東京都品川区のマンション大規模修繕に利用できる助成金・補助金や施工会社の選び方

ビルやマンションなどの建物は、年数の経過とともに美観や耐久性が下がってしまいます。
そのままにしておくと、建物の安全性や資産価値などにも影響を与えるため、定期的なメンテナンスが欠かせません。
長期的に状態の維持や回復をするためには、計画的に工事を進めるだけではなく、費用の負担を抑えながら信頼できる会社を選ぶことも大切です。
そこで今回は、東京都品川区でマンションの大規模修繕に利用できる助成金・補助金、施工会社を選ぶポイントなどを解説します。
また、基礎知識をはじめ、工事内容・会社の選び方・費用の目安など、大規模修繕工事を進めるにあたって必要な内容も掲載していますので、参考としてご覧ください。　

大規模修繕工事は、マンションや集合住宅の長期的な維持管理に欠かせない役割を果たします。
一般的に10年から15年ごとに実施され、建物の外壁・屋上・共用部分などの補修や改修を行います。この工事の目的は、建物の劣化を防ぎ、資産価値を維持することにあります。
工事の内容は多岐にわたり、外壁塗装・防水工事・設備の更新などが含まれます。実施にあたっては、事前の調査や計画立案を立てたうえで、専門家による診断や管理組合での合意が必要です。
費用面では、修繕積立金を活用するのが一般的ですが、工事の規模によっては追加の費用負担が発生することもあります。
居住者の生活への影響を最小限に抑えるため、工事期間中の騒音・振動・立ち入り制限などについても十分な配慮が求められます。
大規模修繕工事は建物の寿命を延ばし、快適な住環境を維持するために必要な取り組みです。

大規模修繕工事は、建物の長寿命化と居住環境の改善を目的として行い、主に以下の工事が含まれます。

足場工事

足場工事は、工事を安全に行うための環境づくりを目的とした作業です。建物の外周に足場を組み立てることで、作業員が安全に高所作業を行えます。同時に、落下物防止ネットの設置や養生シートの取り付けをし、工事中の安全確保と周辺環境にもしっかり配慮します。足場の種類は、建物の形状や工事内容によって異なり、枠組足場やくさび緊結式足場などが一般的です。

屋上防水工事

屋上は雨風や紫外線などの影響により、建物の中で劣化しやすい部分です。屋上防水工事では、既存の防水層を撤去し、新しい防水層を施工します。一般的にはウレタン防水やシート防水などが用いられますが、建物の構造や環境に応じて最適な工法を選択します。また、雨水の適切な排水を確保するため、排水設備の改修も同時に行われることも多いです。近年では、断熱性能を高めた防水材料の使用も増えており、省エネ効果も期待できます。

外壁改修工事

外壁改修工事は、建物の美観を維持するだけでなく、雨から外壁材を保護する役割を果たします。具体的には、ひび割れや浮きの補修・塗装の塗り替えなどが行われます。近年では、断熱性能を高める外壁塗料の使用も増えており、省エネ効果も期待できます。外壁材は様々な種類があり、モルタルやALC、など多く存在し、よく使用されるタイルなどの場合はタイルの補修や張り替えを行います。

タイル工事

タイル工事は、建物の美観維持と防水性能の向上を目的として行われます。経年劣化によるタイルの浮きや剥落を防ぐために補修工事や必要に応じて新しいタイルに張り替えなどを行います。工事では、まず既存タイルの打診調査を行い、損傷の見られる箇所を特定します。その後は、浮いたタイルの接着・破損タイルの交換・目地の補修などを実施します。近年では、より耐久性の高い接着剤や目地材を使用することで、タイルの長寿命化を図る工法も採用されています。

鉄部塗装工事

鉄部塗装工事は、建物の金属部分の錆び防止と美観の維持を目的としています。主な対象は、手すり・ドア枠・非常階段・ルーバーなどです。工事では、まず既存の塗膜を剥がし、錆びを除去します。その後、下地処理を行い、防錆塗料を塗布し、仕上げ塗装を行います。近年では、環境に配慮した塗料や耐候性に優れた製品の使用が増えています。適切な塗装を行うことで、金属部分の寿命を延ばし、建物全体の美観を向上させることが可能です。

