大規模の修繕・大規模の模様替えの建築基準法における定義や確認申請とは?大規模修繕との違いも紹介

建物の改修工事において「大規模模様替え」という言葉を耳にすることがありますが、これは内装の変更ではなく、建築基準法で明確に定義された工事区分です。
特に、主要構造部や避難経路など安全性に関わる部分の変更が含まれる場合、「大規模模様替え」に該当し内容によって確認申請が必要になります。

一見すると大規模修繕と似ているように思われがちですが、対象範囲や法的な手続きは異なるため、両者の違いを正しく理解しておくことが重要です。

この記事では「大規模模様替えとは何か」を中心に、大規模とされる基準を工事例にまとめて解説します。
また、大規模模様替えに確認申請は必要なのかについても分かる内容です。

事前の検討や確認に、役立つ情報としてご覧ください。

建築基準法におけるマンションの大規模模様替えとは?

大規模模様替えとは、建物の見た目や間取りを大きく変えるリフォームのことです。たとえばマンションの部屋をつなげて広くしたり、水回りの位置を大きく動かしたりすると、この大規模模様替えにあたる場合があります。

建築基準法では、こうした大きな変更をする際には、建築確認申請という手続きが必要になることがあります。たとえ外から見えない内装の工事であっても、建物の使い方や安全性に関わる内容なら対象になります。

マンションでは、共用部分との関係や避難経路の確保も大切なので、工事を考える前に、管理組合や専門家に相談するのが安心です。

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マンションの大規模修繕工事と大規模模様替えとの違い

ここでは、マンションの大規模修繕工事と大規模模様替えとの違いについて詳しく解説します。以下に、「大規模修繕工事」と「大規模模様替え」の違いをわかりやすく表形式でまとめました。

大規模修繕工事は、マンションの外壁、屋上、共用廊下など、建物全体の老朽化を防ぐために定期的に行う工事です。外観や防水性能を維持するための塗装や補修、設備の更新が中心で、管理組合が主導して計画・実施します。

一方で大規模模様替えは、専有部分（住戸の内部）だけでなく、建物の構造や用途に大きく影響する改修を行う場合に該当します。たとえば壁を取り払って部屋をつなげたり、複数の住戸を1戸にしたり、窓の位置や大きさを変更するなど、外観に影響を与える工事も含まれます。

簡単にいえば、「大規模修繕」は建物を守るための維持工事、「大規模模様替え」は暮らし方を変えるための大規模リフォームです。内容によっては建築確認申請が必要になるため、事前に確認が必要です。

大規模模様替えや大規模修繕の「大規模」とはどの程度の工事を指すのか?

建築基準法における「大規模」とは、単に工事の規模が大きいという意味ではなく、建物の主要構造部に関わるかどうかや、全体の一定以上の面積に影響する工事かどうかで判断されます。
たとえば、「大規模模様替え」は、床・壁・天井などの内装を建物全体の過半（1/2以上）にわたって変更する場合などが該当します。
一方、「大規模修繕」も同様に、構造耐力に影響しない修繕でも、建築面積の1/2以上であれば確認申請が必要となる場合があります。
つまり、工事の「量」だけでなく「影響範囲」が大規模かどうかの判断基準です。

マンションの大規模模様替えを行う理由｜大規模修繕工事の必要性も併せて紹介

マンションでは、住戸の使い方を大きく変える「大規模模様替え」や、建物全体の寿命を延ばす「大規模修繕工事」が必要になる場面があります。どちらも快適で安全な住環境を保つために重要ですが、目的や対象範囲は異なります。

ここでは、大規模模様替えを行う主な理由を整理しながら、それぞれの必要性についてもわかりやすく解説します。

大規模模様替えを行う主な理由

• ライフスタイルの変化に対応
  　例：子どもが独立した後に間取りを変更するなど
• 住戸の統合や機能性向上
  　複数の部屋をつなげて広い空間にする、水回りを使いやすい位置に変更するなど
• バリアフリー対応
  　高齢者のために段差をなくしたり、手すりを設置するための改修
• 在宅ワーク・趣味空間の確保
  　新たな生活スタイルに合わせた個室・ワークスペースの設置
• 外観変更による資産価値アップ
  　窓や外壁開口部の変更など、外部から見える部分を含む改修で印象を刷新

