐候性に優れている
• 汚れにくく、メンテナンスの頻度が少ない
• 火災にも強い不燃性素材

マンション外壁タイルのデメリット

• 修繕には高コストがかかる
• 材料の調達に時間がかかるケースがある
• 落下の危険性があるため、点検を怠ると重大事故につながる

マンション外壁タイルと他外壁材との比較

サイディングやモルタル外壁に比べて初期費用は高めですが、意匠性と耐久性に優れており、長期的な資産価値の維持には効果的です。サイディングは比較的安価で工期が短い利点があり、モルタルは柔軟なデザイン対応が可能ですが、いずれも定期的な塗装メンテナンスが必要です。一方で、タイル外壁は一度の修繕で長期間維持できるという特長があります。

マンション大規模修繕の外壁タイル補修工事でよくあるトラブルと対策

• タイルの再浮き・再剥がれ：不十分な下地処理や接着不足により、補修後すぐに再発することがあります。
• 目地材の劣化による雨漏り：目地が劣化し隙間ができることで、雨水が内部に浸入しやすくなります。
• 施工中の騒音や粉じんトラブル：住民への十分な説明や仮囲いの設置で対策が必要です。
• 材料の色違い・質感違い：既存のタイルと同じ材料が手に入らない場合、美観を損ねるリスクがあるため注意が必要です。

これらのトラブルを未然に防ぐためには、事前に十分な計画と説明を行い、信頼できる施工業者を選定することが最も効果的です。

マンション大規模修繕の外壁タイル補修工事業者選びのポイント

外壁タイルの修繕は高度な技術と経験が求められるため、業者選びが工事の成功を大きく左右します。以下のポイントをチェックしましょう。

• タイル補修の施工実績が豊富で、過去の事例を開示してくれるか
• 調査・設計・施工・管理まで一貫して対応できる体制があるか
• 工事内容や見積もりに不明点がなく、丁寧に説明してくれるか
• 保証内容が明確で、アフターサービスが充実しているか

複数社から相見積もりを取り、費用だけでなく対応力・技術力・信頼性を総合的に判断することが大切です。

外壁タイルのマンション大規模修繕まとめ｜専門知識と信頼できる業者がカギ!

外壁タイルの大規模修繕は、マンションの美観を保つだけでなく、住民の安全を守るためにも必要不可欠な工事です。劣化サインを見逃さず、定期的な診断を実施することで、修繕コストを抑えつつ、建物の長寿命化を図ることができます。

施工方法の選定や費用の見極めには専門的な知識が必要となるため、信頼できる業者の協力を得て進めることが非常に重要です。適切な計画と確実な施工により、住まいの資産価値を守るとともに、安心・安全な暮らしを維持していきましょう。

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