共用部改修工事

共用部の改修は、建物の資産価値向上と居住者の利便性改善を目的としています。エントランスホールの内装更新・集会室のリニューアル・駐車場や駐輪場の整備などが含まれます。また、バリアフリー化の一環として、スロープの設置や手すりの取り付けなども行われます。近年では、宅配ボックスの設置やオートロックシステムの導入など、現代のライフスタイルに合わせた改修も増加傾向です。共用部を改修すると、建物の印象を向上させながら居住者の満足度を高められます。

これらの工事は、建物の状況や管理組合の方針によって優先順位が決められ、一度に全ての工事を行うケースや複数回に分けて実施されることもあります。また、工事の内容や範囲は、事前の建物診断結果・修繕積立金の状況・居住者の要望などを総合的に考慮して決定されます。大規模修繕工事を適切に行うことで、建物の長寿命化・資産価値の維持や向上を図れるため、計画的かつ効果的な実施が必要です。

施工実績と信頼性を重視する

大規模修繕工事会社を選ぶ際、まず注目すべきは実績と信頼性です。長年の経験を持つ会社は、様々な建物や状況に対応できる技術力を持っています。過去の施工例や顧客の評判を調べることで、依頼先の会社が信頼できるか判断できます。また、業界団体への加盟や各種資格の保有状況も、会社の信頼性を示す重要な指標です。施工の実績が豊富な会社を選ぶことで、質の高い工事と安心感を得られるでしょう。

提案内容と見積もりの内容を確認する

優良な工事会社であれば、建物の状況を詳細に調査したうえで、必要な工事内容を明確に説明します。また、見積もりにおいては、工事の内訳・使用する材料・工期などを具体的に示してあるとわかりやすいです。複数の会社から見積もりを取って比較することで、適正な価格と内容を見極め、検討することができます。もしも不明点や疑問点がある際は、納得いくまで説明を求めることが大切です。

施工業者の対応やサポート体制で判断する

大規模修繕工事は長期にわたるため、居住者との良好な関係を維持することが大切です。説明会の開催や工事進捗の定期報告など、情報をしっかり提供する姿勢も評価にあたります。工事中は色々な形で管理者や住民と関わることも多くなり、トラブルなども起きることのある修繕工事では丁寧かつスムーズな工事の進行を行える業者を選ぶことも大切になります。

大規模修繕工事には、どのくらいの費用がかかるのでしょうか。

令和3年に国土交通省が実施した「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」をもとに、費用の目安をいくつか紹介します。

大規模修繕工事でマンション１戸あたりの費用目安

国土交通省によると、マンションの大規模修繕工事にかかる費用は、1戸あたり約75万円～125万円が平均とされています。

また、工事は数回に分けて実施するため、回数によって以下のように変動する傾向があります。

• 1回目…約100万円～125万円/1戸
• 2回目…約75万円～100万円/1戸
• 3回目以降…約75万円～100万円/1戸

工事内容は築年数の経過によって異なり、長いほど手を加える場所も多くなります。

1回目の大規模修繕では主に外壁塗装や防水工事が中心ですが、2回目以降では設備の更新や耐震補強などが加わることがあります。

大規模修繕工事全体での平均費用とは？

大規模修繕工事では、半数以上が一戸あたり75万円以上の費用を負担しています。

例えば100戸の大規模なマンションで修繕工事を行う場合、中央値で7,600万円〜8,700万円程度が必要な計算です。規模に比例して一度で大きな費用が発生するため、事前に資金の準備を行う必要があります。またこの費用には、外壁塗装・屋上防水工事の更新など、一般的な大規模修繕工事の項目を含んでいます。

大規模修繕はビルなどの場合になると数千万円から数億円規模の大きな工事になるために、費用については事前の計画や資金準備が大切です。

大規模修繕時に追加で費用がかかる場合について

マンションの大規模修繕では、建物調査や見積もりの際には見つけられなかった細かな破損や不具合が施工時に判明することで発生します。通常の大規模修繕では施工前に建物調査を行い、マンションの状況や修繕箇所を把握します。しかし、死角確認しづらい部分や調査不足で発見の遅れた修繕箇所が判明すると、施工時に追加費用が発生します。どれだけ優良な業者に依頼しても、追加費用の発生が発生する可能性があるため、余裕を持った費用の準備が必要です。

参考情報：国土交通省　「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」

品川区には以下の内容の大規模修繕に関する助成金があります。

住宅改善工事助成事業(エコ＆バリアフリー住宅改修)

区民の方、マンション管理組合または賃貸住宅個人オーナーの方が既存住宅について区内施工業者を利用して、環境やバリアフリーに配慮したリフォーム工事を行う場合に、工事費用の一部を助成します。

