マンション大規模修繕工事の外壁タイル補修方法を解説!工程や費用も紹介

• 中規模、大規模修繕工事における外壁タイル張替えの必要性と、浮きやひび割れを放置してはいけない理由とは？
• 外壁タイル補修工事の内容と費用相場について知りたい！

マンションの外壁タイルは耐用年数が長く頑丈ですが、外壁タイルを貼り付けるための下地は劣化しやすい特徴があります。

そのため、大規模修繕工事で適切にメンテナンスする必要があるでしょう。

しかし具体的にはどのような理由で、外壁タイルの補修が必要なのでしょうか。

そこで今回の記事では、マンションの大規模修繕で外壁タイルを補修する理由について解説していきます。

外壁タイルの工法や費用についても触れていますので、ぜひ参考にしてみてください。

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外壁タイル補修工事とは

外壁タイル補修工事とは、建物の外壁タイルの剥がれや浮きを修繕し、美観や耐久性を維持するための工事です。外壁タイルは耐久性が高く、メンテナンス頻度が少ないメリットがありますが、経年劣化や地震、風雨の影響により、ひび割れや剥離が発生することがあります。これを放置すると、タイルの落下による事故や、建物内部への水の浸入による劣化が進む原因となるため、適切な補修が必要です。

外壁タイルの劣化原因

外壁タイルの劣化には、以下のような要因が関係しています。

• 経年劣化：施工から10年以上経過すると、接着材（モルタルや接着剤）の劣化によりタイルが浮くことがある
• 地震の影響：揺れによってタイルにひび割れや剥離が生じる
• 雨水や湿気の影響：目地や接着部分に水が浸入し、浮きや剥がれを引き起こす
• 施工不良：施工時の接着不足や適切な養生が行われていない場合、短期間でタイルが剥がれることがある

外壁タイル補修工事の主な方法

外壁タイルの補修方法には、以下のような施工方法があります。

1. 部分補修（ピンニング工法）

• 浮きや剥離のあるタイルを接着剤やアンカーピンで固定する方法
• 既存のタイルを維持しながら補強できるため、コストを抑えられる

2. タイル張り替え

• ひび割れや剥離が進行している場合に、新しいタイルへ交換
• 部分的な張り替えの場合、色やデザインが既存のものと合うかを確認する必要がある

3. タイル目地の補修

• タイル自体が劣化していない場合は、目地の補修のみで対処することも可能
• 目地の劣化を防ぐことで、タイルの寿命を延ばせる

外壁タイル補修工事の重要性

外壁タイルの補修は、安全性・美観・耐久性の維持に直結する重要なメンテナンスです。特に、大規模修繕のタイミングで適切な補修を実施することで、以下のようなメリットがあります。

• タイルの剥落事故を防ぎ、安全性を確保
• 雨水の浸入を防ぎ、建物の耐久性を向上
• 外観を整え、マンションの資産価値を維持

外壁タイルのメンテナンスは、マンション全体の資産価値や居住者の安全に直結する重要な要素であるため、適切な時期に点検・補修を行うことが不可欠です。

マンションの外壁にタイルが採用される理由｜耐久性と美観の両立

マンションの外壁にタイルが多く採用されるのは、高級感のあるデザインと高い耐久性を兼ね備えているためです。タイルは外観を美しく保つだけでなく、耐候性やメンテナンス性にも優れています。

また、タイルを使用することで下地となるコンクリートやモルタルの劣化を防ぎ、建物全体の寿命を延ばす効果も期待できます。さらに、劣化が発生した場合でも部分補修が可能なため、維持管理のコストを抑えられる点も大きなメリットです。

外壁タイルのメリットとデメリット

外壁タイルのメリットとデメリットは以下になります。

外壁タイルのメリット

• 高い耐久性：非常に硬いため傷がつきにくく、吸水性が低いため凍害による破損も少ない
• 美観の維持：耐候性に優れ、経年による色あせや劣化が起こりにくい
• デザインの多様性：ナチュラル・モダン・和風など、建物の雰囲気に合わせたタイルを選択可能
• メンテナンス性の高さ：部分補修が可能なため、劣化した箇所だけを修繕できる