大規模修繕工事が必要な理由

• 建物の劣化防止と延命
  　外壁のひび割れや屋上の防水層の劣化を修繕し、構造を守る
• 居住者の安全性確保
  　タイル落下や漏水など、事故を防ぐための補修
• 快適な住環境の維持
  　共用廊下・階段・エントランスの美観や機能を維持する
• 資産価値の保持・向上
  　定期的なメンテナンスにより、将来的な売却や賃貸でも有利に働く
• 法令に基づいた長期修繕計画の一環
  　国のガイドラインに従って12〜15年周期で計画的に実施される

大規模修繕と大規模模様替えは、目的も費用も異なる工事ですが、どちらもマンションの長期的な資産価値と快適性に直結する重要な取り組みです。築年数や住民ニーズ、現在の設備状況を踏まえ、最適な工事内容を見極めることが成功のカギとなります。

確認申請とは?大規模修繕のように大規模の模様替えにも必要なの?

確認申請とは、建物の工事を始める前に、その設計内容が建築基準法や条例に適合しているかどうかを、自治体や指定確認検査機関に届け出て審査を受ける手続きのことです。

安全性・耐震性・防火性などを確保するために設けられた制度で、住宅やビルなどの新築時だけでなく、増改築や一部のリフォーム工事でも必要になる場合があります。

マンションの「大規模修繕工事」では、通常の塗装や防水など構造に影響しない工事であれば確認申請は不要ですが、外壁の張り替えや大面積にわたる改修など、建築面積の1/2以上に及ぶ場合には確認申請が求められます。

一方、「大規模模様替え」は住戸内の工事が中心ですが、間仕切りの大規模変更や窓の位置変更、住戸の統合などで建物の構造や外観に影響する場合は、やはり確認申請が必要です。

いずれにしても、判断が難しいケースもあるため、工事前には必ず建築士などの専門家に相談し、法的手続きをしっかり確認しておくことが重要です。

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長期修繕計画と大規模模様替えの関係とは?計画の立て方や流れも解説

マンション管理において長期修繕計画は、将来的に必要となる「大規模修繕工事」を見据えて作成される重要な指針です。屋上防水や外壁塗装、給排水管の更新など、共用部分の劣化に備えて10年〜30年単位での修繕時期と費用を計画し、住民から毎月集める修繕積立金の根拠にもなります。

一方、「大規模模様替え」は、個人の住戸内で行うリフォームや間取り変更などの工事であり、基本的には長期修繕計画の対象外です。ただし、模様替えの内容によっては共用部分に影響を与えたり、建物全体のバランスを崩す可能性もあるため、管理組合への事前申請や承認が必要となるケースがあります。

また、大規模模様替えを検討する際は、将来の大規模修繕工事と時期が重なることもあるため、計画的にスケジュールを調整することが望ましいです。たとえば、外壁の補修と同時に窓の位置を変えたい場合などは、長期修繕と連携することで費用を抑えられる可能性もあります。

つまり、長期修繕計画と大規模模様替えは直接の関係はないものの、調整や管理上の配慮が必要となる場面も多いのです。

長期修繕計画の基本的な流れとポイント

以下では、長期修繕計画をどのように立てればよいのか、基本的な流れとポイントを解説します。

長期修繕計画の流れ1. 現状の劣化状況を把握する

まずは、建物の現況を正しく知ることから始まります。外壁や屋上だけでなく、給排水設備、電気設備、共用部分など目に見えにくい箇所も含めた劣化診断を実施し、劣化度合いや優先度を可視化することが重要です。

この段階では、専門の建築士や調査会社に依頼して「建物調査報告書」を作成するのが一般的です。

長期修繕計画の流れ2. 修繕項目ごとの周期と費用を設定する

診断結果をもとに、各部位ごとに「何年ごとに」「どの程度の内容で」修繕が必要かを整理します。

例：

• 外壁塗装：12〜15年ごと
• 屋上防水：15〜20年ごと
• 給水ポンプ交換：20〜25年ごと
• エレベーター更新：25〜30年ごと

このように部位別に周期と概算費用を設定することで、今後30年〜40年にわたる修繕スケジュールの見通しが立ちます。

長期修繕計画の流れ3. 将来的な工事時期と費用の山を見える化する

設定した周期と費用をもとに、将来発生する工事とその金額を年次ごとに一覧化します。これにより、特定の時期に修繕が集中する「費用の山」が明確になり、計画的に資金を積み立てるための根拠になります。