申し込みは必ず工事前に行ってください。

申し込みにあたっては、「住宅改善工事助成事業のご案内」を必ずご覧下さい。

助成の概要

＜助成金額＞

対象	助成率	上限額
区民	工事費用(消費税抜きの額)の10%	20万円
マンション管理組合、賃貸住宅個人オーナー	工事費用(消費税抜きの額)の10%	100万円

＜申込期間＞
令和6年4月1日（月）～令和7年2月12日（水）
※工事前と工事後に、書類を提出していただきます。工事完了後1か月以内に助成申請書の提出をお願いします。
※助成交付額が予算総額に達した時点で受付を終了します。

共通の要件

1	この制度を初めて利用すること
2	予約申込時点で着工前で、令和7年2月28日(金)までに助成申請書類を提出できること
3	区内施工業者に発注して行う工事であること
4	助成対象工事費用(消費税抜き)の総額が10万円以上であること
5	助成対象工事について他の助成制度を利用していないこと
6	建築基準法その他の関係法令に適合していること
7	建築確認が必要な工事の場合は、原則として品川区建築課で取得すること

 

 

区民の場合

1	品川区民であること ※申請時点で品川区に住民票を移していない場合、助成金が交付できない可能性があります
2	工事対象住宅(区内)の世帯主であり、現に居住していること または、改修後に居住し、世帯主となること ※工事対象住宅を所有しているかにかかわらず、世帯主であることが要件です
3	前年所得(所得税法に規定する前年の合計所得金額)が1200万円以下であること
4	住民税を滞納していないこと
5	工事対象住宅が賃借の場合は対象工事について所有者から承諾を得ていること

 

マンション管理組合の場合

1	品川区内の分譲マンションであること
2	助成対象工事(マンション共用部分の工事)について、総会等で区分所有者の承認を得ていること ※建物に係る部分のみが助成対象であり、マンション敷地内の庭園灯などは助成対象とならない

 

賃貸住宅個人オーナーの場合

1	自己所有賃貸住宅(区内)について対象工事を行うこと
2	前年所得(所得税法に規定する前年の合計所得金額)が1200万円以下であること
3	住民税を滞納していないこと
4	申請時点で工事対象住宅における賃貸借契約を1戸以上結んでいること
5	自己所有の共同住宅（区内）共用部分の工事であること

 

対象工事

＜既存の住宅に対して行うリフォーム工事で、次に掲げるもの＞

エコ住宅改修

 1.LED照明器具設置

 2.遮熱性塗装

 3.日射調整フィルム設置

 4.断熱化

 5.高断熱浴槽設置

 6.節水型便器設置

 7.換気設備新設

 8.環境に配慮した内装材使用

 9.その他、環境に配慮した工事

バリアフリー住宅改修

 1.手すり設置

 2.段差解消

 3.廊下や出入口の拡張

 4.扉改修

 5.浴室改修

 6.トイレ改修

 7.その他、バリアフリーに配慮した工事

その他の工事

 1.屋根の軽量化

 2.外壁耐火パネル設置

 3.防犯ガラスや扉等の設置

 4.家具転倒防止器具の設置

 5.その他、耐震性を高めるための工事

（「その他、耐震性を高める工事」の対象工事に関しては、以下のチラシをご覧ください。）
耐震性を高める工事チラシ(PDF : 281KB)

※その他に、上記の工事のいずれかと同時に行う工事も助成の対象となります。
 

＜申請方法や対象工事の詳しい内容については、「住宅改善工事助成事業のご案内」をご覧下さい＞

 

令和６年度　住宅改善工事助成事業のご案内（.pdf 、599.6 KB）

引用元：品川区　住宅改善工事助成事業(エコ＆バリアフリー住宅改修)

品川区は、東京の南部に位置し、ビジネスと住宅地がバランスよく共存するエリアです。品川駅周辺は、超高層ビルが立ち並ぶビジネス街であり、新幹線や空港へのアクセスも良く、ビジネスマンが行き交う姿が多く見られます。一方、大井町や武蔵小山などのエリアは、庶民的な商店街が広がり、日常の生活感が溢れています。また、目黒川沿いや御殿山エリアには、緑豊かな住宅街が広がり、落ち着いた雰囲気が漂います。さらに、天王洲アイルなどのウォーターフロントエリアは、近年おしゃれなカフェやアートスポットが集まり、若者にも人気のエリアです。