外壁タイルのデメリット

• 初期コストが高い：施工に高度な技術が必要なため、一般的なサイディングと比べて費用が2倍程度かかることもある
• 剥落リスク：適切な施工・メンテナンスが行われていないと、経年劣化や地震の影響で剥落する可能性がある

定期的な点検と適切な補修を行うことで、外壁タイルの長所を最大限に活かし、資産価値を維持することが可能です。

マンションの外壁タイルに発生する劣化の原因

外壁タイルは耐久性に優れていますが、時間の経過とともに劣化が進むことは避けられません。以下のような原因により、タイルの浮きや剥がれが発生することがあります。

• 経年劣化：施工後10年以上経過すると、接着材（モルタルや接着剤）が劣化し、タイルが浮くことがある
• 地震の影響：揺れによってタイルにひび割れや剥離が生じる
• 雨水や湿気の影響：目地や接着部分に水が浸入し、浮きや剥がれを引き起こす
• 施工不良：接着不足や適切な養生が行われていない場合、短期間でタイルが剥がれることがある

これらの劣化を放置すると、タイルの剥落による事故のリスクが高まり、建物の耐久性も低下するため、早めの対応が必要です。

外壁タイルの不具合とその原因についてさらに詳しく解説

マンションの外壁タイルは、耐久性に優れた仕上げ材ですが、経年劣化や外的要因により不具合が発生することがあります。タイルの剥がれやひび割れを放置すると、安全性が損なわれるだけでなく、雨水が浸入し建物の躯体自体が劣化するリスクも高まります。ここでは、外壁タイルに発生する主な不具合と、その原因について詳しく解説します。

外壁タイルの主な不具合

外壁タイルの不具合には、浮き・剥がれ・ひび割れ・目地の劣化など、さまざまな種類があります。それぞれの症状が発生する原因を理解し、早めの対策を講じることが重要です。

1. タイルの浮き・剥がれ

症状

• タイルを叩くと浮いているような音がする
• 一部のタイルが浮き上がり、剥がれかけている
• タイルが落下している

原因

• 経年劣化：施工から10年以上が経過すると、接着剤やモルタルが劣化し、接着力が低下する
• 水の浸入：目地の劣化やクラックから水が浸入し、接着力が弱まる
• 施工不良：初期の施工で適切な下地処理が行われていない場合、短期間でタイルが浮くことがある
• 地震の影響：揺れによって下地との密着が悪くなり、タイルが浮きやすくなる

2. タイルのひび割れ（クラック）

症状

• タイル表面に細かいひび割れが生じている
• クラックがタイルの端から端まで伸びている

原因

• 外的衝撃：強風で飛来した物が当たる、地震の揺れでひびが入る
• 温度変化による収縮・膨張：夏の高温や冬の寒冷によりタイルが膨張・収縮を繰り返すことでひび割れが発生
• 施工時の材料不良：低品質のタイルやモルタルを使用した場合、ひび割れが早期に発生することがある

3. 目地の劣化（ひび割れ・欠損）

症状

• 目地部分がひび割れている
• 目地が崩れて、タイル間に隙間ができている

原因

• 紫外線や雨水による劣化：長期間にわたり直射日光や雨風にさらされると、目地が劣化してひび割れる
• 地震や振動の影響：マンション全体が揺れることで目地にひずみが生じ、ひび割れが発生
• 経年劣化：築20年以上経過すると、モルタルやシーリング材の劣化が進む

4. エフロレッセンス（白華現象）

症状

• タイルや目地の表面に白い粉が浮き出る
• 雨水が当たる部分で特に発生しやすい

原因

• 水分の蒸発：タイル内部に浸入した水分が蒸発するときに、コンクリートの成分（カルシウム）が表面に浮き出る
• 排水処理の不備：防水施工が不十分な場合、水分がタイルの裏側にたまりやすくなる
• 目地の劣化：目地の隙間から水が入り込み、内部の成分が溶け出すことで発生

