マンションのメンテナンス時期や法定点検の費用は?維持費や寿命も詳しく解説

マンションを長持ちさせるには、日常的な管理に加えて計画的なメンテナンスが欠かせません。見た目には問題がなくても、内部では配管の劣化や防水機能の低下が進行しているケースも多く、注意が必要です。

劣化を見逃さず適切なタイミングで専門的な点検や修繕を行うことで、大きなトラブルを未然に防ぎ、将来的な修繕費の負担も軽減できます。

この記事では築年数や工事箇所ごとにマンションのメンテナンス時期を解説し、メンテナンスや維持管理に必要な費用相場についても紹介します。
またマンションの専有部で、メンテナンスが必要な箇所まで詳しく分かる内容です。

マンションを適切に維持するための実用的な情報ですので、ぜひ最後までご覧ください。

マンションの寿命とは？メンテナンスの必要性も解説

マンションの寿命は「何年住めるのか？」というシンプルな問いでありながら、実は建物の構造や管理状態によって大きく左右されます。さらに、定期的なメンテナンスを行うことで、その寿命は延ばすことが可能です。

ここでは、マンションの寿命の目安と、寿命を延ばすうえで欠かせないメンテナンスの重要性について解説します。

資産的寿命

資産としての価値を維持できる期間が資産的寿命であり、資産的寿命を考える指標なのが法定耐用年数です。

住宅用の鉄骨鉄筋コンクリート造や鉄筋コンクリート造のマンションは47年、住宅用の木造モルタル造は22年と法定耐用年数が決まっています。

物理的寿命｜構造別にみるマンションの寿命の目安

住宅としての機能を物理的に果たせる期間を意味するのが、物理的寿命です。物理的寿命には物理的耐用年数が関係し、耐震基準を満たしていることや適切なメンテナンスが行われていることが大きなポイントです。

定期的な修繕・改修・修繕・日々の清掃などを行うことで、マンションにおける物理的寿命が100年以上になることもあります。

※法定耐用年数（RC造：47年など）とは異なり、あくまで「実際に住める年数」の目安です。

マンションの寿命を延ばすために欠かせないメンテナンスとは？

建物の寿命を縮める主な原因は「経年劣化」と「水の侵入」です。これらを防ぐには、以下のような定期的なメンテナンスが必要不可欠です。

• 外壁や屋上の防水工事：雨水の浸入を防ぎ、コンクリートの劣化を抑える
• 配管設備の更新：給排水管の老朽化による漏水事故を未然に防ぐ
• 長期修繕計画に基づいた修繕工事：計画的に実施することで建物の資産価値を保つ

とくに、国土交通省が推奨する「12年周期の大規模修繕」は、寿命を延ばすための重要な節目とされています。

マンション大規模修繕について

マンション大規模修繕とは、築年数の経過により劣化した外壁や屋上、防水層、給排水設備などの共用部分を、12〜15年周期で計画的に修繕・改修する工事のことです。美観を保つだけでなく、建物の安全性や資産価値を維持するために不可欠なメンテナンスです。修繕内容には、外壁の塗装やタイル補修、屋上防水、配管更新、エントランスの改修などが含まれます。

費用は規模によって数千万円〜数億円にのぼることもあり、長期修繕計画や修繕積立金の計画的な運用が重要です。また、理事会・修繕委員会・住民の合意形成も必要で、準備から完了まで2〜3年かかるケースもあります。

マンションのメンテナンス時期

マンションのメンテナンスを行う時期について、ご存じでしょうか。

メンテナンスの時期としては、下記が目安とされています。

マンションのメンテナンスや維持管理の費用

マンションを良い状態で保つには、定期的なメンテナンスや維持管理を行わなければなりません。

しかし、メンテナンスや維持管理を行うにも、多くの費用がかかります。

スムーズなメンテナンスや維持管理のためにも、内容を踏まえたうえでそれぞれに必要な費用を準備しておくことが大切です。

マンションのメンテナンスや維持管理を行う場所

• 廊下
• エントランスやロビー
• エレベーター
• 階段
• ごみ置き場
• 宅配ボックス
• 外壁
• 駐車場

マンションに必要なメンテナンスや維持管理の内容

マンションの維持を目的に毎月集める管理費用は、下記のとおりです。

• 管理費…建物や敷地内における維持管理として、清掃・日々の修繕・保守点検の費用
• 修繕積立費…大規模修繕で外壁や屋根など共有部分の修繕を行う費用

マンションのメンテナンスや維持管理に掛かる費用

マンションの安全や快適性を維持するには、メンテナンスや維持管理が必要です。

しかし、メンテナンスや維持管理の費用がどれほど掛かるのかについて、ご存じでしょうか。

建物の種類によってかかる費用は異なりますが、下記の費用相場が平均です。

• 管理費…毎月1万5千～2万円程度
• 修繕積立費…毎月1万～1万5千円程度

管理費は1年間で約18〜24万円・修繕費は1年間で約12〜18万円であり、管理費と修繕積立費の1年間にかかる費用の合計は、30〜42万円ほどが見込まれます。

マンションの専有部分と共有部分の判断がつかない場所

マンションには、専有部分と共有部分の2つの場所が存在します。

共有部分は、エントランス・階段・エレベーターなどの居住者が共有して使う部分です。

対して専有部分は、居住者の住まいである室内の部分が挙げられます。

しかし、配管は専有部分と共有部分が混在しており、区別が難しい場合もあります。

専有配管の故障や共有配管の破損のように、理由がはっきりしている場合は費用を各々が負担します。

また理由がはっきりしていない場合は、共有部分が原因であるとみなし、管理組合が負担するケースが多いです。

マンション専有部分と共有部分のメンテナンスについて

マンションのメンテナンスには、「専有部分」と「共有部分」という2つの管理対象があります。それぞれのメンテナンス範囲を正しく理解しておかないと、思わぬトラブルや費用負担に繋がることもあります。

