大規模修繕工事で行う建物診断とは?マンション劣化診断の調査内容･費用を解説

• 大規模修繕工事前の建物劣化診断は何をするの？
• 建物診断の必要性や目的について詳しく教えて！

マンションの大規模修繕工事をするためには、事前に建物診断を行うのが一般的です。

しかし、建物診断が必要な理由について気になっている方も多いのではないでしょうか。

もし、建物診断を行わないと必要以上にコストがかかってしまう恐れがあります。

本記事では、マンションの大規模修繕工事における建物診断の必要性について、詳しくご紹介いたします。

また、建物診断をするメリット・建物診断の方法・建物診断にかかる費用・建物診断の流れなどについても解説していますので、ぜひ参考にしてください。

本記事を最後までご覧いただくことで、建物診断の必要性や実施するメリットがわかります。

これからマンション投資や収益物件の購入を検討されている方は、ぜひご一読ください。

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大規模修繕工事に建物診断は必要？

大規模修繕工事を行う際は、建物診断を行う必要があります。

では、なぜ建物診断が必要なのでしょうか。

建物の状態を知り、工事に活かすため

大規模修繕工事では、外壁・屋上・共用部など広範囲にわたって工事を行います。

前もって建物診断を行うことにより、不具合が出ている箇所や劣化状態などが正確に把握できるのです。

現在の建物の状態を知ることによって、工事の内容や工法を判断する材料となります。

建物の状態は、耐用年数によってもある程度把握できますが、劣化はさまざまな要因で起こるため一概にはいえません。

実際に建物を見ておくことにより正確な状態が分かるので、やるべき作業を細かく組み立てられます。

また、劣化具合によっては長期修繕計画とは異なる工事が必要になるケースもあるでしょう。

工事の時期を決めるため

マンションは、それぞれ長期修繕計画を立てたうえで大規模修繕工事を行うのが一般的です。

多くは12〜15年に一度が、大規模修繕工事を行うタイミングといわれています。

また建物診断は、長期修繕計画で決めた大規模修繕工事の1年前にを行うのがほとんどです。

建物診断を行った結果によって、予定通りに実施する場合もあれば、時期の変更を迫られることもあるでしょう。

適切なタイミングで実施するためにも、あらかじめ建物診断を実施するのです。

ただマンションによっては、長期修繕計画自体が立てられていないケースもあります。

長期修繕計画が立てられていない場合でも、建物診断を行うことで大規模修繕工事を行うべき目安がわかります。

長期修繕計画を見直すため

長期修繕計画は、20年や30年と長きにわたり修繕工事を計画するものです。

そのため、実際に実施を迎えるタイミングで計画通りにいくとは限りません。

建物は周辺環境や天候などの影響で劣化していくため、先の状態を予測することは難しいでしょう。

計画と実際の状況のズレを把握し活かすためにも、建物診断は欠かせない工程なのです。

ズレを把握せず計画のまま工事を行うと、費用負担の増加や入居者からの不満が生じるリスクもあるため、定期的に建物診断を行い見直しを進めましょう。

大規模修繕で建物診断をするメリットとは？

では建物診断を行うと、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか。

メリットは主に2つ挙げられます。

適した工事ができる

建物診断を行うことによって、現在の建物の状態を正確に把握できます。

よって、現段階で修繕が必要な箇所や工事内容を適切に判断できるのです。

また、長期修繕計画との相違やズレも正確に把握できるので、現在の建物に合った工事を実施できます。

コスト削減ができる

建物診断を実施すれば、長期修繕計画で行う予定だった工事が不要となる場合があります。

建物診断の結果で実施する工事が決められるため、予定よりも劣化が少ない箇所や故障がなければ、工事内容を変更したり時期をずらしたりする判断もつくでしょう。

建物診断の結果と建物の状態を参考にしながら、工事の内容や時期を決めていくことで、さまざまなコスト削減につながります。

適切な工事となることで、修繕積立金の不足や入居者からのクレームなどのリスクを抑えられるでしょう。

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大規模修繕の建物診断の方法

では実際に、建物診断はどのような方法で行うのでしょうか。

下記に詳しくご紹介します。

アンケート調査

アンケート調査は、入居者へ建物に関する困り事や問題点をヒアリングするために行う調査です。

建物の不具合については、日ごろから入居者が把握している場合も多いので、アンケート調査から情報を得ます。

目視と打診調査

実際に専門家が訪問して、目視と打診を行って調査をします。

目視調査は、目で見てひび割れや損傷などの状態を調査する方法です。