エフロレッセンス自体は建物の強度に影響を与えませんが、美観を損なうだけでなく、水分が多い環境ではカビやコケが発生しやすくなるため、適切なメンテナンスが必要です。

外壁タイルの不具合を防ぐための対策

外壁タイルの劣化を最小限に抑えるためには、定期的な点検と適切なメンテナンスが不可欠です。

1. 定期的な点検を実施する

• 築10年を目安に外壁診断を行う
• 大規模修繕の際にタイルの浮きやひび割れをチェック
• 打診調査（タイルの剥離を確認する調査）を定期的に行う

2. 目地の補修を適宜実施

• 劣化した目地を補修することで、タイルの剥離やひび割れを防止
• 目地の防水機能を強化し、内部への水の浸入を防ぐ

3. 防水施工を適切に行う

• 屋上やバルコニーの防水層を定期的に更新し、外壁タイルへの水の浸入を防ぐ
• タイルの接着面に適切な防水処理を施すことで、モルタルや接着剤の劣化を抑制

外壁タイルの不具合は、建物の耐久性や安全性に直接関わる問題です。特に築10年以上のマンションでは、タイルの浮きやひび割れが発生しやすくなるため、定期的な点検と早めの補修が重要になります。

大規模修繕においてタイル補修が必要な理由

大規模修繕においてタイル補修が必要なのは、次のような理由が挙げられます。

安全性を確保するため

タイルは劣化すると剥がれやすくなるので、安全性を確保するために補修が必要です。

タイルが剥落し、歩行者や車に当たると非常に危険です。

マンション周辺の安全性を確保するためにも、10年おきの全面打診調査が義務づけられています。

雨漏りを防ぐため

タイルの浮き・剥がれがある箇所から雨水が浸入し、マンション内に雨漏りが発生することがあります。

建物の構造自体にもダメージが及ぶため、タイル補修は必ず行いましょう。

美観を良くするため

外壁タイルに浮き・剥がれなどがあると、マンションの見た目が悪くなり、古びた印象になってしまうでしょう。

入居率にも影響するため、補修によって美観を整えることは重要だと言えます。

資産価値を維持するため

タイル補修を行い安全性の向上や美観が良くなることで、資産価値の維持・向上にもつながります。

管理が行き届いている印象も与えられることで、マンションの買い手も見つかりやすくなるでしょう。

他の工事と一緒に行いやすい

大規模修繕では防水工事・外壁塗装工事などを行うために、マンションの周囲に足場を設置します。

この足場は、タイルの補修をする際にも必要です。

よって他の工事と一緒に行うことで、足場の設置費用を節約できるでしょう。

外壁タイル補修工事には事前準備が必要

外壁タイル補修工事には、事前準備が必要です。

なぜなら、現在使用しているものと同じタイルを用意するのが難しい場合があるためです。

特に特注したタイルであれば、発注し納品されるまでのリードタイムも加味しておく必要があります。

よって工事が始まる半年前には、使用予定のタイルの在庫調査や発注を行っておくことが大切です。

また工法や規模によっても事前準備は異なるため、計画と照らし合わせながら準備を進めるようにしましょう。

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外壁タイル補修・改修工事の流れ

1. STEP

   打診チェック

   ハンマーや専用の打診棒を使用してタイル表面を軽く叩き、健全なタイルは高い音が、浮いているタイルは低い音が鳴ることで、浮き・剥離の範囲をマーキングし、補修箇所を特定します。