このステップでは、「長期修繕計画書」という形式でExcelまたは専用ソフトにまとめるのが一般的です。

長期修繕計画の流れ4. 修繕積立金とのバランスを見直す

計画した修繕費用に対し、現在の積立金でどれだけカバーできるかを検証します。不足が予想される場合は、積立金の増額や一時金徴収のタイミングを事前に検討しておくことで、急な住民負担の増加を防ぐことができます。

また、助成金制度や修繕ローンの活用も含めた資金調達方法のシミュレーションも有効です。

長期修繕計画の流れ5. 定期的に見直しと更新を行う

長期修繕計画は「一度立てたら終わり」ではありません。物価上昇・資材価格の変動・法改正・想定外の劣化など、状況は常に変化します。

そのため、5年ごとを目安に専門家とともに計画を見直すことが推奨されており、必要に応じて内容の修正を行いながら、常に現状に合った計画を維持することが大切です。

大規模模様替えを行う工事業者の選び方のポイント

マンションの大規模模様替えや大規模修繕を計画する際、成功の鍵を握るのが施工業者の選定です。費用・品質・住民対応・工事後のフォローなど、さまざまな観点から信頼できる業者を見極める必要があります。

以下のポイントを参考に、後悔しない業者選びを進めましょう。

大規模模様替え工事業者の選定ポイント1.費用の妥当性とコストバランス

大規模工事には数百万円〜数千万円規模の費用が発生します。原資となるのは修繕積立金であるため、無理のない範囲で、費用対効果の高い工事を提案してくれる業者を選ぶことが重要です。

相見積もりを取得し、価格だけでなく「なぜその費用になるのか」「どこにコストがかかるのか」という説明に納得できることがポイントです。

大規模模様替え工事業者の選定ポイント2.居住者・近隣住民への丁寧な対応力

工事期間中は、騒音・振動・においなどが発生し、住民や近隣に一定のストレスがかかります。そのため、事前の周知徹底・マナーある現場対応・苦情への迅速なフォローができる業者かどうかは、スムーズな工事進行に直結します。

施工だけでなく、コミュニケーション力のある会社を選ぶことで、トラブルの未然防止につながります。

大規模模様替え工事業者の選定ポイント3.大規模修繕・模様替えの実績とノウハウ

マンションの工事は、戸建てとは異なる専門性が求められます。特に複数の工事項目を同時進行で管理できる力や、過去の類似事例を活かした提案力は大きな評価ポイントです。

施工実績や写真付きの事例紹介、担当者の経験などを確認し、具体的な工事イメージを持たせてくれる業者を選びましょう。

大規模模様替え工事業者の選定ポイント4.明確で詳細な見積もり内容

見積書は金額だけでなく、「どの部位に・どの資材を使い・どんな工法で施工するのか」という工事の設計図でもあります。内容が曖昧だったり、説明が不十分な見積もりは後のトラブルのもとになります。

また、進捗報告や定期的な打ち合わせを通じて、透明性のあるプロセス管理ができる業者であれば、信頼して任せられるでしょう。

大規模模様替え工事業者の選定ポイント5.アフターフォローと保証体制

工事が終わったあとも、万が一の不具合や別部位への影響が発生する可能性はゼロではありません。施工後の保証期間・対応範囲・点検頻度などのアフターサービス内容を事前に確認することが大切です。

定期的なメンテナンスにも柔軟に対応してくれる業者であれば、長期的な安心につながります。

マンションにおける大規模模様替えまとめ

マンションにおける大規模模様替えを行う際は、さまざまな面に注意が必要です。

また内容や定義について知っておくことで、より安全・安心な工事を進められるでしょう。

• 大規模模様替えとは既存の資材や工法を使用せず行う修繕工事
• 「大規模」にあたるのは屋根や外壁など建物の主要部分
• 建築基準法や消防法により確認申請が必要
• 安全性や資産価値・将来的なメンテナンス費用の軽減のため大規模修繕工事が必要
• 費用や対応、見積もりやアフターフォローなどを確認して依頼先を選定する

マンションの大規模修繕や大規模模様替えは費用や工期・入居者や周辺環境への影響が大きいため、計画的かつ優先順位を決めて行う必要があります。

特に収益物件として所有している場合や、人気のエリアから離れた場所の物件では、美観や設備の充実とともにきちんとした修繕が行われているかによって、建物としての評価が左右されてしまいます。

普段から小規模・中規模の修繕を確実に行い、機能や安全性を維持することが安定した経営につながるでしょう。

マンションに関する工事や言葉にはさまざまなものがあるので、意味を理解したうえでスムーズな手続きが進められるよう、事前に準備をしておくことが大切です。

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