ここでは、専有部分と共有部分の違いと、それぞれのメンテナンス責任についてわかりやすく解説します。

マンション専有部分と共有部分の違いとは?

※ベランダやバルコニーは構造上「共有部分」とされることが一般的ですが、「専用使用権付き共有部分」として居住者が使用しているケースが多く、メンテナンスの責任が分かれる場合があります。

マンション専有部分のメンテナンス｜自己責任での対応が原則

専有部分は、あくまで所有者の責任で管理・修繕を行うべき範囲です。たとえば、以下のような設備に関しては、修理費用も自己負担になります。

とくに設備機器の故障や老朽化は築年数とともに増えていくため、定期的な点検・交換が不可欠です。

マンション共有部分のメンテナンス｜管理組合が計画的に実施

一方、共有部分のメンテナンスは管理組合が行うのが基本です。長期修繕計画に基づいて、大規模修繕により以下のような工事が行われます。

• 外壁や屋上の防水工事
• 共用配管やエレベーターの改修
• 廊下・階段・駐車場の補修

これらの工事費用は、住民が積み立てている修繕積立金から支払われます。定期的な理事会・総会での合意形成と、計画的な実施が必要です。

マンション管理規約で確認しておくべきポイント

実際の管理責任の境界線は、マンションごとの「管理規約」によって細かく定められているケースがあります。たとえば、

• バルコニーの防水工事は共有部分扱いか？
• 専用庭のメンテナンスは誰がするのか？
• 二重床の下の防音材は誰の責任か？

など、判断が分かれるケースもあるため、住戸購入時やトラブル発生時には必ず規約を確認しましょう。

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マンションのオプション工事｜大規模修繕と同時にメンテナンスして費用を抑えよう!

マンションを安全性かつ快適に保つための大規模修繕は、約12〜15年に1回のペースで行われます。その際に修繕の対象となる箇所は、廊下・エレベーター・階段・外壁などの居住者全員で使用する共有部分です。

しかし、共有部分や居住者それぞれによるメンテナンスが必要な専有部分に関しても、オプション工事が実施できる場合があります。

オプション工事とは、居住者が費用を負担によって行う専有部分の工事です。大規模修繕が行われる際に管理組合に自身の希望を伝えることで、下記のようなオプション工事が行えるケースがあります。

マンション大規模修繕におけるオプション工事の内容

• 網戸の取り換えや張り替え
• 窓にあるサッシの補修
• エアコンスリーブの部品交換
• エアコン室外機の移動
• ベランダや窓にある衛星放送やCSアンテナの脱着

一方で施工を行う会社や管理組合によっては、施工の内容に幅や制限があります。

下記のような施工を考えている場合は、施工会社や管理組合への相談をしてみましょう。

マンション管理組合や施工会社へ相談が必要な施工内容

• 玄関ドアの取り換えや塗り替え
• インターフォンの取り換え
• 窓ガラスや窓サッシの交換
• 洗面台の交換
• クロスの張り替えをはじめとする専有部分のリフォーム
• キッチンやバスルームなどの専有部分におけるリノベーション

大規模修繕の際に専有部分のオプション工事を行うと、入居者による負担が減って修繕費用の節約につながることが考えられます。

修繕に掛かるコストを抑えながら安心して快適に過ごせるように、大規模修繕工事におけるオプション工事も検討してみましょう。

マンションメンテナンスについてまとめ

入居者が日常生活を過ごすマンションは、安心で快適な場所でなければなりません。

安心で快適な場所であり続けるためには、メンテナンスや修繕が必要です。

メンテナンスには、日頃から行うものと大規模修繕の2種類があります。

メンテナンスに適した時期は、下記の通りです。

• 鉄部は約4〜6年目・屋根は約7~10年目・火災感知器は16～20年目と劣化のスピードが異なるため、劣化の状態に応じた対応を必要とする
• 12〜15年に1回のペースで、大規模工事が行われる場合が多い
• 大規模修繕が行われる箇所は共有部分であるものの、オプション工事で専有部分を施工できる場合がある
• また、マンションのメンテナンスや修繕を行うための費用に関しては、下記のことが言えます。
• マンションの修繕を行うにあたって、管理費と修繕積立金の2種類がある
• 管理費は日々のマンション管理に使用され、修繕積立金は大規模修繕の際に使われる
• 平均的な費用としては、管理費が毎月1万5千～2万円程度・修繕積立費が毎月1万～1万5千円程度かかる

マンションのメンテナンスをお考えであれば、修繕を行う箇所の検討や必要な費用の計画を立てたうえで進めましょう。

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