2. STEP

   下地補修

   タイルを撤去した後、劣化したコンクリートをハツリ機で除去し、露筋部分にはサビ止め塗料を塗布します。

   欠損部分にはポリマーセメントモルタルを充填し、下地を平滑に仕上げます。ひび割れ部分にはエポキシ樹脂などの注入材を充填し、下地を強化します。

3. STEP

   タイル補修

   撤去したタイルと同じ色・形状の新しいタイルを選定し、下地の平滑さを確認した上で、専用の接着剤を使用してタイルを貼り付けます。

   タイルの間隔が均等になるようスペーサーを使用し、接着剤が硬化するまで仮止めピンなどでタイルを固定します。

4. STEP

   目地補修

   古い目地材をカッターやグラインダーで除去し、目地部分を清掃してプライマーを塗布し接着性を高めます。

   新しい目地材を充填し、ヘラなどで表面を均一に仕上げ、目地材が硬化した後、タイル表面に付着した目地材を除去します。

これらの施工内容は外壁タイルの種類や劣化状況によって異なる場合があり、材料の選定や混合比、気温や湿度などの環境条件にも注意が必要です。

専門的な知識と技術を持った施工業者による工事と定期的なメンテナンスが、外壁タイルの長寿命化に繋がります。

外壁タイルの具体的な補修方法

アフターサービスの期間中に外壁タイルに不具合が発生した場合は、施工会社に対応してもらいましょう。

外壁タイルの補修は、次のような方法で行われます。

打診チェック

外壁タイルの補修工事は、外壁タイルの不具合を見つけることから始まります。

打診棒を使って外壁を叩きながらチェックを行い、補修の必要な箇所を探していきます。

浮きがある箇所はテープを使い、分かりやすくマーキングします。

ちなみに外壁タイルは、10年ごとに調査をすることが建築基準法で義務づけられています。

安全な住まいを提供するためにも、必ず行うようにしましょう。

浮きの補修

引用：新東亜工業

部分的に浮きが発生している場合は、アンカーピンニング工法で補修を行うのが一般的です。

タイルが浮いている箇所に穴を開けて、専用の薬剤を注入します。

注入後は穴にアンカーピンを挿入し、タイルと下地を固定します。

仕上げにはみ出した接着剤を拭き取って、穴をパテで埋めて補修は完了です。

ひび割れ・欠けの補修

引用：新東亜工業

タイルのひび割れ・欠けを補修する場合は、タイルを電動カッターで切断し、破損したタイルを取り除きます。

次に下地を綺麗に掃除して、接着剤を塗ります。

その後はタイルを貼り付けて目地をモルタルで埋め、最後にはみ出たモルタルを拭き取り完了です。

外壁タイルにおける塗装の必要性

外壁タイルに、塗装は基本的に必要ありません。

ただしツヤを出したい場合や防水性を高めたい場合は、クリヤー塗装を行うこともあります。

塗料によってはカビ・コケなどにも強くなり、目地の劣化も防げるでしょう。

ちなみに一度外壁タイルに塗装を行うと、塗料の耐用年数に応じて再塗装が必要になります。

定期的にメンテナンス費用が発生するので、無理に塗装を行う必要はありません。

外壁タイル補修工事の費用相場

外壁タイル補修工事には、次のような費用が発生します。

ただし、大規模修繕で外壁タイルの補修工事を行う場合は、他の工事のために足場を設置しているでしょう。

よって外壁タイルの補修工事だけのために、足場を設置する必要はありません。

正確な費用を把握するためにも、打診検査を行ったうえで見積もりを提出してもらうことが大切です。

まとめ

大規模修繕工事の際に、タイルの補修を行う理由や流れは次のとおりです。

• 外壁タイルに浮きやひび割れが発生した箇所を補修する工事のことを、外壁タイル補修工事と言う
• タイルを外壁に使用することで建物に高級感が出て、耐久性も高まる
• 気温の変化や施工不良、自然災害により外壁タイルの不具合が起こる
• タイル補修が必要なのは、建物・通行人の安全性を確保や雨漏りを防ぎ美観を良くするため
• 耐久性が高く、雰囲気に合わてさまざまな種類がある
• 初期費用が高いものの、メンテナンス費用は抑えられる
• 発注や納品までの事前準備が必要
• 補修工事では打診チェックや、浮き・ひび割れ・欠けの補修を行う
• 外壁タイルは基本的に塗装は必要ない
• タイルの浮きの補修は、1箇所あたり約500～900円
• 打診チェック→下地補修→接着剤の注入またはタイルの張り替え→目地の補修の順で行われる

外壁タイルの打診調査は法律で義務づけられているため、定期的に行わなければなりません。

適切にメンテナンスを行うことで、長期間にわたり美しく頑丈な外壁を保てるでしょう。

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※中間マージン=仲介手数料