打診調査は、打診棒という専門の道具を使用して壁面を叩き調査する方法です。

壁面を叩くことによって出る音の変化で、隙間や劣化などを見つけます。

仕上材付着力試験

タイルまたは塗膜など、仕上材の付着力を調査するのが仕上材付着力試験です。

仕上材がコンクリートに十分に付着しているかを、専用機器を用いて調べます。

仕上材付着力試験は、目視と打診調査で不具合がなかった壁面を対象に行う調査です。

もし、仕上材がコンクリートにしっかりと付着していないと、壁面が剥がれ落ちてしまう危険性があります。

場合によっては、大きな事故につながってしまう恐れがあるので、しっかりと調査することが大切です。

赤外線外壁劣化調査

外壁に異常がないかを、赤外線サーモグラフィーカメラを用いて調査するのが赤外線外壁劣化調査です。

目視や打診調査では届かない、高所も調べることができます。

撮影した部分の温度分布を測定することによって、異常が起きている箇所を発見することが可能です。

シーリング材物性試験

シーリング材物性試験とは、シーリング材の伸び率を測定する調査です。

伸び率を測定することによって、劣化状態を判断します。

シーリング材の劣化は、水分の蒸発や紫外線による影響により、どうしても避けられません。

劣化してしまうと亀裂が入り劣化箇所から空気や水が入って、建物の耐久性が損なわれます。

コンクリート中性化試験

コンクリートは、大気中の炭酸ガスの作用によりアルカリ性から中性へと変化してしまいます。

中性化すると内部の鉄筋に影響を及ぼし、最悪の場合強度が失われてしまい危険です。

さまざまな試験方法があるため、周辺環境や目視による劣化度合いにより最適なものを選ぶ必要があります。

コンクリート簡易圧縮強度調査

シュミットハンマーという専用道具で打撃し、コンクリート強度を測る調査です。

打撃した際の衝撃具合で、コンクリートの強度が測定できます。

大規模修繕の建物診断の流れ

では、建物診断はどのような流れで進められるのでしょうか。 下記に詳しくご紹介します。

1. STEP

   業者決めと打ち合わせ

   まずは、管理組合または管理会社が診断を行う業者を決めます。

   大規模修繕工事に伴う建物診断であれば、さまざまな診断を一つの業者へ依頼することで、コストの削減が叶うでしょう。

   業者が決定したあとは、診断内容や費用に関する打ち合わせを行い、詳細の打ち合わせを行います。

2. STEP

   図面や書類確認

   マンションの竣工図・仕様書・管理規約など、建物診断で必要となる図面や書類の確認を行います。

   建物の構造・使用材料・劣化しやすい箇所を把握するため、図面や書類の確認は欠かせません。

3. STEP

   入居者へのアンケート

   建物診断の精度を上げるために、入居者へアンケートを行います。

   建物診断だけでは分からない箇所を把握するためにも、入居者に協力してもらいましょう。

4. STEP

   調査実施

   実際に建物診断を行います。

   建物の状態や依頼内容によって、実施する調査は異なります。

   調査は、小規模または中規模マンションであれば1〜2日で終わるのが一般的です。

5. STEP

   調査報告書提出

   調査実施後は、調査報告書が提出されます。

   マンションによっては、入居者に対し調査報告会を実施する場合もあるでしょう。

   共有を行うことによって、今後の大規模修繕工事に関する理解や協力が得やすくなるでしょう。

マンションの大規模修繕工事の建物診断まとめ

本記事では、マンションの大規模修繕工事における建物診断についてご紹介しました。

ご紹介した内容をまとめると下記のとおりです。

• 大規模修繕工事に建物診断が必要なのは、建物の状態を知り工事に活かす・工事の時期を決める・長期修繕計画を見直すため
• 建物診断をするメリットは、適した工事ができる、コスト削減ができる。
• 建物診断の方法は、アンケート調査や目視・打診診断、仕上材付着力試験、赤外線外壁劣化調査、シーリング材物性試験、コンクリート中性化試験、コンクリート簡易圧縮強度調査など多数に及ぶ
• 建物診断にかかる費用は、小規模マンションは20～40万円、中規模マンションは30～80万円、大規模マンションは50～100万円ほど
• 建物診断は、業者決めと打ち合わせ→図面や書類確認→住居者へのアンケート→調査実施→調査報告書提出の順で行われるのが一般的

大規模修繕工事を行う際は、まず建物診断を行って建物の状態を知りましょう。

建物診断を行うことによって、大規模修繕工事の時期や工事内容が明確にわかります。

また、必要な箇所に必要な工事を行うことで、コストも削減でき無駄を省けます。

マンション入居者の安全な生活や資産価値を維持するためにも、建物診断は欠かさずに行うようにしましょう。

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